东方网7月21日消息：据新闻晨报，整个7月上半月，上海一直被高温天气笼罩。随着半年业绩冲刺点的过去，不管是开发商还是购房者的入市热情都大为降低，楼市正式放“暑假”了。不过，即便如此，房价仍没有松动迹象，部分房源价格依然上涨。不过由于上半年楼市成交情况较好，多数开发商全年目标已完成大半，下半年其项目尚未达到需要以价换量的地步，短期内仍难指望价格出现明显松动。
为避开高温，购房者晚间看房量增加，傍晚时段以后来的上门客往往占到中介单日带看总量的七成左右，而中午至下午6点时段的带看比例不足两成。
中高端楼盘成交量拉高均价
在经历了前周的低迷行情后，上周楼市行情非但没有反弹，反而进一步出现下跌，商品住宅成交量创下了近21周的最低纪录。
据德佑地产市场研究部统计数据显示，上周(7月8日－7月14日)上海市商品住宅成交面积为15.32万平方米，环比前周下跌5%。除了排名首位的中铁逸都售出107套房源，其余楼盘的成交量均不超过40套；另一方面，由于宝华海尚郡庭、万源城、中海紫御豪庭等中高端楼盘的成交量位居前列，因此全市均价相比前周进一步上涨。
上周全市商品住宅新增供应面积为10.45万平方米，环比下跌12.4%。由于前期冲击半年业绩所造成的推盘透支，最近三周的商品住宅新增供应量均处于低位水平，这也是近两周成交低迷的重要原因。上周仅有万盛金邸、汇智湖畔南园和海棠名苑三个楼盘推出。德佑地产研究总监陆骑麟表示，7月已过去两周，至今商品住宅成交量仅有31.5万平方米。不过，即便如此，房价仍没有松动迹象，部分房源价格依然上涨，如宝山某楼盘上周均价已达到1.9万元/平方米，大大高于今年上半年1.6万元/平方米的均价。尤其在6月大量的购房需求消耗后，坚挺的房价已成为阻碍成交的重要因素。
买家观望情绪进一步升温
天气的炎热，加之可选房源不足及价格上涨，买家的观望情绪进一步升温，入市意愿较之前数月明显降低。促使7月上半月整个二手房成交逐步开始冷清。
据21世纪不动产上海区域市场研究部最新抽样调查显示，在闸北彭浦、浦东三林、宝山美兰湖等9个内、中、外环板块，7月新增二手房源挂牌量均比此前两月有较明显的减少，幅度主要集中在10%－30%之间。原因为前期成交集中释放、新增挂牌价格偏高等因素。
据中介门店反映，自3月份以来美兰湖板块内的二手房可售量一直不多，6月中旬至今更是达到一定的低位，整体的挂牌量较此前回落了近20%－30%。同时因为今年上半年楼市价格持续向上，大量在售房源出现了较为频繁的提价行为，仅近3个月内的涨价幅度就达10%－20%。符合市场潜在需求的高性价比楼盘进一步稀缺，对板块内挂牌量的积累影响较大。
以一套金星绿苑的两房为例，其目前市场价约为95万－100万元，一旦入市房源去化周期约为半个月。但随着近期价格调整和有效房源出现稀缺，部分卖家进一步跳价，一般较此前市场价高出10万元的挂牌房源仍迟迟无法成交。而一些符合市场价格的房源随着大量潜在客户地入市而越来越少。
与上述卖家心态坚挺类似的区域不在少数。在浦东北蔡板块，挂牌量较前两个月大降60%－70%。除了天气炎热等因素外，也与板块内业主的坚挺心态有关。受其影响，7月至今，当地21世纪不动产分行鲜有成交房源，与6月同期的成交量相比有着天壤之别。
据介绍，目前市场新增挂牌房源价格普遍虚高，且议价空间不大。一般而言新增的房源中，可能只有两三成的房价比较贴近市场潜在需求价位，而多数房源高企的价格难以得到市场购房者认同。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，目前市场上性价比高的挂牌房源量紧张，更多的现象是买卖双方相互观望试探。受近来房价持续上涨影响，部分卖家的价格预期随之水涨船高，导致目前市场上符合成交行情的房子较少，无法被大多购房者接受。预计在高温、淡季等季节性因素影响下，未来二手房挂牌量仍将处于低位，整体呈现缓慢积累的态势。
300万元总价房源成交居首
7月刚需成交量激增。来自各房产网站的数据监控中心统计显示，上周(7.8－7.14)上海住宅共开盘6个，环比前周实际开盘新增2个。6个物业全部为公寓，总推盘量达862套，环比上涨119.33%。大部分推盘量属刚需板块，如九亭的象屿品城、周康的中金海棠湾等楼盘，均是来自外环以外区域。
值得一提的是，近两周300万元总价的房源成交居首。汉宇地产市场研究部分析师朱春峰表示，从目前的房价走势看，下半年全市房价涨幅会有所收窄，预算300万元的置业者依旧可以从中外环内选择改善型的次新房。
截至7月16日，总价300万元排名前十的楼盘主要集中在浦东、闵行和普陀。从热点楼盘看，浦东北蔡板块的宝华海尚郡领、闵行浦江板块的新浦江城以及闵行古美罗阳板块的万源城分别以60套、37套、33套位居前三甲。同时紧跟其后的有闸北不夜城板块的中海万锦城和浦东唐镇板块的保利御樽苑。从成交均价看，这些热点楼盘的均价徘徊在30000－40000元/平方米。以90－120平方米的户型为例，总价基本可以控制在300万－450万元，比较符合改善型置业人群。(见右表)
从环线均价可以推算面积，比如内环均价5万－6万元/平方米，中环内均价3万－4万元/平方米，外环内均价2万－3万元/平方米，郊环的均价在1.5万－2万元/平方米。由此预算300万元在内、中、外以及郊环的可买房面积粗算为50－60平方米、75－100平方米、100－150平方米以及150－180平方米。
对于预算300万元的改善型置业者而言，并非只能选择在近郊区域内的房子，其实在市中心也可以淘房，但是房屋的品质、面积等因素均会有较大的差异。以购房经验来看，总价300万元的预算一般可以在中外环附近选择一套改善型房。
二手房方面，以90平方米的两房为例，300万元预算可以在中外环附近购置一套次新房，例如浦东的金桥；宝山的共康泗塘、杨浦的黄兴、闵行的古美板块等。
淡季看房、选房机会相应增加
就目前而言，房价的整体涨幅已有所收窄，市场上无论是房企还是卖家对于“提价”或是“跳价”的现象已收敛不少。对于下半年楼市房价的整体走势，还需要关注未来银行信贷、行政调控等方面的影响。以目前房价走势，预测下半年房价会呈现小幅上涨的趋势。从申城各环线房价的涨幅趋势看，下半年内环内房价会略有下滑，而中环、外环以及郊环的房价会呈现上涨趋势。
对于购房者而言，目前由于天气原因，看房的客户相对较少，这也就意味着与自己竞争的购房者有所减少，看房、选房的机会相应增加，运气好的话，甚至还会碰到“急抛房源”。与此同时，在楼市淡季，房东往往不会跳价，在议价空间和议价成功率上相比之后的“金九银十”会有更大优势。
此时对于置业者而言，可以“大胆”地讨价还价，预算也可相对调低。此外，在服务品质上，由于客户量减少，房产销售人员在接待时，也往往会比较耐心和热情，整个服务的品质会较高。
