??新浪乐居讯（文/温巧平）上周（11.4-11.8），深圳共计5个项目，3134套房源入市，有3个集中在周六推售。其中，龙华一项目在深圳湾春茧体育馆开盘，备案1637套房源当日推售并售罄，均价4.2万/平，实现近70亿的收入。该盘或已打破全国房地产项目开盘当日销售额纪录。
??粗略估计，当天开盘的五个项目销售额总计超100亿。对于深圳楼市走向，链家地产分析，未来短期，置业需求会进一步释放，成交量会在稳定增加，价格或会高位小幅上涨。但长期而言，据中原地产认为，随着内外宏观形势的发酵，香港楼市的价格已经开始向下调整，中国地产业或已陷入了借新偿旧的恶性循环。
??70亿！创全国房地产项目开盘当日销售额纪录
??据记者不完全统计，深圳此前最高记录为2013年华侨城纯水岸15期开盘，当时399套房源以6.5万元/平方米左右的均价入市，总成交额达55.86亿。
??若龙华该项目70亿销售额属实，其总成交金额远超华侨城纯水岸15期55.86亿，2013年7月24日北京中建国际港日销37.9亿元的成绩，更超过2009年浦东星河湾40亿元的首日纪录，或创下全国房地产项目开盘日销售额新高。
??从上周开盘成交数据来看，深圳购房者热情仍在。位于宝安的松河瑞园，据现场购房者反馈，前期认筹量超1000个，客户为松岗、沙井当地人为主。“买的人多是在松岗或者沙井上班或做生意的，还有几群人看似是亲戚或朋友群，准备买在同个小区。”现场客户表示，若最后该盘以90%的去化率，粗略估计实现近13亿销售额。
??另外位于盐田的倚山花园溱澜销售成绩也较为理想。周六下午两点在福田香格里拉开盘，到达客户约1500人，最低价格为3.9万/平。中原研究中心数据显示，销售8成。若按相关媒体报道，该楼盘当日推售房源实现售罄的话，开发商将有超20亿的销售额收入囊中。倚山花园溱澜由香港新世界开发，开盘结束后，其执行董事兼联席总经理陈观展先生举行新闻发布会，感谢市场对于访楼盘的关注。而周六另有两项目进行小批量开盘加推，其风头则完全被以上热销项目掩盖。
??代理看深圳楼市：短期看好 长期谨慎
??上周六开盘销售情况理想。其中，龙华该楼盘的开盘价格与周边二手房差距较大，周边二手房成交均价为3万/平，较为优质小区成交价约为3.5万/平。从中可看出，得益于今年深圳房价的“补涨”，深圳购房者对于价格的接受程度再一次被提高。
有业内人士认为，深圳楼市今年来之所以出现补涨，除前期A股市带来的热钱外，从四大一线城市的房价涨幅、人均GDP、人均可支配收入等几项指标的统计数据，结果是深圳房价涨幅最低，经济发展最好。补涨成为难以避免之势。
??无论如何解释，补涨已成定局。而接下来，从短期来看，链家市场研究中心认为，龙华新盘开盘全部售罄日光，不仅提振了开发商与业主的信心，也点燃了置业者的置业情绪，加之前期国家政策的利好，预计置业需求会进一步释放，成交量会在稳定增加，价格或会高位小幅上涨。
??但从长期来看，中原地产分析师黎幸彬则分析，从实体经济的层面看，中国经济的局势没有明显好转。资本外流的压力在美联储加息可能性上升的背景下，也会大概率的继续维持下去。并从开发贷增速而实际使用相背离现象，得出全国地产业可能已经陷入了借新偿旧的恶性循环。
??值得一提的是，据中原地产报告分析，美联储的加息预期已经导致了新兴市场的资本外流以及资产泡沫破裂的趋势越演越烈，这在某种程度上与1997年美联储加息引爆了东南亚金融危机的情况有所相似。
??从1997年的东南亚金融危机的走势来看，本币贬值的国家同时也面临着资本外逃导致的资产市场泡沫破裂，其中受损最严重的市场之一便是房地产市场。随着内外宏观形势的发酵，香港楼市的价格已经开始向下调整。但深圳市场具有一定的特殊性，在全国房地产行业低迷，深圳仍处于一枝独秀的现状。因此，对于深圳楼市受到宏观面的波及的程度如何，对于个人投资而言，应如何做判断。业内认为，自主需求应首先得到解决，而纯粹投资行为，则应多加考虑。此时，换美元的呼吁，与买深圳房产的呼声齐高。
??年末推盘高峰期来临 变相降价将增加
??据统计，（11.4-11.8）新房成交均价近3.95万/㎡，较上周上升了15%。不过，需要考虑到当前成交较少，成交均价容易受到成交结构影响，新房价格的参考意义较为有限。
??但是随着市场对于价格的预期普遍趋于理性，预计一手成交的价格不会出现意外的大幅上调情况，反而有可能在供应增多，新盘竞争激烈的情况下出现一定程度的下降。但事实上，深圳购房者经过这一年被各区“补涨”的洗礼，对于价格的接受程度已经极大的提高。
??此外，随着年末推盘高峰期来临，金九银十积压的库存或许会在年末叠加入市，造成销售压力上升。在推售增加和市场热度有所转淡的双向负反馈下，价格也会出现一定的压力，其中又以变相降价为最为可能采用的促销手段。
??根据国土委数据显示上周（11.02-11.08）一手住宅成交1206套，成交面积仅为12万平米。成交套数和面积较上期有所下降，分别环比上周下降15%及10.8%。
??深圳二手房价涨幅：6月触历史高点后开始下行
??上周（11.02-11.08）二手住宅共成交2245套，环比下跌0.1%，基本持平。10月的周均成交套数为1683套，而9月的周均成交套数为2325套，成交套数同比减少27%。
??从长周期看来，目前二手市场的成交量仍然处于下跌趋势中，此外二手房价涨幅也在6月触及了历史高点附近后开始下行。如果央行三季度报告所言的货币宽松政策的放缓逐渐被市场发觉并反映的话，或许对于地产市场将会出现更大的打击。
? 11月至今全市二手成交又有所反弹至周均成交2246套左右的水平，这与九月的水平相差不远。在宏观面风险稍有缓和的情况下，一手市场增加供应带来的成交反弹带动了二手市场的有所回暖。
??但从短期来看，二手房业主心态较容易受到外界影响，新房成交火爆，银行利率优惠，政策“谣言”等，都容易改变二手房小业主的定价，以及购买二手房客户的决定。目前，二手房市场客户仍以观望为主。而这被业内称为，另一个买点的出现。
??二手住宅成交均价为4.2万元/㎡，环比上升14%。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。
