APCREC5第五届亚太商业地产合作论坛-2013中国峰会(以下简称APCREC5)提出商业地产之取“势”明“道”优“术”，即从粗放转型到精耕细作、从资源整合到可持续运营、从概念营销到资产优化，以此为主线展开三天会议内容。
APCREC5由领沃中国(Linver Insights)主办，亚太房地产协会(APREA)授权，德国商会(Econet)，欧盟商会Switch-Asia项目特别支持，集合业内300多名菁英领袖，于2013年5月29-31日在上海绿地万豪酒店举办。
针对亚太地也产业目前较为关注的地产资产财务模型领域，领沃中国特别联合APREA共同举办为期半天的会前Workshop “财智CEO菁英研讨会”(5月29日)，邀请2名海外金牌讲师，分享多元化商业地产资产类别中，如何掌握建立财务模型和投资财务可行性评估。
峰会首日(5月30日)将把商业地产产业链上的共性问题揉合在一起，邀请50位知名发言嘉宾，聚焦“十八大”后对亚太和中国商业地产的宏观影响；“十八大”后对亚太和中国商业地产的宏观影响；城市与具体商业地产项目规划的联动效应；购物中心的蜕变与创新运营模式；从招商反思商业地产产业链核心问题；电商巨大挑战下，商业地产实体店的变革；设计推动商业项目价值最大化；从正确的资产管理视角来运营商业地产的每一环节；商业地产二次定位等普遍关心的热点话题。
峰会第二天(5月31日)将就第一天的讨论基础上，有针对性地细分4大关注度最高的主题模块，分别为：商业规划与设计模块、商业地产工程设计与创新产品模块、策划定位与招商运营模块、商业资产管理与经营模块。模块后组织“商业之行”项目考察活动，参观位于上海的K11购物中心(已开始试运营，5月正式开幕)。
APCREC5第五届亚太商业地产合作论坛-2013中国峰会期待您的参与，共商商业地产之“势”“道”“术”。
时间：2013年5月30日
地点：绿地万豪酒店三层
主题：“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”
【主持人】：尊敬的各位领导，各位来宾，大家早上好！我是北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建伟，很荣幸一直以来担任论坛主委会的名誉主席一直，能与机会与在座的各位来宾共同相聚上海，共同见证亚太商业地产健康、蓬勃发展的重要时刻。
欢迎大家莅临上海绿地万豪酒店，参加由亚太商业地产论坛主委会发起，领沃中国主办，亚太房地产协会，德中商会，欧洲建筑节能培训项目，同济中欧建筑节能培训，全国房地产投资基金联盟等支持的“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”。
在峰会开始前，请允许我介绍一下参加本次大会的一些重要领导和嘉宾：
亚太房地产协会主席Peter Mitchell先生
原住建部政策研究中心主任王珏林先生
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平先生
上海研究中心副总经理杜丙国先生
金科集团首席战略官李战洪先生
北京王府井百货集团发展部部长曹世斌先生
鹏欣房地产集团有限公司丁宏伟先生
……
对此次峰会的所有授权机构，支持单位，以及峰会的赞助商，师邦建筑，华东建筑研究总院，雷氏照明，飞利浦照明，HPP建筑设计，海信、日立空调等企业予以最诚挚的感谢！
另外两天峰会的4个茶歇段会由我带领大家到茶歇区各个展区企业参观观摩。现在我宣布“第五届亚太商业地产合作论坛2013中国峰会”正式开幕！
亚泰商业地产合作论坛中国峰会以商业地产的势·道·术为组织，主委会将致力于线上、线下全产业链机构来全面发展，大会的特点高端的技术对接，高端的产业链资源伙伴对接，他有比较鲜明的特点，比较实用，比较实在，同时参与的对接机构含金量比较偏重于资源型技术型的这么一个特色的峰会。
受邀参加此次峰会的嘉宾来自于全产业链，到会嘉宾3百多人，既有国内外投融资资产管理机构，也有众多一线和正在转型的商业开发集团，既有耳熟能详的品牌商超、家电零售商，及百货品牌商业，又有众多商业地产运营服务商的加入，以及其他设计单位，提供商，服务商，等等。
来自媒体的朋友，今天人才济济。看到了来自路透社、美通社、中国日报、华夏时报、房地产报、每日今日新闻等媒体的工作人员。他们将对本次论坛进行全方位的直播和深度报道，也让我们为他们的辛勤工作表示衷心感谢！
接下来进入今天的正式会议日程。第一项：有请Peter Mitchell，亚太房地产协会的首席执行官。亚太房地产协会是房地产投资的非营利组织，总部设在新加坡，也有会员来自于日本、香港、印度、菲律宾、澳大利亚等，以及中华人民共和国。
Peter Mitchell演讲的题目是：全球及亚太经济环境，经济体系与商业部动产——透视世界、亚太舞台及新兴市场商业不动产投资机会。有请Peter Mitchell。
【Peter Mitchell】：谢谢各位朋友的介绍，大家早上好！
能够再次来到上海，我感觉非常高兴，我们本协会能够支持本次大会，也感到非常地荣幸，就像刚刚穆先生所介绍的一样，我们协会是非公益性的组织，提供房地产方面的支持，我们旨在能够促进更加健康合理的房地产市场氛围，希望能够吸引更多债券投资，直接投资到亚太的房地产行业当中。
在我今天的演讲中会主要涉及到以下几个方面：
首先，会给大家介绍目前亚洲房地产市场规模多大。
第二，介绍正在进展当中研究情况。
第三，给大家做些关于亚太，或者是亚洲房地产市场从今年到2031年的预测，这非常有意思的研究，还会给大家介绍一下亚太地区不同资产的类型，包括上市的房地产的资产，以及公司。另外，还会给大家介绍直接投资和养老金基金，会介绍市场的透明度。
首先给大家介绍一下亚洲的一个房地产市场规模，然后会给大家预判未来规模情况是怎么样的。协会工作人员做了大量的研究，不仅仅对于亚太地区上市房地产资产和公司进行了研究，同时也对相关的一些基金来进行研究，最后我们得出了结论，就是现在的一个市场规模是多大，然后对于未来的房地产规模也做了预测，主要考虑的因素包括了全球经济的发展情况，同时我们也对于市场的流动性，市场增长率都做了预测。我们正在进行的这项研究马上就会就被发布，我觉得这是亚太房地产的大事。
目前亚太整个房地产市场规模差不多是7万亿美元，占据了全球房地产市场27%的市场份额。2011年到2021年时候我们占据的比例会达到40%多，也就是说在短短20年时间内在全球市场占有率达到世界的一半左右，占到50%。由于有这样的预判在，7万亿的规模到45万亿美元的规模，我们主要一个预判依据来看不仅仅受到亚洲成熟市场的驱动，同时也是因为受到亚洲新兴经济体和正在快速成长经济体的驱动。
在过去几年时间当中整个亚太区的流动性得到了极大的改善，见到了很多房地产交易的促成，香港和新加坡，以及澳大利亚的成熟市场。看到香港、新加坡、澳大利亚目前仍然是整个亚洲地区，或者是全球流动性最高的房地产市场之一。
2011年美国在全世界的可投资房地产规模最大，占据15%以上，日本5%左右，还有印度等一些国家，可以看到基本上跟每个国家所对应的GDP比率比较相似。日本可投资房地产规模最大，2700亿美金的规模，中国是18000亿，紧随气侯的是印度。
到了2021年时候，中国迅速地上升到了第二位的位置，日本所占的规模只占到了全球的6%。到2021年时候，中国会占到27.8%的规模，印度只能从现在的1.3%增长到6%，这对于我们2021年的预判意味着什么呢？美国仍然是全世界最大的房地产市场，但它会从25%的规模下降到21%，到了中国这一块占据20%的市场规模，日本只会占到6.3%的规模。
最后我会给大家介绍一下在整个亚洲市场的可投资房地产市场的情况，给大家介绍一下这组数据。我们到了2021年的时候会占到39.2%，2031年会达到39%，到达2031年时候是39%，49%当中的39%主要受益于发展中经济体的驱动，这是我给大家介绍亚太区房地产预测情况。余下来部分会给大家介绍为什么会这样。
刚才介绍了房地产业，资产的类型，有不同的类型，包括一些证券化的产品，同时还有些私人基金投资的产品，它会吸引到不同的投资者，因为他们有不同的喜好，比如对于流动性，对波动性，对一些透明度，治理等等方面的要求。这是完全基于投资者对风险敞口的承受能力。
还有些比较大的重点我想给大家讲一下，这都是跟流动性相关的特点。在新加坡的年会上，这是上个月开的。我们曾经有些争论，其中有一个全球来自于美国房地产的专家，可以认为是我们房地产业在美国，以及在其他发达国家市场的一个先驱者，他讲到了重点。
你可以买些汽车的产品，也可以做些比较好流动性像GE这样的产品，但如果是在房地产的话，它的流动性一直是全球房地产发展市场的巨大推动力。从亚太市场来讲这尤其重要。我们现在来看一下在亚太地区的情况，2011年刚刚在日本推出了房地产相关的证券产品。
自从那次开始一直都非常地成功。市场市值已经到了1500亿美金，现在已经有7个国家参与投资不同的房地产。目前是日本、新加坡，接下来是香港，他们排名前三位，可以说占据大约90%的市值，当然日本是最大的房地产市场，接下来就是新加坡。
我们现在还是万里长征的第一步，因为看到目前市场当中中国市场，以及印度市场的潜力还没有充分地得以体现，将来也会成为这个区域最大房地产市场。现在我们在印度的监管方展开了很多的讨论，以及工作。希望在近期可以加快跟印度监管方的推进速度，希望他们在近期就能够推出跟房地产相关的法律监管条例，在中国方面我们也在大力地推进这方面的相似工作。
虽然在亚洲房地产市场是1500亿美金市值，这个数字其实跟亚洲市场最终的市场规模相比还是非常小的数字，目前的7大国家现在是1500亿美金，很快会达到1万亿美金规模。有几个原因：
首先，跟美国、欧洲市场相比。可以用证券化方法进行投资房地产的产品是非常小的比例。
其次，市场上可以进行证券化投资的产品正在增多。
另外，有很多房地产现在都是一些开发商拥有，在他们的财务报表上。比如凯德他们正在更大力地推进证券化，同时能够增加整个公司财务的地位。所以可以看未来有更多的公司会承受这方面的压力，需要更好地来体现他们财务的强势，从而会更多地考虑一些投资型的产品。
从目前来看资产的数值、数额，它资产化的这些数额在欧美市场来反映出来，数字会比较多。全球市场5千万，亚洲市场数字非常小，可以看到在亚太B区的房地产市场情况，会在未来，特别是来自于中国和印度的一些房地产证券化发展，会给全球房地产带来很大的推动力。不知道以后亚太房地产市场到底会有多大的规模，但会给整个行业带来正面冲击，这是肯定的。
房地产和一般的证券产品有什么区别，有什么不同？这有各种不同。我们去年做了一些研究，特别强调于他们是证券化的产品，而不是债券。我们来看一下亚洲情况，2001年首次推出了（J瑞特）的产品，我们把风险，以及风险调整之后的回报就普通的证券产品，以及跟我们的产品做了比较。同时我们非常紧密地跟踪股票价格，以及权益价格。
这跟踪是长期的，也是不容易的，因此要考虑各式各样的因素，比如风险，以及透明度，等等各种因素。我们简单地来看一下风险，以及风险调整后回报，两种产品的移动曲线，同时从2001年开始到现在我们也经历了金融危机，当时在2009年，可以看到两种产品表现都有所下降。
在大部分市场当中风险调整的回报跟大部分市场普通权益和股票产品还是有一个正比例的关系，从多元化角度看到了（瑞此）和多权益的相关性，图像来看这个相关性非常高。从新加坡所体现出来的相关性相比美国的相关性来说比较少，（瑞此）可以用于多元化投资的一种考虑，所以在美国的投资者也想到了这一点。
接下来讲一讲为什么要投资于房地产的证券化产品，而不是直接购买房地产的产品。首先，交易成本不同。如果你要在一个房地产产品里进行购买的话，就需要考虑到目前的利率，也需要考虑到将来卖出时候的利率，而作为一个证券化产品的投资，就可以避免这方面的风险。同时有很多的养老基金，包括在中国的投资者，以及国外的投资者都非常地看中房地产的产品，首先会看到流动性的好处，这一个非常好的方法，可以迅速地进入房地产的行业，而且几乎可以说是风险为零，因为如果一旦看到风吹草动的话可以快速地撤退出这个市场。
这就反映了我刚才所说的亚太地区房地产的表现，从1999年开始用的是（汤森瑞德斯）的指数，蓝色是房地产的综合只是，绿色是NCCI亚太股票市场的曲线，可以看到蓝线是（V此）的综合指数，它的绩效比另外两条都高得多。这里强调了重点，就是（V此）带来的好处，风险，以及风险调整的回报都非常高。
讲到多元性投资的要求，可以看到在右边（V此）的产品和整个股市相关性非常弱，所以非常适合作为多元化的投资。另外一点（V此）房地产市场和欧美市场不同，就是可以看到在全球经济危机之后恢复得特别快，特别强劲，整个市场市值，特别是在新加坡市场和日本市场来看受到整个金融非常重大的影响，但回弹非常快，回弹非常高。市场市值在危机之前大概是9百亿左右，现在已经达到了1500亿左右，这是一个非常快的恢复、复苏。可以看到亚太地区房地产市场弹性非常好，同时有很多大型公司的IPO，现在还有更多房地产股票正在等着上市。
从这张图可以看在危机的时候，整个市场受到的冲击情况，这个市场跌得非常厉害，亚太地区，特别是日本和新加坡市场受到很大影响，之后就回摊非常快，新加坡比日本回弹更厉害一点。这里讲到了刚才的重点，这是目前亚太房地产市场，主要是由日本和新加坡市场所占主导。
可以说在2012年日本和新加坡就占到了78%，总体亚太市场如果加上香港的话占到92%的总市场。香港和印度是发展中的房地产市场，如果他们上来的话，整个百分比分布会大为不同。这也反映了我之前讲的重点。就是亚太很多的基金再次回到房地产市场，特别是在危机之后。
可以看到08、09年会有一个低谷，但可以看到之后的复苏非常强劲，很多资金又回到了房地产市场。刚才讲到了一个非上市的一些基金市场，看到了很大增长，特别是看到了全球投资胃口非常喜好新的资产类型。现在来看一下直接房地产投资的市场，这些来自于季度报告，跟美国一家资本分析公司一起来做的报告，他们专门分析一些房地产交易的数据，这是亚洲已知交易的数据，它反映了亚太地区的动态，蓝色的是欧洲市场，黑色是美洲市场，红色是亚太市场，从09年第一季度亚太市场中可以看到在全球交易数额当中所占的比例非常高。
这张幻灯片就是刚才所讲的一些亚太地区交易额，就国家来做了分割，包括土地的价值。大部分交易，特别是2012年最后季度的交易，最大的交易额来自于中国。我们做报告的一大重点到底谁来投资亚太的房地产市场，发现是一些投资基金，包括一些退休机构他们非常关注亚太房地产的投资，他们也非常感兴趣（瑞此）这样的产品。
发现还是有很多亚太地区的基金并没有投资于亚太的投资者房地产市场，从13年开始研究亚太的退休基金，他们为什么不投资亚太的房地产市场呢，发现了几个原因，一直到目前为止大部分的投资基金投资方向通常是一些固定收益的产品，但这个固定收益比较低，他们现在这些基金面临着很多挑战，在很多情况下这些挑战都来自于人口的变化，比如说日本社会的老龄化，老龄化不仅仅是日本的问题，包括台湾、香港、韩国、新加坡都面临着同样的压力，甚至看到中国从今天到2015年之间老龄化也非常快，很多人需要从退休基金当中提取资金。
根据调查发现这些退休基金也更多地希望能够有机会来投资于一些更高回报的产品，比如说像房地产的证券化产品，他们觉得这是一个比较好的投资方向，所以也可以看到一些动向，看到较大韩国、马来西亚的退休基金，他们现在开始拥抱房地产的一些产品，在未来几年会加大这方面的投资。这是很大资金的来源，这些会很快地进入房地产市场，不仅会对亚太房地产市场带来好处，同时也会给全球的房地产市场带来一些好处。因为亚太的资本非常大。
日本的退休基金也是很好的例子，这全球最大的退休基金之一。现在他们没有在房地产上面做任何的投资，一分钱也没有，但现在他们表示需要改变他们的投资战略。现在更多地来讲一些透明度和基准性方面的问题。刚才我讲到了亚太的房地产市场非常有吸引力，除了之前我讲到亚太房地产本身的发展轨迹之外，也可以看到我们的（瑞特）战略会带来一些好处，比如透明度，这是透明度的指数，每年亚太市场的各个国家不断地提高本国市场的透明度，他们有一系列的措施来促进透明度的提升。可以看到40%亚太房地产市场被评为非常透明，以及相当透明的市场。
另外一部分可以给投资者带来更多的信心，可以看到不断提高运营的一致性。去年我们推出了第二版本的最佳实践手册，有很多的上市公司被要求他们来提交报告证明能够满足最佳实践手册的一些措施，同时我们也会搬出最佳实践的大奖，包括在中国很多的一些上市房地产公司都获得了这方面的大奖，同时在一些其他的国家，日本、香港、新加坡、马来西亚每年都推出了各国的指数，可以看到每个国家的平均数都在大浮上涨当中。
最后一个话题就是基准。大部分的投资者他们希望来跟踪他们的投资，需要跟本国市场做一个基线比较。这样才能够知道究竟自己公司表现是怎么样的，是不是做到成功。我们有两种方法来给大家介绍一下，首先由我们协会跟美国的公司一起合作开发工具，大家知道房地产开发商在市场上的很多信息都无法获取有了开发工具，以后他们可以衡量自己的表现。
像之前所说的几个月前跟（汤森）和（GPR）一起合作（这两家是来自欧洲的公司），发布了房地产指数，这个指数涉及到几十个不同的国家，这对于地产开发商来说可以提供很好的建议，在这个指数当中包括了31家中国的房地产公司，这是我们亚太房地产协会跟（汤森）一起合作发布的指数，这对业内来说是个好消息。
这个搜集数据是从1999年12月份开始，一直到今年的4月份，你可以看到也包括了房地产的公司，就像之前所说的整个指数从1999年12月开始，涵盖了372家不同的上市公司股票，中国也包括在当中。
我的演讲时间快到了，最后我想说，就像之前已经说过的一样，我们亚太的市场恢复有巨大的增长空间，特别是在中国，以及亚洲其他的新兴经济体，我觉得亚太市场到了20年之后，也就是2031年会占据差不多全世界50%的市场份额，跟现在亚太区在全世界的市场份额比会是翻番的水平，这主要是得益于亚洲最大经济体的快速发展。可以看到市场的运营标准，以及透明度方面会出现持续的改善。还有市场方面也会做出很多的改进，会见证到一个持续不断的亚太商业地产，亚太地产的成功故事。这就是我演讲的全部内容。
谢谢大家！
【主持人】：非常感谢Peter Mitchell一直以来对本次论坛的大力支持和帮助。下面我们有请到中国老年宜居环境委员会副理事长王珏林主任，有请王主任。
【王珏林】：先谈经济，大家都知道经济一季度GDP增长7.6%，所以世界上很多新闻、学者，国内外的都实际上在唱衰中国经济，比他们的预期低。实际上一点都不低。因为中国的一季度大家分析它干什么了，实际上都在调整班子换届。
精力都在换届换领导上。全年看省市自治区定的指标，最低的，个别的是8%，大部分都是10%以上。所以这是第一点：经济。
第二点：城镇化。十八大提出新型城镇化，城镇化提出的核心是四化，也就是工业化、城镇化、信息化和农业现代化。
基础是发展城市，做大农村，没有城市哪有城镇化，没有城市经济，哪有我们的税收，哪有我们的发展。所以就要做大农业，做强城市。
第三点：建立以人的城镇化。这是新总理李克强说的，所以再加一点，以人为本的城镇化。李克强总理又说了，要释放服务业，实际上就是扩大内需，扩大内需解决经济问题。释放服务业实际上就是解放我们的服务业，给更多的优惠政策和让利让税。
这样建立以人为本的城镇化就要提高我们的生活品质，生活质量，使广大的城乡居民生活得更舒适、更方便、更幸福，更美好，所以这就需要商业发展。这是城镇化。
第三点：我们的商业地产到了升级换代时机。无论是北京、上海这样的大城市，还是中小城市，确实有一个重新整理，重新布局，重新规划，重新思考的问题。尤其我们中小城市短缺，短缺就要提升它的水平，就要布局得更合理。
再就是对住宅的调控，大家知道住宅调控不会放松，可能有问了你怎么越调价越涨，实际上大家没明白一个道理，不调价更涨。
所以放假的压力不是短期的，解决的问题办法也不是一时能够解决得了的，所以还是要靠调控来稳定市场，缓解供求矛盾，解决我们最需要住房的这部分人群，先解决这部分人群。
所以市场是动态的，这样的话很多投资、开发、消费自然会向商业地产转移，所以每调控收紧一步，我参加商业地产看到企业说春天到来了，确实有这个关系。这是我谈的第一点。
第二点，问题不少。这个问题不要打在企业上，应该打在政府的板子上。现在建立城市发展市场，或者是解决城市的功能，以及商业配套都是政府说了算，政府说建哪，安排在哪就在哪建，政府说应当做成什么样的水平就做成什么样的水平，但现在出现了无规划、无序，混乱。所以城市的商业地产规划和城市的总体规划，以及城市整个建设以及发展不同步。我们的社区商业缺乏规划不算，还不配套，所以很多新建的开发区，小区商业都出现短缺。
第一，朝前开发，商业的特点朝前就亏损，只有具备一定的消费群，消费人流，才能解决我们不亏的问题和发展问题。所以很多提前安排，提前开发，超前开发。超前开发好的是什么呢？它能带动这个区域发展，能够带动地价，但我们商业要亏几年。所以这个安排应该说不太合理。
第二，竞争。尤其是商业市场竞争不公平。所以很多政府请很多企业去做商业，做商业是好事，给城市增光，给地块增值，但这产生很多企业没有竞争，竞争不上去，所以出现了竞争的不平等，不公平。这是第二点。
第三，从事商业地产的可以说机会还在。我们政府现在从以前重点抓工业，企业工业上来我都欢迎，从零地价、低地价，再到让利让税，现在重点抓城市。已经明白一个很重要的道理，只要抓好城市，才能带来更大的投资，才能吸引更多的企业，才能把我们的人口做大，消费能力提高。所以现在是做城市，做城市的话，重视商业地产，提升商业水平。所以这一点非常重要。各地政府领导到各地招商对我们的城市综合体，购物中心的商业非常感兴趣。刚才说到我们的地级县级城市现在商业处于升级换代阶段，传统过去的百货也好，零售也好，小店也好，城市发展已经滞后，所以这些城市带来了很多的机会，我们的城市多啊，是吧？
现在不光是住宅，或者还是商业，我们都应该适应市场，要学会竞争，怎么办？所以我们的投资、开发、运营，以及销售都应当创新，只有创新我们才有进步，只有创新，我们才能发展，才能在市场竞争中永远立于不败之地。
谢谢大家！
【主持人】：谢谢王主任，王主任他在住建部一直担任领导，目前在建筑市场、城市规划、商业地产领域，特别是在区域经济和市政设施等等都有了广泛的研究，也参与了政府的重要课题研究，也是我们重要的顾问。下面有请到行业重要的影响力人物，现任中国商业地产联盟副会长、秘书长，以及商业部市场运营专家王永平先生。王秘书长也我们行业的知名人物，他在个商业地产上有指导性研究，他的研究题目是：综合性商业地产的“突围之路”：“独特性”和“复杂性”的应对之道。掌声有请！
【王永平】：各位好！很高兴能够再次来到亚太的商业地产会议上，今天借这个机会来跟大家交流一下去年既来整个商场地产发生的变化，以及我对后期市场走向的一些看法。
刚才主持人讲到的题目是主办方设定的，我觉得这个题目本身已经够复杂了，如果再讲下去可能会听不懂。去年以来整个商业地产发生的变化概括起来有这么几个方面。第一，市场的外部行业政策环境无明显改善，因为商业地产是政策性很强的，或者说房地产来讲当中，中国房地产跟中国政府的政策影响有很大关系的企业，所以讨论房地产情况时候要必要来讨论政策环境。
大的方面来讲，去年以来商业地产政策环境无明显改善，这里边包括了几层含义：
第一，商业地产最重要的，影响最大的政策因素就是商业网点规划，这种规划无序不科学状况，依然没有得到改善。这一点我们刚才住建部王珏林研究员也讲到了，他们把商业物业当成一般的招商引资项目，在他们的眼里就是GDP，就是投资，没有考虑到商业本身的特性。比如说一个城市究竟需要多少商业，多少人口来养活多少商业，这个没有人去研究的。
整个国家的城市化率每年实际上只有1个百分点，平均下来是这样。新增的商业人口增量实际上平均下来只有1个百分点，但我们的投资，商业地产投资增幅非常高。你看从07年以来，07年商业银行投资增长18%，08年增长20%，09年是24%，10年到了高点，33%，11年31，12年26，所以大家可以看到今年一季度是21，投资增幅和人口增长有一个比较大的差距。
当然不能说商业地产本身的市场空间简单等同于每年城市化百分点所带来的市场增量，这里面可能有13500万的人口增量，同时还有很重要一块，就是城市人口消费升级以后带来的这种升级商业机会。这里很难做一个数据对应性的测算，多少人口需要多少的商业增量，但显然这么大的落差应该说有问题。
一个是商业投资的增长和人口增长严重地不相协调，我们跟消费力的增长也不协调，我们每年都有可支配收入的增幅，另外跟消费市场的增长也不协调。讲到社会消费零售总额，这个数据过去十年差不多15、16的增长，商业地产增幅比它大。外部的商业政策规划其实仍然没有改变，我想背后更多是一种政府的政绩工程，是投资、政绩的驱动力，所以没有考虑到商业的特性，也不了解商业的规律，比如说很多地方的商业问题更多还不完全是量的问题，而更多是规划，不科学、不合理。比如说沈阳的话，很多业界觉得沈阳商业有问题，这不仅仅是量的问题，跟布局也有很大的关系，一公里一个，一公里一个，这样的商业就形不成商圈，对大型商业来讲要么高度集中，要么高度分散，这是比较容易存活的。最忌讳的就是公共汽车的布点，把商气都给冲淡了，相互之间又有竞争，但又形不成足够的竞争。如果是面对面竞争，可能可以改变转型、调整，反而更容易集聚人口，集聚消费力，现在的规划有很大的问题。
再就是整个金融产品没有创新，商业地产最需要的金融支持下，退休金、养老金，房地产信托资金，这些金融产品依然受到打压，从政策层面上来讲没有鼓励性的政策，没有放开，这一定会导致很多物业成为是的主流产品，这对后期的规划运营带来很多的问题。这第一个，政策环境无重大改善。
第二，商业地产发展模式无明显创新，一说商业地产都是综合体，一说综合体就是住加购物中心，一说购物中心不是LV，就是ZARA，HM，然后再加上商业街等，大量是小万达的模式，全国各地到处复制，没有太大的一种创新。这也会给后期运营商带来白热化的竞争，起不到互补的作用，也无法去激发消费潜力。这是第二个特征。
第三个特征，就是商业的行业格局无明显变化，这是什么概念，第一梯队基本上是这几家公司，万达、恒隆、凯德、中粮、华润，一线就这几家公司，二线可能像申国投啊，宝龙啊，绿地啊，是这些公司，大的格局没有重大变化，现在趋势有点黑马的是苏宁、红星美凯龙，这几家公司后期的爆发力比较强，或者是后期的增量比较大，但市场的表现，或者对市场的影响还没有看到，因为很多产品正在开发建设阶段。
像苏宁去年一年新开工量达到8百万方，光设计费就花了16个亿。红星美凯龙近两年里会有十多个购物中心开业，这些购物中心通常是综合体的形态。过去面临的挑战主要有三个方面：泡沫化、同质化、边缘化。所谓泡沫化，很多是里边投资的商业总量已经非常地大，是一个很很可怕的量。成都、天津等增量非常大，实际上在短期内市场肯定无法来消化这些东西，这里边将来有可能会形成泡沫化的问题，这些泡沫化我觉得有不同的表现形式，有的并不一定完全造成大面积的空置，有的可能招商满了，但品牌入驻条件是非市场化，正常的商务条件。用各种形式来把你诱骗进来，背后潜伏了很大的市场风险。一年半载不行了，品牌还会退出去。还有装修，这个品牌进去了，过两天下一个品牌又进来了，不断地更替，非正常的调整，这些都表现出后期的泡沫化问题。
第二，通知化，大量的商业项目雷同，但商圈半径没有太多重叠、交叉的时候，就意味着每家有独立商圈时候，可能这个问题还不特殊。但商业布局密度高的时候，大量的商圈交叉重叠的时候，你的同质化就会比较致命。有一次在北京参加两个项目的论证，论证的时候有些业界担心说：你怎么有这么多的人口？开发商就说了：我其实可以覆盖到什么什么区域，哪些楼盘这样。好，下午我去参加另外一个项目时候，很巧合那个项目跟它也不远，也做了大商业，同样地被问到这家开发商的时候，他也说我的人口可以覆盖商务的楼盘，相互交叉辐射，这种市场研究定位带有很明显的自欺欺人痕迹，实际上消费市场没有这么多覆盖和交叉的成分。尤其到定位差不多的情况下，同质化就面临很大的挑战。
有人认为说同质化好半，我搞很多的差异化，现在很多说你们是购物，那我就搞体验。我前两天到北方去参加一个项目的论坛，这个项目现在也很猛，是一片黑马，150万以上的大型综合体，而且位置还不太中心，他告诉我定位是做大量体验为主。它自己做儿童体验馆，然后做KTV，做影院，甚至还自己做百货，基本上都自己做，基本上全能，你做得是跟别人不一样，但这里边是不是有一个问题，为了差异化而差异化带来的风险。你到一个回民集中的地方，人家都卖羊肉，你卖羊肉卖不过人家，你说卖猪肉，那不是找死吗？
第三，边缘化，电商对购物性消费的取代和影响。这个情况实际上现在在中国表现得更为严重，从这个意义上来讲商业地产如果是内部白热化竞争，泡沫化、同质化是内忧的话，电商的介入是外患，我们现在处在内忧外患的阶段，这是我们面临的挑战。后期市场发生的变化至少有三个方面的改变。
第一，商业地产投资的高速增长时期逐步要过去，因为越来越多的开发商意识到商业地产的风险在加大，商业地产的复杂性和难度比预估的要高，所以很多人从无畏开始敬畏，从这一点看到投资增幅。10年到高点33，11年到31，12年到26，今年一季度到21，可以看到11年增幅开始明显放慢，我觉得商业地产投资的乱象慢慢趋于理性。
第二，市场的集中度。优质专业公司的集中度会提高。什么条件给你还是招不来，速度租金的不断飙升，会两极分化，这是第二个。
第三，也是最重要的趋势，商业地产的竞争，由开发竞争转向运营竞争，管理竞争，资产管理竞争，这里边尤其是现在这种市场环境下当持续地宏观调控之后，定价速度开始放慢，这时候经营回报部分就是过去被忽略的部分，或者是人们并不这么重视的部分，它的重视程度会比过去明显地提升，投资一看定价放慢了，才更多地关注到经营回报，所以这部分会迫使我们专项运营的竞争。还有一个是规划适当，大量的项目短平相接时候，在同一个商圈里边可能品牌商只能开一家店的时候，所有的品牌就需要在竞争过程当中看谁的运营管理更好，这样品牌才会认可你。
第三，开店速度开始放慢的时候，也迫使我们更好地做好运营管理。我觉得前面的趋势里有个无重大的改善，有三个面临的挑战，我们市场会三个明显的走向，这是对市场的基本判断。有些展开的部分还有讨论环节，在环节里边还可以再做展开，或者是大家有什么问题，还可以再进行交流。
由于时间关系，先讲这么多。谢谢各位！
【主持人】：非常感谢王秘书长的指点。我们现在茶歇20分钟，请大家到各个参展单位参观，他们都是非常优秀的材料提供商、服务商，请大家进行充分交流。20分钟以后10点50分大家准时返回会场。谢谢！
（茶歇）
【上海研究中心副总经理：杜丙国——中国商业最新市场特征、投资行为、推动要素及未来发展前景展望】：非常抱歉，这个PPT没有拷，所以耽误了大家几分钟时间。
上午的时候有几位嘉宾提到了整个商用物业组织增速稍微有点下滑，但实际上从2012年开始投资比较快地上来。我这里主要是结合了最新房地产市场，特别是商业地产在2012年以后这段时间里看了一下市场表现。总体上来讲商业地产的投资从2012年开始，就有一个比较快的回升，回升速度比较快，增速领先于住宅市场。
我们从这个图可以看到整个商业地产的投资比较明确，实际上从2011年4季度开始，整个住宅投资开始有所回落，但同期看到整个商业地产投资维持比较稳定的态势，商业地产投资，商业开发这一块投资应该说在12年时候有所回落，但总体上来讲进入2013年以后整个投资增速有所抬头。看到写字楼投资2013年有个显著的增长。这一点也值得大家去关注的。大家在商业物业运营这一块比较多一些。
我们看到整个商业地产在2012年、13年比较高的增长结构上也发生了变化。北、上、广为代表的一线投资基本上比较稳定，20%左右的增幅。这里边有几个二线城市投资增速比较快，像成都、武汉、长沙，最近三年的负荷增长率超过了50%，整个二线城市的一部分城市房地产开发增速比较快。从这个规模来看二线城市当中沈阳、重庆、成都整个投资规模还是比较大。
施工数据看得最明显，整个2012年是增速探底的过程，12年下半年开始施工面积有了显著回升。这里关注2012年
年初的时候增速下得非常快，整个行业对市场的形势不是很乐观，很多企业采取了缓开工，多卖房子，缓解开工的策略，整个施工面积有所下来。
从不同区域的开发规模来看，我们讲35个大中城市，新开工面积超过60万平米的城市有5个，一线城市除了北京、上海以外，二线城市成都、重庆、沈阳，整个投资，整个新开工面积都还是比较大的。像成都和重庆的新开工面积都超过了上海。
从最近3年负荷增长情况来看一线城市负荷增长20%左右。二线城市出现了分化，这里边二线城市成都、贵阳、南昌等负荷增长在50%以上，天津、南京、石家庄的负荷增长比较低。天津也出现了一定的负增长，负4.3%的负增长。所以在二线城市里边商业地产的投资出现了一些分化，一些城市的负荷增长率比较高，一些城市反而有所回落。
上市交易的环节上来看，现在整个房地产经营的模式也发生了些变化，去看上市这一块的交易价格，这三条比较明显的曲线，红色这一条可以看到写字楼价格的曲线。绿色是商业用房的曲线，蓝色是住宅的曲线，绝对价格维持了相对稳定的比例。商业物业差不多是1.5倍的住宅，写字楼是两倍住的价格。一直比较稳定，特别是最近3年的数据来看。
我们看价格增幅时候，可以看到写字楼，特别是进入2013年以后的价格涨幅最快，22.1%的涨幅。1到4月同比。商业用房这一块反而增速滞后一点，住宅适中。从总体上来看办公和商用两者商业物业的涨幅比住宅更快一些。看一下写字楼的租金情况，甲级写字楼的租金情况，经过前几年比较快的上涨之后，增速是趋缓的过程，这里边也可以看到2012年一线城市，到4季度，环比涨幅基本上接近于零，略有增长。天津、杭州部分的二线城市这个图上来看到增速出现了下降的情况，意味着租金开始有所回落。实际上是租金下降，表明了这段时间这个城市随着大量的物业上升之后，供应过剩的压力比较显著。
从这里边结合对应的空置率水平也可以看到一线城市价格虽然说价格回稳，但空置率比较低，北京的空置率连年下降。一些二线城市，天津、杭州、武汉，二线城市供大于求的压力比较大。二线城市投资热情比较高的情况下，写字楼的需求得不到有效释放，这里边还需要时间来换空间的过程。
看商业物业的情况，应该说一线城市租金还是呈现一个比较稳定的上涨态势，而且这个空置率也是相对比较稳定，比较低。其实这两个指标我们去看整个的租金和空置率的指标，应该说负相关。空置率越高，价格越低，空置率越低，价格越高。
目前从空置率情况来看北京、广州和青岛三个城市的商业用房的市场供求比较平衡，个别城市，刚才前面嘉宾也提到了沈阳的商业用房呈现了比较过剩的状况。目前整个商业地产的投资整体上来讲包含了写字楼，包含商用用房的投资，还是维持比较快的上涨，目前一些主流的开发企业也在加大对商业地产的投资，以万科主张的，传统住宅开发企业现在逐渐地加大了商业地产的投资力度，初步计划是20%开发项目是持有型的商业物业，但这个商业有自己独特的经营模式，或者说它在产品选择上，细分产品选择上也会有所取舍。城市综合体很少做，主要是以社区商业，或者是区域性的商业为主导。
本来华润做的规模比较大，现在后续整个商业的资产比例，包括对盈利的目标设置都会进一步扩大，整个商业地产的比例可能会达到40%，绿地是上海一个典型的代表企业，而且最近整个从企业发展的态势上来看商业地产的投资规模非常非常大。已经建成的物业差不多是350万平米左右，准备开发的是2千万，这个规模非常非常大。未来的格局来看，如果前两年还说宝龙发展比较快的时候，宝龙和万达，除了两者之外，绿地整个在商业地产里的角色可能会发挥越来越重要的作用，特别是整个绿地随着未来的融资通道打开之后。保利、中海等企业都对商业地产未来发展规划做出了一定的目标设置，总体来讲对商业物业比较看好大的开发企业。
同时在整个商业物业发展阶段，企业融资提上日程，无论是万达，还绿地上市节奏也好，收购的步伐会越来越快。前两年的主要特征还是融资的平台，后续我们认为可能不排除有商业物业打包整体上市的计划。2012年整个商业地产的融资也引起了市场的关注，这里边看到越秀，越秀这两年发展势头比较猛，是广州、华南的本土企业。2012年最后1个月，到2013年1月，短短1个月左右时间融资了193亿港币。11月份大规模融资也引起了市场的关注，当时超过了80亿的资金。从这里看到无论是从企业投资的角度，或者说需要对资金需求的角度，再或者是资金方对于商业地产的认识上，都看到出现了一个积极的态势，未来商业地产应该说有一个持续的发展过程。
从98年房改意味着中国房地产进入了正式了的商业化阶段之后，发生了几个变化。房改之后到2001年，市场中心还是聚焦在住宅市场化过程中，实际上商业地产这时候还处于萌芽阶段。02到05年时候商业地产开始有了初步的成长，这时候随着国家将房地产行业定位为国民经济的支柱产业之后，住宅和商业市场在这一阶段得到了比较快的发展。
同时也是在这个阶段里中国房地产市场逐步地走向规范的一个阶段，回顾这段历史，2003、04、05这些年实际上是房地产很多制度出台的阶段。等到2006年时候，市场出现了一些特征，整个宏观经济过热的迹象比较明显，大家可以看到整个CPI06年时候创了历史的次高，这是改革开放之后。高通胀压力，以及央行不断收紧货币政策的压力，让房地产的投资规模上有所趋稳。
2008年全球金融危机的影响下，房地产市场经过了短期的调整，住宅和行业的整个增速有所回落。09年看整个的商业地产进入了比较快的发展阶段，这时候有一个历史机遇期，其实是两个要素发挥了角色，一个是4万亿的投资计划，让房地产行业有了突飞猛进的发展。无论是固定资产投资，还是房地产的投资增速都非常非常高。
2012年商业地产投资过热的趋向暴了出来。住宅的投资开始受到压制，这时候商业地产正式进入了一个高速发展阶段。整个高速发展可以很明显地看到，2012年之后商业地产突然之间就成为了市场的热点话题，无论是传统的住宅开发商，还是以商业物业开发为主的开发商也好，对商业地产的投资开始加大了投资规模。这是我们回头看十几年中国商业地产发展的四个主要阶段。
商业地产经过这十多年的发展，我们看有哪些要素来推动商业地产的整个发展进程。首先，商业地产跟整个房地产大行业相关。随着房地产市场由出生到成长，再到快速发展，以及到现在的阶段开始趋向于往成熟阶段转移的过程当中，整个房地产跟着商业地产大势在成长。
结合国外的发展来看，整个房地产前期发展主要是以住宅市场发展为先导，但房地产进入中后期之后，商业地产投资真正取代了住宅地产，从投资的角度来看。从国外发展情况来看，住宅研究的属性非常非常低，或者说投资价值不显现。住宅这一块稍微弱化。
我们说推动整个商业地产繁荣最根本的原因有几个：第一，经济的发展情况，我们也做了相关性的分析，我们说整个经济总量GDP与写字楼销售之间的金额相关性极强，相关性0.81，从过去十几年GDP的增速和商业地产的增速来看，整体趋势比较吻合，比较一致。过去几年整个国内GDP增长负荷增长也是比较快，推动了整个商业地产的发展。
冷一块，就是在整个宏观经济大发展的过程当中，第三产业的比重在GDP占整个经济比重来看，预计在2020年时候肯定全国的第三产业比重超过50%，第三产业大发展也一定会推动商业地产进一步的发展。
另一块跟商用物业密切相关，就是全社会零售总额的增长，整个社会商品零售额2012年数据达到了20.71万亿，是十年前的8.3倍，接近4倍，整个社会品零售总额平均增速20%，这推动了过去十几年商业物业快速发展的重要原因。
另一块，还是从需求的角度来看，从根本需求角度，随着人口规模的扩张，以及中国城镇化的速度加快，未来城镇人口的增长一定会推动商业地产进一步地发展，我们去看商业用房的相关面积与人口的相关数量，估计整个国内城镇化水平在2020年超过60%，应该说没有问题。因为这几年都是1.2、1.3的增长。其实整个城镇率率达到60%以上的时候，可能就是商业地产再度繁荣的时候，一直到70%，整个城镇化基本结束以后，商业地产才会到达比较稳定的发展阶段。
另一块，成城的人多了，城镇居民里有钱人多了，这对价格增长有很大影响，不但有人，而且人的购买力足够，这两者也是推动整个房地产未来发展很重要的一个原因。
还有一个问题，就是谈到在商业物业作为一种投资品，它具备抗击通货膨胀的属性，这一点来看，尤其在国外比较成熟，以中国为代表的金钻国家通货膨胀率非常非常高，国外3、4%比较高了。但看印度的通胀膨胀率是7、8%，这个通胀水平比较高。
住宅投资我们认为房地产市场的成熟来看，不仅仅是政府的政策引导，同物业的属性本身来看投资价值也并不是特别大。现阶段在住宅去投资化的过程当中商业物业实际上正逢其时，2008年以后基本上是商业物业，或者写字楼的占比都有所增长。住宅投资逐步地回落。可能未来房地产趋向成熟于2020整个投资规模比例是4、6的比例，60%是住宅的投资。
对于未来的房地产来看，我们还是要要结合商业地产发展要素发生的变化，总体上来讲整个房地产投资规模一定会不断增长，特别是投资物业的占比比重会进一步加大。另一方面，随着房地产趋向成熟的阶段，房地产投资额的负荷增长可能会维持20%的增长率。
另一方面，商业地产也会分成几个阶段，而且跟整个国内城市发展节奏相关，特别是北上广为代表的一线城市，实际上与国外的发达城市差距非常小，这时候商业地产的发展态势基本上趋向于比较高级的体现形式，这里边主要以综合体，体验式的消费为主。本身大城市之间的发展也有所差别，主要的城市核心区域它的形态是以综合体和创新体验为主。
作为次发达的2、3、4线城市发展业态会出现不同的变化。前面嘉宾提到像沈阳、武汉这样的城市，这些城市呈现商业发展的态势跟城市发展的阶段密切相关。当城市处于发展周期里边的时候，商业形态如果是跨越式发展就有问题。看一些城市的综合体运作，发现这些城市的综合体运作都不是特别好。
另一方面就是城市内的商业地产布局也会呈现不同的变化，我们看了一张图，北京的写字类布局形式，是点状的布局，相对来说在一个区域内写字楼相对集中，这跟产业密切相关。
另一方面商业物业呈现了什么特点呢？核心带动多点式分布发展。西单为代表的西单商圈，是一个点带动一个片这样的发展模式，商业用房的发展模式。这也是未来的一种趋势。
商业地产投资阶段整个商业物业可能会趋向于细分。城市综合体这一块应该说会成为大的投资商，或者是比较大规私募基金追求的趋向。再就是区域综合体和社区综合体可能也会未来随着住宅市场成熟，人口大量导入特定区域之后，以社区商业为主导的商业形态也会成为一种市场细分市场，中间的区域综合体是万科为主导的战略发展方向。
再就是主题商业，包括迪士尼发展模式带动休闲娱乐为主的商业形态，还有主导文化地产，类似于旅游商业形态的东西，就会体现出主题商业的色彩。经营模式上也会发生变化。SOHO是一个传统的展销代表，但12年整个SOHO战略发生了转型，开始向持有经营的方向去转移。随着企业资金规模的上升，开发规模也会越来越高。随着散售向区域经营来做。会通过散售的形态来缓解资金的压力，尤其是在目前国内发展阶段不成熟的资本市场条件下，一些企业在发展过程当中可能不得不去吸收一部分销售、物业来获得资金的支持。
第二块是投资模式上来讲。整个商业地产投资、运营可能会越来越多地跟资本市场结合到一起，从长远来看跟这些住建部专家讨论问题的时候，也都认为这种（瑞此）有可能是未来商业地产运作的主要方向。也是成为一个必然趋势。这里边可以看到目前阶段，房地产私募基金的发展情况来看最近两年成长非常非常快，私募基金。信托这两年相对来说比较稳定，信托这一块的资金层面还是比较高的。
整体上商业地产这一块跟大家分享到这里。有什么问题我们私下可以再做交流。谢谢大家！
【主持人】：我们刚才听了杜教授展示了一些宏观的数据，也清晰地看到一些百强企业和领头企业他们最近的变化和一些发展的趋势。我们这个论坛大家也很关心，就是我们平常在一些战略战术方面的一些势·道·术，一些好的经验，我们今天有请到几位嘉宾来进行讨论，对当前商业地产的发展形势，经营之道，还有比较优化的一些技术落进行探讨。
（圆桌论坛：商业地产势·道·术之CEO论道）取“精耕细作”之势 明“可持续运营”之道 优“资产优化”之术
王永平/中国商业地产联盟
李战洪/首席战略观副总裁
谢勇/中坤投资集团
郭大勇/商业地产部总监仁恒置地集团
曹世斌/北京王府井百货集团发展部部长
【主持人】：先让各位嘉宾对自己目前企业机构做个介绍，以及正在从事的主要工作来做介绍。有请曹部长。
【曹世斌】今天非常有幸来参加咱们这个论坛，我先简单介绍一下，我来自于北京王府井百货集团发展部，王府井百货大家都知道是新中国第一店，发源于北京，是1955年国家投资成立的第一家百货公司。在王府井大街上。发展到现在已经走了过将近60年的历程。从一家传统的单店百货，发展到现在是全国连锁百货。目前在全国的华北、西北、华中、华南、西南，五大经济区域开设了大概30家店，到去年的销售额已经达到240多个亿。
这次参加本次论坛实际上是关于商业地产的讨论，我们王府井百货发展到今天，特别是现在这种市场环境下来自于电商的冲击，来自于购物中心的冲击，以及来自以奥特莱斯的冲击，对传统的百货行业产生了较大的影响，所以王府井百货作为一个传统的百货企业，我们也在考虑产业升级，我们的业态拓展，所以在早几年已经开始进入购物中心领域。
同时还逐步地进入到奥特莱斯领域，我们以百货店，以大型的综合百货店为主，下一步拓展业态就是购物中心，以及奥特莱斯业态，同时进入了电商。奥特莱斯由于涉及到体量比较大，投资比较大，过去传统以租赁为主的开发模式很难适用到购物中心和奥特莱斯业态上，所以我们现在开始进入商业地产的开发领域。
我们知道长处和短处。我们应该是一个传统的百货企业，商业地产开发不是我们的长项，我在这里也是作为一个学生来跟咱们商业地产开发的前辈和专家学习，从我们的理解上来看，我们对商业地产开发的理解上来看，我觉得有几个重大的环节需要我们大家来把控的。
第一，精准的选址，就是我们要想做什么，这个选址很关键，就跟开百货店、开购物中心一样，什么样的位置适合于开购物中心。我们接触到大量的商业项目，地产项目，我们觉得存在着很大的盲目性，开发商拿到一块地，动不动就说要做城市综合体，需要考虑到这块地的位置是不是适合做。或者说适合做什么定位的城市综合体。选址的位置要有精准的判断，首先应该是选址。
第二，规划。这个规划非常关键，就是我们拿到了这块地想做什么产品，以什么产品为主，这个产品设计很关键。有的地块适合做购物中心，有的地块适合做酒店，甚至写字楼为主的商业地产，有的地块适合做住宅。咱们的地块规划我们要知道适合做什么。如果适合做购物中心，那么我的规划设计就应该以购物中心为主来做规划设计，而不是什么都想要。很多接触到的地产商，这个项目要有商业，还要有酒店，还需要有写字楼，而且他们的位置占据了商业展示最好的展示面，这样导致整个购物中心规划设计受到很大影响，不好用，使用率过低，这样对它后期招商和运营造成很大的影响。所以规划设计这一块重点是想要什么样的产品，以什么产品为主，如果以购物中心为主，那设计上就要优先考虑购物中心。这是规划。
第三，商业地产的专业开发，这不是我们的强项。所以涉足到商业地产开发跟当地有势力的地产商合作开发，要借助到他们的人脉关系，以及他们专业的商业地产的运作能力来实现我们参与的商业地产开发。
第四，运营。这就是我们的优势，无论是百货店，还是购物中心也好，可以说我们在这方面已经非常地专业，翠传统百货这个板块来说已经是业内公认的，全国连锁百货的龙头企业，虽然我们规模不是最大，但我们的经营业绩是最好的。我们到目前为止已经在国内开出了第一家自营的购物中心，在成都，而且第一年经营就非常成功，总共大概9万平米规模，第一年销售额已经做到了11个亿，目前我们还有西安和郑州两家购物中心在建设过程当中。刚刚讲到运营环节就是有了商业资源的介入，也会使得它的环节更专业一些。
第五，就是我们为什么要做商业地产的开发，因为对我们来说这种购物中心和奥特莱斯运营，实际上最后的价值来源于房产的增值，商业增值只是其中一部分，但最大的价值是通过成功购物中心的运营，来使它的价值获得不断地提升，最终获得最大商业地产的增值。
这就是解释为什么要参与到商业地产开发中来，因为只有商业地产开发，我才能够拿到以较低的成本来得商业地产物业的产权，才能最终获得商业地产的价值增值。现在目前我们参与的商业地产开发，主要是要接触地产资本，以及后面还有金融资本的结合，最终实现成功的商业地产购物中心的开发。
我就简单介绍到这里。谢谢！
【主持人】：中国工业地产商业联盟为地区的开发企业广泛地提供服务，我们更多的时候让与会嘉宾能够在自己的区域和领域里边看到自己目前竞争的优势，竞争的劣势，能够优势互补，来增进竞争力。有请王秘书长。
【王永平】：接着上午演讲后面没有表达的观点进行补充。讲到泡沫化、同质化这些问题，对企业来讲是不是没有机会了呢？我觉得也不是。商业地产和住宅有很大的不同，就是什么时候进入，实际上都是有机会的，一种是补白型的，到一个城市里这里缺商业，这里有很多的人口，有很多的购买力，但没有一个商业为我服务，这是补白型的机会。
再一个是替代性的机会。对1、2线城市，或者是活跃的3线城市来讲这种补白型的已经没有了，因为量太多了，马路上会冒出新的商业项目来，所以进入门槛比过去更高了，更多需要以竞争者的姿态来进入，这可能是大家所面临的新问题，这是一个方面。
第二，在竞争的过程当中，刚才重要的竞争从开发转向运营，运营过程当中怎么样能够在同质化，泡沫化下凸现而出呢，关于同质化的讨论可能是大家在今后一段时间里普遍需要遇到的，必须要思考和面对的大家说就做一个差异化不一样的东西，但差异化不是简单的建筑差异化，这很容易做到，找一个建筑公司可以设计成鸟巢，设计成什么，但这不是差异化的核心，需要运营管理差异化。
招商过程当中我的品牌组合要差异，但这个需要得到很多品牌商的认同和支持，没有品牌商的支持、参与，你开发商要想差异化很难，你是做不到的。就像我曾经到青岛去，海尔告诉我他们做第7代商业地产，我很谦虚地问他：请问第6代是什么？商业公司老总费了很大劲想出5代，没记住第6代。我说第7代是什么做成的，LV、洗脚屋做成第7代，还是什么样的东西，如果不是一个特别好的项目，品牌不会支持来进行差异化。
更多情况下你可能是在品牌比较雷同的情况下怎么跟对方竞争，运营管理怎么样做到规范化、专业化、精细化，这可能是需要面临的竞争。这种竞争或者更多需要体现在这方面。一个小学老师问一个小孩：你将来的幸福生活是什么？他说我希望吃得好、住得好、考得好。老师说你能不能有更高一点的追求，小孩说我希望吃得更好住得更好，考得更好。这就是他更高的追求。
我觉得我们可能同质化的竞争可能就是这样，品牌都是差不多，商圈差不多，你能够比管理做得更好一点点，你的服务能够更好一点，你的洞线设计更人性化一点这可能是人心竞争力所在。所谓道势更多需要做细活，做得完美无瑕，可能是你必须需要做的。山寨LV可能只相差一点，线头的问题，完全做到一样也不难，但更多是细节处。
谢谢！
【主持人】：有请金科集团李总。
【李战洪】：刚才王永平秘书长说了一下有补白型和代替型。现在我把话补白一下，以前跟他聊过。就商业地产发展他说了一句经典的话：把过去10年和未来5年商业地产的状况都说了，10年前什么叫商业地产，5年前大家说谁在做商业地产，今天都在说还没有做好商业地产。5年之后大家都在问谁还在做商业地产，从这里可以看到未来的商业地产可能有一场暴风骤雨。
我简单地介绍一下，金科股份是深圳A股上市的公司，市场表现还不错，现在已经进驻了27个城市，已经接近40个项目左右在运作。是中国房地产企业能够把房子也做成中国驰名商标的10家企业之一。
【主持人】：李总他们非常谦虚，像金科做得非常踏实，他们有高档的超五星级酒店，也有比较高端的城市综合体，目前在全国也有综合的布局。李总本人也是一个非常有经验的营销大师，以前做了很多大的盘子。势·道·术，我们王秘书长聪明绝顶，可能会讲得比较多，讲技术的话，我们李总很厉害，一会儿再让他大家勇敢提问，你房子怎么卖的，酒店怎么盖的，是吧？整个综合体怎么策划的。
我是主持人，也是参与这个讨论专题的一份子，介绍一下我的公司：北京和美商地投资管理有限公司。主要是在做项目产前、产中、产后综合性的服务工作，也就是说是一个运营服务商。现在很多区域性开发商业不可能像万达大的集团一样，在体系、门类上做得这么全，他们更多时候需要第三方的服务，像我这样的公司就应运而生，为什么？我做过开发商的老总，也做过商业的老总，也就是说在这种经验上就能够弥补很多区域开发商的不足，使他们迅速对自己的地块，对自己的项目，对自己商业内容，对产品的规划有一个比较直接的经验运用。
当然这个过程当中开发商承担着很多竞争的压力，竞争性项目的压力，是在发展过程当中，特别是区域开发商不像一线城市有个很详细的城市控规，更多的时候政府做的只是一个简单用地平衡，这时候我们进入到一个区域市场，发展城市综合体投资巨大，就要把应该想到的事情都要想在前面。甚至说要帮助政府来完善这种详规，一直做到修规的程度。这个过程实际上是企业面临的投资压力，策划定位的压力，招商运营的压力。都要想在前面。以后有很多项目做失败的，但也有很多项目做得好。每个项目不可能完全地复制，那靠什么？靠合作，靠外部资源，外部整合。所以要改变过去简单做住宅这种思维方式。
特别是在中国的靠北边，北方地区，或者是靠西部，西部地区，商品经济或者是社会发展，思想意识，合作意识，商业信用相对落后一点的地方，更要注意迅速地提升合作的能力，学习的能力，商业信用的能力，这样你才可能搞好综合体。
长三角地区如果有什么好的经验借鉴的话，那就是精明、合作意识强、商业信用强。作为一个地产项目跟过去搞住宅不一样，我盖一片住宅，搞一个商业街，卖完就跑人。我想大家坐在这个地方就是为了合作，为了整合的效益，优化的效益，所以说商业地产由于投资巨大，风险巨大，产品的综合性，包括各种的服务商、技术提供商，综合的成本控制，项目控制，产品定位都需要做反复的比正、批判、评估，这个过程当中最有效的就是交流、沟通、借鉴、学习。通过这个过程来达到少走弯路，达到整合。我们提供项目前期综合的研策，商业规划，以及相关的投资收益，以及资产投融资方面的综合服务。这样来使我们的地方开发商能够减少过程。
今天来了很多的土地商家，包括王府井，还有大润发、沃尔马等一些老总，他们都莅临了会议。我们说万达的订单也好，什么也好，我们需要分析几个方面，做综合体有三个方面的东西，现金流、利润，持有性的资产，在不同的产品组合类型过程当中，既需要有资本的适应性，又需要有市场需求的适应性，这是一个惊险的条约，这个过程当中需要多交朋友，多学习，对自己抱有批判的态度，要有开店计划。你会地产开发，你会琢磨土地，会管工程，但是你并不一定懂商业。商业是什么？它会玩人，不叫玩人，它会把未来整个你这个开发产品的综合价值一直使用到几十年。
沃尔马签一个合同是25年，王府井签一个合同也是15到20年，会把20年的钱交给你，所以说大家对商业地产要有一个清醒的意识，无论是做短期，还是做长期，你需要有一种社会的责任心，需要有一个城市的责任感，小心翼翼，科学求证。
下面就有请与会嘉宾们能够向我们台上的嘉宾提问，有什么你们最关心的问题，然后请他们介绍。请大家提问。
【提问】：我这个问题先提给王总吧，王永平，我刚才听了您讲的有一个主要的印象，就是正的把脉，包括提的几个同质化、边缘化，还有前面的几个，我想你能否开出几个药方，比如说政策不明显改善，假如说您是一个国家领导人，或者能够影响到商业政策，您觉得应该怎么做才好？就是针对您的诊断来提出药方。谢谢！
【王永平】：请问您是开发商，还是？
【嘉宾】：我是开发商，但主管设计这一块，从土地策划，设计，一直到采购。
【王永平】：很多是政策因素造成的，外部城市的商业网点规划对它的影响至关重要，实际上成败一半取决于这个。有时候常常说干商业地产的行业，从业者都是三流的，三流从业者：人流、物流、车流。这三个流实际上城市规划都可以做到。政府说这个地方让你成为一个交通特别方便的地方，他把地铁接过来，把总站移过来，完全可以做得到。
很多政府没有这些专业的人士，另外也没有这么大的利益动因来做这个事情，结果我们推出很多的地块往往都是些很尴尬的商业地块。这个地方可能是说你专业的公司来做还能活着，要是不专业的公司一做就死。真正好的商业规划是什么？这个地块外部规划条件非常好，好到随便来一个傻瓜做都能活着。
各个政府职能部门之间有自己暗藏的利益诉求在里边，所以很难在国家层面上来达成这个法规，眼看曾经有一阵子说快出台了，商务部请我专门来做一个对外的发言，告诉我为这个法规出台之前做预热，结果我的话讲完了，人民日报做访问，新华社也发了，最后这个事情不了了之，商务部门也会想说最好这块地开发商拿了之后到这里来盖个章，然后告诉你商业规划是怎么样的。但是你想这种东西不太好操作，作为一个企业来讲这个地已经摘牌回来了，你告诉又要改很多商业指标，不要的时候可以退回去吗？退不回去的。
在城市的规划环境里要真正地做好，这个事情就可操作了。然后拍卖用地的时候把很多商业的特性，商业要求都考虑在里头，但很多政府部门私下说这有什么劲，天天做规划，又不让我盖章、审批，没有什么利益，就不愿意干。还有的乱批，上面领导批完了，还可以批一回，如果规划做得特别细，规划要求很高就没有利益点，所以这个东西是一个特别特别大的体质问题，专业的声音是很微弱的，也起不到作用。我觉得从药方角度来讲更多提醒我们的企业要有火眼晶晶，要看项目存在什么问题。
商业地产开发商也有能力建设问题，我把能力建设概括为四个力：眼力、实力、合力、耐心。眼力这个地方适合不适合盖商业，适合盖什么商业。像曹部长到这里一看就知道能不能干百货。第二，这个城市能不能开百货，这个地块能不能盖百货，或者不能盖百货的时候，能干什么业态。这个眼力就非常重要。可以避开很多地雷，不要去碰这些地方。
第二，商业物业越来越往持有方向发展，现在是过渡阶段，散售和持有相结合。如果有比较大的持有，也比较容易散售出去，因为投资人会觉得有信心，你持有一部分，相当于是一种担保，我觉得这个实力也很重要。尤其是（瑞此），退休金、养老金不支持你的时候，更多需要自有的融资能力。
第三，合力，住宅很简单，就是客户。客群一样的，商业的整合，很多综合体，酒店、写字楼、商场，大卖场、超市、百货很多东西要整合，要有合力。
第四，耐力，心态要很好，不要说一开业就很火。这样的商业已经很难有了。商业地产比的是未来，区别于好的业态，能够有好的成长性。而差的物业会变得更糟。开发商更多需要练好内功。这是我觉得更多能做的吧。
谢谢！
【提问】：我来自于江峰室内设计的，我们主要做商业地产的设计，包括华润的五彩城、万象城，我想在这里代表设计公司请问各位专家，商业地产发展应该说非常迅速，近十年发展超越了国外甚至几十年的发展速度。未来商业地产的设计，作为我们属于整个商业地产链条之一，或者是一个下游，如何服务于整个商业地产的发展，或者是你们作为专家和开发商，对于商业地产的设计寄予什么期望？谢谢。
【王永平】：我想这个问题可能没有比曹部长来回答更合适。因为他们进入物业首先就是敲敲打打，开始改，这里边肯定跟设计有关系。
【曹世斌】：我们体会非常深，因为我们从连锁发展到现在十几、二十年了，接触的项目大大小小几百个，给我们很深的感觉就是规划设计方面很不专业，很多项目开发商往往找国内当地很著名的设计院来做商业设计。这种商业设计实际上一定要专业化。国内很多省院，市级设计院大多数按照规范来设计，往往这种规范很落后，很多设计院按照规范来设计，没有商业洞线可言，购物中心、百货店都是如此。
设计写字楼，百货店可能会稍微好一点，但商业设计一定要考虑商业的使用，现在让我们感到很欣喜的是现在越来越多国外的设计公司进入到中国，包括像美国的凯利森，像（阿滴凯），（捷得）等国际知名的专业设计公司。因为设计在国外是分专业的，商业设计就是商业设计，不会综合性考虑，酒店设计就是酒店设计，这种商业设计我们要考虑我们外部车流、人流洞线，内部的功能组合和人流的洞线问题，这些经过了国外的购物中心、百货店发展几十年的沉淀来形成的经验，结合到具体的项目上来会对这个项目做很专业的规划设计。我们并不是要迷信国外的商业设计公司，现在国外商业设计公司的主设人员还有大量的中国人，中国人在设计公司里面也学到了很多专业的商业设计，他们也会跳槽到国内的设计公司，从而带动了国内商业设计的专业性。
所以我们建议开发商聘请商业设计公司时候，需要看商业公司的做过什么样的项目，一定要专门做商业设计的，而不是简单的请一个综合性的设计公司来做规划，这样做往往实现不了。如果说做完了，到了招商的时候，那么基本上商家会提出商业需求，敲敲打打。刚才说我我们成都那个购物中心，当时设计就非常地差，我们接手以后把基本上拆掉，就剩下框架了，面目全非，只剩一个框架，重新做整个的结构改造，投入非常大，花了两个多亿，确实影响非常大。
另外就是设计的时候，专业设计公司也会跟这种商家，就是未来的移项性商家要进行沟通，比如说引进主力百货店，主力百货店的需求是什么，引进超市，超市的需求是什么，餐饮、影院都有需求，把这些需求综合起来，就可以对整个购物中心的深夜地产设计会起到一个很好的整合作用。这样出来的作品就会非常适合商业的招商和运营，起到事半功倍的作用。
【王永平】：我补充一句，商业地产遇到的问题来看，因为给你很多的商业规划条件不好，而且会配很多的商业给你，责任不在于开发商，在于地方政府，但设计上更多责任实际上还不在设计公司，是在甲方，因为甲方还不清楚谁会入驻，在招商不确定的情况下马上盖一个购物中心，这时候你也拿不到清晰的任务书，说要一个五星级酒店，做出来一个酒店，是一个五星级酒店就差不多了。很多是招商没有前置，这是很重要的原因。
过程当中设计公司也需要熟悉商业，了解将来客户的需求。我觉得商业设计公司要在大的住宅设计公司当中脱颖而出很重要一条需要塑造专业的形象，你是一个专家的形象，这样对商业业态，尤其这些年的更新非常快，如果有深入理解的话，可以给到开发商好的建议，然后也可以避免自己花了很多心血的设计项目，结果被很多商家全盘推翻，这样你在市场上的名声也会受影响。
【李战洪】：坐在这里的4个人，包括主持人是专业公司，百货公司，行业的头，我是开发商，开发商代表也说几句。关于设计最主要有两个方面需要关注，首先是关注开发商的商业模式，要与开发商的发展战略和发展战略相一致。中国大概有三种类型的开发商，一种是做持有物业，这样设计不一样。
第二种，设计出来的都要卖掉。
第三种，持有一部分，销售一部分，在这种情况下你怎么结合，怎么使它销售的部分来确保现金流，持有的部分让它的资产最优化，这是要关注开发商的商业模式，一旦跟商业模式相冲突，你设计的东西可能就会出问题。这是第一个。
第二，在不同的城市，以及项目所处在这个城市不同的地段，它有一个观念，也就是说三种大的业态比例变化，也就是说购物、娱乐和餐饮，其实有三个阶段：第一个阶段，纯粹地满足购物就行了，这时候以购物为主体。到了第二个阶段的时候，在购物里大概还持有东西。到现在基本上是三分天下的格局。或者近郊、远郊一点，一定是购物、娱乐、餐饮，各占1/3，都要同时满足，所以业态的构成这一块特别重要。站在开发商角度比较关注这几个问题。
回到主题，从取势明道优术，看了以后很有体会，经过自己消化以后是这样的感觉，取粗放转型到精耕细作，理解成从黄金到青铜。黄金拿过来不需要加工，直接可以卖一个好价格，这个时间其实已经过了。青铜体现在把铜拿过来直接卖不值钱的，但一旦加工成工艺品以后就值钱了。所以从开发商，包括设计对它的精耕细作这一块作当下显得尤为重要。再就是取资源整合，可持续经营，从一夜情到一世情，可持续经营需要投入精力，用一生的时间来投入精力、投入时间、投入情感。
最后，说的是优术，概念营销，从概念营销开始，我把它理解成其实是一个从现金流导向到资产、质量这样的转变。把它理解成从资金到资产，所以我们资产的管理，资产的运营，资产的保值升值，资产的服务在当下最关键。
谢谢！
【主持人】：刚才李总讲的观点我觉得蛮赞同的。就是设计很多的问题其实跟开发商战略不清晰，或者是改变有关系，如果是完全持有的话，设计公司也会比较好做，如果完全销售的话也比较好做，就怕中间老变，所以你们在跟甲方谈的时候先问清楚，哥们你到底有没有钱，有钱就做持有，没有钱说清楚，不要骗我。实际上做各种东西都可以，持有结合也可以，但一定要有清晰的表达。最怕就是炒股票炒成股东，小秘变成小三就比较麻烦。
【主持人】：本来我也想多说几句，但因为时间有限，提了不少问题，可能来不及一一回答，再次用掌声向嘉宾们表示感谢！
我们继续大会的议程，刚才讲了设计院和开发商之间除了直接的互动以外，更多需要具有商业经验的专业公司，带着品牌商事先提前进行互动，我们现在有请到师邦建筑设计公司为我们做一个打破大盒子，传统商业综合体模式的大思考。发展商业综合体是多形式的，从简单模式怎么样来运用到综合体的模式。有请！
【Sven Steiner】：各位上午好！我演讲的主题是关于如何打破常规，重新思考购物中心的新模式，跟新商业地产的模式，特别是在中国应该如何来进行，最后我会介绍一下做过的，和正在做的项目。
打破常规，重新思考商业地产模式。看到亚洲，特别是中国的地产市场，我观察了十年，到过北京、上海、新加坡、伦敦，做过将近1百个项目。主要重点是关于建筑设计，同时碰到一些大型城市改造，或者是景观，以及室内
设计的案子，大部分的案子都是城市综合体的设计，在中国特别如此。我们的公司非常擅长做一些地标性的建筑，也希望这样的地标性建筑能够更小地干预到城市发展。从非洲、美洲、亚洲都有这方面的经验，包括东南亚地区和澳大利亚。
打破陈规的思考。如果这个陈规就像这样的集装箱一样，里面有很多的形象、需求，可能还有一些生活方式的要求，都是在这个盒子里面，特别是关于一个购物中心，这个盒子本身非常复杂，但是从内在上来讲它里面的空间又非常地多功能，或者说内向。
它就像是一个完全封闭的现实空间，而且我们通常在建设之前对它的内在背景并没有很多了解。这样一个盒子最后转变成我们现在都市人所见的公共环境，作为一个地产项目来讲它有它的复杂性，我们希望能够通过这样一个综合体的建造来满足现代人的需求，他的一些基本和运用。
在这里给大家介绍一下背景。实际上这是我们醉枣在欧洲的零售环境，这是一个画廊，巴黎的一家画廊情况。这是在十八世纪末法国巴黎的一家画廊，大家知道差不多是在法国大革命之后的法国画廊，随着推翻旧有的政治体制，法国出现了新的一群人，法国的中产阶级。后来的人称之为资产阶级，这一群的中产阶级，或者是资产阶级对的上层社会和富人阶层所需求的东西产生了兴趣，看到了内部装修非常豪华的画廊。
到了19世纪随着法国大革命继续，出现了拿坡仑这样的人物，他们对于整个法国社会产生了非常深远的影响，他们最后建造了这个香谢丽尔大街，后来成为了标志性的街道。这是伦敦食博会的水晶宫，这是人类世界历史上第一届博览会的举办地点，这是非常独特的设计，可以看到当中使用了很多工程学方面的技术，可以看到应用了大量的玻璃，室内环境看上去像室外的环境。
纵向的感觉可以使人们能够互相地看到自己，我们来到巴黎，到了差不多1852年时候，有三层的结构，看上去非常像之前的一个画廊，然后中间有这样的中空中庭设计，是整个建筑的核心所在。然后我们来美国，除了我刚刚介绍的转变以外，实际上另外一个非常重要，在设计方面新的变化，大家知道罗伯特磨斯特点地改变了城市化的进程，为了应对欧美国家的城市化，设计出来一些零售新的形式，1956年时候瑞特，他想出来这样一个设计，这是在美国一座城市郊外设计的一个城市综合体，可以看到基本上这样的城市综合体可以满足城市郊区所有人基本的生活需求，当中的方盒子代表大型的停车场。
大家知道在早期的百货商店历史当中，它必须要在中庭部分有趣的表演来吸引顾客。另外还有进出口，这个宽度和高度都非常地有限。为了更好地能够控制这些客户和消费者的一个流量，大家知道这种对于那些抱着目的的消费者来说并不太有吸引力，因为很多人想买一个显示器和电视回去。这样一种设定，这样一种装修可以非常好地鼓励冲动型的消费者，他们本来不想买这个产品，最后却买了这样的产品。
随着时间的推移，购物中心，或者百货商店业态也发生了变化，在亚洲地区发现了完全不同于欧美国家的形态。亚洲地区正出现一个急速上升的中产阶级人群，像中国这样的国家。这些消费者对于这些国家新兴的中产阶级，或者是城市居住者来说他们希望能够有这样的一些城市综合体来满足他们的需求。这张照片拍的是上海的来福士广场，9层楼这么高，这样形态的购物中心在亚洲很多的城市，比如上海和东京都有。中国购物中心数量不断地上升，已经成为了中国社会的产物。
很多的业内人士对于购物中心了解达到了了如指掌的程度，他们希望能够以盒子型的设计来满足消费者不同的需求，但不幸的一点选址方面限制比较多，回顾城市中心的发展历史，法国画廊演化到城市综合体，再到现在现代的购物中心。
现在还出现了网上购物的趋势，人们选择上网，或者打电话的方式来进行购物，这一点对传统的购物中心来说毫无疑问造成压力。购物中心要在环境上动脑筋，要创造一种流连忘返的体验，使人们觉得来购物中心不仅仅为了购物。在几年前我们跟凯德置业有了这样的合作。凯德置业在办公楼等方面非常地成功。我们接到一个任务，要在北京的东直门这样一个二环路口去建这样的来福士广场，这是当时的一个平面图。
对于那些目的性的消费者来说，比如说他现在正在图上的位置，想去买一双袜子，知道这个袜子是在第5层，他希望直接能够到达第5层，但大家知道我们在现代购物中心的问题就是很多重心放在第二、第三层，其他的楼层非常地难以出租出去，所以你必须要把5层，或者是除了2、3层以外的层面租给不是太有名的品牌。所以再次拿这位绅士来举例，他是目的性的购物者，我们希望能够创建这样的中庭，这样的中庭设计不仅仅需要考虑到把这位消费者的步行距离缩小到最短，同时还要在线路上去创造出很多的一些兴趣点，这样的话希望能够创造出建筑设计来连起来，同时可以使我们的消费者在通往自己所到达的层面之前可以流连忘返，能够被这个线路当中的一些点所吸引，这就是最后做出来的设计。我们的纵向设计很好地跟地铁进行了连接。
这是我们最后做出来的一个水晶莲花结构。是设计出来的一个作品。可以看到几何图形和外形使用了很多三角结构。它创造出一个非常好的一种环境。这是在中庭上的水晶莲花结构。对于这样一个来福士广场来说，设计出来租金比原来增长了200%，最后做出来屋顶的形状。
冷外一点非常重要，就是来富士广场外形的设计，在我们北京东直门这样的案例当中，不仅仅希望看上去非常生动，而且是大家愿意聚集的氛围。比如说在来福士门口健身。谈到外立面，这是宁波做出来的来福士广场的案例，宁波是上海以南的城市，可以看到外立面所使用的几何图形，它使玻璃的外立面出现了一种隔离的感觉，这是我们项目早期的运行状况，现在这样一个在宁波的购物中心已经对外开放了。
谈到打破盒子，或者使外立面更加生动的话，我想举一个例子，就是印度尼西亚南爪哇岛，这是一个大型的购物中心，你可以看到我们使用的外立面设计成本非常低，我们的灵感来源于印尼爪哇岛手艺工人的设计，还有把餐饮区域放在大楼的中心，然后可以看到这是夜晚它的一个外立面的夜景，这是购物中心的内部设计，内部设计和外部设计衔接得非常好，彼此之间互相输送着灵感。这样的项目看上去不是这么高，但实际上有6层这么高。
我们对原先的购物中心进行改造以后做出来的项目。很多的这些奢侈品产品都是在这座原先大楼的内部进行展示，外表完全没有展示出时尚的感觉，最后通过改造之后，再通过这个建筑来展现出时尚的感觉。另外也可以看到整个大楼的规模，通过这个大楼的规模可以了解到它在当地的重要性。
另外我想给大家举例的是在马来西亚吉隆坡的购物中心。这个购物中心差不多有6层高，在1997年亚洲金融危机时候，马来西亚客户不得不终止这样的项目，直到10年以后，07年时候这个项目开发才得以持续，我们对于整个外立面进行切断式的设计。通过增加一个购物平面的方法，来增加了客流量，你可以看到这些消费者通过地面这一层来到整个购物中心的中庭，整个购物中心有酒吧、电影院等等服务设施。
接下来介绍一个项目，这个项目是在福州的（太和）项目。有30万平方米大型的城市购物中心，它非常地大型，由于它的规模和复杂程度，我们不仅仅要去有这个超大型的超市，还需要有电影院，以及KTV，等等购物中心。我们要从功能性角度来连接起来，还需要考虑到时间的角度。很多时候餐饮，或者是一些娱乐的场所他们是24小时运营的，所以我们这些时间段也需要考虑进去。我们创造出这样的外形，使消费者觉得更加地有吸引力。这是一个非常成功的案例。
再介绍另外一个案例，就是在杭州的项目，它占地40万平方米的一个购物中心，一个综合体，它有不同类型的一些购物中心，比如说奢侈消费型，还有中等消费和低端消费，我们一开始灵感来源于杭州这个地段旁边的一条合，越河，当中漂流很多荷花，我们需要从荷花当中寻找灵感。一开始做出大型盒子状的设计，最后发现要创造出更自然，更为有机的一种设计，这也是为什么把原先设计当中存在的阻隔和障碍消除，最后我们不仅仅在地表这一层进行了互通，而且在高层，其他的层面都进行互通。
我们不仅仅把不同功能性单元来进行连接，同时我们还能够考虑到24小时内不同店面运营的时间段，最后来建成这样一个成功的案例。这是我们最地表层面，第一层的示意图，有不同的购物中心，然后我们到了17米这个层面时候可以看到有不同的设计，包括了电影院，包括音乐厅等等。
另外我们还有一个案例是在上海的国际港口运营中心。上海政府当时希望我们能够创造出一个低人口密度的设计，他们希望能够使这样的设计跟黄浦江对面的陆家嘴和黄浦江遥相呼应，所以希望我们设计出这样低层大型的购物中心，这是我们对于国际港口运营中心外立面的设计情况。
最后我给大家非常简短地介绍一下另外一个项目，位于新加坡克拉克码头的改造，跟之前所介绍的一些项目相比，它的规模要小得多，这是十年前在新加坡的项目。当时这张照片是克拉码头之前的状态，很多码头工人和家庭都住在周围，当时有些非常低矮的走廊，客户找到我们说怎么样来改造成一个有空调，配备空调的现代购物中心。当时我们从雨伞当中来获得灵感，雨伞不仅可以用来遮阳，同时也可以挡雨，同时还要考虑到完整地保留好旁边的古建筑。
这是我们最后的一个改造情况，现在已经成了新加坡的新的地表地方，这是从表面，从地面去看的角度，可以看到用到很多大型雨伞的设计，而且整个空间都有空调配备。最后一个是广东，我觉得有一点必须要讲的是零售。这个项目是广州的科技城，这里有些店面，还有些餐馆，每个餐馆都有自己的特点。不同的业态来做小小的集群，还有用了花纹来建立非常油耗，非常顺畅的一个环境。
我就讲到这里，感谢各位的耐心倾听，希望大家午餐好胃口。
【主持人】：我们需要更深的商业认识，体验经济，商业策划，让我们一起共同来分享。这后面也需要强大的资本支持，现在把话筒交给全国商业地产投资基金联盟的严主席，（严中成）同志，由你来主持资本的盛宴。
应该都是老朋友了，想让大家用2、3分钟的时间来跟各位分享一下，在座各位和所在机构2013年上半年都有哪些成果和最新的投资案例，我想先从李总这边开始，也算是公司介绍吧。
【李晓东】：其实在座都是老朋友了，我们成立了第一批房地产私募人民币基金，目前存量规模80几个亿的量，全部投在房地产，或者是相关行业，包括地产。少部分的商业地产，还有保障房，一些土地整理类的项目。2012新制年大概完成了50几个亿房地产基金的退出，随着国内商业地产逐渐走热，也有几个趋势。一个是现在大资管时代的到来，现在除了原有的格局，信托公司，私募地产基金以外，一些券商类的子公司，基金的子公司，等等一些都加入到这个市场来，我们也密切地关注这样的趋势。从中来拟定建银精瑞新的发展战略。
另外就是关心新三板市场的开放，为原来一些商业地产不太好操作的，长期困扰我们的问题，比如说不管是信托，还是私募基金，它的投资期限相对来说比较短，但跟商业地产需要持有的时间比较长，需要做房地产的资产证券化比较困难，后面有交易所的平台，再加上后续的新三板，包括前几天股权投资中心也挂牌了，据说第一批大概就有上千家的企业，股权在那儿挂牌交易。如何新的趋势跟在商业地产领域里来很好地结合，能够把过去一直探索的基金方面，（瑞此）这些来把它在证券证券化方面有所突破，这可能是我们未来2到3年之内作为建银精瑞比较关注的方面吧。我大概先介绍这么些。
【Mark Chu】：我先用英语，然后再用中文，我看有些人一听英语可能就会睡觉。我刚刚参加会议的时候，大家都说这是中英文的会议，我是美国出生的中国人，所以我的中文比较差。大部分是中国人，那我就用中文。先说我们公司是LLA，我们的大股东是李嘉诚，我们现在手上管理2百个亿的房地产。在香港、新加坡、马来西亚，还有中国。
我们去年融资10个亿美元资金，大概能投20个亿，现在还没有投，现在找项目。找商业和写字楼，在大连已经投过了，07年投的。南京、上海、北京，国外的投资者还是比较了解大城，二线城市比较难。有什么变化呢？07年时候，比如私募基金是开发商来投，恒大，大的开发商来做住宅，现在变化百分之百。
我们看国外的投资者都是看商业，比较多的是投写字楼和商业，回报不要这么高，低一点也可以，但要比较保守，一部分赚钱，但也有一部分亏了，07、08年如果没有上市，那真的就亏得比较多。现在如果看未来的话，中国排第20名的开发商大部分上了，只有一个没有上。所以我个人来看未来肯定是信托。信托从中国和国外的分别来看，这边有比较高风险的信托，可是在国外都上市的比较保险。9%要分红，回报10%左右就可以了。分红应该一年是5%。中国信托如果是上市的话，还要2、3年才能出来，我觉得肯定会涨，信托在资本市场肯定会涨一点。
【毛怡昕】：感谢主委会给的广告时间，我简短一点，星浩资本相对两位的公司来讲比较年轻，成立于2010年。是由郭广昌先生，易居中国的周先生，赵先生联合发起的。星浩资本很大特色在于集基金和开发管理，商业管理于一体的，是全程负责到底的公司。
过去两年多星浩资本发展非常迅速，主要的LP股东包括了阿里巴巴集团，苏宁电器，均瑶集团，华谊兄弟等优秀企业。已经投资了6个项目，6个房地产综合体项目。其中上海两个，苏州一个，南通一个，大连一个，哈尔滨一个。今年已经进入星浩资本一期基金的第3个年头，也是我们的还本年，今年我们会给LP股东交上一份比较理想的答卷。13年也是星浩比较重要的目标，实现1百亿的基金管理目标。先介绍到这儿。谢谢。
【主持人】：看来在座3位今年上半年的确不同程度的进展，我跟在座各位分享一下我所在的机构是怎么样的业务，我们主要是在全国房地产投资基金联盟的推动、支持下，我们在今年推出了母基金，母基金应该说是一个募资的平台。
另外我参与介入的几个基金，主要的投资方向是投资于1、2线，包括3、4线城市核心地段的住宅刚需项目，商业地产项目也会投，2年之内可销售的比率要超过50%，这样来满足快速销售，基金快速退出的要求。
因为时间有限，我想能不能集中地探讨一下，商业地产的本质实际上是金融，包括商业地产的最高境界，是完全地金融化。
在座各位都是做基金管理的，做资本管理的，我想是不是结合现在最新的一些投资人特点，比如说资产证券化，比如说银行的资金池，包括保险资金进入房地产，种种动态，如何来充当商业地产幕后的资本推手，或者如何使商业地产如何跟金融做结合，还是从李总这边开始吧。
【李晓东】这个问题很好，其实我刚才也起了点头，做了这么多年的房地产金融，如果加上在信托公司当总经理的6年，现在已经做了11年的房地产金融。坦率地讲商业地产一直是我们非常想进入，但进入得非常少的领域。商业地产是房地产金融的一块，相当于皇冠上的明珠，最应该得到金融支持。房地产调控，银行息贷给基金一些空间。
但反过来过去十年我的感受来看，实际上老是在捡拾遗补缺的事，真正施展拳脚的商业地产领域介入比较少，而且即使介入，希望是那种有50%以上的销售，其实还是针对于住宅的这部分可以快销的部分。大家更关注持有的部分，金融化、证券化该怎么推动。
在国外我们旁边ARA本身就是一个（瑞此），他们已经有很好的全系统解决方案，而且外资的地产基金进入中国，无一例外首先盯的是都商业地产，参与到住宅的反倒不是主流，外资恰恰相反。这当中的区别在哪里？就是因为我们国家的金融工具太少，一直都没有相应的配套，没有（瑞此）的话，我们资金相当于没有股票上市，要求去投不可能的。我们只有靠资产销售，拆零销售来实现现金流的平衡，这在商业地产里非常难。而且这么拆零，把很好的物业一层层，一间间拆了，出售商铺也是非常不好的战略。道理大家都懂，但手上没有工具。
今年我觉得房地产金融有了一些曙光，也就是说以前信托是在银监会监管，其实银监会的监管思路它是习惯了做这种贷款，做债，所以说它把信托管成了也是一个放高利贷的机构。真正的信托公司现在60几家，有几家真正地做过股权投资的？无非就是一个高息放贷，加上银监会的净资本管理里，刚性对付，就是把信托当成一个高利贷机构。在这样的机构里产生不了权益性的资产证券化产品。
现在我们看到一个比较喜人的局面。现在证监会管理的机构，他们现在也开始进入了，原来只是针对股票市场，二级市场一小块领域来做文章，这么多机构，公募的基金管理公司，但去年专户理财，子公司的管理他们纷纷成立子公司，把老百姓的资金直接跟实体经济对接的事情，所以现在进入了叫大资管，或者是全民资管的时代，当然对于私募，没有金融牌照的公司是一种冲击。既是威胁，也是机遇。这种情况下商业地产的资产证券化有可能做出来。现在大家买信托，大家认为是高息存款，已经保持了很好的兑付记录，大现在行行业的资产规模达到了9万多亿，而信托行业所有的资本金加起来不是1万亿，在市场一直好的时候，像07年认为房地产只会涨，不会跌的时候，认为没有问题。
在这种时候能够在体系里做出一些产品，真的让它变成真正意义上的资产管理。让买这个资金的人自己来承受风险，而且享受大部分的收益。监管从发改委挪到证监会来。原来金融处的处长到基金会任职，上次也来了上海，所以透露出了跟领导的发言这些，我觉得商业地产真正的资产证券化和金融化产品探索，很有可能在今年，最迟明年就会有些端倪。我大概讲这么多。
【毛怡新】：刚才就资源化资本有了很长的介绍，我本人负责商业开发与管理所以我们考虑的问题可能比纯粹，单纯金融方面更多一些角度。一个是在最源头，我们资金产品的设计想要多元化，也是以星浩为例，今年会开发一个15亿到20亿的影视文创基金。明年今年年底就会开发一个商业的并购基金，经常碰到大量海外华人希望能够用美元来投资国内的金融，或者是地产的市场。所以第一个角度我们会想要在产品的创新方面，也有可能产品创新多元了，后面的渠道也会打开。
第二个角度，私募资金结构本身也在多元化，比如说星浩的1、2期基金原来是纯股权的基金，今年45个亿，分成A、B、C类，三个不同的结构。A类基金主要是一个属于保本，就是存债券类的产品，20个亿左右。B类的基金主要是15个亿的保本加浮动的产品，所谓的夹层基金。C类是纯股权的产品。利用融资做一定的杠杆。所以整体来讲在私募股权领域也可以有一个多元化的资金来源。扩大资金池。
第三，为退出渠道做准备。刚才建银他们非常专业，各种方面都做了深入的研究和推动，对于我们来讲需要给股东、LP一个最好价格退出的可能性。现在当然只有闪售后的整售，未来可能性都要准备。比如说说退给（瑞此），现在国内还没有开放。但国外的（瑞此）有没有可能装进去呢？实际上前几天我们也看到有一个新加坡新的（瑞此）装入了日本和中国大陆的十个项目，共同组合成新加坡的（瑞此）。在新加坡上市。
这一种机会已经出现，实际上就要求我们准备好资产在交易结构上，在股权结构，注册地方面都需要做好充分的准备。所以这是我们这个退出方面要面对的，同时面对退出，我们也要考虑到未来可以有更多的可性，除了资本的退出，还有销售层面的退出。因为国内的民间资本非常有实力，整体机构的投资现在越来越活跃，我们满足他们什么样的需求，这我们需要研究的。有一些项目并不一定非要按照常规购物中心的做法来做才能够实现最好的退出价格。
简单介绍一下多元化。
【主持人】：由于时间的原因，就不进入提问环节了。13年上半年很快过去了，我们在座是做资金，做资本的，我想最后能不能用一、两句话来和开发商朋友描述下半年的前景，以及希望和期望。
【建银】：我们愿意跟大家一起努力，跟大家一起迎接春天的到来。
【MARK】：看过去融资的钱比较少，但现在黑石融资到了1百个亿。现在国外的投资者没有另外的机会，后扮男，还有明年商业地产机会会很多。
【毛怡昕】：实际上商业地产格局变化是商业房地产基金的突飞猛进发展，目前这2、3年的统计已经达到了1千亿的规模，在私募房地产股权投资方面。但其实这1千亿的规模只是占到最多前十家开发商的一个当年融资总额。所以它在未来可以发展到像发达国家一样，和信贷，和上市融资，三架马车行头并进的机会，发展空间巨大。
再就是确实要一起来努力推动房地产政权化这件事情，或者是养老、保险基金，公积金进入房地产投资的事情。因为这个事情对于整个行业，无论是老百姓的投资渠道，还是开发基金的退出渠道一个最根本的事情。所以大家一起来推动它，尽早到来春天。
谢谢！
【主持人】：也轮到我了，2013年可不可以说是商业地产金融的元年，或春天。如果说13年还不是，那我们期待着2014年是。谢谢各位嘉宾新的分享，也感谢各位！
（结束）
时间：2013年5月30日PM
【唐耀】：下午两点半开始今天下午的第一个议题，上午在整个商业大的趋势层面，包括建筑层面都给了很好的经验和未来的分享，所以今天下午这个环节，我们要讨论的是购物中心新的模式和新商业地产模式的讨论。
主题就是：购物中心的蜕变与创新的商业模式。刚才之前我们在开展论坛的时候，也跟我们控股集团的陆总做了比较好的交流。等下陆总多一点跟我们分享。
再有就是周总，周总在行业里边也有很多的经验，包括项目会来做分享，能够让我们今天在这样商业的氛围和环境当中来脱颖而出，再有就是非常成功地在中国商业房地产领域当中，我以前的老同事，也是好朋友，现在是新天地商业公司，负责整个中国市场的研究，在这方面也是非常有经验，也可以跟我们去进行很好商业创新领域的分享，因为他们操作过有很多有特色的新天地案例，想期待邓总给我们好经验的分享。
再有就是在上海，目前在中国也是异军突出，非常有创新的商业行业公司，许总。其实最早操盘北京的蓝色港湾那时候就认识了，我们也是通过当时怎么去打造蓝色港湾，怎么去做灯光的概念，当时跟徐总做了很多这方面的沟通。大家一起来进行探讨创新。
徐总现在引导着整个上海地区的业务，确实作为一个北京人，来到上海这些年做得很不错，有很多创新的地方，希望徐总跟我们做个分享。
我叫唐耀，今天还是要更多地听一听台上在座的说法，先从朱总开始给我们讲一讲商业的创新和蜕变。
【朱光毅】：各位来宾经常在往上看到非常多的信息，就是现在的地产面临着一个海量供应的情况，所以常常讨论同质化的问题。
讨论的另外一个课题：为什么地产寻找出路。所以地产创新就变得很重要了，我们要谋动而后动，也就是说要想清楚现在的客人，以及未来的趋势是什么，在项目开发周期想到3年后市场会怎么样，接下来再做一系列的规划和动作。
其实我借用了新天地的成功经验，帮助客人在哈尔滨做地产的调整。这个项目其实跟新加坡很像，有一个故事摆在那儿，然后做地产的时候，我们就借助了旅游和商业互相拉动的思路，去推动他的地产开发。等下这么多前辈在这儿，都会提出宝贵的意见。
我先说到这儿。谢谢大家！
【陆强】：商业的同质化的问题，我做商业15年，发现中国目前传统的零售百货其实大家都知道近两年萎缩非常严重，商业下跌非常明显，不管你是上海的百盛，或者是太平洋百货，其实传统百货可以看到里面的品牌应该说7、80%以上都是一致的。
近两年在中国非常火爆的像购物中心，大量的模式应该说非常不错，奥特莱斯模式现在也不错。是什么原因呢？最主要：一，首先整个商业配比非常地合理，也适应了家庭的需求。每个店里无论是影院的配套，KTV配套，还有主力商业的配套，超市、餐饮、娱乐都非常合理。而且区域位置也符合了家里有车的一些家庭需求。
奥特莱斯其实我觉得这两年之所以火爆，也是一样，真正做得好的，像北京的燕莎也好，赛特，上海的百联，包括富客斯，我们是最早把品牌商集聚在一起，品牌度非常集中，而且是国际品牌直营。除了库存商品以外，专门有为奥特莱斯定制的商品，价格非常低廉。
现在奥特莱斯越来越成熟以后，大家发现奥特莱斯里餐饮娱乐配比非常高，区别于原来美国和欧美的奥特莱斯，美国、欧美的奥特莱斯以卖货为主，但餐饮娱乐非常少。
每个奥特莱斯里配了近40家的餐饮店，所以我们新造的奥特莱斯里面还配了主题乐园，里面会有HELLOKEETY的剧场。每个商业一定要有它的特色、特点，硬件条件的不同，还有区域位置人的消费定位不同，一定要因地制宜地放特色的产品、品牌和组合，这样才可以存活，才可以有发展。谢谢！
【主持人】：之前我们在逛奥特莱斯时候，也有很多业态的不足，导致人的逗留时间和消费意愿下降。随着我们对于这种产品的不成熟，到我们的一个成熟。再到业态的丰富，我们相信奥特莱斯在中国也会有一个很好的发展。
邓总新天地产品系列在全国从上海开始，一个个走过来，也是不错地去创造着新天地一个个项目的辉煌，也请邓总帮我们分享一下未来新天地有什么样的战略想法，或者说你们在选择上是怎么样去做新天地的产品。这个主要想听一听。
【邓俊文】：我是用新天地作为案例去操作很多内地的项目。转了一圈倒过来自己也变成了新天地。当时唐总也在，跟唐总做一个成都的宽窄巷子，现在在市场上业经营得非常好。当时觉得做得很好的。倒过来现在又要做新天地，而且是全国范围的项目。
我觉得创新首先有一点，需要不需要创新首先要看竞争环境，如果竞争环境很恶劣的话，要削尖脑袋创新，如果走在市场前列需要的就是创新。
创新有很多方面，一个是我们从硬件上，第二个是软件上。硬件上的创造，我觉得这也很容易去参考，因为有很多的项目，在座看了很多的项目，都可以去做。
软件上可能就难度比较大了，因为软件包括客服，还有我们的市场推广体系，客户组成的系统，等等，这需要一个企业本身在商业上坚固牢固的基础，还有它的远见。重要是资金上的支持，如果没有资金上的支持很难做到。
说回战略，你们看到很多是在上海这边，餐饮占了很大的部分，是一个街区的形式，实际上有很多项目规模比较大，很多大的项目是一个大的社区，有综合开发，有写字楼，酒店，还有住宅，其实我们还有大型室内的购物中心。这些都是我们整个资产的一部分，未来也是以这样的模式来开发。
我们还有后续很大规模的开发没有完成，一个项目最少10年、8年，有的可能需要20年。武汉的项目386万总平米的建面，够做20年，这一个特点。这方面可能可以发挥很多方面，从办公楼到商业的模式、形态，然后到整体的交通规划，服务功能都需要参考的。谢谢！
【唐耀】：邓总刚才提出了非常好的概念，也就是说在什么环境下来做创新，创新到底是什么，是我们在建筑形势上追求的创新，还是我们在内涵组合上的创新，或者是在运营管理上追求的创新。其实在创新的过程当中不妨有很多去试水的过程，当然这里面有试成功的，也有试不成功的。所以在这方面更想通过在座业内的专家，因为你们都走过创新的这条路。像邓总说的站在业内的最前端，引领创新的动作。
想分享一个经验给大家，可能这个案例跟商场关系不太大，就我们通常所说的商品房的精装修。当时大家总说精装修的房子不能买，因为家里面的环境、布局、格局都是一样的，你最终的精装修我们都住在同一个标准下，这时候很多人不太可以接受精装修概念，但随着精装修产品出来以后，发现家与家之间实际上不再与天地墙，你所用的洁具装修，而是布置，沙发，装饰的画，以及其他个性化的家私配置上去以后，发现你到一个标准下的精装修，但都是不一样的。
购物中心的同质化，大家都说能不能在业态组合上来做一个突破，我有些新的品牌进来，我有些新的产品进来，实际上我们觉得这个风险非常非常大。因为在一个购物中心里一定要有耳熟能详比例的品牌。如果全部都是新的品牌，那么消费者他接受这个差别，接受这个品牌也是需要一个过程的。所以这是我们想在业态结构上不能够有大胆的尝试，绝对不能够。
再一个是建筑形式上，今天设计公司来得比较多，给我们出了很多的概念设计，圆、方、扁的，但发现你核算造价的时候太多的圆角，太多的东西。首先我们商场要讲究实用性，人家一块钱租你，得房率是80%和一块钱租你，得房率是50%，那我肯定要得房率高的。大多数是基金的项目，我们追求投资的回报率。也需要看投入。当然一些央企愿意试，那你试去，我们不愿意试。所以要追求实用性。某些点上可以做些突破，可以做声、光、电软环境的突破，但整个造价上的造型上要控制好。
再有就是后期资产运营管理上，我们的推广现在比较简单，就是有一个官网，然后发一些会员卡，也就是说怎么样来培养商场的顾客，忠实的客户，怎么样把商场平台跟你里面的这些租户仅仅地结合在一起，能够让他们互动起来，所以我们在所有的会上都讲商场就是始终理论，有人流，商家就有营业额，商家有营业额，我们作为业主就可以不断地提升商场的租金。所以是这样的时钟理论。把租户和消费者紧紧地拉在一起。
在邓总和陆总的业态上，比如说像新天地这样的欧式感觉概念。今天早上还在说大盒子，大盒子怎么样创新，也请许总来分享一下你在大盒子里是怎么样做创新的？
【许大金】：目前中国在做商业地产的时候可以大体分成两类：一个是复制，万达最典型，不管什么地方用一个产品模式来复制。
第二，差异化，有针对性地做，我认为华润这一点做得比较好，有不同的产品线，适合不同的地点来进行创作。
从我们来讲很容易做复制的产品，但实际上我们知道做复制实际上很难，需要强有利的政府公关手段，也需要有强有力的管控团队，还需要有强有力的资金。其实做复制真的不是这么容易。因此我们现在更多的是寻找差异化。在差异化的过程当中实际上遇到的问题就比较多了。
第一个项目是在西单大学城，当时在冶金集团做这个项目的操盘，完成了整个项目的改造，设计方案，包括主力店的装修，开业前半年卖给了中粮，当时操作这个项目的时候业面临创新。在城市的核心商业区里，大家知道那时候百货大行其道，西单整个是百货的天下，刚接手这个盘的时候很多人劝我别去了。但我觉得在这个地方恰恰需要创新。
我们把西单整个结构改掉，变成购物中心，最后卖给了中粮，我想这就是一个过程。同样我经手了很多项目，比如说蓝色港湾，立足于北京朝阳公园周边街区式的商业。我们把它打造成北京真正的会客厅，北京最洋的地方，这是我们的定位。结合外资的氛围，还有消费者，他们比较喜欢崇尚自然的感觉。北京的南三环完全是社区化的商业。
包括我们现在在做的889的商业，等等。每一个项目的消费客群，消费者的收入水平，喜欢的业态都要有针对性地进行区别，所以我觉得创新对于商业地产来说永无止境。
大家看万达开始走不同的产品线。我其他的有些地方以餐饮和娱乐为主，而不是扩大零售的量。所以创新对于购物中心发展应该是永恒的课题。
【主持人】：谢谢大金，还剩下一些时间，台下也可以跟台上互动一下，正好有这么多业内的专家在，如果大家有提问的，可以提出来。
【提问】：我今天把问题交给许总，我们关注到很多城市的商业供应量非常大，但我们消费的结构和消费的规模达不到，再加上公司发展越来越谨慎，还有品牌公司产品的升级换代也滞后，这样就会造成很多城市有招商难，开业难，开了店以后运营更难的局面，在这样的困境当中各个发展商面临这样考验的时候，我们为了求生存，求发展，认为广大业主应该秉持原则是什么？
【许大金】：其实提的问题是我们公司内部经常研究的问题。有承包的项目，同时也有给外面做顾问，等等。做顾问的过程当中很多开发商会问商业地产到底赚不赚钱，怎么看待这个项目你。你告诉我这个项目多少年可以收回成本。
其实跟大家说一个帐，我们做过很多项目的测算，到目前为止中国购物中心里用租金来乘上回报率，达到10年左右回报的不多，我经历的只有几个项目可以做到这一点，大多数的项目单纯地用收租来衡量价值很难做到。怎么算这个帐呢？通过三个途径来算。
一，本身的物业有加值增值的过程。二，区域本身有成熟的过程。三，现金流达到更好的阶段。现在做经营现金流只是按照预估来做，按照最初的开业成本来做这一块。这个现金流在未来中国市场实际上很难估计，你做多少可能都是对的。
比如说很多项目3、4年内就翻了几番，价值马上就可以得到回报，而有的项目可能就需要养几年时间，这个相对比较一些。需要考虑到增值的时候，几个点都需要结合起来。
爱尔兰财富基金算的帐，他们在欧洲以地产快速发展著称，他说的是除了刚才你讲的三个因素以外，因为我是外资，看中人民币的升值，所以每个人的角度不一样。用这个角度看商业地产的时候，你的价值就会体现。
同时需要看到你的商业地产和整个物业之间，包括住宅、写字楼等的互动关系，如果是正相关就是成功的，如果是负相关，就不就不成功。
【唐耀】：这里边我跟爱尔兰的看法可能有点不同，因为爱尔兰就是爱尔兰，资产也是比较难退的。现在不是讨论资本的环节，还是回到商业创新、蜕变的环节当中来。
就你刚才同事的问题，其实我可以从一个公司上来看到两个案例，那就是万达。前段时间我去广州白云机场，现在有一个白云区的概念，那边万达应该已经有几年了，4、5年的一个产品，当时万达的商铺卖得非常好，他们自己里面的人都说通过政府的人去托，然后到他们那儿才可以买。但现在来看铺租得七七八八，不是很好。
当我进去万达广州白云的项目里边，给我感觉非常地好，为什么呢？整个的建筑，整个的形式跟我以前看到的万达精细化程度高了很多，但品牌很差。因为那时候白云机场是比较早的，所以招商的时候真的遇到了招商难。今天可能在座也有品牌方，但我想这么说，品牌永远不会给你雪中送炭，只会锦上添花。这也没什么，你品牌来我这里就是要赚钱的，对吧？不赚钱也不会撑这个场。
虽然万达有这么多的合作方，但走到里面一个小中庭的时候，发现HM在那里开店，人流不是很多，我感觉上刚进去的时间不长。我问品牌营业员，都是开了几个月时间，确实不长。因为随着白云的概念出来，因为随着这个区域的成熟度越来越高，居民搬进去，广州白云机场的隧道未来开通的话，那拉短了城市距离。这是我说的第一个案例，从一个不成熟的区域慢慢地像刚才大金说的，中国的成熟度，这是很多人不知道的。像投尾会很多老外不懂，我们了解基础的情况，城市发展的情况，我们生活的城市，我们经历一轮的改造，所以我觉得商业地产有很多的机会。
我再讲第二个案例，也是万达的。我前天去南昌，南昌也一个万达，在洪古滩，这是政府着力打造的新区，也是如火如荼地干。但万达洪古滩项目不得了，每天平均人流不低于6万，节假日还不算。因为我们去八一广场，最核心原来万达的店有沃尔马，那些的商业太传统了，都是以街铺，以老百货，大卖场为主，而且商业的购物中心太差了！但你要拆这些商业哪是这么容易拆的，一个转角位的拆迁成本就要十几万，二十几万一平米。所以只能到新区发展。
政府把公路、基础建设等等全都做好了。所以万达的商场在南昌洪古滩那里真的改变了南昌人的消费模式、行为，让他们知道什么是真正的购物中心。这个其实他们也没有创新，只是产品上做得更精细，装修做得更好。HM、优衣裤等进去了。南昌人说以前要到大城市才看到的时尚，今天也到了南昌。包括一些连锁化的餐饮也在里边。
从这一个公司的两个项目里可以看到中国的商业房地产到底有没有空间，到底是供应量大了，还是怎么样。既然要做的话，就需要在过程当中守住不断创新的能力，这也是我们今天想分享给大家的。
看其他同事还有什么提问给台上的专家？如果没有的话，我就问一个问题吧，我问一下陆总，大家知道陆总在上海有比较成功的奥特莱斯，奥特莱斯再往下发展，以及与你们过去认为有哪些做得好的地方，值得借鉴的地方？
【陆强】：谢谢，是这样的，应该说在中国奥特莱斯也有十多年的时间，应该说大家都知道了，蓬勃发展，各地区都有奥特莱斯。
中国最大问题是代理商制度制约了奥特莱斯的发展。从早期是我亲历亲为搞招商的。首先我们说奢侈品牌，奥特莱斯最早期有些奢侈品牌来拉升奥特莱斯的档次和所谓的知名度。虽然不是最终奥特莱斯的销售冠军，销售冠军奥特莱斯里都是中档的品牌，这些才是销售比较好的，像IT等等这些品牌，这些是欧美奥特莱斯的主力。
但奥特莱斯在欧美他答题8、90%都是不能偏远的，因为地价便宜。它一定要依托于品牌的需求。当初最早期的像物流在那边，像意大利有GUUCI等的折扣店，因为厂就在奥特莱斯的地方，所以才会产生这么多奢侈品牌的工厂指销店。当地的折扣店有2、3万平方，非常丰富的商品。
中国大家知道本身它不出产奢侈品牌，所以奢侈品在中国要有很大型的奥特莱斯，我个人认为在中国来说目前不太可能，不太成熟。目前在中国做得最好，我也非常钦佩的奥特莱斯是目前奢侈品牌最到位的一家，是奢侈品牌集聚度最高的。
像上海百联、燕莎开的时候，很多奢侈品牌由我来引进，最早一些由我们集团来开，包括现在天津的（）小镇，很多品牌是单店授权，也并不是品牌商直营的，是授权给他，他买断来经营。目前是排在最前面，集聚度最高的，但还是跨不出由品牌商来直接经营。
中国蓬勃发展的奥特赖斯，我认为还是以中档品牌为主。这些品牌可能奥特莱斯的主打品牌，包括像第一家工厂店，中国所有的奥特莱斯销售最疯狂的可能就是像耐克这种品牌。耐克可以做到差不多5千万一年。奥特莱斯也是一样，在中国可以发展的有两类，一类我认为有点像佛罗小镇，或者是百联，这种属于欧洲小镇式美式风格的奥特莱斯。可能它的地区比较偏远，但我认为主力可以做的还是以购物中心形式的奥特莱斯。
类似于香港（东会城）等都是地铁商盖，离市中心有一定的距离，但交通相对来说比较方便。这在中国来说更容易发展。这样商品的支持，品牌力度也会加深。
【主持人】：还有最后一个问题的机会。
【提问】：目前海量工业的市场上，同质化非常厉害，您作为中间的服务商，上面解除了开发商，下面也解除了一些实质的商家，您可能对上下家的需求非常清楚，请您谈一下海想供应下，您对目前的商业购物中心有什么建议，请您给出一个简单的阐述。
【朱总】：其实我刚才听到非常多前辈讲的宝贵经验，从我做运营来看要提醒开发商做几件事情，当我们做街区型商业，在黄河以北，尤其是在东北和西北极端型气侯区域，要预留一个空间，尤其是哈尔滨，在你规划的时候，就要统筹考虑了。这是第一个。我们要考虑自己所的区位。
第二，我认为我们要去到底在服务谁，其实最多的是服务买单的人，就是服务的顾客，所以要顾客考虑做很多人性化，友善化的体验和规划。
讲一个很小的细节，我在很多购物中心里看到残疾人卫生间门是单向开的门，如果是推着轮椅来上这个厕所进不进得去，或者出不出得来，更体贴一点，弄成折门，或者是移门，包括对很少数的群体都要很用心，这是身为运营者要注意的。
还有本身考虑到扩充，可能初期招商的时候就需要想到整个商业资产是资本运作，我们通常以日本、欧美来讲投资回报周期是20年。假设在财力允许的情况下，不要我们做急功近利的事情，把自己本身的定位和业态组啊合从租金的角度来考虑，而需要看到是否做了品牌组合，我这样才能符合2到3年的市场需求，才可以使我们的顾客在未来2到3年内对整个定位不会产生错乱的感觉。
当初他认可你，后来搞不清楚你是谁，接下来慢慢地从这个跑到另外一个项目里去，你的资产就掉入了另外一个危机，其实最重要的资产来自于长期的回头客，所以我觉得针对消费者做一个透彻的调研，针对消费行为做透彻调研非常有必要。谢谢。
【唐耀】：总结：一，我们需要有一个因地制宜带做商业产品。二，我们在租金方面追求实际，品牌不会给很高的预期，但对于商业的租金有追求。我们做租金测算的时候，通常我们也是看对于一个产品已有的要求，我们倒推回来，达不到的从其他的地方怎么样来弥补，最终追求一个MOI的指标，所以在产品定位上因地制宜，在于管理上要精细化去管理。刚才朱总提到的细节，这些点滴的东西，再就是租金上，我们追求一个实际的租金效果。
所以其实创新我们要不断地去尝试，但在尝试的过程当中围绕着三点，我觉得既能够让我们有很稳健的步伐，同时又出来一个很好新的创新产品。
谢谢大家！
【主持人】：我们再接再励，下面论坛是：创新、兼容、特的商业建筑设计讨论：人的需求、周边环境、商业活动特点，区域交通组织与新技术“多合一”，设计推动商业项目价值最大化。
我去年曾经提出过：建筑产生消费。因为商业地产的内容是商业，它要有一个持久的经营。所以我们的建筑策划和商业策划的结合最终造就出建筑设计的产品，最终通过设计来实现。
今天有请到一些重量级的设计院带头人，首先我们有请到：
HPP建筑事务所董事长Joachi H.Faust
飞利浦（中国）投资有限公司照明专业渠道大客户销售总监张帆
英国宝贝若建筑设计事务所庞钦
捷得国际建筑师事务所杨国东
凯里森CEO杨砚
我简单介绍一下这几位老总的简历，Joachi H.Faust先生于1980年获得建筑学硕士学位。在美国的休斯敦研究院工作，还有纽约建筑事务所工作之后，加入了HPP，成为HPP，法兰克福分部的总监。于1994年成为合伙人。1997年晋升为HPP董事会的管理成员。也曾经在2002年获得美国德克萨斯颁发的卓越成就奖。
张帆先生1990年加入飞利浦投资有限公司，现任少渠道大客户销售总监。涵盖超市连锁、酒店管理等诸多方面。
庞钦拥有20年的建筑设计工程经验，包括办公建筑、博物馆、商业零售、城市综合体等类型，项目涉及全球各地。
杨国东有16年的项目经验，他主要负责亚洲地区项目的规划，具体设计协调，以及设计团队和政府管理部门的沟通。它最近的案子，包括石家庄的综合体，澳门新好天地等。
杨砚先生创立凯里森（中国）有限公司，并任总经理。其中16年服务于凯里森，杨先生对于中国市场，特别是商业零售和综合体方面有丰富的经验。在一些高端设计方面，还有中外结合的商业运作差异性方面，它拥有非常丰富客户经验。
现在我们嘉宾到场。
【Joachi H.Faust】：非常感谢！首先要恭喜主办方办得这么成功的会议，这是一个有意思的i会，同时看到了很多的专家来参与我们在商业地产的这几年发生的现象。谢谢！
很有意思，现在召集了非常出色的一些小组讨论成员，有些来自于设计界，有的来自于商业房地产的其他专业方面，我想简单介绍一下HPP。
我在HPP在德国就有6家，还有4家驻外的办事机构。我们是1943年成立的，所以今年正好是成立80周年。从我们所涉及各式各样的项目类型可以看到在过去几年是相对比较大的项目。我们有很多合作伙伴，合作伙伴有的做住宅，有的做商业，有的做购物中心，还有做图书馆的，有各式各样的，还有办公室的，我们现在已经是第四代员工了。在华盛顿、上海都有分支办公室。我们同事负责上海办公室的工作。还有韦，也上海办公室，帮助我们运营上海办公室。
可以看到地图上，我们在中国运作着很多的项目。大部分集中在东岸地区，但现在逐渐地纵深进入中国的西部，将中国的发展向西部推进。2000年开始我们设计了很多的项目，很多的建筑对我们来说非常重要，我们设计的东西要能够持久，要非常耐久，而且有非常高质量的标准，同时又有非常多的一些创新因素，这个创新是由内心而发的创新。
这是所做的一个法兰克福机场旁边的购物中心，这个是葡萄牙的开发商，这是另外一个开发中心，差不多能够覆盖30到50公里之内的客户。这是一个非常多姿多彩的外观外立面项目。
同时成为本地社区最受欢迎的终点，也是大家热议的终点。我们可以成为整个社区喜欢经过的一个，像磁石一样的中心。内部设计也采用了很多的航空主题，这个设计符合全家人的需求，因为我们不仅仅提供购物的功能，同时还提供娱乐功能，提供激动、兴奋。所以这个地方不仅直接冲进去买点东西就走，而且还希望在那儿逗留相当长的时间。我们通过空间的设计来得以体现，希望空间设计可以传达舒适的概念，所以在设计当中要带来非常好的兴奋环境，同时安全、舒服下还可以感到非常受欢迎，有很好的服务，有很多休闲的区域，逗留的区域，还有非常清晰的定位。
在很多的购物中心里定位不清，所以进去之后方向感也不强。所以我觉得设计、进入一个购物中心时候必须要有非常好的方向感，在地面做了一个地图。在购物之外还可以得到其他的享受和感受。同时也能够被周围较品质的店铺所吸引。
这是另外的项目。可以说对小镇内部购物中心做了更新，希望重新对这个社区，或者是城市的核心部分来做一个提升。它是在城市的正中心，整个区域都需要进行拆迁，做了重建，而周边的城市社区保持不懂，这就像再一个城市上面做了服务中心，这是一个市民中心，人们可以进去进行各式各样的注册，去拿他们的护照，所以是给城市来提供市民服务的。
开发过程当中还考虑到了电影院，还有两层的购物楼层，所以你在这里很容易找到方向感，来找到你要找的东西。
又有一个充满欢迎的气氛，同时提供了很好的气氛，希望大家能够在这里逗留更长的时间，还会提供咖啡，不希望跟商店进行分割，而希望他们进行混合。
这里的开发商是个德国的开发公司，叫ECE，我是欧洲著名的开发商，他们总是用同样的租户。很重要一点，就是购物中心可以再现体现高品质，同时让购物的人群有需要来停留在里面。
还有很多自然光的引入，照明部分是设计师大展身手的方面，可以带来一些特殊的感觉。它也可以从地面到第二层产生一个向上拉动的感觉，把视线从一层拉向二层。还看到很多中层的设计，其实也是同样的一个设计，但我们在欧洲的建筑里可能这个尺度更适合人，有更亲切的感觉，并不是所有的东西都是量身定制的，所以我们需要大量的专家来参与量身定做，我们需要更多的专家来参与品牌的建设，机械、建筑、灯光，在最好地段做最高质量的项目。我们总是跟专家团队来进行共同工作。我就介绍到这儿。谢谢！下面可以开始小组讨论了。
【张帆】：大家下午好！照明应该真实地去表达空间，营造出独特的体验。应该一些商业中心都希望成为一个城市的地标，所以这时候免不了需要一个照明的配合。刚才也提到了。
所以在这个里面可以看到照明不仅仅使得空间点亮，还产生一些艺术的感觉。我们后面会看到照明对购物也非常重要。83%的购物来自于视觉行为，所以视觉对消费者的购物影响非常大。
合理的灯光设计在营业空间来讲可以提高2%、5%的销售业绩，比如说可以使得商品陈列更重点，颜色更鲜艳，消费者更加有冲动，来发现客户行为等等。这些都由照明落实现。
这里面可以发现商业空间里有40%的能耗都来自于照明。在全球节能的背景情况下，二氧化碳的减排情况下，节能减排是非常大的重点工作。
伦敦有一个购物中心，这是非常大的购物中心，直接连接伦敦奥运的购物中心。场馆非常大，要求也很高，首先是节能。再就是按照时间段来创造不同的氛围来吸引消费者。白天、早上，包括晚上。这么大的空间里面还要实行便捷的管理和照明控制，需要对每一个回路进行照刑的控制和管理，还需要提供每个月时时的能耗数据分析，供管理者来进行能耗管理。所以这个要求很高。
利用了很多光的传感器，还有控制系统来进行控制，感受到光感，减低能耗来实现我们的节能效果，通过人流感应，人流比较少情况下也可以减低照度。我们通过很多方法来达到节能目的。有两个方法：引入自然光，还有感应人流方法来降低能耗。
另外一个挑战：晚上和白天有不同的气氛氛围，晚上要营造出来酒吧的气氛，这就需要有不同的设计满足需求。也就是说通过一些控制，在白天会感觉非常舒适、温暖、体贴。在晚上我们会非常地兴奋、刺激，通过明暗改变来达到效果。
15万平方要实现这么大的控制不是一件容易的事情，所以用了基于局域网的控制系统。实现方便的管理。因为实现了局域网的连接，可以用WIFI来进行控制，所以可以对每个区域进行定点控制，非常方便，还可以自动地识别，这是一个非常庞大的系统，而且非一部容易实现。
最后是我们有这样的软件来提供时时的能耗分析，帮助业主减少能耗，找出来能耗重点是什么地方产生的，帮助业主来减少营运成本。谢谢大家！
【主持人】：请嘉宾讲座。很开心看到有一个嘉宾专门做照明的，我想来提一些有启发性的问题，为什么有这么多的购物中心看起来这么相似，如何才能给客户更多的一个消费冲动，带来更多的消费冲动，或者给他们灵感。比如从开发商的角度来讲，怎么样让购物中心有更高的购物欲望。
【袁孝楠】：其实商业综合开发项目的设计和其他的建筑设计有很大的差别，因为这类项目不光做漂亮的房子，或者是外立面很眩的造型，讲到创新的话，仅仅是外表，或者是立面，以及材料，洞线是怎么组织的。我们跟做商业建筑的设计公司一样，在这方面最早是把美国，或者是中国之外其他各个地方的经验带进来，但因为中国市场和其他地方不一样，作为设计师必须要对市场有很深刻的理解。对业主开发的程序要理解，对资本的程序要理解。
要求设计师不光是在技术层面上，立面、材料、造型都要能够非常时尚地应和时代发展的要求，还有对不同的市场，业态洞线所有理解来创造出适合中国本土市场的新设计。
【杨砚】：绿地万豪这个项目是2010年世博会时候建成的。可以说每一个大型项目都是我们需要去关注的。额我想说创造一个作为消费者、市民很好以使用，留下很深的印象，来了以后再来这样的场所，就是刚才提到的，这是一个很大的挑战，因为现在的竞争越来越厉害，所以在竞争里面怎么样来体现出特色，很同意曹总讲的，就做商业地产购物中心一定要坚持商业的原则。在这个前提下面才可以进行很好的创意，得到很好的效果。要不然你就是造一个空的东西，没有人就没有一切。这个体会很深。
在过去20年来的市场实践中，理论大家看得多也听得多。比如说从万象城系列来讲，现在建成了杭州弯万象城，成都万象城，它都是试图在特定的地方来结合环境，结合那个城市，以及本地的人文生活习惯，景观资源，比如说有很好的屋顶花园。杭州有杭州的特点，杭州屋顶花园所开创的平台可以看到钱塘江，可以在屋顶上欣赏，符合人的一种体验需求。
成都更是一个休闲的城市，它的户外生活，它到一个购物中心不光只是购物，而且是很好的会客，家庭，体验。能够停得下来，坐得下来，所以我们创造了这样的层层叠落的平台，跟外界完全地融合在一起。正在进行的第二期，环绕着中心和三个地块，马上要开工建设，都是围绕这样的主题。
比如说成都万象城作为一个城市的重点中心，会产生很好的效应，所服务周边的社区，一年下来几百万、上千万人口在这里面的流动，使用都可以得到最佳的体现。所以我觉得很重要的还是尊重人的需求，他的体验，不忘记商业内涵。前面都讲的到了实质，就是里面是什么样的内容，能不能提供给消费者最好的组合，使得他们的购物、体验、休闲，办公等等都可以得到最佳使用。
先说这些吧。
【杨国东】：大家都有所了解吧。我们来谈两个重点：第一，怎么样通过一个项目来把这个地块，把项目最大化。第二，通过本次机会来点到中国当时比较关键的现象，问题，就是城市化，快速城市化的现象。我们公司其实在36年里做项目的时候，大城市做了，小城市也做了，大家比较耳熟能详的是偏二线城市。福冈一年就可以引来1200人的人流。或者是更早的圣地亚哥也是通过一个项目来重新建立起来，而且后续的几年吸引了20几个亿的总体投资，有很多酒店，有很多其他的会议展览。
今天除了在上海、北京等大城市以外，还非常关注2、3线的城市。整个城市不断快速增长的时候，人来自四面八方的时候，大家寻找的是什么东西，其实大家在寻找一个自我的认同感，一个归属感，这也是大家刚才谈到的，怎么样通过一个商业的项目，其实这也代表了公众集散地的地方，来凝造这种社区整个城市的凝聚力。所以往往从开始的时候并不一定是从商业常规的做法来开始，往往去挖掘在当地这个城市，或者是这个地区它比较有特色的地方。
看全世界所有项目没有一个可以不套用，或者是完全可以从李楠方面来有一致性，但从整体的体验方面，或者是整体的商业配比，洞线方面完全不一样，我们在寻找差异性，当地特别的地方。
还有提到一个问题，怎么样把价值最大化。我们也是通过一个比较偶然的机会，发现在当今这个社会里大家最关注的是需要有一个认同感，这个认同感在哪得到呢啊，并不一定在公司、家里，往往是在公众场所。
比起1、2百年以前，商业综合体的项目更贴切一些，因为不仅仅是餐饮，消费零售，做的项目更多有了教育的元素或者是其他旅游，体验性的元素在里面。往往这些城市的综合体就取代了以前公共的设施，变成了大家去寻找、挖掘认同感的地方
每个项目都有不同的元素，更加能够增加它的价值，往往有时候是主力店，有时候是餐饮。有时候往往是大家意想不到的元素，比如说跟教育有关的，跟文化有关的这些公众的空间。
对现在来说很多开发商慢慢慢慢开始意识到这个项目里如果有些公共的空间，公共的公园，大家可以分享的配套，共享的一些空间。更有利地把人流引进来，更能够使这个城市里的群众开始去培养他们的归属感。慢慢慢慢反而带动了商业，带动了零售，带动了其他盈利的地方。所以这一点现在不多说了，希望大家从另外一个角度来思考同样的问题。谢谢！
【主持人】：今天在座的要么是甲方，要么是一些同行，其实在很多项目里都有合作，或者是项目投标方面都有所接触。是很好的公司，很值得尊敬的公司，前面说了设计方面对建筑的影响，等等一些方面。
从建筑师角色在商业地产大的链条里面起的作用上可以再考虑一下，因为建筑师它毕竟是一个创造空间，或者说协助业主创造空间，实现空间的角色。
实现商业空间，首先要想商业空间要成为一种什么样的商业空间。大家知道了王云和王建明打赌，就是谁也不知道未来是实体MALL呢，还是线上购物。相信在座各位都有接到快递的经验，要么是在实体店试一下衣服，觉得尺寸合适了，在网上代购，或者是网购。
首先是否要给大家创造一种社交场所，而不是一个所谓的商业空间。社交其实更多强调体验性，这就是我们对商业设计来说最大最大的一点，刚才几位已经说过的体验的问题。我们希望把体验性再稍微升化一下，或者做得更加多一些。给大家一个时间梦想的场所。这包括购物的欲望，攒了几个月的钱为了买奢侈品的包包，这也是梦想，或者是希望跟一些朋友交流，以及吃一个好饭，这都是梦想。目前我们正在谈所谓的中国梦，把它再细化一下，建筑空间是否是实现大家小小梦想的成果。设计师是否可以在梦想里做文章。我们觉得做一个有体验性所谓梦想实现空间，最重要的是需要有故事性，有所谓的主题。
举个例子，我们在香港的设计里面用了一个金木水火土的五行元素，不为了迷信、风水之类的东西，就是为了在时候这么一个水平摊开里面有5个分区。而金木水火土是耳熟能详，非常容易共鸣的元素。
在金区里跟一些高端品牌，或者是钻石、手表等高端品牌，金区有些联系。
火区可能是运动品牌。
木区可能是家居品牌。
给大家形成了5个区域，大致知道作什么地方来买东西，大致知道在什么地方体验东西。而且每个东西的装饰元素，装饰的主题、色彩、材质，这些区都有所区别。各个区有不同的颜色。同时增加了主题雕塑，这里很重要，现在很多小孩子经常绕着跑来跑去，通过一些小的细节来体现出来。
还有一个项目，是伦敦郊区小的购物中心。以太晤士河来作为主题，这个手法很简单，作为设计师来讲可能觉得很无聊，但小孩子衍着河的自然曲线跑来跑去，自然就会成为这个商业里很好的购物体验。
上次朱总谈到了小的细节，比如说卫生间的设计，我觉得这是对的。再一个商业里大家不要过多地在宏观上给很多的条条框框，我们是各司其职，商业顾问负责整个招商，未来空间上的要求，而建筑师的作用是什么？就是为了把这个东西实现出来。建筑师永远不会成为商业策划，商业顾问，因为我们的专业不一样。刚才说的专业名词都听不懂，但不妨碍成为一个好的建筑师。
当建筑到什么样的时候，比如说电梯数量，做高层的时候，电梯数量的等候时间，如果以30秒作为标准的话，实施出来就可以了，而不要纠结是多少秒好，就按照这个标准来做，业主纠结，把该做的东西做出来，包括用什么样的材料，投资于这个档次的，最多用铝板，多余的纠结会增加很多的为止因素，造成方程式是无解的，所以假定是已知识的定数。说得比较杂乱，但相信每一位都有感同身受的体会，在实体操作项目时候大家面临着煎熬，业主做项目的时候怎么定位，到底要做什么样的奢侈品，搞不清楚，一会儿犹豫。
实际上很简单，就是理性思维，列出来，大家压宝一样，有赌博的成分。把所有的元素尽量减少，而把赢的赢面尽量做大，这是作为社设计师尽量帮助大家的一点。说得比较杂乱，如果有什么问题，也希望大家尽量可以问。
很有幸参加这个论坛。从早上到现在，从一个SHOPPINGMALL怎么拿到投资，那钱，还有怎么样营运，怎么样思考，我们帮助建设的人，包括我们灯光材料供应商，灯光的方案，照明的解决从业者都是为了实现梦想，在实现的过程当中我认为生命力会更顽强。
大部分的人都是受五官驱动，这个驱动里边大部分人在哪来得到满足，就是我们的体验中心，我们的体验式购物，我们的SHOPPINGMALL。我们认为只要在座的人一起努力，能够不断地持续提供高质量的购物中心，那这个生命力会延续下去，会非常强，一定会赢得那场赌局，这是我的想法。
具体从照明上来讲，其实我们看SHOPPINGMALL从以前的百货公司到现在的购物中心，再到体验式的购物中心，逐渐地都是从激发一个人的简单购物欲望，然后让人在购物环境里从视觉、听觉、视觉等等方面的一些向。这个方面不断地从投资商来讲投资要升级。从照刑角度来讲以前把商品照亮就可以了，现在是营造氛围，到现在要成为一个地标，怎么让方圆10公里、20公里的人都可以看到。需求不一样了。低碳环保的情况下节能又成为了非常重要的话题，怎么样帮助业主创造地标，同时又节能。这是需要思考的问题。
比如说苏宁、国美在全中国几千家店，这时候又会考虑一个问题，数据怎么搜集，怎么采集，我的电梯，如果要做节能改造的话，数据怎么来，这就成了要去帮助思考的问题。作为一个照明从业因者能够帮助业主来思考问题，作为消费者在里面各个方面的欲望，让他感觉到很强烈的刺激和体验。那购物中心就能成功，有很强的生命力来走下去。
谢谢！
【Joachi H.Faust】：我个人认为建筑的艺术就是如何来设计这个空间，我们看到一些购物中心，百货大楼都是挂与空间。有人说能不能再挤一点空间出来，拿来给新的店，这对我们来讲是很大的挑战。一方面开发商希望能够就空间来最大使用。而作为设计师的话希望能够建造更好的气愤，这样就会对空间方面发生一些利益的冲突。
关于照明来讲的话，我觉得欧洲、中国照明认知很不一样。照明解决方案更接近于照明污染，如果照明太多了，会造成照明的污染。而不是照明的解决方案。需要设计师、建筑师必须来把把关，保证业主的钱用得合适。
【庞钦】：这是每个项目里都需要面临的问题，作为一个设计来讲灯光，或者是其他的，包括景观，一些商业在里面配合的话，对项目成功很有帮助的。刚才讲到了看到很多建筑师做的方案是圆的，造价问题，我想这是很多业主关心的问题，想从造价里达到业绩回报，这是需要考虑的问题。
但我们作为我们设计师有时候更加感性、主观一些。尤其是未来的商业设计，我们住一定要注意体验性，而且这个要从特异性、差异性来找到。大家可以简单比较一下十年前、二十年前的建筑，很多是直线，大家直线有效性是最好的，但需要考虑一下有效性是不是唯一值得考量的因素。
未来是否可以做到40%，只要把40%用的价值大于你们原来做的60%，这也是一种成功。你一个空间的附加值劳改可以附加到什么程度，空间它增加了很多的附加值，包括再讲得远一点，比如说光因为一个美术馆就把这个城市救活了，建筑的特异性，艺术性给我们这个城市增加了更多的卖点，卖点就是商业所要求的东西，当然如果前期控制我们，一定要做什么东西，要便宜，或者要贵，吸引不同的客户。相信任何一个开发商也不会节你一个明确的答案。
一个项目决定往下做的时候，还是要搞清楚这个项目到底属于哪种类型，把这个要求搞清楚了，然后设计师在要求来做成想要的模式，这才是成熟的做法。像找媳妇一样，还是要找合适的，而不是找最漂亮的。谢谢！
【杨国东】：提到跟甲方的一种互动，其实在我们公司这么年以来都是一种又爱又恨的关系，爱的是我们能够情投意合，能够说到一块，大家想的东西都几乎一模一样。
恨的是想做点突破性的东西，但沟通的过程是非常漫长、纠结的过程，因为大家都想说中高端的东西，你的中高端理念和大家中高端的理念可能是完全不一样的东西，所以这个过程需要有一个磨合。关键是在中国，甚至亚洲的情况下，无论是时间，还是金钱的资源，各个方面的压力都非常非常之大。中国就是2、3年做一个3、40万的项目，这在国外完全没有听过。
所以在这方面我们之前做过好几个项目，无论是20年、15年，几年前香港创新来做垂直性综合体的商业项目，15层高，租金基本上在当时跟泰国广场看齐，或者是再早一点，运河城，大家比较熟悉的。基本上推翻了所有在日本做商业的理念用一个开放式的氛围，体验，改变了传统的百货公司，传统的这种日本的MALL理念，再早一点，就是圣地亚哥，在美国当时对购物中心的看法还比较传统，就是一个大盒子，2到3个主力店，中间一系列的小店。
整体的理念需要根据市场方面情况，各方面来做综合。因为它是不断不断地在变，在变的过程当中里面我们需要不断地跟甲方，跟市场来寻找结合点。
【杨砚】：我还是讲一个具体的例子来讲今天的主题，几个星期前，5月10号，杭州的印象城开业，有一个非常独特的去处，服务于周边的区域，正好是在南边，所以怎么样来抓住特点，景观资源，交通资源，然后有一点非常值得一题的是，它是一个4千人民币的平方米，建安加上公共区域装修的MALL，可以看一下，从这个角度来看怎么样为业主，为我们整个的社会，为社区来提供价值，就是物有所值。然后它的效率可以达到很好，它的商业组合，我们把大卖场，把沃尔马的说服家到地下一层，不占据1层、2层的空间，这些是建筑师、商业建筑师和好的业主合作以后共同带来的成果。
我觉得交通其实还连带着停车，这个非常非常重要，这个项目上申国投投入来做地下三层的话这个MALL就会更加成功。因地制宜，怎么样给业主和社区带来价值及这是很重要的，也是大家开发购物中心时候需要思考的问题。
【袁孝楠】：其实刚才各位同行讲得非常好。跟业主沟通开会的时候，他们经常说你们跟其他公司不一样的地方是什么？所有我们公司最大的特点就是在商业项目上的创新，无论是十年前跟华润打造出第一个万象城，从业态构成，再到LOGO，甚至到名字都是从规划团队，一直到品牌标识，整合起来为他们打造一个全新的产品，一个万象城的产品。还有中粮大跃城，这是怎样的一种产品形态，也是根据业主的战略眼光和我们对当地市场的分析，再加上沈阳的万象城，可以看到他们的共性和不一样的地方，作为设计师本身要有创新的观念，为业主、为这个市场来创造出一个全新的产品。
谢谢！
【Joachi H.Faust】：我现在来做一个总结，作为购物中心我们，我们其实要来创造出需求，这样才能够赢得跟电商的竞争。为了创建一些需求，就需要更多的专业。
首先需要非常好的对话，跟客户、开发商、投资商等等建立非常顺畅的对话，同时建筑师在这里面是领先的角色，同时需要各式各样的专家，需要出租的专家，市场营销的专家，品牌建立的专家，我们需要带入最佳团队，他们需要有不同的管理方法，沟通方法，所以今天听到了各界的声音，大家都讲到了每个项目部一样，地区不一样，本地市场不一样，本地人群不一样。我们必须要量身定做我们的项目才能够符合本地需求，这样才可以让自己变得特别，同时还需要专业、专家的团队。
就讲到这里吧，作为一个因地制宜项目是虽重要的，谢谢各位专家的意见，以及各位观众的配合。
【主持人】：感谢各位建筑大师的分享，我们继续开展交流。我们发展商业地产，特别是进入城市综合体时代以后，更多是新技术，新材料，新的设计，新的工艺应用，这一点来讲对我们来说更多起到关键好的理念，也有好的实现。
下面有请科拓股份沈亮先生为我们分享商业地产智慧停车场解决方案。
【沈亮】：大家坐的时间比较长了，我就简短介绍一下公司的产品。刚才很多专家说到随着商业地产的发展，我们需要设计，需要体验。我们公司产品就是人性化智慧停车场的解决方案，停车场的设计在商业地产发展当中占据越来越重要的地位。
目前停车场存在的问题有4点：一，入场比较难。因为车辆越来越多，高期的时候一般采用传统的取卡收费模式，可能在入口的时候排队非常长，经常会堵到外面的马路上，当然这也是地产项目越来越好的体现。
二，停车难，到了场内以后，缺乏比较明显的指示，导致开车可能会绕很多圈，但找不到好的位置。
三，找车难。小回来以后，过了几个小时忘了自己的车停在哪一个位置。因为停车场的内部比较大，结构比较相似，所以会找很久很久，如果连哪一层都记错的话，那可能一辈子都找不到这个车了，开个玩笑了。
出口缴费难，需要停车缴费，这样速度会比较慢，导致停车场内部的拥堵。先给大家来放一小段视频，直观感受一下科拓全视频智慧停车场的解决方案。
以上就是我们这个全视频智慧停车场解决方案的图像资料，通过这个方案我们能够实现如下几个功能：
首先，通过出入口的免取卡收费系统，可以实现车箱的快速入场，现在最快的单车入场时间是3秒钟，通过室外和室内的引导屏，安装在检测终端可以快速地引导车主找到一个合适的车位，实现轻松、快速停车。
再通过设置在电梯口的查询终端，能够让车主快速地实现找车的功能。给大家简单地演示一下，有个快捷查找，只要输入车牌的数字部分就可以查询出来车放在什么位置，如果说不是一个结果的话，你可以筛选一下结果，然后通过放大图片来看一下是不是你的爱车，然后再察看路线，就可以给你指出一个当前位置到听位置的最佳路径。
并且还提供了全车牌查询，时间查询、车位查询模式。如果可以记住全品牌查询的话，那结果就是唯一的了。
并且提供手机WIFI的找车功能，只要连接到WIFI网络，就可以登陆到查询截面，通过车牌来查找到车辆的位置。
最后，通过设置中央缴费站等缴费形式，能够有效地分流在出口的缴费车辆，从而实现车辆的快速离场。这是在厦门应用我们系统以后前后的数据对比，可以看到提升的效果。车辆最快入场速度从原来的11秒，提高到4.3秒，车辆无停飞缴费的出场速度从12秒提升到6.7秒。停车有停车缴费由12秒提升到了8.1秒，大大地提高了运营效率。
这是全国多家媒体对运用我们这个项目的报道。
我们现在的产品已经覆盖了全球大概40多个国家，7百多个停车场的项目中，累积的应用车位数达到了55万个。这是跟我们合作过的一些商业地产公司。这是应用了我们现在全视频智慧停车场解决方案的项目。这是厦门的广场，有1200个位置，这是上海的静安嘉里中心，现在是二期，正在建设当中，今年9月份开业。
这是青岛的广场，已经完工了。这是厦门的五元弯乐督会。这是北京的前门大街地下停车场，一期大概4百多个，现在已经开始营业了。这个是重庆停车场，是个专业的停车楼，还有其他很多的项目。
最后，非常感谢大家的耐心倾听，也期望有机会跟在座多多交流，有合作机会。谢谢！
【主持人】：我们现在茶歇一下，大家辛苦了
（茶歇）
【主持人】：如何面对这么一个新的消费格局改变，特别是网络电商巨大的挑战下，商业地产实体店的变革和创新，这事关重要，接下来有请嘉宾上台。
今天的场子里谈电商，用中国人来看偏一点点贬义，我们跟一些品牌商在一起算过一笔帐，还是蛮重要的一笔帐。说得尽量慢一点。说一个品牌商在百货商里成交了一笔订单1千块钱，有两个数字，如果在购物中心里面的话，租金大概占到15%到20%。如果是在百货里面的话，差不多是25%到35%，百货商对于购物中心来说多了十几个店，所以1千块钱里面有350块钱被拿走。
品牌商从研发、设计、是有成本的，所以说拿走了20%，最终的结论副是如果是1千块钱的东西，成本能够做到2百块钱的话，以服饰为主，或者是2百块钱的话就已经很客气了。零售价格跟它的成本之间比例是1比5的关系。
网络上零售定价是实体零售定价的6恩折，直接把40%让利给消费者，其中20%是成本的话，就是1百3，因为百丽有很多国际品牌，品牌竞争力比较强，所以1百3的关系品牌还是可以支撑的。比如说罗莱，它的品牌力支撑不了。当1比2，1比3，再到1比5和1比10的话，消费者肯定会选择更低的定价概率。所以这样的情况下网络的销售额就是暴增，去年是7600亿，1.3万亿，整整一倍。
规模达到了一定的程度，必然会导致一个结果，就是实体商业，品牌组销售额所对应的品相比率降低。这样商家就赚到了钱。撤得越来越多，转向了供不应求，这样导致实体商业地产开始自救，所以刚才这一笔帐，可以把量化的东西来诠释一下这里面的内涵。这个问题就相当于抛出来了。
在这样的影响下，消费者和品牌商之间无形的之手给了消费者话语权，使得商家、品牌商不得努力地配合消费者。这一点来把话题抛给了实体商业。作为商业、实体零售的代表，我们先让钱总跟大家做分享。
谢谢有这么一个机会跟大家做交流。把这个问题提了出来，这是这两年做实体店比较困惑的事情。大家知道百货也好，购物中心也好，商业利润随着这两年商业地产的不断发展，包括人均商业面积不断扩大，每个店的同店增长速度实际上在减缓，尤其从去年下半年以后，中国百货业受到的冲击最大。相对来说购物中心还好一点。
在上海，包括华东区，从百货购物中心，奥特莱斯来讲一共有46家门店，从去年下半年到今年5月份，实际上我们的百货店同店的销售实际上出现了负增长。购物中心和奥特莱斯来说相对比较平稳。这就是刚才所讲的，实际上这两年电商对于百货店的冲击应该说不可否认。
百货店走的是营销的模式。实际上来讲还是一个商业地产，购物中心拿租金，实际上对于品牌的掌控能力，包括对于对于零售价格的掌控能力，实际上在品牌商手上，所以价格没办法控制，百货店的促销愈演愈烈，现在基本上每个月都在打折。两个礼拜以前中央电视台专门来采访我，南京路步行街每年的客流量在不断地增长，但是进入门店的客流量在逐年下降。
现在百货店某种意义上成了年轻消费者的试衣店，到百货店试衣，然后去购物，这样造成了客流量下降，还有一个是销售额在下降，这从实体店来讲也在探索走电子商务的道路。
安总是做电子商务的，实际上中国的实体店，大家都在电商上试水，但目前为止还没有找比较好的模式，线上、线下来把我们的销售能够做好，实际上这也是一个比较困惑的问题。也在探讨这个问题，作为实体店怎么样来应和电商这一块，我本人的感觉实体店做电商的话现在有这么几个困惑，一个你到底做B2B，还是做B2C，或者说做B2C，这些问题考虑了很长时间，作为上市公司来讲每年还需要有一定的投资回报，不像有些电商，他每年可以烧很多钱，这两年实际上商业的利润已经相当有限，不可能把大量的资金去做电商，所以这也是供货的问题。
【主持人】：作为实体商业的代表，基本上肯定是电子商业对实体商业的冲击。而找到有效的手段还不多。有一点跟大家做分享，首先核心的案例是万达。
有一个名字叫双手护国战略，管是赢了，还是输了，最后的结果还必须得赢。所以他在购物中心领域提不出了智能广场，称之为杀手锏，但这个东西可不是随便谁都可以复制的。因为在万达的购物中心里面，它的百货、电影院，剧场，主题公园，它有很多东西是自己经营的，这时候的身份是零售商，并地产商，所以他们的信息中心，信息部，就是专门负责让自营部分的经营如何找食物，不仅仅可以地上吃，还可以到天上吃，这是第一战略。
第二战略，单独成立了电子商务公司，基本思路会参照中国B2C。第二个例子，两年半以前的银泰百货，银太泰百货电子商务的团队已经达到了8百人。整个银泰集团战略由两分天下变成3分天下。现在加了一个电商事业部。
最重要的一点，它商品的进销存管理起来了。去年超过了6个亿。有一个网站叫名品导购网，推到购物中心去的时候，他以来的并不是实体流量，而是通过网络过来的流量，这一部分流量不仅可以带来销售价值，也能给旁边其他的品牌带来消费价值。通过名品导购网来获得流量。
还有大众点评网。会有一系列的点评，在大众点评网的影响下，有可能辐射50公里，我们购物中心的商圈基数进一步扩大，互联网还有更多的应用，我们在这里这个领域里是亲生实践者，想请您分享一下。
【安士辉】：非常高兴能够有一个交流的机会。目前从行业来说成功案例非常少，甚至说还没有特别成功的案例。在过去的几年当中我们来看整个电商的生态链，看到每个角色的定位，商业运营，或者是零售商，还有一类是商业地产，这是三类。
第四类，就是街区的概念，整个概率，还有城市的概念。在这样大的生态体系下，毫无疑问品牌商在自有的体系内他有一定的，比如说线上、线下产品的区隔，价格的差异化策略，还有包括消费者如何地有效差异化分析。
这个数据证明了电商对于品牌商毫无疑问是一个盛宴。这是地产商和街区在这样大的背景下的定位。如果大家看一下股东构成很有意思，有（富新）在里面，为什么商业地产公司在里面，介入到整个电商物流的产业里面，未来在整个电商的后端，就是整个体系里面，未来的商业地产增值来看，后端整个以数据化和仓储、配送一体化对商业地产公司来说是非常重要的方向。
接下来我们看一下零售商，零售商过去几年受电商的冲击最大。11、12年增速在下滑。典型的代表分两大类，还有一个代表是苏宁，以家电，大电器为中心，要分成两类来看市场，未来电商格局中策略有所不同。我个人的观点来看，我觉得在电商情况下做大家电，对配送，对安装要求比较高的零售商，它的机会更多一些。因为他弥补了电商非常重要的环节，就是体验，质保，最终的服务体验这里。所以这就是为什么过去两年大家看到苏宁云商，看到国美在线高速成长。这就是日用百货类的情况。
日用百货类的话，我们在想做电商到底是完全做一个线上的零售渠道，还说做一个线下渠道的线上补充，这两个渠道不同，导致在产品策略和营销策略，以及价格策略上完全不同。我们现在来看一下王府井，新世界百货做电商等，坦白来说没有彻底地解决是产品区隔。如果产品区隔，线上线下卖得不一样。线上的产品如何跟品牌商做竞争。如果说某些产品跟线下是区别的，那如果区别的话，同样面临的是平台的竞争，这样无法进行价格竞争。如果说不区隔的话，消费者为什么会去线上买一个线上的产品。
接下来我谈最后一个概念：商业街区，认为这是中国电商最高级的商业业态，再过几个月就看到我们的产品，是一个大的项目。我在08年给SK，就是韩国能源来做咨询的时候，比如说做智能城市，目前看到迪拜，迪拜已经做得非常成功了，将购物、生活、社区融入在一起。如果再缩小一点，有一天再去北京的王府井，去南京东路逛街的时候，手上拿的IPAD，或者是手机，可以看到商店里每一个产品做的促销，甚至我我们可以搜集到消费者数据，配送给某个商店。
对服装有定制化需求，那会做双向的联动。随着WIFI全球覆盖，有一天我们去商业购物的时候，我们一进到商店的话，就会显示出来真正需要产品的类型，可能这个商家一看，现在的商店没有适合的款式，那可以立刻为你定制。未来可能会在全球商业的地产门店里应用。这是整个商业街区的情况。目前在中国还没有任何一家做这个事情。未来会跟政府有一个立项。
电商背后来说，我觉得每一个角色都有自己的定位，对商业地产来说会很痛苦，但电商的终极状态还是要回到线下，这我个人的观点。未来还是线上、线下联动。社交性，我觉得这个概念非常好。如果可以把这个概念普及的话，然后再做联动，那我觉得中国电商会完全是一个线上、线下完全联动的产品，这是我的观点。谢谢！
【主持人】：很具体地分享了一些做法。我们作为第三方的咨询公司，安总统提到了苏宁的案例，有几个点值得关注一下：
一，线上、线下商品同价的战略决策，这是发生在去年苏宁做出来非常重要的战略决策。因为商品区隔不是零售商控制的，商品是品牌商，零售商没办法做商品区隔。线上、线下商品同价这是苏宁做出的非常重要决策。
二，区域电器化。开始涉足到百货，从垂直进入到综合，这是非常重要的商业战略。
三，把实体1千多个门店和3千多个售后服务点集结起来为电商提供物流仓配服务的整个运作体系。这也是非常非常重要的战略变革。
四，还有两个小的战略变革，其中之一用比较高的价格收购了网银在线的支付体系，也就是自己有了独立的网络商支付的牌照和经营体系。
五，花重金请IBM建立一个独有的电商经营品牌，这5项战略转型没有一项可以轻易做得出来，也没有1项是小投入能够解决的问题。这是案例的关键点。
过去3个月内我们一直在和中国最早的，也是最著名的购物中心之一，在做他们的电子商务发展战略，相信大家知道广州的天河城，广州的天河城是中国购物中心的鼻祖，更多的细节我不方便讲，但有个方法论思考值得大家去参考。
第一，装上一对翅膀，把网络上的有效人群导入到实体空间里面来，就像刚才举的例子，名品导购网，大众点评网，妈妈网等等，把网络的有效人群导入到实体商圈来。扩大人群基数，从而有效地拉升频效，这是第一点。
第二，建立一套系统信息，与实体商业对接起来。
第三，建立一个电商化的运作团队，帮助到线上的消费者和实体的商业去对接信息流，物业和支付流。这三点值得大家去做些关注。
不知道大家是否有意愿来提些话题探讨？
【提问】：大家知道宏观环境是反腐倡廉，电商是我们非常好的选择，在这里我有一个问题想请教三位。首先电商我们为什么没有进，官方授权，网络环境水太深了，很多时候假货、次品，这些会对品牌造成影响。
第二，购物体验。
第三，售后服务。在传统店里享受到体验感。
问题就来了，包括钱送是实体店方面的专家，有非常好的合作。安总是咨询，包括网络层面的专家，请教三位，该怎么样来启用电商，未来空间到底在哪里？谢谢各位。
【付志勇】：现在网络上买奢侈品确实是一般消费者比较困惑的问题，因为我们的网络环境确实还没有这么正规，包括我们也在做电商，但我们在做电商的过程当中感觉这市场上好象有点不公平。因为我们做电商的成本很高。任何一件商品都必须出具正式发票。但如果大家有网购经验的话，网上销售的话很多没有发票，也没有守候服务，我们还要包退包换。我认为奢侈品从中国目前市场上来讲还没有到这个时间。
另外奢侈品实际上需要把你的文化，把你的服务介绍给客人。这在往上达不到。所以我认为奢侈品为什么这两年在奥特莱斯销售这么好，因为有很多中国的消费者，尤其是年轻的消费者对奢侈品有追求，但能力没有消费水平，所以这几年奥特莱斯增长非常快。几乎每年以30%到40%的增量在补充。所以我认为目前奢侈品，尤其是像珠表、钟表的奢侈品不适合在网上销售。
过去半年大量的公司开始咨询这个问题，
