炎炎夏日，北京对于楼市的调控力度在逐渐升温，而祭出的“杀手锏”则是预售制。
从媒体报道的“预售配额管制”到“预售资金监管”，再到明确发文“提高预售门槛”，多种措施剑指北京房价上涨压力和开发商市场行为。
业内人士指出，完善预售制度并非调控加码，对房价影响有限。政策短期内可能会对房价起到扬汤止沸的效果，然而供需失衡的现状并没有得到根本性改变，相关部门应该联合起来共同建立长效机制，才能确保房地产市场健康稳定发展。
预售新规持续升级
6月14日，北京市住建委发文，对2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目，对大户型住宅及商业、办公项目均提高了预售门槛，其中7层及以下的需要主体结构封顶才能办理预售，8层以上大户型盖一半才可预售。
实际上，就在此前几天，北京市住建委刚刚公布了《北京市商品房预售资金监督管理办法》。政策规定开发商需按照工程进度的节点，按比例提取建设款，以保证楼盘的预售款优先用于工程建设。
住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林认为，商品房预售资金监管的主要作用在于保证工程质量，防止烂尾楼的产生，以维护消费者的权益。
为确保房价总体稳定，北京住建委此前还表示对40000元/平方米以上的高价房入市实施配额管制，以及对于新盘预售价格进行管理和引导。“报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。”
除以上措施外，媒体报道称北京拟实行“现房限价”政策，对期房现房启动双重干预，防止期房转现房销售过程中开发商突击涨价。
相比其他省市，北京预售许可门槛相对偏低，且对工程进度一直未作要求。业内人士指出，从长期来看，严格的预售标准有助于规范市场发展，而对房价的影响则有限。北京市房协秘书长陈志指出，新规的目的主要是完善预售制度，并非调控加码。目前很多大户型也是大体建完再卖。对于满足刚性需求的普通商品住房，仍保持原标准，因此新规对楼市不会有明显影响。
调控压力有增无减
虽然北京预售证监管再升级被业内人士解读为完善预售制度，但并不能掩盖职能部门背后平抑房价的深意。
北京版国五条细则落地两个月，在政策不断收紧的局面下，北京新房成交没有出现传统的红五月，但仍出现量价齐升的局面。
国家统计局发布的数据显示，5月份，全国70个大中城市中，超九成城市新房价格环比上涨。新建商品住宅价格环比上涨的城市为65个，涨幅最高为2.9%。其中，北京新房价格同比上涨15.2%，涨幅居于全国第二位。而在二手房市场上，与去年同期相比，北京同比涨幅最高，达12.8%。
与此同时，土地市场交易也日趋活跃。中原地产研究中心统计数据显示，今年前5月，全国4个主要一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元，比2012年同期的314.4亿元上涨了350%，北京地区更是频现高价地块。
对此，中原地产研究部总监张大伟指出，5月份特别是下半月，全国主要的一二线城市纷纷出现地王，土地溢价明显上涨，开发商对土地价格看涨，也影响了新建项目的销售及购房者预期。张大伟指出，今年，房企开发商的资金情况明显好于往年，缺乏降价动力，在这种情况下调控楼市的难度明显加大，这种情况下，大部分购房者的预期依然上涨，整体看市场难以出现明显的调整，所以楼市量价均继续居于高位。
业内人士普遍认为，北京市住建委选择在此时发布预售新政，很大程度上由于房价上行而渐增的调控压力。
短期政策不能代替长效机制
据《中国建设报》报道，住房和城乡建设部一位专家透露，北京市住建委本身能够采取的调控措施有限，但房价一旦持续上涨，调控不力的“板子”却首先会打到住建部门身上，因此，住建部门才频频在预售上做文章，从而达到调控房价的目的。
据悉，北京市住建委已扣押了近40个项目的预售证。包括万科、保利、龙湖、金融街等知名房企的项目都在其中。一位在房产公司工作的人士表示，他们在大兴的项目，打算今年进行二次开盘，但至今都没能拿到预售证。据说是因为价格未通过北京市住建委的审查。
中和世纪房地产研究员分析师陈琳认为，限制预售证，从某种程度上延缓了新盘入市。
“没有预售证，在一定时间内或将减少可上市销售的商品房，导致商品房市场供给减少，虽然政策意图在于控制房价，但是依然影响购房者预期。” 中投顾问房地产行业研究员殷旭飞说。
事实上，预售证的审批发放已成为开发商拖延开盘的借口。此前有媒体曝光，一些开发商明知报价难获政府认可仍旧报高价，以拿不到预售证为借口拖延开盘，更有甚者故意拖延工期推迟开盘时间。
高和投资金融分析师李慧忠说，当前这些政策短期内可能会对房价起到扬汤止沸的效果，然而供需失衡的现状并没有得到根本性改变，相关部门应该联合起来共同建立长效机制，才能确保房地产市场健康稳定发展。
高和投资董事长苏鑫则撰文指出，配额管理很直接的把着力点指向房价，对抑制高房价有明显效果；而预售资金监管则直接控制和影响了开发商的现金流、拿地节奏和推盘策略。但不管政策出台的初衷如何，这两项政策实际的结果很可能是减少了市场中原本有限的供应量，而当前一线城市楼市问题的症结恰恰在于供应不足。
业内人士指出，建立房地产稳定发展的长效机制，不能只一味地限制房价及购房需求，而应该在加快土地供应、改革“土地财政”等方面作出制度安排。(胡可璐)
