2006年5月29日，建设部等九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求自当年6月1日起，各地新开工项目套型建筑面积90平方米以下住房需占据70%比例，这一政策被业界称作90/70政策，在佛山，这一政策落地整7年。
7 年后，这一政策在佛山的执行尺度已经出现了变化，特别在顺德和南海，以往“毫不留情”的90/70政策有了更多灵活化的执行尺度，从去年年初至今，顺德大 部分商住地块都未对90/70政策作限定，而南海区大部分的商住地块则把90/70政策的尺度放宽，把比例从70%降到30-50%之间。在业界看来，这 是一种“区域统筹”的思路，对商住地块套型比例不再“一刀切”限定，“松绑”趋势明显，这也将让发展商拿地时更能“因地制宜”，更可以避免发展商扎堆“血 拼”小户型产品，进行同质化竞争。
顺德、南海放宽90/70尺度
南都记者本周对近2年佛山五区商住用地挂牌文件进行了“集中式排查”后发现，从去年至今，当初执行力度空前的90/70政策，在佛山已有普遍“松绑”之势。
在这里面，“松绑”之势最为明显的是顺德区。记者查询了20多宗限购以来顺德区推出的超亿元总价商住地块后发现，仍要求执行90/70政策的地块，仅有不到10宗，而对90平方米以下中小套型商品房比例不做要求的，粗略统计就能占据七成比例。
南海区去年以来，商住用地在出让时，对中小套型商品房户型比例的限定普遍下调。去年11月份以来南海20宗已成交或者待出让的主要商住地块，严格执行90/70政策仅有2宗，绝大多数地块都在土地挂牌文件中，把中小套型商品房比例下调至30-50%之间。
禅城区去年迄今推出的商住用地，90/70政策尺度也较为灵活化。在过去的一年中，禅城区一共挂牌出让了约10多块商住用地，其中少量地块已经将中小套型商品房户型比例下调至30-50%之间，但大部分地块仍要求严格执行90/70政策，尺度较顺德、南海更严格。
尚未“松绑”的主要是三水和高明两区。记者查询这两个区的商住用地挂牌出让文件后发现，去年迄今这两个区商住用地仍在严格执行90/70政策，仅有三水个别地块，90/70政策的门槛有下调，但这也仅仅是个案。
南 都记者还查询了2009到2011年间的五区商住用地大量的挂牌文件，发现当时顺德、南海曾有少量地块并没有对中小套型商品房户型比例作限定，但严格执行 90/70政策超八成以上，显示以顺德、南海为代表，90/70政策在过去一年多时间内，确实有“松绑”之势。
“区域统筹”原则下90/70不再一刀切
90/70 政策在近1年多以来佛山推出商住地块中，不再像以前要求那么严格。而根据过去两年佛山的商住用地供地计划，仍然要求70%以上的商品房为中小套型商品房用 地，这两者看似矛盾，而业界人士则认为根据“区域统筹”原则，商品房用地执行90/70政策不再一刀切。
今年4月8日，佛山市国土部门公布的2013年国有建设用地供应计划显示，今年佛山全市计划住宅用地350公顷，为五年来供地量最低，在这其中，中小套型商品房用地为241.9公顷，占商品房用地的70%。
记者查询佛山五区今年的供地计划，也发现禅城、南海、三水和高明要求中小套型商品房用地占据70%比例，而顺德区在2013年度的供地计划中，则提出供应普通商品房用地144 .4公顷，但并未指出普通商品房是否一定为中小套型商品房。
2006 年5月29日，建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建 设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”成为90/70政策的由来。
但90/70政策执行之初，包括佛山在内，绝大多数都落实到每一块商住用地身上，引起不小争议。为此，住建部随后曾表态，90/70政策根据“总量与项目相结合的原则”执行，在佛山业界人士看来，这是各地都在执行的“区域统筹”的出处。
在南海、三水近1年多以来出让的一些未对地块进行90/70政策限定，或者放宽90/70限定的地块挂牌文件中。国土主管部门也频频使用“本区域统筹”或类似的字眼，来强调这一政策的灵活性。
而针对南都记者对佛山五区近2年来90/70政策执行或已放松的判断，佛山著名地产专家、市房地产业协会副会长骆仪克就谨慎表态，“因为全市的土地出让量很大，是否局部还是全面放松，还不好判断，因为三水、高明等地的尺度是比较严格的。”
但业界都认为在佛山一些资源好、路段出色的地块上，放宽90/70政策对市场是个好消息。骆仪克就指出，一些各方面条件很好的商住地，并不一定适合来做中小户型产品，90/70政策进行局部调整是一个灵活的举措。
【后市预测】
发展商或不必再血拼小户型
在90/70政策落地佛山7年间，对发展商建造商品房影响力巨大。在佛山限购之前，发展商为了打破90/70政策限制，推出了为数甚多的合并户型。而在佛山的发展商和专家看来，90/70政策在佛山放宽和灵活化，可以让发展商避免同质化竞争。
在2个月前，南都记者对佛山目前在售的90平方米小三房进行了一次大搜罗，发现占据了洋房供应量的大半比例。有发展商就直言，这是90/70政策让发展商不得不兴建这一类型的产品，虽然它的确是最受欢迎的，但发展商显然落入了同质化竞争。
佛山市领先丰房地产顾问有限公司总经理助理李华宇认为，90/70政策太严，限制了发展商的自由度。“不是说开发商就一定要做大户型，他们也是随行就市，但90/70政策始终不是市场经济的做法，会造成商品房需求和供应矛盾。”
在业界看来，这带来了千篇一律的商品房产品类别。在佛山五区中90/70政策执行尺度较为严格、且鲜少放松的禅城区，过去2年在建的商品房中90平方米小三房的比例非常大，发展商几乎必须依靠这一产品挤占“独木桥”。
骆仪克认为，这对一些土地成本比较贵的商住用地就麻烦多多。他举例称，“开发商拿了一块贵地，本来它的土地成本就高，做小户型很难卖贵，又要承受周边项目价格的竞争压力，只能压缩自己的利润空间。”
而 合富辉煌佛山公司副总经理黄保华则评价，在部分地块上放宽90/70政策，显示出“与时俱进”的一面。他认为，这体现了政府对于市场的尊重，也是他们了解 到市场上未来走势的一个判断，在做新的尝试，通过调配整个片区土地供应类型也会更加合理，避免了楼盘完全同质化。
【五区扫描】
禅城区少量商住用地松绑
受制于城市可开发用地紧缺，禅城区商住用地推出量相比南海、顺德要少不少。而南都记者分析去年同期到目前一年时间内，禅城区商住用地土地挂牌文件后发现，禅城区是目前佛山90/70政策执行尺度最严格的片区，鲜有商住用地这一政策能够松绑。
禅城区2013年的商住用地供地计划中，住宅用地的供应量合计为35公顷，其中用于建设中小套型商品房的为24 .3672公顷、其余的为10.4431公顷，公租房0.1897公顷，中小套型商品房所占比例恰好也是70%。
自 去年7月初迄今一年时间内，禅城区共挂牌出让10多块商住用地，绝大部分地块都对居住区套型建筑面积比例作出约束。唯一没有约束具体比例的地块，是一宗禅 城升平片区回迁地块，但其对回迁房面积同样做出了规定。在禅城，过去一年间八成以上均要求70%以上建成90平方米以下户型。不论是净用地面积1到3万平 方米的中小地块，还是去年星之海拿下的近10万平方米大地块，对其90平方米以下户型的比例要求，都是按照最严格的70%以上规定的。
除 此之外，少量禅城已出让和将出让的商住用地，90/70政策执行尺度相对宽松。如去年9月出让的禅城绿地中心地块，6万多平方米的地块商用比例较高，其住 宅部分90平方米以下户型只要求30%，与之情况类似的还有拟于7月9日出让额南浦村旧城改造佛禅网(挂)2013-004地块，比例也是30%。
涉及升平片区改造回迁的时代禅城地块，现在已定名为时代云图。这一地块去年8月底出让时，其挂牌文件中也规定，90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到安置房、保障房住宅开发建设总面积的50%以上，纯商品房的55%以上。
绝大多数商住地块仍严格执行90/70政策，少量地块尺度宽松化，但过去一年没有商住地块完全松绑这一政策，禅城区90/70政策，在五区中的执行力度堪称最严。
南海
90/70占比普遍由超70%下降至40%-50%
7月，南海区土地交易中心将以网挂的形式，先后出让位于狮山镇、西樵镇和罗村街道的三宗商住用地。住宅套型建筑面积全部要求90平方米以下住宅占比为50%以上。6月底挂牌网上出让的两宗里水地块，规定90平方米以下住宅仅需占40%以上的比例。
记者查阅了近一年以来的土地出让，发现不少地块都不再严格受到90/70政策限制。整体标准普遍下降到40-50%，甚至不乏仅要求占比20-30%。
据记者采访了解，近两年南海区90/70政策限制早已部分放宽。表现相对明显的是从去年11月份以来，已成交或已经挂牌出让的主要商住地块中，绝大部分地块已不再受限。
记者统计去年11月份以来20宗已成交或者待出让的主要商住地块，其中仅有两宗受到90/70限制，其中一宗是今年2月份金地在桂澜路拿下的地块，另一宗是1月份中旅在西樵拿下的两宗地块之一。此外，其他主要商住地都已经放宽对中小面积户型的要求。
例 如敏捷地产今年4月在大沥拿下地块仅要求90平方米以下户型占比大于50%；去年12月中海在桂城拿下的地块，10月佳兆业拿下的千灯湖地块，占比仅需高 于30%，今年2月奥园拿下的罗村地块占比仅要求达到20%。此外，今年3月大沥成交的一宗地块，以及去年12月九江成交地块，均未对户型做出限制。
而去年10月成交的罗村、里水地块以及去年8月成交的大沥地块，都被要求“90平方米以下住宅面积占宗地开发建设住宅面积的比例不低于70%。”
顺德区
执行尺度为五区中最松
南都记者查询最近2年顺德区已出让的商住用地挂牌出让文件后发现，已出让的总价超亿元商住地块共20多宗，其中对套型面积完全不设限有10多宗，占据大半比例，可见顺德90/70政策执行宽松化。
佛 山限购之后的2到3个月期间，顺德区90/70政策执行尺度还是比较严格的。记者查询资料发现，2011年3到6月期间，钜隆房产以及本地2家发展商拿下 的5、6宗商住地块，全部都要求严格执行90/70政策，90平方米以下户型比例设置限定在70%以上。自此之后，90/70政策在顺德执行尺度放宽。除 了万科、凌天今年年初在顺德陈村、伦教竞得的3宗地块仍要求执行90/70政策之外，包括保利、万科、招商、雅居乐、绿地、敏捷、龙光、宏鼎(宏宇)等区 内外大房企过去2年间在顺德竞得的地块，均没有对90平方米以下户型比例设限。
业界评价称，限购后顺德90/70政策有宽松化的趋 势，但并没有完全放开。但对于近1、2年出让的大地块，大部分都没再作90/70的限制，这也让大房企在顺德拿地时，地块本身的限制条件大为减少。在顺德 区2013年供地计划中，提出保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”须达到住房用地供应总量的70%，但在供地计划中，住宅用地 拟出让150公顷，其中普通商品房144.4公顷，其他用地5.6公顷，并未界定这些普通商品房用地是否都用于建设中小套型普通商品住房。
相对灵活的土地出让尺度，也促使顺德商住用地在过去2年成交活跃。据官方数据统计，到今年6月底，顺德半年内土地出让金收入就已达93个亿，超过2012年全年83.97亿元的水平。
高明区
前年以来商住地均要求“双限”
高 明区的情况和三水类似，不仅在去年、今年的土地出让计划中规定了中低价位、中小套型普通商品住房用地比例需达标，与此同时，包括整个2012年在内，高明 区所有的商住用地出让文件上，也都规定了其土地用途需用于建设中低价位、中小套型普通商品住房，也就是“双限”用地。
在2012年，高明区出让的商住用地土地挂牌或拍卖文件中，都有一栏规定了土地的用途。高明区所有的商住用地，其土地性质都会标注为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”，但并未注明每一地块建设90平方米以下户型的套型比例。
三水区
住宅套型比例要求参照“国际”
在三水区，商住用地自去年以来推出量也比较活跃，而今年三水区供地计划中，也规定中小套型商品房占据全区商品房住宅地70%比例，而在实际土地出让过程中，其也都要求按照“国标”执行。
根据上半年公布的2013年三水区商品房供地计划，预计将推79.5412公顷的商品房住宅用地，其中55.67884公顷用于建设中小套型商品房，其比例也正好是70%。另有23.86236公顷的商品房用地，可用于建设中小套型以外的商品房。
南都记者在三水区国土城建部门获得的土地拍卖文件中发现，去年到现在三水区所推的商住用地，包括商住混合地块和纯住宅用地，其《规划设计条件》都会写上：“住宅套型比例要求按照国家有关法律法规执行。”
唯一的例外是今年5月底保利在三水新城竞得的用地，其土地挂牌文件的规划设计条件中，对90平方米以下的中小套型住宅比例要求放宽至30%，同时说明“住宅套型面积比例可按全区综合平衡。”
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北京广州东莞90/70政策早已松绑
比起佛山悄悄放宽和调整了90/70政策的执行尺度，在北京、广州、东莞等地，自2009年后，90/70政策频频传出松动和调整的信息。
最受瞩目的是在2009年初，北京市政府出台43号文件指出对商品住房项目，可在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例，更是引发广泛争议，认为是在总量控制要求下，一定程度上对90/70政策进行松绑。
在 2011年，广州新推地块中，对90/70政策的执行尺度就进一步宽松，南都也曾报道，自去年中广州多宗交易和挂牌出让地块对中小套型所占的比例要求基本 都低于70%，个别新挂牌出让地块低至50%，东莞多幅地块在2011年也没有重申90/70政策。在2006年90/70政策推出时饱含争议，业界普遍 认为过于“一刀切”，导致各地均有大批合并户型住宅出现。在2008年到2011年间，佛山市场合并户型比例相当高，从大户型洋房到别墅产品，“双证”甚 至是“多证”都不罕见，这些产品在2011年3月佛山限购后，销售陷入了困顿。
七年来90/70政策的执行变化
执行落地：2006年-2009年
2006 年7月，禅城区季华三路北侧(地块编号为06-C G 05)成为全市首宗“90/70”地块。此后，佛山五区的商住用地，在拿地之后，基本都按照“90 /70”最严标准在执行。第一批执行“90/70”的地块在2006、2007年拿地，由此在2008年之后，在佛山五区带来了大量的合并户型产品，特别 是“双证”单位，占据了很多楼盘所推洋房较大比例。
个别松绑：2009年-2012年
2009年开始，顺德、南海还是依据“区域统筹”的原则，对一些有意吸引大品牌发展商的地块，在“90/70”政策上进行宽松化处理。但禅城、高明、三水“90/70”政策执行尺度仍比较严格，仅少量商住地块能“豁免”。
普遍松绑：2012至今
从去年年初开始，包括禅城的一些商住地块，在推出的时候，也开始下调了90平方米以下的商品房套型比例，顺德区更是涌现出大量完全放开中小户型套型比例的商住用地，南海亦普遍将占比由70%下降至40%-50%，90/70在佛山由此进入了“松绑”期。
90/70政策
2006 年5月29日，建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建 设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”
