换房族是楼市买家中较幸福的一群，因为他们手里有房，可租可售。现在楼价高租价高，对目前的居住环境不太满意，换房族希望换其他住房，但由于限购或支付能力的缘故，纠结于“卖一买一”还是“以租代租”的决策中。
冯先生原先有一套面积80平方米的房子。后来，冯先生为女儿在学校附近购买了一套40平方米的单身公寓。因为女儿未来也在这一带上初中，冯先生打算以后全家人搬到学校附近，可以方便女儿上学，这样已买的单身公寓又太小，所以“换房族”冯先生打算再租或买一套楼龄较新的三房，但是到底是把之前的房子租了再改租一套，还是卖掉再买呢？到底哪个更可行？冯先生陷入困顿中。
“以租代租”可换大三房
“卖一买一” 难付六成首期
业内人士表示，按照目前房屋出租市场的行情，冯先生80平方米的小套房，带家电租金约2万元/年，而40平方米的单身公寓，租金约1万元/年，若将其两套物业一同出租后，租金预计为3万元/年左右，此预算可以在学校周围租住较好的三房电梯物业。
如果冯先生选择卖两套房屋中其中一套，按目前市场均价计算，面积80平方米的8楼电梯房，市场总价约达120万元。而40平方米的单身公寓总价在50万元左右。据业内人士透露，该学校附近楼龄较新的电梯三房普遍在140平方米左右。如果按照140平方米的面积计算，楼龄较新的电梯三房总价约210万，由于冯先生属于二套置业，首付需六成或以上，首付为126万元左右。因此，即便选择“卖一买一”的方式，也不足以支付学校附近一套楼龄较新的电梯三房的首付。
如冯先生选择将两套房屋同时出售，两套总价约170万元，他就有足够的资金支付电梯三房的首期。业内人士分析，在出售两个房屋的选择上，由于学校附近的房子楼龄新，总价低，小户型较受客户欢迎，未来还有升值空间，所以那套40平方米的单身公寓目前并非出售的上佳时机。若冯先生打算“卖一买一”换三房，建议出售之前的老房子，再加点自有资金。
“卖一买一”难解改善型买家之困
笔者调查发现，虽然表面上看“卖一买一”给改善性住房购买者提供了操作空间，但实际上多数普通买家对于“卖一买一”的方式并不感冒。受银行关于第三套房的认定，不管是否卖掉第二套房，新买一套都算第三套，市民就算可以买第三套房也贷不到款。
市民赵先生目前有两套房产，一套是赵先生结婚前买的，另一套则是结婚后买的小套。赵先生告诉记者，虽然手上的两套房子都升值不少，但为了以后孩子上学，想在市中心新买一套大点的房子，就算把一套房卖了也不够，肯定还要从银行贷款，但银行不管你手上有没有房子，只要能查到前两笔贷款记录，都会认定为第三套房，不会发放贷款，所以他感觉新政对他关上了换房的大门，即使“卖一买一”也于事无补。
“第三套房认房不认贷，有可能误伤部分改善型需求的买家。 ”业内人士分析，对于一些手上物业楼龄比较老，近年来没有做过购房贷款的市民来说，如果卖掉手上的物业，银行可以将其当做首次置业和二次置业客户看待的，对于这部分买家，新规则有一定的实际意义。
一次性付款成交比例连续上升
笔者发现，近几次楼市调控政策，多次置业者均为调控的主要对象。
而笔者在采访中则发现，全款购房特别是二手房的情况逐渐增多。购房一次性付全款的比例大幅提高，特别是在二手房领域。市民李小姐认为一次性付款能省去很多麻烦，“我们在咨询了专家和律师后得知，一次性付款购房的优点和好处是，房屋价款的支付和房屋的交付同时进行，房屋买卖的操作方式和手续比较简单。而且，我们自从交了那笔房款后，就不用再考虑每月还给银行几千元的事情了，也就没有其他选择分期付款的人总担心一旦失去工作就无力偿还房款，房子就会面临被银行收回等方面的心理压力了。”
据了解，执行二套房首付六成的地方细则后，越来越多的准二手客户受到影响，而一手楼市受影响比例也逐渐增大。贷款门槛的提高，使市场上购房一次性付款的比例随之上升。无论是贷款受限或者不堪忍受利率提升之苦，都促使了一次性付款客户比例逐渐增多。
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