限购、限贷、征房产税……房地产市场调控可谓组合拳不断，不过现阶段调控主要针对住宅市场，商业地产则不受影响。为此，投资门槛相对较低(面积小、单价较高)、投资回报比较可观的商铺投资，已经全面走上前台，成为众多地产投资者的最佳“避风港”。
不过在购买商铺前，购房者应该仔细分析租金水平及未来增值空间，毕竟投资回报率才是商铺投资衡量标准。
调控下 投资者转舵商铺
“最近，到我们项目来看商铺的购房者明显增多，而且一般都是看两三次就直接出手购买，不管是大面积商铺，还是小面积商铺。”某销售人员说。
被调控门槛堵住的楼市投资，总要寻找一个出口，于是许多城市就出现“抢铺”热的现象。对此，分析人士认为，随着国五条细则的落地以及多项新政并举，住宅的购买门槛越抬越高，而商铺等商业地产的购买政策则相对宽松。一方面，抱着“放在银行贬值不如投资商铺赚钱”心态的购房者，希望用手中的闲钱，通过投资商铺，赚取一定的投资回报；另一方面，许多投资住宅的团体，面对严厉调控政策的现状，纷纷退出住宅市场，将投资方向转向商铺。
商业地产 关键是特色经营
目前，商业物业有些由于定位不准确或者是盈利的不够，长期以来经营不兴旺，有些一拖再拖还是开不了业，有些是开业几个月就要关门大吉，人去楼空等等这些情况都时有发生。
对于商业地产的发展前景，业内人士认为，关键看经营，“上世纪八十年代末九十年代初商家可以把商业物业进行简单增值，是做租金差价的时代。但在未来的三十年这种情况已经一去不复返。真正的商业地产应该是以经营获利为主，要差异化经营和特色化经营，也就是说商业带旺地产。”
现在有些大的商铺，都是隔成一个一个小商铺来卖。对于投资者来说，这样的铺位能不能买？专家指出，这样做会吸引一些中小型投资者。投资者需要注意，可能会有很多纠纷和不稳定因素。很多小业主买下铺后不能够把它做旺，也是非常大的风险。商业地产还是要差异化经营和特色化经营。
买铺要算回报率
对于近期日渐走俏的商铺投资，投资专家认为，住宅的调控政策，让商铺迅速成为一种新的投资产品。同时，商铺又是一种长线投资的产品，非常考验投资者的眼光。
毕竟，任何投资都是有风险的，投资商铺也不例外。眼光精准运气又好的投资者，自然可获得丰厚的回报，甚至可以“一铺养三代”。但如果眼光不准或者商铺投资失败，那所带来的亏损就不是普通业主所能承受的。为此，投资专家提醒投资者，在投资购买商铺前，购房者应该仔细分析自己所投资物业的租金水平及未来增值空间。
而商铺租金的价格水平是由多方面因素决定的。如商业的业态以及商圈的变化情况等，其中有着较多的不确定因素。所以，投资商铺需要对商铺未来的租金价格水平、适用商业业态、相对的投资收益率以及同地区可能的商铺数量增减等做出调查分析，再确定出合理的投资价格。
而如果商铺的价格过高，超出了合理的投资区域，这时候它就只有投机价值而没有投资价值了。投资者租赁商铺只需要考虑其自身经营情况，租金只是一种成本，投资者经营收入大于成本而能够获得其满意的收益率即可。所以投资商铺与租赁商铺哪一个更合算不能一概而论，应结合投资者的实际情况具体分析。
计算投资回报率最简单的公式就是(月租金×12个月)÷总价。
