与前几年普遍猛涨不同，我国的房地产市场在发生剧烈的分化。有的城市上涨可用势不可挡来形容，如北京，新建住房价格指数在8月份环比增长3.22%的基础上，9月份环比更攀3.75%的新高，同比高达26.88%；有的城市却呈强弩之末的趋势，如杭州，虽然9月份同比仍然增长5.76%，但是同时主城区仅算拿到预售证的库存已超过10万套，“金九银十”却市场平淡；还有的城市可能已经到了一触即溃的边缘，已经溃掉的鄂尔多斯、温州不算，还有很多三四线城市只见空楼不见人。
这种分化现象的出现，有两个方面的原因。一方面，从纵向的时间角度来比较，从普涨到分化，说明对房地产市场的调控持续发力之后，限购限贷政策终于发挥作用，进入房地产市场的各类资金受到阻碍，源头来水少，下游自然就不会普遍涨水。另一方面，分化又说明各个城市有着自身的市场供求关系，在需求受货币限制的普遍现象下，供求关系应该会总体出现缓和，价格会平稳下来。在普涨阶段，一些城市为获得更多土地收益并加快城市扩张，出让过多土地，在调控下出现价格下滑也实属正常。但是一线城市尤其是北京，价格上涨更超以往，说明有少数城市的投资吸引力在当前显得更为突出。
北京市统计局对于北京房价快速上涨的官方解释是，从去年下半年以来，公众对房价上涨的预期一直持续，购房人快速进入市场使得房价上涨。这种解释方式是拿原因造成的一个结果来解释连带造成的另一个结果。这种公众共同的预期为什么没有发生在营口、威海这一类大量投资者渴望不要崩盘的城市，也没有发生在一贯市场表现火热的杭州，却独独在北京这样的城市——公众明明不堪重负却还会形成共同预期，说明一定有深层的原因。
仔细观察不难发现，当前不同城市的房地产市场分化，其实与城市的等级有着很明显的关联。行政等别越低的城市越岌岌可危，省会城市当前大体无碍，一线城市上涨明显。巴菲特说过，当潮水退却的时候，才知道谁在裸泳。当资金整体偏紧的时候，房地产市场的表现也体现出不同城市在吸引力上的差别。
这种差别非常明显地体现在我国不同城市发展速度中。虽然学术界对于应该重点推动大中小哪一类等别城市的发展有着不同看法，但是从建国到现在，我国公布的城市化发展战略都提出要“控制大城市”或“严格控制大城市规模”，同时对中小城市要“合理发展”或“积极发展”，但是几十年下来回头再看，大城市发展的速度远远超过中小城市。说明口号没有起作用，有掩盖在口号之下的其他原因在促进大城市发展。
既然结果与等别的差异有着普遍的差异，不难推测，其原因也与等别有关。在中国，公共投入的多少往往是与城市的行政等别挂钩，越高级别的城市，获得的各类以行政力量分配的资源就越多，首都的多过省会，省会多过地级市。这就导致城市的公共基础设施与公共服务水平呈现倒金字塔形状，越高等别城市，条件越好，最终它又转换为市场优势，凭借好的公共投入吸引来更多的投资机会，也就带来更多就业机会和税收，出现典型的马太效应——强者越强，弱者越弱。
可以说，城市等别是金字塔形的，高等别城市数量少，而公共投入是倒金字塔形，使得高等别城市的优势额外明显。当资本足够充沛时，即使各类城市都受其影响上涨，但是毫无疑问高等别城市上涨速度更快。至于缩紧时，寻找保值机会的资金会更加考虑其安全性，更集中于高等别城市，导致北京这样的城市上涨速度明显加快，其实在一定程度上也加速其他城市下跌的可能。
这样的分析也给出解决房价与城市化发展不均衡的思路，不能再口头上喊“严格控制”或者“积极发展”，改变公共投资在城市等别上的分配不均衡，更多地投入在中小城市，提高这些城市的吸引力，当生活舒适度以及投资与就业机会都得到改善后，房价与城市发展的空间分化问题才能同步改善。这也许才是治本之策，也需要很长时间的持续纠偏才能见效，也更体现其改革的紧迫性。
