??编者按：升龙集团在南京楼市，可以说是创造了一个又一个奇迹。2012年11月，闷声不响进入南京，以14.1亿元，在南京河西CBD拿下华东最大商务综合体地块——110万平方米的南京汇金中心。南京媒体对这家企业完全不了解，只能用“土豪”来称之。2013年7月17日，升龙在与万科、龙湖、华润、保利等地产巨头同台PK中胜出，以30.8亿元斩获位于南京河西江心洲G42住宅地块，成为南京楼市又一地王和区域楼面价冠军。2013年9月27日，升龙集团以27.7亿元的底价拿下南京河西南G54地块，楼面价为9203元/平米。2014年平安夜，升龙再下一城，8.9亿元拿下河西江心洲G82地块，楼面价8940元/㎡。
??两年时间，在南京连下四子。一个外来房企，将近100亿资金全部压在了南京河西板块。更让人惊讶的是，这位来宁不到3年的新兵，不鸣则已一鸣惊人，今年上半年销售额已经达到了22亿，直接冲进了全市前三甲。
??近日，本刊记者独家专访升龙集团南京区域总裁朱雍，揭开升龙在南京屡屡创造神话之谜。
??因为“有意思” 设计师转行做房地产
??网上搜索升龙集团南京区域总裁朱雍，几乎没有任何信息。只能先从升龙内部悄悄问：你们朱总是怎样的一个人？
??低调、理性、内敛、务实，这是同事给他的评价。
??来到他的办公室，一尘不染，主动与记者交换名片，一眼就能看出是位严谨的理工科男。一问，果然没有猜错。大学学的是工业与民用建筑，研究生读的是建筑与土木工程。
??父亲是设计师，所以，朱雍大学时候也跟随着父亲的脚步，选择了工科，大学毕业后第一份工作在深圳，偏向工建方面。由于当时所在的企业也涉及到金融、房地产行业，朱雍发现自己对这些行业也很喜欢，随即又将事业发展转向了房地产。
??“这是一个很有意思的行业”，谈到为什么一头扎向房地产，朱雍这么回答。
??因为除了建筑设计、土建施工，还涉及到前期土地勘测、采购、营销、融资、与政府部门沟通等各个方面，没有全面的知识和能力很难驾驭 。但是，就因为这个行业有挑战性，能够涉猎各个方面，反而激起了朱雍的兴趣。
??在行业里摸爬滚打了将近二十年，深圳、北京、上海、长沙等城市都留下了他的足迹。多年的经验积累也使得朱雍对房地产有了自己独到的理解。“首先，这是一个区域性很强的行业，在香港、深圳、上海卖得好的产品，拿到南京、杭州、北京等城市来卖，不见得能热销。”朱雍这样强调。
??其次，房地产是资金密集型行业。几亿甚至几十亿的投入，如果放在制造业、家电、服装、食品等实体经济中，那可以去做很多事。但是在房地产市场，只能拿一块地而已。所以，未来只有资本优势的企业才有更好的发展，能拿到好的地块开发。
??再次，这个行业充满了高风险。“前20年，任何人来做房地产都可能赚钱。但是，这样的年代已经一去不复返。一旦有一个项目做砸，成为烂尾楼，整个公司资金链将面临断裂危险。”在朱雍看来，风险向来与机遇并存，不能行差踏错一步。这几年倒下的房地产企业不少，很多中小房企也主动或被动转型找寻新的突破口。在谈及目前的中国房地产市场，朱雍表示，一二线城市的发展会很好，但三四线城市的市场则未必那么健康。
??三大法宝 创造南京楼市销售奇迹
??在南京房产业内有个偏见，认为干工程的人太死板，营销方面不一定是好手。但是朱雍在南京升龙的半年，却让业内刮目相看。上半年升龙三个在售项目，销售额达到了近22亿，业绩瞬间冲到了全市前三，把万科、中海、保利、恒大等一线房企远远甩在身后。
??“之前我们暗地里定的目标是能进前五，但结果我们预期的要好。今年全年任务，我们依然定前五，不想好高骛远，只想踏实做好每件事，以业绩说话。“
??作为南京地产界的新兵，如何创造了这个奇迹？打开了话匣的朱雍，毫无保留地把升龙这半年的经验分享给大家。
??“首先，必须精准定位，做项目必须提前做好客户分析。”朱雍介绍，升龙在南京的三个盘，针对的客群都不一样。汇金中心主要是酒店式公寓、写字楼，面对的目标人群是投资客，因此要给这些人群算好投资收益的账；升龙天汇，位于河西南板块，主要针对首次改善客户，所以要研究好面积段和控制好总价；位于江心洲上的升龙公园道，则面向升级版改善人群，要考虑做到居住舒适。
??做好产品、不玩虚的，是升龙热销的第二个法宝。“我们在产品上下了很大的功夫，所有项目外立面都采用了“干挂石材”，不但使整个外观沉稳大气具有厚重感，而且品质上经久不衰，这也是做百年建筑的必要条件。精装修房，配备了德国威能、杜拉维特卫浴、麦克维尔、汉斯格雅、雷士照明、西门子、美国摩恩等国际知名品牌。“想业主所想，急业主所急。”为了更好地让产品适合购房者居住，升龙还定期举行业主座谈会，大到景观设计，小到一个插座的安装、地砖拼接花纹、冰箱摆放，都让业主来提想法。“这种做法我们会一直延续下去，充分考虑人性化需求。哪怕一个拖把池也不会放过。”
??把产品做扎实了，升龙却没有选择卖高价，而是以比周边楼盘略低的价格入市。“让利给购房者，与业主共成长。”这是升龙在南京市场热销的第三大法宝。朱雍透露，升龙的三个在售项目，完全可以把价格卖得更高一些，但是他们最终没有这么做，而是把价格每平方米放低了1500元左右。“要想立足一个城市，获得长久发展，房企必须和业主创造双赢局面，和业主一起成长，所以我们会把一部分利润空间留给首批选择升龙的南京人。这样的做法，也收到了很好的效果，不少业主纷纷介绍亲朋好友来购买。”
??扎根河西 升龙拿地注重“三核”原则
??人们常说，不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里。但是，升龙在南京却做出了大胆的举措：拿下的4幅地块，全部在河西。不管是买房者还是业内，都特别好奇，为何升龙如此任性，只拿河西地块？未来在南京的布局战略是怎样的？
??“纯属机缘巧合。”对于这个问题，朱雍向记者透露了升龙拿地的“三核”原则——核心城市、核心地段、核心人群。而南京目前在售的三个项目，确实也印证了这个布局原则。“南京处于二线城市领头羊的地位，属于核心城市；河西又是南京最高端的房地产开发板块，属于核心地段；我们开发的产品面向的人群都属于中高端人士，属于核心人群。”
??未来，升龙依然会依据这个原则，在南京拿地深耕。在近期的土地拍卖会上，升龙身影已经开始频频出现。“集团给予南京区域更高的期望，计划每年拿一到两幅地块，但是出于风险控制考虑，尽量不会去抢地王。” 目前升龙在南京的土地储备高达130万平方米，储备货值已达300亿，是南京河西储备面积和储备的货值最多的房企。
??南京市场超乎预期 能做得长久
??梳理朱雍的履历，之前工作城市，一直是北京、上海、深圳等一线城市，在他眼中，南京与这些城市相比又有什么差别？对此，朱雍直呼南京超出他的预期。在他眼里，这是一座既有人文传统又有现代化气息的城市。在老城区，有秦淮河、总统府、夫子庙、老城墙、明孝陵、紫金山；在现代化河西新城，有健康绿道、南京眼、奥体中心。
??“南京的房地产市场，非常健康，没有大起大落，不管是新房供需关系，还是土地供需关系，都控制得很好。因此，开发商都喜欢这样的城市，能做得长久。”在访谈快结束时，朱雍还不忘给南京升龙的第四个纯新盘——升龙桃花原著打了一个广告，“这个项目位于富人岛江心洲上， 10月份公开，以联排别墅为主，产品将在升龙公园道基础上进行升级。相信一定会让业内惊艳。营销方面的噱头就不搞了，只想扎实做好产品，让购房者满意。”
