一、采访目的
采访权威专家，获得独家信息，有利于为舆论传播造势；通过对嘉宾的采访，明确嘉宾的观点，作为关于论坛发言报道的补充材料；关于“新土改”对于县域经济和县域地产产生何种影响的独到解读。
二、采访对象
王韶(广东省房地产行业协会 秘书长 王韶)
发布《广东省县域房地产市场分析报告》
三、采访问题
问题1：您认为相对于全国地产市场，广东省房地产发展有哪些自己的特色？
中国商品住房市场起源于广东，30多年来，凭借务实、开拓、创新的精神，粤派地产在国内享有较高的声誉，在业内素有“中国房地产样板间”、“中国房地产黄埔军校”之称。近年来，粤派地产继续秉承过往的优良传统，纷纷在国内各地开疆辟土，对推动各地房地产业的发展和人民群众居住环境的改善起到了积极作用。如果要讲广东房地产发展的特色，特色明显只属于过去。现阶段只能是相对的，个人认为并不明显，主要体现在如下方面：或许是广东人比较精明实在的缘故，又或许是广东的市场压力较大的原因，广东的开发商一如既往地注重项目的品质提升，一百分的功课不会只交九十九分；其次，广东房企多元化和海外拓展势头迅猛，如恒大致力于体育、文化、矿泉水等产业发展；万科、碧桂园等以往比较专注商品住宅的品牌房企也纷纷将视野转向商业综合体；富力、合生创展等开始布局园区地产；碧桂园、万科、能兴、颐和集团等地产企业将事业向马来西亚、泰国、美国和澳大利亚等国家扩展……；另方面，广东房企更注意以社会责任引领未来。自2009年开始，广东省房协在业内倡导履行社会责任，颁布《广东省房地产企业社会责任建设指引》(试行)、发布《广东省房地产企业社会责任报告》，万科、恒大、碧桂园、越秀城建、珠江实业和合富辉煌等房企以非凡的胆识和魄力连续3年向社会发布企业社会责任报告，并建立了企业社会责任工作机制，开创了中国房地产的先河。最后，广东省房地产发展趋向均衡，区域差距缩小。2000年，我们讲广东房地产，可能更多地集中在广州和深圳，或者珠三角，但近十年来，由于品牌房企不断跨区域发展，对地方市场产生强烈的鲶鱼效应，促使本土企业不断学习、不断提升，粤东、粤西、粤北等经济相对比较落后的区域(包括县域)，除投资规模不断上升外，其项目质素也不逊色于珠三角地区，地区间差距日益缩小。
问题2：能否请您谈一谈目前全国和广东省的县域房地产发展各是怎样一个大致的情况？
2007年以来，广东县域房地产发展蓬勃，呈现较快的增长势头，各项指标在全省总量中所占比重不断提高，增长速度整体高于同期全省总体水平。2007年县域房地产投资205.19亿元， 2012年为773.54亿元，年均增速高达30.4%，同期全省年均增速为16.4%；2007年，县域房地产投资仅占全省总投资的8.2%，2013年1-8月提高到15.2%，提高了7个百分点。其中，房地产投资占GDP的比重由2007年的3.7%提高至2012年的6.8%，县域房地产对经济的拉动作用日益彰显。
但存在问题也不容忽视，2007年以来，县域商品住宅投资占总投资比重一直维持在70-80%左右的较高水平，新开工面积占80%-90%，销售面积占93%-96%，所占比重的相应指标比全省总体水平高出5-10个百分点，说明广东县域房地产开发仍处于初级阶段，还是以满足居民居住需求为主，未能配合经济、产业的发展而呈现多元化发展。县域房地产受外围市场影响较大，自身抗风险能力相对较弱，高空置率问题较为突出。2007年为202.64万平方米，2012年增至691.66万平方米，年均增速高达27.8%，比全省16.9%的增速高10.9个百分点。除2010年、2012年外，其他年份涨幅均处于较高水平，最高达53%，且各年份涨幅波动较大。
问题3： 结合目前广东省正在进行的县域房地产项目来看，后续广东省县域房地产的发展方向会有怎样的调整？
从当前县域地产发展现状看，伴随调控呈常态化，商品住房的投资属性持续受到抑制，住房市场进入理性竞争阶段，未来所有参与者人人都赚钱的时代一去不复返，房企必须加快转型升级。房企转型不仅仅包括经营方式和模式转变，从一个行业向另一个行业跨越，也包括产品开发理念和定位、盈利模式、服务意识、运营管理等转变。对于不同企业和不同发展阶段，转型重点也是不一样的。作为中小型房企，转型应在产品“销量”和“品质”做出抉择，提高住宅的适用性、耐久性、经济性、安全性，以品质赢取市场。实力较强的企业则由于在资金、经验、人才、社会关系和资源整合能力等方面具有较强优势，在经营战略上要实现企业转型，需拓展房地产开发内涵，延长开发链条，向多元化发展。未来商品住宅一业独大的局面将逐步打破，多元化发展将使未来县域地产万紫千红。
问题4：在地产界，有不少呼吁县域地产走多元化发展道路的声音。您理解的“多元化”是什么？中央的哪些政策为发展多元化提供了好的平台？
多元化应是未来县域地产发展的必由之路，一方面，十八届三中全会要求淡化GDP考核体系，逐步摆脱长期存在的GDP与政绩挂钩的格局。可以预见，中国今后将更加注重在经济增长质量方面的引导，依靠粗放型投入支撑经济增长的方式将发生改变，调整经济结构，改变增长方式势在必然。其次，从县域经济的发展实际看，县域由于大都经济基础薄弱(个别发达地区除外)，外来人口少，产业聚集能力差，主要人口流动是来自县城周边村镇，与大中城市相比吸纳能力不强，因此县域的商品住宅发展不宜过于超前。另方面，县域土地资源、环境资源得天独厚，大都拥有面积较大的自然山水等良好的天然生态屏障，为当地房地产多元化发挥创造了良好的条件，如休闲旅游地产、养老地产和工业地产等。不管是国家，还是地方政府和企业的可持续发展，都需要走多元化之路。
虽然近年来县域经济得到较快发展，但与广东总体经济实力仍有较大差距。在“十八大”大力推进新型城镇化的战略部署之下，县域经济将面临前所未有的发展机遇。近年广东省委省政府为加快和促进县域经济发展，先后出台了一系列支持政策。自《关于推进省直管县改革试点的实施意见》出台以来，已有15个县(市)被列入省直管县财政试点，此次改革将对县域经济的发展起极大的推动作用。2013年出台的《关于进一步促进粤东西北地区振兴发展的决定》表明区域发展不均衡得到了高度重视，振兴粤东西北战略将直接带动广大县域的经济发展。此外，《关于加快县域经济发展的决定》、《关于推进产业转移和劳动力转移的决定》和《关于富县强镇事权改革的指导意见》等一系列政策也为县域经济创造了良好的环境和发展机遇，作为经济基础性、先导性产业的房地产业也将大有作为。
问题5：近一段时间，“以房养老”的话题引起了广泛关注，您认为这对于发展县域地产有什么参考意义？
随着中国慢慢进入老龄化社会，为养老产业和养老地产提供了广阔的发展空间。毗邻经济发达地区的县域，由于土地资源、环境资源、交通便捷和医疗卫生条件的优越，为养老地产发展提供了良好的条件，作为房企应及早筹划。
问题6：对于县域地产应该“走出县域，走向乡镇”的观点，您怎么看？
2013年中央一号文件明确指出，鼓励社会资本投向新农村建设。可以预见，传统的单家独户的村落布局将逐步合并汇集，今后农村人口的聚集程度将更高，这为基础设施和公共服务的集中建设布局奠定了基础。根据中央文件精神，县域房地产可投资农村医疗卫生、教育培训、社会福利、社会服务、文化旅游体育等各类事业以及农村生产生活基础设施，参与新农村建设。另外，广东省委《关于打造名镇名村示范村带动农村宜居建设的意见》决定，从2011年起打造名镇、名村、示范村，到2015年底实现全省30%的行政村完成示范村建设。《广东省城镇化发展“十二五”规划》指出，到2015年要实现县域经济实力显著提升， 5万人以上的中心镇数量达120个；打造110个名镇、1900个名村。根据省委省政府的文件精神，县域房地产可结合相关政策利好，参与县城、乡镇的“三旧”改造和名镇名村示范村建设。
问题7：您觉得要更好地发展县域经济和县域地产，摆在开发商和政府面前的首先要面对的化问题各是什么？如何走好这一步？
发展县域经济和县域地产，摆在开发商和政府面前最迫切的应是转变观念。作为开发商，一方面不能把房地产开发简单理解为商品住宅开发，必须将触觉转向多元化；另方面避免粗放型开发模式，走集约化精细化开发道路。最后，县域地产不只局限于县域，乡镇地产也有作为。作为政府要减少对房地产的依赖，从源头控制土地供应节奏和规模，避免房地产市场大起大落。通过简化办事手续、减免部份费用等措施，切实引导房企多元化发展。
