??新浪乐居讯（高级编辑 西佳博）3.30政策一出，楼市瞬间被引爆，购房者热情高涨，关于新政的报道也是络绎不绝，争议不断，那么究竟市场如何？新浪乐居特意邀请了北京区域最热的三个楼盘：领秀慧谷、利锦府以及艾迪城的项目负责人，同业内知名专家郭毅老师，来一场脑洞打开的观点碰撞。
??以下是本次论坛实录：
??主持人：各位新浪乐居的网友大家上午好，欢迎大家收看本期的《细说》，我是主持人小西，本期我们将带大家一起探讨在楼市新政振奋之下，热盘如何顺势发力的话题。我们也是非常荣幸的邀请到了四位房地产行业重量级的嘉宾作客，他们分别是：
??亚豪机构市场总监 郭毅
??领秀慧谷营销副总经理 任靖
??北京市利锦荣房地产开发有限公司副总裁、利锦府项目负责人 刘金潮
??江河地产市场经营部总监 张新。
??今天的主题是新政振奋，首先请郭老师从业内的角度给我们大家深度解读一下3.30新政。
??郭毅：其实3.30新政主要还是二套房贷对于二次购房人群全面的松绑，它的松绑取决于两个层面，一个层面是我们都知道二套房的购房人群，更多的可能是卖一套买一套，这样的一种交易路径。对于3.30新政，首先是卖房子的环节有所松动，把我们的二手房营业税减免的范围由五年降到两年。这部分减免的税费每套房应该有一二十万的金额。其次买新的环节实际上是降低了二套房首付的比例，去年9.30的时候，对于二套房贷款的人群已经降低了他们的首付比例，由六成到三成，这次3.30以后又把首套房贷款未结清的人群首付比例由七成降到四成，但目前只有招商银行执行的是四成的标准。
??总体来说，这次新政还是对二次购房人群，也就是改善性人群全面的松绑，我们看这个政策以后，从3月30日到4月13日15天的时间，北京的二手房成交量大概是7600多套，相比新政之前半个月的时间成交量上涨了12%，营业税这块的减免对二手房交易有了明显的提升。如果这样算下来，二手房一个月的成交量大概有1.5万套，这基本要赶上2013年市场比较红火阶段的交易量了。
??二手房成交量每个月过了一万套就是我们市场复苏的信号，到了1.5万套，就可以明显的看出来，二手房这部分的购房人群，购买力已经被拉动起来了，新房市场和二手房市场拉动的效果基本近似。
??新房市场从新政之后的15天内跟新政前15天成交量的对比上涨涨幅同样超过了10%到11%，正是因为政策拉动，一方面给购房者实际的优惠，另外也有些信心方面的改善，拉动了整体成交量的提升。同时新房市场的成交结构也受到影响。新政之后15天的时间里，我们定义为改善性的这部分的购房客群面对的，200万到500万，这类产品成交占总体市场的45%左右，相比新政之前的前半个月，市场成交占比提高了12个百分点。
??在我看来，未来可能因为政策的拉动，使得我们北京市场的成交结构，由过去的单纯的以刚需为主体拉动整个市场，转变为刚需和改善性二分天下的状态。改善性市场成交占比的提升对于我们所有的项目都会有非常大的改变。我们说改善性人群其实他看重的是什么，一方面看重的是自身的家庭结构的变化，随着家庭结构变化过程中衍生出来的一部分新增的需求。这个需求可能关系到他生活的方方面面。
??另外一方面，他也关心房产价值在未来是不是能够持续出现资产升值，这个也是他们关心的一个点，相对来说，其实我们看新政以后，当前这样一个改善性主体逐步提升的市场状态，整个市场的环境有非常大的变化。前几年在更多的以刚需为主体的成交结构的市场环境下，市场成交量拉动和房价的上涨，更多的是通过预期改善来拉动的。那个时候大家都觉得政策开始宽松，市场预期转暖了，刚需也开始买房子，投资性人群也开始买房子了。随着大家预期转暖，成交提升，带来的是房价的上涨。
??现在改善性人群买房子，他们跟之前的刚需和投资性客户有明显的区别，因为他们现在手里有房，他们并不缺房子，他们希望实现的是住房改善和升级，他的购房需求并不是特别的迫切。
??我们亚豪也代理一些改善性的项目，我们对自己的改善性项目的观察是，新政之后到访的客户量增加了很多，但是认购量和签约量并没有像到访量一样同步的上升。其实还是可以看出改善性人群在犹豫，在观望，在判断，这个过程中我觉得我们也在琢磨去把握客户，怎么能抓住客户的一个痛点，从这一点上，我们自己判断有两个方面的策略是可以执行下去的。一个是我们还是要抓住改善性人群的核心诉求，现在改善性人群的需求是方方面面的，但是购房客户的主体一方面可能是中产阶级，中年人，另外一方面是老年人。中年人有他们的需求，孩子要受教育，对于周边的教育配套有需求，随着孩子年龄不断的增加，原来是家庭人口五人，现在他们希望分成三加二的形式，衍生出房屋的拆解。另外孩子日常需要一个比较好的环境生活，对于健康，对于社区的绿化，对于绿色生态建筑都有诉求。而老年人关注的是我周边的基本生活配套是不是可以支撑我生活的需求，关注的是周边有没有一些医疗的配套。每个客户都有他不同的侧重点，但是只要能抓住他的一个核心的痛点，就可以按住。所以从这一点来说，我们各个项目，包括我们自己代理的各个项目都在摸索，希望抓住改善人群他们可能会有什么共性的特点。
??另外一方面还是要抓住改善性人群对于未来这个资产升值的期望，前一阵大家都说过，北京未来五环的房价将会超八万，党报也批判了这个新闻，但是这个消息已经是板上钉钉的事实，只不过大家对于这个理解是不一样的。
??我们看2014年，北京总体的土地供应成交量大幅减少，造成供应减少的原因一方面是去年的市场环境并不是太好，另外一方面更多的是政府在土地出让环节大量的配建以及竞建（音），使得自住房和保障房挤占了商品住宅的用地，也就意味着今年开始，未来的市场新房供应规模不仅会减少，而且价格会因为土地的配建和竞建导致纯商品住宅的地价攀升。而且是呈陡崖式的攀升，现在我们看改善性的房子单价在三到五万，其实我们是在吃老本，我们卖的都是2013年之前出让的那些地价相对比较低的项目。这些项目卖完了以后，未来的新的改善性的项目，价格基本都在六万以上了，其实我觉得可能很多改善性的客户他们并没有意识到，他们未来面临的是，如果现在不买房，未来我再想改善的话，会是什么样的价格水平。在信息的传递上，未来这种改善性的产品，价值的传递上能给客户更多的信心，让他们认识到现在是价值的洼地，将更有利与我们对改善性人群的把握。
??主持人：郭老师太专业了，不仅从业内角度解读了3.30政策，还帮我们房企说了很多关键的营销的点子，以及给我们的购房者一个关于未来房价的警示。2014年地价开始攀升，未来几年陆续出的项目必然房价会随之特别高，所以在这里也是给大家提醒，大家如果有需求的话，还是应该赶紧入手，比较好的时机就是现在。那么关于最近铺天盖地的关于楼市"3.30新政"报道，请各位从自身项目来讲讲真实的情况和变化。
??任靖：大家好，刚才郭总把政策，包括3.30的政策以及2014年，等等这些数据都做了一些分析。包括对于3.30这个政策引发市场变化后的数据分析。从大宏观上给我们开发商做了一个数据的简析。
??从我们项目销售角度的理解，对3.30新政后市场反应主要是两点，第一点是极大的提升了各方面对楼市的信心，可以理解为政府对待地产行业政策态度的一个信号，目光聚焦两会后，对房地产不会有更严厉的管控政策，政策面会偏向宽松的方向。我认为从房地产目前来说，基本的政策到底了。
??第二，从五改二政策微调盘活了市场交易量，释放一部分改善或者升级的需求；之前的五年个税门槛限制了一定量改善升级需求，通过五改二，加大市场的成交量，提高流动性，进一步调动购房人及地产行业各方面的消费的信心。
??不过单从项目新盘销售来说，对开发商来说，未必是一件好事，五改二以后，税费下降了，客户面临的选择更宽泛，以前买二手房税费交的多，现在负担的成本少了，与新盘对比，二手房可能有一定竞争力和吸引力。
??当然具体到北科建集团开发的领秀慧谷项目，项目首期开盘选择在3.15消费者权益日，并不能反映3.30政策带来的效果。领秀慧谷项目当天开盘去化率达到90%，认购额达到8亿，主要还是基于领秀慧谷项目整体优秀品质及客户的高认可度。
??从领秀慧谷项目销售情况来看，客户还是以刚需和首改为主，从客户数据分析看40%是首套住房，且3.30政策的执行，在银行的细则上还有一个时间差，因此对领秀慧谷项目只有部分的影响。领秀慧谷项目开盘热销并取得销冠，首要的原因是领秀慧谷项目产品信价比的巨大优势，这方面下一步跟各位老师讨论的时候再说；其次反映出市场急需触底反弹。
??主持人：任总讲的非常好，刘总，我们的项目是作为一个刚改型项目的代表，您觉得政策对于项目有哪些切身真实的变化？
??刘金潮：我感觉国家的政策调整都是阶段性的，对于房地产市场一个可以说是标准的市场行为，国家政策对他的影响会有，阶段性的调整会有，但是我觉得更重要的，我们利锦府这个项目，我们想真正的做产品，无论是国家怎么调整，我们现在面向的人群是刚改，刚性改善的，而且我们觉得现在的购房消费者越来越理性了。中国房地产的粗放式的增长时代已经过去了，我说现在应该是中国房地产一个真正的拐点，这个拐点是什么呢，不是价格的拐点，或者不仅仅是价格的拐点，应该是精细化，商品的拐点，也就是说粗放型增长向精细化商品转化，对产品的要求更高了。
??你像投资需求，相对来说是需求的，更多的是要在好房子的基础上做投资，这是老百姓比较理性的一面。而且现在我们说改善，这种刚改，改的不仅仅是面积，更重要的是品质，所以我们也是在3.30新政之前对我们的产品定位有了一个清晰的定位，我们的定位就是刚改性的客户。我们针对他们做了大量的工作，我们在不计成本的增加很多的附加值，像全部小区采用原石立面，17项智能家居入户，地下管线都是彩色管线，国际化市政标准，装修5000元一平米的真材实料，全部是国内一线品牌和国际品牌，包括我们的园林是中韩合作，包括我们的设计是国际大师级的，比如钓鱼台七号院和万柳书院的设计师，我们的户型两居都是双卫，而且全明，我们所有的这些都面临的是刚改性的客户，让中国的老百姓真正的住上好房子，这是我们利锦府的夙愿，而且我们把从国外感受到的成熟房地产社区的经验带到国内来。我们尤其提倡一种，我们要做五星级金钥匙管家式的物业服务。现在的房地产今后的方向应该是集健康社区，科技社区，人文关怀，尤其是五星级的社区服务于一体，应该不仅仅是居住的概念，更应该是一种生活的概念，我们说我们要打造一种浪漫的生活空间，休闲的、自在的感觉。
??这个是下一步市场最需要的，国家政策无论怎么调整，国家是希望经济向好，希望房地产向好，但是不希望任何一个行业是暴利存在。所以我们说国家通过政策的调整，我们作为房地产人理解这种政策的汲水，我们感觉在汲水的过程后应该更加理性的把房地产还给市场。中国老百姓买房子和欧美不同，中国老百姓对房子的情结很重，而且看成是成家立业的标准，中国的老百姓买房子对于房屋的升值一定是一个长期的诉求。
??其实在世界各国，尤其是发达国家，房地产的升值是一个很正常的现象，它一般维持3%左右的增长，这是一个非常正常的现象。我们说过高的增长必然给市场带来泡沫，过低的增长必然是的经济的晴雨表，我们会看到经济会有一些问题。
??我们希望中国房地产能够通过我们地产人的努力，能够通过消费者的不断理性，让这个市场更加成熟，让国家少操一点心，不用总调控了，我们自己健康发展就OK了。
??主持人：能感觉到刘总，对于园林、艺术，设计方面的东西尤为重视，所以也把您自身的爱好和专业加在项目里面。
??刘金潮：我们有一个说法，房地产是艺术，不是盖楼铺路，园林也是艺术，不是栽花种树，我们要赋予社区项目一个艺术的感觉和概念，包括服务也要艺术。
??主持人：从我本身来讲，因为我们大概了解了一下这个项目，听您讲又对比我们项目的价格和周边的地段，我觉得我们这个项目真的是高性价比的，可能定价和周围相比可能会贵一些，包括和东坝的自住房项目，但是听您给我们大家讲完配套还有标准，还真的是非常值的。
??刘金潮：说一个大话，现在我们目前所要打造的服务品质，而且我们还有一个五星级酒店的配套，我们等于是社区、住宅加商业加五星级酒店的配套综合体，所以我们能够提供五星级的物业服务。我们吹一个牛，现在在国内市场上项目还没有这么高的服务标准，我们努力做好，希望能够起到一个好的带头作用。
??主持人：上次请张总过来是三月份，这次马上售楼处要开放了，我们的项目才是真正的受益于3.30政策之后的新开盘的项目。我听说蓄客也是非常好的，请你讲讲这方面的变化。
??张新：3.30政策出台以前，实际上业内也在讨论房地产的拐点，在去年年底的时候乐居的年会上我记得邢总也说过，黄金十年已经过去了，接下来应该是白银十年，艾迪城是我们第一个真正面向市场销售的项目，立项之初，我们就是怀着谨慎乐观的态度，为什么叫谨慎乐观呢，我们认为即使是白银时代，说明这个市场还是有的做的，为什么谨慎呢，我们认为现在房地产已经不是规模化了，不再拼规模了，而是拼精品路线，要考虑到更多的产品的细节，真正的从居住者的实用角度出发。
??艾迪城这个项目我们运气非常好，占了天时地利人和，首先我们在中央别墅区，因为经过这十五六年，将近二十年的一个变化，现在是一个非常宜居的区域。低密度，自然环境非常好，像旁边的商业都是国际化氛围的，非常齐备，旁边就有一个20万平米的商业区，跟我们的项目一路之隔，给我们以后小区的业主提供了极大的生活上的便利。
??产品细节不多说了，5月1日售楼处就开放了，欢迎大家莅临指导。说到销售这个层面，我们是3月6日才刚刚开始在启动我们的外展，到现在为止，我们只有一个外展，合作媒体这块也只是跟新浪一两家主流的媒体有一些宣传，整个的营销推广动作还没有出动，但是目前我们积累的意向客户已经有3600多组，我们也对这些客户进行了一些理性的分析。我们这个项目真正受3.30政策的影响并不是很多，因为我们一套房的价值大概在200万左右，我们覆盖的购房客户基数大一些，而且紧邻地铁，我们认为我们的客户可能是借着地铁解决交通，解决上下班，我们的客户层次相对也年轻一些，不属于偏改善性的，可能还是偏刚需性的，但是又处在自己的事业上升期，对生活品质有一定的要求。
??现在我们3000多组客户当中，对我们的区域的认同是最高的，比例是最大的，认同旁边的交通和配套是排在第二位，反过来真正的问我们的价格，因为我刚才说我们的总价控制在200万以内，而且我们还是精装，LOFT，买一层送一层，客户的接纳程度是非常高。基于这样的三点，当然了，后面还有很多细小的分析，这三点的比例都要达到80%。
??所以我们5月1日售楼处正式开放以后，我们还会跟新浪加强合作，加强市场的推广。我们预计开盘的时间应该是在7月底、8月初，我们有信心这个产品销售的成绩会不错，应该有一个好的预期。
??主持人：从我自身的来讲，对这个项目的亮相就非常非常的期待。郭老师，刚才三位老总讲的非常好，我个人感觉各家房企都在挤破脑袋想怎么样抓住客户，怎么样做的完美。未来的房企是不是这么一个趋势，对房企的要求越来越高，那么最后生存下来的房企才能算是真正的优秀。
??郭毅：特别是像北京的一线城市，地价很高，房价又很高，开发商怎么让自己的产品价值匹配房价，其实是考验每个开发商比较核心的关键的要点，这个产品品质提升可能是一个综合的，一方面是我们对于项目，产品本身的打造，房子盖的好不好，户型设计的好不好，园林漂亮不漂亮，另外一个层面，整体对于服务的环节，刚才刘总也提到了服务，对于改善性人群更关注的是后面的服务，包括中高端人群，关注的就是服务，之前我们中国的房子对于物业服务，对于后期的管家式的服务并没有太多，水平还是很低，很初级。未来这部分的人群，新一代的中产阶级，他们关注的点是我的社区当中能不能提供一个非常好的日常物业的服务，以及由物业服务衍生出社交平台的打造，让我在这个社区当中，我的孩子有社交的小圈子，家里的老人可以提供一些娱乐、休闲的场所，提供这么一些平台。
??随着老人和孩子的社交圈层的完善，我们的中年人，中间一代是不是可以衍生出我们自己的社交圈层，这些社交和服务上面的延伸，就需要我们开发商来做，不仅仅是物业服务，可能是后期一系列对于业主的全程的服务，不断的实现品质的提升，满意度的提升，未来开发商并不仅仅是盖房子，或者利润的增长点并不仅仅来源于盖房子，后期对于业主的各种复合化的挖掘，这个过程中衍生出更多的商业机会，塑造出更多的商业模式，创造出更多的利润增长点。
??主持人：其实我们今天请到的三位领导各自的项目都算是北京的大热盘了，包括领秀慧谷，三月份短短半个月，卖出三百多套房子，销售成绩是非常突出的，我们的项目做到热销，肯定跟组织和销售环节有良好的协作，营销计划密不可分，三位老总可以谈一下怎么才能做到热盘，大家可以相互学习一下。
??任靖：一般来说房地产项目要做到客户认可，最重要是基于两方面，第一是项目的位置，第二是项目品质。位置就是项目由取得土地确定，也就是先天决定了项目属性，所有的开发商取得土地，位置属于先天属性，就像给你的面粉不是大米，你只能做面点。第二点品质就涵盖了很多，但是如何把面点做好，开发商就要深耕细作。包括基于区域的种种分析后，把项目如何做的品质更好，促使未来要形成热销，增加项目更多的附加值，是客户认可项目的最大的卖点或者说客户选择的敏感点。
??北科建集团是领秀慧谷项目的开发商，隶属于国资委的二级国企，开发团队曾经参与了国家体育场鸟巢和水立方的建设，这样的团队和管理建设人员秉承着丰富的经验做房地产开发，项目品质过硬的，从产品规划到工程建设等各个环节，项目产品高附加值处处体现，慧谷项目历经1000多天的精心研琢，70-140㎡通透空间、1.5低密容积率、10000平学院派园林、1:1车位比、入户电梯等，这就是项目热销的主要原因。当然从位置说领秀?慧谷项目是TBD核心区规划中唯一的配套住宅，也占尽了地理位置优势。
??此外北科建集团总经理郭莹辉提出了一个全景生活模式的理念，基本大意是在规划之初就把人居的各种需求充分考虑进来，打造更加完善的硬件配套设施，同时通过完善的专业化服务，让居民享受到全方位的增值服务，提高产品的竞争力；希望通过全景生活模式的营造，为社区居民提供一个集生态、科技、人文于一体的舒心、舒适的生活环境，让社区居民的生活更加和谐。北科建“全景生活模式”以对全家庭成员的关怀为出发点，包括生活全景、园林全景、配套全景、科技全景、服务全景和文化全景六大模块，全面展现人性化社区理念，满足居住者多方面的潜在需求。
??在领秀慧谷项目开发中，全面植入这种全景生活模式理念，自郭总提出模式后，我们所有的项目都在学习并贯彻执行。什么叫全景生活模式呢，可以从几个点分析，第一个是物业，物业要全方位的在为项目住户提供服务，物业提供服务有很多的标准，我们当时提出了4F的标准：快捷时效（Fast）、感情贴心(Feel)、细腻完美(Fine)、难以置信(Fabulous) ，让居住者“出门放心，回家开心，居住舒心，生活省心”的社区四心（4H）价值体系，充分体现人性化关怀。并且五分钟所有的服务物业必须要有反馈，包括要维修，你的快递，你的外卖，家里需要把鞋拿出去刷一下，或者熨衣服，包括老人身体不舒服，随时叫，一系列等等你在生活当中需要物业，能想到物业提供的东西，五分钟必须有反馈。
??另外从项目策划和设计的初期，我们所有的户型，还有地下室，人防通道所有的布局都是基于这个人性而设计的，包括雨雪天，我们当时做了一个案例分析，家里有老年人或者小孩在雨雪天的时候，他需要一个正常的社交活动的场地，不方便出门，但是整个区内是自成体系的，我们通过地下的一个连廊，不需要出地面，大家可以走到一个公共的娱乐场所，这里面有一些医疗保健室，老年人可能作中心活动的区域内，到隔壁屋，同时做着医疗保健，也能跟自己的亲朋好友在里面进行平时的休闲沟通，里面还有小的购物场所例如7in11什么的，全景服务模式代表着点点滴滴的东西。“我希望在自己居住的社区能得到全方位配套的服务，让我足不出社区就能得到日常基本生活需要的各种服务”，在我司开发的领秀系项目居住的张女士说。北科建配套全景的理念，正迎合了越来越多像有张女士类似需求的客户。配套全景理念，是根据不同家庭成员生命周期的不同提供定向的服务，将居民日常生活所需的各类服务全配套、全聚合。在项目中，以会所和商业构筑了全景式的商业配套。名媛馆、美食馆、活力馆、亲子馆，生活馆、药店、诊所、银行提款机、洗衣店、宠物店，以及泳池、温泉SPA、桌球等全景式的配套，不仅增进同质人群的交流，畅想别样生活体验，也让社区成为品质化的生活圈层。配套全景让社区居民足不出社区即可享受全方位的各类服务，从而彰显了品质化生活带来的便利。
??再有从园林上讲究全景生活模式，处处见景，现在我们进入地下室，没有阳光，跟土拨鼠一样，但是我也需要阳光，空气，还有大自然的一些美，这些东西通过建筑的落差，合理构筑物的搭建，采光棚或者温室的东西，阳光可以照进来，大家在里面活动的时候可以享受大自然的美，还不受大自然的困扰，这些都是全景生活模式提出卖点，在项目设计的时候我们也提出的林包院的设计，处处见景，每个小景都是一个独特的小院，是焕然一新的，给你耳目一新的景观。包括地下室的设计，也是秉承它的理念，如何给老年人、小孩创建生活的娱乐设施，不需要周末开着车，一路上堵很长时间去公园。小区内处处打造景观，不受雨天的影响，保证老人和小孩在小区内可以达到交流，散心娱乐目的。走在园林化的居住空间，打造出水、园、林多维一体的景观走廊，并可减少噪声干扰，业主足不出户即可享受花园般的优雅、浪漫氛围。通过项目外围、园区中心花园与休闲广场、宅间公共绿化及自家小院的设计，打造项目四重院落的景观体系，这也是我们开发领秀慧谷项目当时所想的。
??从领秀慧谷项目来说，户型品质是热销最大原因之一。项目在开发当中，为了把这个项目打造成一个让大家觉得性价比高的项目，也从各个方面着手，包括容积率，以及户型的设计。项目户型为王，户型设计在整个区域内都是最好的。70平米全南向，90平米得双卫，南北通透性高，110平米的得房率达到了85%以上，这样的项目户型设计，细致入微的体现了人性化，能保证大家在使用70、90、110包括140平米的时候都感觉到非常的舒适，140平米是专梯入户的，建议大家在网上再看一下我们的户型，看完以后就有很大的购买冲动性，因为我们在销售当中，客户反应都非常认可一点，客户是眼睛雪亮的。当然项目的其他建设标准也不错，虽然我们是刚需盘、首改盘，是毛坯交房，但是我们在所有的标准材料的采购上，是按照豪宅的标准去选材，玻璃用了三层，双LOW-E的标准，关了窗以后，外面的噪音基础上没有，还有包括门，我们的其他的采暖的一些标准，这块都是国外进口的一些东西，在销售过程中，大家通过综合的对比分析，对领秀慧谷的这些价值点都是比较认可的。最终还要强调一下，领秀慧谷3月15日盛大开盘！开盘当日短短5个小时内，其首批326套房源在一番激烈争抢后基本全部去化，并实现了惊人的8亿销售额！当天短短5个小时里到场客户量接近3000人次，确实是近年北京楼市少有的火爆景象。领秀?慧谷究竟有着什么样的魅力呢?第一是项目的综合品质，第二是TBD稀缺的产品位置。
??在3.15当天，很多人都没有买到，都很遗憾的说要等下一期，问我们什么时候开盘，我们下一期会在五月底加推更高品质的产品，保证我们的客户，尤其我们忠诚的粉丝买到你们想要的房子。
??主持人：我听任总讲的时候，刘总频频点头，可能两个项目在营销过程中和筹备规划过程中都有一些共鸣，你详细讲讲我们的项目，有哪些工作？
??刘金潮：刚才提到了全景生活空间，实际上我们利锦府刚才我说的比较粗，刚才任总一提我也想到一些细节，我们一共是17万平米的社区，地上只有十万，地下挖了三层，为什么，双车位。这是我们说从人文服务的角度考虑，看似一个硬件，其实体现的是人文关怀，我们现在北京双车位的社区很少，我们现在商品房能配到双车位。
??我们十万平米，体量不算大，但是有足球、篮球，综合运动场，还有跑道，为什么配五星级酒店，我们的酒店是给客户提供免费的游泳、健身服务的，另外给我们的业主客人是打折的，我们推出什么概念呢，我们酒店要成为我们业主，客厅的延伸，也就是说你接待朋友，或者是来亲戚，或者你下班以后，五点钟以后还有一些商务要处理，酒店是你最好的一个社交场所，而且你凭着业主卡，到这里可以享受非常尊贵的待遇，像在你自己家里的酒店和客厅一样，这种感觉很舒服。
??在澳洲，有一个麦瑞肯的开发商，做的六到十栋楼一个社区，澳洲的绿化特别棒，他必配一个五星级酒店，这个酒店实际上是给业主提供延展的后续服务的，我们说考虑的更多的是今后在这个利锦府生活是什么状态，我们给他的生活状态和什么空间是什么样的。我们努力再把这个东西做完整，甚至我们提炼金钥匙管家服务基础之上，我们叫陪同服务，我们要在完善物业规章制度的时候适时的推出陪同服务，对老年人的关怀，对小孩的照顾等等。
??刚才你讲的五分钟回复的理念非常好，我们中国现在的物业品质真的是相对来讲不敢恭维，所以我们希望能够通过我们，房地产市场的竞争，恰恰给了物业一个强刺激，如果物业再跟不上，你把房子盖的再好也不行，为什么我们配五星级酒店，我们说五星级酒店跟五星级会所不是一个概念，会所远远没有酒店的功能齐全，完全是一个标准的客厅的延伸。
??郭毅：北京目前在售的项目里面，能够提供双车位的产品配比的，只有盘古大观，万柳书院这样的，总价在15万以上的项目。
??刘金潮：所以我们是奔着豪宅去的，但是我们的价钱真的没有到豪宅，虽然我们在东坝挺贵，我们对外喊的是44900元，其实建委批我们的价钱是49900，我们现在给优惠，44900，虽然周围的比我们的便宜，但是我们带精装，我们的社区品质算是东坝新地标。
??郭毅：东坝马上要贵起了，都是13万往上的项目了。
??刘金潮：恒大喊着八万到十三万，龙湖也是六到八万入市。
??主持人：我们的项目拿地比较早也是占了一个价格优势。
??刘金潮：我们拿地比较早，相对地价稍微便宜一些，但是我们在硬广和其他方面都不多，我们的实际投入都扔进了产品里面。
??主持人：因为我们的项目3.30政策以后，我看过您的一些专访，成交也是非常好的。张总，上次我们聊是互联网思维模式的因，也是以人为本，追求用户体验的项目。您跟我们再具体讲讲，我们在互联网的模式当中，包括物业，包括服务，包括我们要做的APP的动作，跟其他的两个项目有什么不一样的东西？
??张新：其实我觉得听完三位说的，我感觉大家都在关注一个问题，就是物业管理的问题，大家都知道现在除了别墅，个别的别墅物业管理还可以做的相对比较到位一点，其他的项目入住头一两年还可以，慢慢的越来越不行，服务的水平持续在下降，而且物业公司劳务外包，人员流动性比较大，人员参差不齐。
??因为我们艾迪城的项目是一个面对年轻人的社区，我们做产品定位的时候，就希望有一些新意，基础的物业服务肯定是要保证的，在这个基础上我们追求一些新意。而此基础上，我们找了国内不少的物业公司进行过交流。当然了，我们现在定的是要跟国贸物业合作，我认为他们的名气上更高大上一些，属于北京的物业公司，管理着很多的项目，这么多年，我们都去调研过，感觉他们的基础服务是有保障的。
??另外跟他们的高层沟通，他们也认识到物业管理要跟互联网联合发展，像彩生活已经上市了，我们也研究过他们的APP，我们跟国贸是一拍即合，现在双方出资研发针对爱迪城项目自己专用的APP。我们说一些具体的点，除了正常的在线上的交费等等通知，这些属于最基础的，包括报修。我们希望通过这个APP实现功能的扩张，我们打造三公里的生活圈的概念，我们要求我们的人员现在就开始做，包括物业的人员，我们要把项目周边三公里之内的一些商家，比如说洗衣，送花，定制蛋糕，包括餐饮，因为我旁边有一个20万平米的商业街，旁边星巴克，包括时尚餐饮都已经开业了，我们要入住之前花一到两年的把商家的资源整合进来，整合到我们的服务平台上。
??实际上两方面的好处，一方面是业主可以很懒的生活，我们现在讲你可以在这里很懒的生活，任何的东西都可以通过这个平台下单，连电话都不用打。也是极大的符合年轻人的生活方式。
??通过跟商家的合作的流水，通过一些痛点，对于物业管理费进行了一定的补充，这样又可以反过来调节我们的物业费收费标准，客户既享受到懒的生活状态，又可以降低自己交物业费的标准，同时还可以获得到一个更好的物业服务的水平。
??所以这块也是按照我们现在互联网 的概念和思路出发在做的一项工作。
??我们现在在跟客户沟通的过程中，客户很多都不太明白，但是跟客户讲完了以后，我们发现我们的目标客户大家都觉得很有意思。他觉得恨不得我在家通过这么一个东西全部搞定才好。
??刚才刘总说你的项目当中有17项家居智能化系统，我们虽然总价在两百万以内，不属于偏豪宅，但是我们也花了一部分的成本做了一些，也是通过手机端可以远程对房间里的一些电器进行控制。所以从我们的角度来说，针对我们的目标客户，35岁左右的年轻人，他们有活力，但是回到家以后希望能够得到更多的服务，实际上我们增加了一些成本，选择了针对一些人群的起居、生活、爱好做了专门深入的调研。基本上我们在这些方面做了一些工作。
??在产品上，大家可能看过的房子比较多，而且都是开发商的朋友，传统的房子进身大于面宽，我们的LOFT产品，面宽和进身的比达到了一点二，我们所有的产品都是面宽大于进身，这样的话，不言而喻，你采光非常好，进身压缩了采光变得更大，为了实现这样的规划状态，规划布局上做了一些创新，我们自己也是绞尽脑汁做。具体如何表现的，也是希望大家五一有机会可以到我们的售楼处喝茶，多给一些指导的意见。
??主持人：今天请三位老总过来也是一个相互交流、学习的过程。确实所有人都知道我们房企的压力比较大，大家就从比较专业的层面相互学习一下，是非常好的。目前3.30政策出来以后，有很多陆续的报道，也有报道说还会有一些政策出台，比如说公积金贷款，二套房政策，郭总您觉得还有哪些政策会出台？
??郭毅：08、09年那会儿我们调控政策由紧到松是一步到位的，现在是缓式，一点一点的给劲。我们看现在公积金政策已经出来了，房贷的首付比例的下调已经出来了，但是没有执行，我觉得后面会陆续的有所执行，公积金管理中心对政策的执行有一定的滞后性，刚才大家说的经济压力比较大，一季度才7%，其实已经突破了政府的底线了，我们靠什么拉动我们的经济增长，稳定我们各方面的经济发展，我觉得房地产市场是一个不得不使的利剑，如果这一轮的调控，对市场的作用在短时间内消化了一部分人群，有一部分需求被拉动起来，市场又开始逐渐的趋于平稳的状态，后面还会用更多的政策出来。
??政府手里的东西还是很多的，就是看他们什么时候使，比如说现在二手房只是把营业税减免，下调了，个税是一个更大的税费，能不能也减免，包括像我们二套房这块的首付比例是四成，北京执行的是五成，是不是可以跟首套房执行同样的首付比例，首套房能不能从三成降到两成，包括我们的利率，二套房现在北京基本上都是上浮10%，利率会不会进一步的下调，包括像我们的货币政策，我们本身降息已经进入了一个通道了，从去年开始到现在，商贷的利率下调了65个基点，公积金贷款也下调了50个基点，未来降息会不会继续进行，包括降准给市场灌更多的水，这些政策都可以预期。毕竟房地产还是拉动经济增长的核心的行业，而且它上下游串联了这么多的行业企业，相对来说，未来房地产市场的调控政策肯定会逐步的趋于宽松，什么时候是底，可能取决于市场什么时候反转，什么时候房价进行大幅度的回升，这个时候就不会继续的加力了。
??但是现在在这个阶段，市场还没有出现明显的价格复苏的状态的时候，可能调控政策未来还会继续的释放。我们也看了一下3.30政策出台以后，北京卖的最好的前50个项目，其中领秀慧谷，只有3.30之后有签约，之前没有签约，没有更多的可对比，除了这个项目，剩下的49个项目当中，他们成交的均价涨跌幅保持在5%，可能是因为户型产品不同造成的价格的调整，涨幅超过5%的项目只有6个，其实大家更多的还是保持在平价走量的状态。为什么，其实还是因为市场并没有真正的因为调控政策放松而被全面的拉动起来，市场回暖的基本面还需要进一步的政策支持，才可以全面的回暖。
??主持人：我们的大政策背景还是有利于开发商的。
??郭毅：但是政策的劲给的并不够，还要继续给力。
??主持人：我们编辑又要忙死的节奏了。现在已经过了一个半季度了，对于未来的房价走势能给我们一个判断吗？
??郭毅：今年的房价是必涨的，只是看涨幅多高而已，未来新上市的项目都是五六万往上，高的十五六万，北京五环以内八万以上，北京六环以内都是四五万的项目了，因为这些项目这么高的价格，肯定会拉动市场的价格出现结构性的上涨，但是从成交量上来看，并不是需求拉动，而是成本拉动的，这么多高价的项目入市，能不能被市场接受，购房者会不会为高价项目买单，现在并不支撑高价项目的成交，成交量上并不会有明显的提升，还是会保持相对稳定的状态，但是价格肯定上升。
??主持人：郭老师的意思就是大家能入手的时候就该入手了。三位老总请你们谈谈，对于接下来的房地产市场会有哪些政策的猜想？
??任靖：房地产也是调调松松好几次了，各位购房者都有自己的心路历程和收获，政府也在总结、归纳管理经验，我们及各相关机构公司也都在研究市场对政策的反映。通过这几次调整，所有各方对房地产的态度都是趋向于更加理性、客观。这次政策调整政府也是非常务实的，属于润物细无声的政策，让市场保持一定的热度，但是不能过火。房地产调控不好就是脱缰的野马，对其他的行业形成冲击，把其他产业的资金吸纳过来，保持房地产一个正常和平稳的发展，这才是政府、地产人都认可，都想看到的一个和谐产业结构。所以要回归合理，这是大家所共同要追求的目标。
??当然了，从政策方面来看，我和亚豪郭总观点一样，后期不会有再严厉的政策，后期将是温和的，试探性的节奏，这一步放出去看什么效果，再放一个政策看看什么效果。只到最后到什么政策那，就是限购政策。从领秀慧谷项目认购来看，很多人想买，但是资格审核没有过，最后就放弃了。如果这个放开，对房地产是很大的成交量盘活，当然可能会和房地产税的推出成熟有很大的联动性，目前到不到那个阶段，我们地产人也在研讨中。就目前来看，调控将是温和的手段，例如降税费和降利率，降准，包括一些其他的金融手段，还有单身现在限购一套，是不是一定时间内放开两套，逐步地温和地对地产行业进行调整。不过综合各方面的数据来看，现在是购房窗口期，大家可以选择在这个合理的时间段去买房。去年库存量比较大，今年去库存是主要任务，库存去掉以后，库存去到一定的程度，楼市会有一个供需的平衡，面临的可能就是房价的上涨，加上地价的成本还有建设成本，人力成本的飞涨，房地产价格应该是稳步上升的。从各方面来看，我认为目前是一个购房的窗口期，大家要理性的选择自己比较满意理想的房子出手。
??主持人：我觉得任总不仅是开发商也是半个业内专家了，讲的特别专业，而且并不是针对一个项目，而是从大的经济背景和政策来讲的。刘总您谈谈？
??刘金潮：其实刚才两位老总说的已经很细致了，我想说一点，国家对于房地产市场，其实国家手里有足够的牌，房地产和金融就像两兄弟一样，肯定离不开，房地产企业离不开金融，金融离不开房企。国家真正的对于房地产，我们先不说其他，对于房地产的政策市场，最大的一张牌还是金融牌，如果我们的金融政策更趋于合理或者宽松，无论是对房地产的刺激还是其他行业的刺激都是非常大的。尤其是房地产，因为它还是相对稳定的投资品，这样的话，老百姓更容易接受 。我们看到我们国家的金融政策有相当的不成熟的一面，所以制约了房地产和其他企业的相应的发展。
??单就房地产而言，我们在国外买房子，我们都知道不需要你付30%、50%的首付，20%就可以了，而且你后面的80%可以终生不还，你只需要每月还利息就可以了。直到你这个房子卖掉的时候，你可能只交20%。剩下的都在金融层面做。更让人觉得方便的是我这80%的钱有了，我完全不需要重新贷款，我只需要把这个钱存到银行，自动的冲抵我的贷款利息。
??房地产的金融政策对于一个普通的购房者或者一个公民来讲，是很方便的，我一次性办下来这80%的贷款，我有钱就存上，我一分钱利息不用付，你看我们银行和房地产，尤其是银行忙的不行，很多房屋抵押贷款，折腾来折腾去，让中间的一些公司抽去了不少钱，这种服务费的换取完全是减弱了投资，真正的资本运用到投资上，这个我觉得是没有必要的。因为银行本来一家就可以做清楚的事儿，现在又是担保公司，又是基金公司跟着参合，实际上国家一个政策就可以解决诸多的问题。
??现在国家有国家整体的考虑，在整体的金融政策调整下，还会有逐步推进的一面，但是对于我们房地产而言，我觉得国家手里的牌还很多，逐步的释放是好事，强刺激肯定会造成混乱，我们也希望国家可以逐步的释放一些利好的政策，让这个市场慢热起来，最终还给市场，让市场自己去发展。
??主持人：也是希望政府不断的扶持我们房企，更多的给市场一些空间。
??刘金潮：扶持房企不仅仅是这样，房地产上下游关联很多，对于整体经济的刺激和推动都是有利的，而且国家这种政策的逐步的释放有利于市场的平稳，我觉得是正确的，但是就中国房地产而言，降价几乎是不可能的。尤其是北上广深，这种一线城市是不可能的。
??主持人：张总您觉得未来还会出哪些方面的政策？
??张新：说说自己的看法，个人的观点，第一李总理也说了，我们中国的经济放缓到7.5的增速，大家都知道，房地产对拉动下游经济的比例是1：9，我在房地产投入一块钱，拉动九倍的相关产业。实际上我们现在中国经济经过前面几年快速的发展，现在降到7.5，但是每一届政府的领导人都不会看着持续下去，中国的经济迟早还是会继续向上的。我个人认为，通过哪些行业向上呢，房地产不可能是一个百试百灵的行业，现在国家也朝物联网转移，但是房地产也不能说甩手不要了，因为还牵涉到民生的问题，所以我认为房地产我比较赞成刘总说的最好还给市场，按照市场的供求关系，让市场定这个规矩，不要今天出个政策，明天出一个政策。
??再说一点具体的，大家可能都期望解除限购，现在有这四个城市没有解除限购的，虽然我们现在已经开始有房产税这个政策，现在也开始在试点，在登记，我个人认为可能会是未来解除限购的一个信号，因为交给市场，我有钱我愿意投资也好，或者我能够支付得起房产税，我有购房的权利，这是一个人的权利的问题。从另外一个角度分析，北上广深这四个城市，城市的承载能力，包括水电、交通，尤其像我们生活在北京，雾霾、堵车，浪费的时间，不解除限购可能是基于城市的承载力有问题，考虑的是这个层面。
??现在已经在搞京津冀一体化了，发挥一些卫星城市，如果我们真正的把轨道交通更加完善，拉动周边的京津冀多一些卫星城，对于人流的转移，人流都会有一个分流 出去，有可能在未来的几年，有可能北上广深会有这个机会，但是这是一个猜测。
??主持人：最后一个问题，请郭老师给我们购房者一句话，提一些理性的购房意见。
??郭毅：只要是切身的自住需求，还是尽早的买，买房子看的并不是更多的未来，而是你是否真正的需要它，这个房子是否可以满足你生活的需求，如果能满足的话，还是尽早买。
??主持人：三位老总用一句话总结一下今天的主题，房企如何顺势发力？
??任靖：尊重消费者的选择，通过各种完善的配套设施营造，提高产品竞争力成为各大房企直面的问题。营造消费者最需要的产品是我们前进的目标。这是我们作为房地产人，包括我们项目，我们公司所要遵从的理念。
??刘金潮：我觉得对于购房者来讲，现在应该是越来越理性，理性应该保持理性，不理性的应该让自己理性起来。无论你是投资需求，还是刚改需求，我们建议在明确你需求的前提下，最重要的就是面积加品质，您只要感觉面积够用，品质足够好，价格实际上应该放在其次，因为房价一定还会上涨。
??张新：房价肯定是会涨的，我个人也赞同，通货膨胀每年至少涨5%、6%大家都可以理解。我给购房者一个建议，我们首先买房子是为了居住，一定要考虑到交通的便利性，旁边的配套，包括根据自身量力而出，不要超出自己的收入比例，这样会造成你的生活品质不但没有增加，反而因为还房贷，交首付而降低，要快乐的生活。
??主持人：好的，感谢四位嘉宾的精彩解读，欢迎大家关注我们的后续报道，今天的论坛到此结束。
