时至年终岁尾，2013年两个最重要的会议(十八届三中全会、中央经济工作会议)也都开完，又到研判明年楼市走向的时候。
2013年房地产市场走势比我们去年底预判的更好，量价齐升、地王不断、房企资金充裕可以说是市场三个显著特征。
从国家统计公布的2013年1-11月的数据来看，市场量价齐升的特征明显。1-11月商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%；商品房销售额69946亿元，增长30.7%。销售金额比销售面积的增幅高出10个点，由此大致都可判断房价的涨幅较大。
销售市场活跃，房企积极地购置土地。1-11月房企土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，到11月一举扭转跌势；土地成交价款8669亿元，大幅增长31.5%。地王是今年一个突出的市场现象，从4月份开始，各地的地王不断涌现，直到11月都未来曽停止，特别是一二线城市，地价在实力房企的激烈竞投下飙升。
市场好，房企资金十分充裕。1-11月份，房企到位资金达到109475亿元，同比增长27.6%，其中，国内贷款17667亿元，增长33.8%，定金及预收款30534亿元，增长32.1%，个人按揭贷款12657亿元，增长36.5%。这三组数增长均超过三成，说明2013年银行开发贷、房贷以及市场销售回款的情况大大好过去年，而房企自筹资金方面增长反而只有20.8%，明显低于去年，不过，自筹资金占比接近四成，仍是最主要的资金渠道。
除此之外，2013年市场和行业的分化、刚需主导等特点继续延续，并有所强化，如一二线城市即便在政策不断收紧情况下，房价涨幅依然较大，按照70个大中城市房价指数的统计数据，一线城市房价涨幅在20%左右，核心二线城市房价涨幅在10-15%左右，三四线城市房价涨幅较小，绝大多数在5%左右，相对平稳；标杆房企2013年抢占了更多的市场份额，前11个月万科、绿地、保利、中海销售业绩已破千亿，而碧桂园、万达、恒大破千亿在望，全年千亿军团扩容达到七家，标杆房企的市场份额大幅度提高，中小房企在激烈的市场竞争中，拿地、销售均处于劣势，房企竞争格局的地位继续分化。
2014年房地产市场将会怎么走？还会不会延续2013年强劲的市场走势？我认为，主要可以从三大方面来分析2014年楼市的影响因素：政策、宏观面、市场面因素。
从政策面看，三中全会已经明确提出市场配置资源起决定作用的方向，房地产市场亦不例外。目前的情况是，政府用行政手段干预市场不断强化，限购、限外、限价、限贷，不断加码叠加，十年调控走到现在，可以说如果再继续干预下去可能无路可走，所以，政策转向，重视发挥市场作用，几乎是必须的选择，而政府，更要落到它作为社会保障的公共服务职能上。市场的归市场，政府的归政府。两次重要的会议文件已经不再提过去屡屡要强调的“房地产调控”，而此前政治局学会会议上，总书记提出“从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，指出“住房问题既是民生问题也是发展问题”，与过去只强调民生问题不同。那么，2014年政策是不是就会实现转向呢？我认为，2014年只是变革过渡期，在基本制度(如土地制度、税收制度、财政体系)没有实现变革的条件下，政府干预不会退出，行政干预和市场机制混合作用一直会持续，而且会持续多年。这样一来就不难理解，三中全会前后，多个城市继续收紧政策，政府干预进一步加强。在部分城市房价涨得压力过大的情况下，地方政府只能通过直接干预需求来降温，别无选择。2014年的房地产政策估计不会有大的突破，而针对增量的房产税试点，也不会对市场产生实质性影响。估计2014年也看不到三中全会确立的农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价、房地产税立法以及农民宅基地等变革有多少进展，不过，制度变革的预期包括不动产统一登记制度的确立多少会影响很多人的置业投资计划，特别是高端需求，这一点需要引起市场的注意。一句话，2014年是制度变革的过渡期，政策会稳，但政策预期的影响潜移默化中会产生作用。
从宏观面看，2014年经济增长和货币信贷的平稳趋势应该比2013年更加容易判断。2013年上半年宏观经济下行的压力一直存在，促使决策层加大基础建设投资，货币信贷方面总的稳健，实际略偏于宽松，M2、新增贷款、社会总融资等保持适度增速，到四季度多项指标都显示，经济探底回升，这有利于2014年保持经济中高速增长。不过，2014年多了一层任务：改革。综合起来说就是“稳中求进、改革创新”，即要经济稳中向好发展，不留后遗症，又要积极推动全面深化改革，突破创新。“稳”也要，“改”也要，就如同杂技，想在平衡中完成转身动作。2014年确立的六大工作任务，“国家粮食安全、调整产业结构、防控债务风险、促进区域协调发展、做好保障和改善民生、提高对外开放水平”，落笔在改革、民生和防范风险方面更重，特别是对地方债务的严控，防止地方大肆举债投资冲动，而房地产市场的平稳对稳妥解决地方债务问题相当重要，因为土地、房屋市场都是地方最重要的财源，是最大的债务风险变量。即便决策层有意降低2014年经济增长目标，预计来年的经济环境不会比2013年差，货币信贷环境的稳健延续是必须的，会视通胀与增长情况作微调。总之，来年过渡期大环境似无急剧变化的悬念。
从市场面来看，2013年的高地价、上涨过快的房价、预期以及供求关系，都将影响2014年的市场走势。高地价大大提高了开发成本，也增加了产品定位和定价的难度，当然传递给市场的一定也是房价难以走低的信号；过快上涨的房价对购房需求本身会产生挤压和挤出效应，一旦遇到政策调控，预期的细微变化和追涨乏力(本身市场自用为主就比较理性)，成交、销售要保持高位比较难持续。高地价和高房价的市场影响比较复杂，初步判断市场需要一个接受、整理的过程，而市场趋势不会因此改变。从供求关系来看，实际上一线城市和核心二线城市的供不应求格局短期内无法改变，而三四线城市供过于求、供求均衡与其价格平稳是互为因果的，市场平稳，短期内也不会发生大的变化。市场预期从长远看，无论买方卖方一致性较强，即在各方面都在发展的情况下，市场仍然处于向上的运行方向，趋势很难扭转；在短期内预期似乎出现一些分歧，卖方更强，买方在多因素影响下部分有犹豫。市场面这四个重要方面是我们观察判断的镜子。
综合政策、宏观和市场三大方面来研判，我认为与2013年前高后低的走势可能不同，2014年的房地产市场或许会出现前低后高的走势，上半年房价走平，成交略减的机会不小。
此外，还有几个不太成熟的判断：2014年的主战场仍然是一二线核心城市，但部分产业较齐全、人口集聚力强、城市发展快、且房价平稳、产品素质高的三四线城市，2014年有望异军突起。最近去了好几个这样的城市，发现它们内在的、外在的需求动力强劲，市场活力可以说超过大都市；碧桂园从2012年的400多亿直奔千亿，它的超速发展虽和营销有关，但实质还在于越来越娴熟的“造城”发展模式，这个城不是一般的城，是客户可以马上获得成熟居住环境、配套、产品、交通、生活设施乃至好的身份等一整套居住体验。这样的 “城”不仅在超级城市群边缘热销，在相对孤立的小城市也受到欢迎。房企有这种功夫就可以在调控环境超常规发展。这种功夫就是刚需自住时代的核心竞争力；高地价下，怎么做才能可以持续拿地，同时又不影响去化和业绩，这是房企的新课题；说拐点或下行，一定要慎重，在十年严格调控的时代是这样，在过渡期同样也是这样，因为这个过渡期可能要相当长的时间，长到和城市化进程、发展模式彻底转变同步。
