第一篇 市场背景篇
一、政策法规
2013年3月全国房地产相关政策列表
二、市政动态
1、央行：住房信贷政策细则正研究 2套房首付或提至7成
2、周小川：楼市结构性调整措施将继续面
3、国土部：今年继续加大土地供应 保持价格稳定
4、2013年济南计划供地3万亩 促经济发展方式转变
5、"国五条"细则发布 加码楼市调控
6、济南：认真贯彻落实国五条进一步抓好我市房地产市场调控工作
7、二环南路高架5月开建 二环西路南延工程设BRT
8、济南市长杨鲁豫：济南轨交一期建三条线 构建连接新老城区的H形框架
9、济南首批6条市级特色商业街区挂牌
10、 济南柳埠将建四大主题园区
三、市场资讯
1、3月土地供求量双双骤降，典型房企放慢拿地步伐
2、土地使用权拍卖现身淘宝网 起拍价达1.55亿元
3、末班车效应致二手房交易暴增
第二篇 市场分析篇
第一章土地篇
一、本月公告土地分析
1、地块供应走势分析
3月份济南市累计公告经营性用地13幅，供应面积为47.49万平方米，环比大幅下降，降幅为59.86%。
2、供应结构分析
3月份土地供应以住宅为主，长清区供应量最大，用地规模集中在5万㎡以下。
二、本月成交土地分析
1、土地成交走势分析
2013年3月济南土地市场成交了13幅，成交面积为106.53万㎡，较上个月增长了44.56%。
2、成交结构分析
3月份土地成交主要集中在槐荫区，以商业用地为主，用地规模集中在10万㎡以上。
第二章、商品住宅市场
一、市场综述
2013年3月，济南商品住宅市场供应量为59.46万平方米，较上月有所增加，环比上涨27.35%；成交量为86.39万平方米，环比上涨269.94%。
从本月供应来看，供应量较上月有所上涨， 3月济南普通住宅市场新增供应量为57.73万平方米，环比上月上涨27.35%，成交量为839万平方米，环比上涨269.94%，成交均价为7258元/平方米，环比下跌2.72%；公寓产品本月暂无新增供应，成交量为2.78万平方米，环比上涨141.74%，成交均价为11504元/平方米，环比上涨12.26%；别墅市场新增供应量为1.73万平方米，环比上月上涨981.3%，成交量为1.67万平方米，环比上涨406.06%；成交均价为11996元/平方米，较上月下跌9.03%。
二、商品住宅供应市场走势解析
(一)商品住宅批准供应总量走势
本月济南房地产市场商品住宅供应量较上月有所上涨， 3月济南普通住宅市场新增供应量为57.73万平方米，环比上月上涨24.07%；公寓产品本月暂无新增供应；别墅市场新增供应量为1.73万平方米，环比上月上涨981.3%。
(二)商品住宅批准供应区域分布
普通住宅
3月份，从普通住宅批准预售的区域分布来看，本月槐荫区为主力供应区域，供应总量为19.32万平方米，占济南市供应总量的32.49%，该区域内中建锦绣城为主力供应项目；其次是市中区。
公寓产品本月暂无新增供应
别墅
3月，济南仅有一个区域有别墅新增供应，即为市中区，该区域供应量达1.73万平方米，占总供应量的100%，其供应项目为中海国际社区。
(三)商品住房批准供应形态分布
本月仅有普通住宅形态有新增供应，公寓和别墅本月暂无新增供应，普通住宅供应量为4.86万平方米，占商品住宅总供应量的100%。
(四)商品住宅项目分布
从新增供应的项目数量上来看，本月共有24个项目有新增供应，均为后期加推的项目，各项目开发商随着市场走势合理调控加推节奏，以抓住本年度第一季度市场回暖趋势下的良好机会。
三、商品住宅成交市场走势解析
(一)商品住宅成交总量走势
从本月成交情况来看，本月普通住宅成交量为81.94万平方米，环比上涨199.38%；成交均价为7258元/平方米，环比下跌2.72%；本月公寓成交量为2.78万平方米，环比上涨141.74%；成交均价为11504元/平方米，环比上涨12.26%；别墅成交量为1.67万平方米，环比上涨406.06%；成交均价为11996元/平方米，较上月下跌9.03%。
(二)商品住宅成交区域分布
普通住宅
2013年3月，济南市7个行政区域均有普通住宅产品成交。其中市中区、槐荫区、高新区的成交量依次占据前三位。
公寓
从本月区域成交结构来看，区域成交量受单体项目影响较大。济南公寓成交主要集中在历下区，该区域的公寓市场发展较早，在售项目较多，因此其成交贡献相对较高，占到成交总量的74.46%，诚基中心项目是该区域本月主力成交项目。
别墅
2013年3月，济南共三个项目有别墅成交，分别分布在长清区、高新区、市中区，其中主力成交区域为市中区，其成交面积为1.46万平方米，占总成交量的87.43%。
(三)商品住宅成交面积结构解析
普通住宅
本月主要以80-100平方米二室和120-144平方米三室户型为主，其中本月80-100平方米的成交面积段成交贡献占比最大，面积占比约27.6%，其市场占有量略高于上月。其次，为120-144平方米的首次改善户型，面积占比30.36%。同时，在100-120平方米区间段，占比19%。
公寓
3月济南公寓成交面积集中在40平方米面积段，主要受卓越时代广场项目成交产品的影响，其次40平方米以下区间成交量也较大。
别墅
本月济南别墅成交面积集中在300-400平方米的户型，成交量占成交总量44.91%。
(四)商品住宅成交单价结构解析
普通住宅
本月4000-6000元/平方米单价段成交量居高不下，占全市成交量的33.26%，其次是6000-8000元/平方米及8000-10000元/平方米价位段，占比分别为32.64%和26.54%。
公寓
从公寓成交单价结构来看，本月济南市公寓成交单价均集中在10000万元/平方米以上。
别墅
从成交单价来看，3月别墅均价在8000-12000元/平方米价位段的成交量最大，占比为45.19%。
(五)商品住宅成交总价结构解析
普通住宅
3月普通住宅成交总价集中在50(含)-80万元之间，该区间成交量占本月商品住宅成交量的42.27%，其次为总价在80-100万元之间房源，占本月商品住宅成交量的26.41%。
公寓
本月公寓成交总价在各个区间均有分布，但成交总价仍然主要集中在30(含)-50万元价位段，该价位段成交量占公寓成交总量的8.5%；其次是50-80万元以上价位段。
别墅
本月别墅成交总价在500万元以上总价位段的成交量最大，成交面积0.45万平方米，占本月别墅总成交量的的27.16%，其次，200(含)-300万总价位段的产品成交量为0.41万平方米，占总成交量的24.27%。
四、成交均价分析
(一)普通住宅市场
3月成交均价较上月有所回落
历下区成交均价最高、天桥区区次之
小于60平方米户型均价最低、144-180平方米户型成交均价最高
(二)公寓市场
成交均价与上月有所上涨
历下区成交均价最高
小于40平方米户型公寓成交均价最高
(三)别墅市场
别墅成交均价环比下降9.03%
市中区成交均价最高
400-500平方米面积段成交均价最高
五、热点板块
济南市市中区
重点项目推介——华润中央公园
华润中央公园项目地块位于市中区舜耕路与二环南路交汇处向东2公里。华润中央公园项目占地约15万平米，总建筑面积约37万平米，住宅面积为26万平米，由27栋高层、3栋商业配套和1栋商业会所组成。除21#和23#为23层以外，其余均为18层的住宅。容积率仅为1.8。
3月市中区商品住宅成交情况
本月市中区商品住宅成交量为1869套，23.77 万平方米，成交均价7660元/平方米。其中普通住宅成交成交量为1813套， 22.28万平方米，成交均价7324元/平方米；别墅成交53套，1.46万平方米，成交均价为12742元/平方米；公寓成交3套，0.03万平方米，均价10195元/平方米。
六、项目解析
济南2013年3月普通住宅成交面积及金额Top10
从3月份成交排行前十的项目来看，TOP10项目成交金额和面积分别占到市场总量的42.72%、45.61%，集中度依然明显。市中区的鲁能领秀城、中海国际社区三项目继续领跑市场；西部有绿地国际花都与中建锦绣城，东部有鲁商凤凰城与银丰唐郡，刚需市场竞争依然激烈。
第三章、办公市场
本月济南办公市场供应面积为1.6万平方米，成交面积为3.46万平方米，成交量环比上涨158.21%，成交套数为230套，本月办公物业成交均价10494元/平方米，环比上月下跌1.42%。
一、市场供应量分析
2013年3月济南办公市场供应面积为1.6万平方米，供应套数145套，本月供应项目仅有世茂国际广场。济南办公产品供应一直延续震荡趋势 ，受单个项目影响较大。
二、市场成交量分析
本月济南市场办公市场成交套数为230套，成交面积为3.46万平方米，环比上涨158.21%，成交量较上月有所回升，同比上涨95.48%，高于去年同期水平。
三、成交均价分析
本月办公物业成交均价为10494元/平方米，较上月下跌1.42%。
第四章、商业市场
2013年3月商业用房市场新增供应量为1.43万/平方米，供应套数为109套；成交面积为1.61万/平方米，成交270套，成交均价为19212元/平方米。
一、供应量分析
2013年3月商业用房供应量较2月涨幅较大，新增商业用房供应量为1.43万平方米，供应套数为109套。
二、成交量分析
本月商业用房成交套数为270套，成交面积为1.61万/平方米，较上月上涨80.9%。
三、成交均价分析
本月商业用房成交套数为270套，成交面积为1.61万/平方米，较上月上涨80.9%。
第三篇 区域数据篇
一、历下区
二、市中区
三、槐荫区
四、天桥区
五、历城区
六、高新区
