进入二季度以来，北京市的预售监管再次升级。有消息称北京市住建委对于那些售价明显高于一般水准的豪宅实施了入市的配额管制，以避免拉高整体房价，确保北京房价总体稳定。如何取得预售证，成为当前京城豪宅营销的难点。
“从今年4月份开始我们就经常接到住建委的电话询问我们楼盘的网签套数和价格信息。如果我们上午签了一套价格在7万元/平方米左右的房源，下午住建委的电话便会应声而至，我们被告知不能再签了。而如果一个月签了四五套这样的房源，那么我们便会被告知本月的网签将会暂停了，下个月是否能拿到网签还要等住建委的通知。”
一位在北京朝阳区某高端楼盘的销售负责人向安家记者如此讲述了其楼盘前期面临的政策窘境。京版国五条出台以来，预售证成为了北京市调控房价的一张王牌。有的开发商甚至用“拿证难难于上青天”来形容其楼盘拿证的困难。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，从今年4月1日“京19条”出台至6月15日，共有53个楼盘获得预售许可证，而去年同期则有70个楼盘获得预售许可证。
特别是对于那些售价在4万元/平方米以上的高端楼盘而言，预售证的取得更是困难重重。不仅如此，这些高端楼盘不仅在申请销证时会受到行政价格管制，在取证之后也会受到行政配额的钳制。
限价升级：高端新盘入市困难
今年3月30日，北京市出台了被称为最为严厉的房地产调控措施的国五条实施细则。与全国其他城市的实施细则不同的便是——北京版的实施细则强化了行政的干预。根据细则的规定，从今年4月开始，只要一个楼盘的拟售价格无法获得住建委的认可，便将无法获得预售许可证进入市场。这意味着，北京市在调控房地产市场上，已经从“限购”直接走向“限价”。
特别是进入二季度以来，北京市的预售监管似再次升级。有消息称，北京市住建委对于那些售价在40000元/平米以上的高价房在入市的过程中实施了配额管制，以避免拉高整体房价，确保北京房价总体稳定。所谓的配额管制，即超过一定价格的高价楼盘，每个月限制批预售证的数量。
据北京市住建委有关人士介绍，目前主管部门严格执行着“不超过区域均价、不高于往期价格”的审批标准。据悉目前北京市住建委已扣押了近40个被指报批价格过高的高端项目的预售证不予发放；政策威慑之下，而原本计划在近期入市的多个高端项目，都暂缓了开盘时间。
“很多高价盘有市场的支撑不愿意下调预期，也就无法从住建部门取得预售证。”一位业内人士如此表示。据悉，北京多个高价项目因预售证卡壳而推迟入市。5月北京公寓豪宅出现今年以来首次无新增供应，且前5个月的现房供应比例已明显提升。
记者查阅北京市住建委的官网发现，整个五月份只有14个项目取得预售证入市销售，这其中高端项目只有位于沙河区域的别墅类项目九章花园一个。相比较去年五月25个入市的项目以及三个均价在4万元/平方米以上的高端项目的同期数据，出现大幅收缩。六月份以来，北京取得住建委颁发的预售证的项目有燕西华府、金地·朗悦等12个项目，其中均价在4万元/平方米的高端项目仅有位于孙河的别墅类项目原著花园，较之去年六月份入市的均价在4万元/平方米以上有远洋和苑、招商上苑等四个项目亦明显减少。
据一位朝阳区某高端项目的销售经理对记者透露称，从4月份开始他所供职的项目便递交了预售证申请，但是至今已经两个多月过去了，该项目还未获得审批。“问题全部集中在价格上面，它是住建委审批的唯一衡量依据，超出价格红线的话，预售证审批就过不了。”该经理介绍，据他了解，除了上报给北京市住建委之外，预售申请还要上报给区政府一份，以方便政府对于价格的管理和引导。
丽兹行市场研究中心郑海燕表示，限价政策对高端新盘造成的影响非常大。根据丽兹行豪宅研究院的数据，今年2月初到5月中旬，主城区范围内入市的高端楼盘项目仅望京·金茂府与润景名苑两个项目，其14套的成交量不足以支撑整个新房市场。
因为等待预售证的时间过长，排号客户数量远远超出了其在售物业数量，近期京城很多项目一经开盘便上演了“日光”效应，这对于供应量锐减的高端豪宅项目市场更是效果明显。例如位于昌平区的某别墅类项目，从三月份开始申请预售到5月下旬该楼盘的预售证办下来的一个多月时间里，该别墅项目蓄客量已经超过了200人次，在其开盘当日其40多栋独栋产品便被全部选走。
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应对限价：开发企业突围有道
面对当前的价格调控，一部分房企不得不选择妥协，顺应调控的要求，以和前期持平的价格取证；一部分房企选择的是观望，先不着急拿到预售证，而是寻求商业等非住宅部分先行入市；有的房企选择在精装修上大做文章以提高商品房预售价格；有的房企则选择将手中的期房转为现房入市。
亚豪机构副总经理高姗称，出于土地稀缺、前期成本投入较高等客观条件，以及开发商不急卖、不愁卖等主观因素作用，阶梯式走高已成为豪宅项目普遍的价格定律。尤其在目前豪宅销量逆市走高的利好形势下，对于未取得预售证而受到管控的豪宅项目而言，开发商采取的主要方式是“曲线救市”及“观望以待”。所谓“曲线救市”方式之一便是现房入市。
据悉，近期万科、中化方兴、融创等开发企业都已向北京市住建委递交了现房销售的有关材料，将部分可售房源由期房转为现房销售。据北京市住建委统计数据显示，5月北京期房转现房套数2134套，同比上涨89.35%，环比暴增11.26倍，转现房面积达1777万平方米，上涨55.33%。
据了解，在“期转现”和直接现房销售备案的房源中，售价在4万元/平方米以上的高端住宅市场，占有相当大的比例。而受到这一市场结构的影响，北京楼市高端市场的行情看涨。据悉，5月份北京公寓豪宅市场继续保持上涨态势，成交价格4个月连涨，并刷新了17个月以来的新高，成交均价高达53329元/平方米。而这其中超过1500万元的豪宅成交了82套，相比4月的47套上升了74%。
这其中那些在限价令之前获得现房销售许可证的楼盘，价格上调幅度都比较大。以国贸区域某高端项目为例，此前期房预售的成交价格是在5万元/平方米左右，而其在年底拿到的现房许可证，价格已经批到了8万多元/平方米。
据悉，对于并未经过期房预售阶段直接申请现房销售的项目，住建委将会进行逐套价格备案，并对项目整体平均销售价格进行控制和干预。而对于那些期房转现房的项目，因其在期房预售阶段已经接受了价格管制，因此住建委对于其转现的管制较为宽松，将不再对其要求逐套进行价格备案。
此外，在精装修上面做文章提高商品房预售价格亦是开发商的惯用手法。在朝阳、房山、大兴等区域，一些楼盘就采用了精装拆分的办法：预售证申请价格为毛坯房价格，另外买房人还须签精装合同，支付开发商定下的“精装费”，开发商则通过精装价格实现涨价的目的。
例如，位于朝阳区大屯路的一瓶四和院共3栋楼，1号、3号楼同为19层塔楼。去年1号楼开盘时，为毛坯房，已于今年3月份售罄，均价为38000元/平方米。而预计在今年7月开盘的3号楼，则改成了精装修房，开盘预计均价55000元/平方米，涨价幅度高达45%。
据悉，这种“上有政策、下有对策”的做法被很多房企活学活用。据亚豪机构的报告显示，6月预计入市的楼盘项目中，精装修和现房的比重明显增加，在31个6月计划入市项目当中有14个项目为精装修或现房产品，在23个6月计划入市的普通住宅项目当中，精装或现房的比重更是高达57%，而在纯新盘的普宅项目当中，精装修或新房的比重更是高达63%，其中像富力尚悦居、京投万科?西华府、京杭府等为精装修产品，而公园6号、观湖华城等为现房或准现房项目。
不过，上述规避调控的方法在不远的将来仍有被主管部门强行叫停的可能。据介绍，由于北京近一个月豪宅成交量明显攀升、价格也在上涨，这给北京市实现房价控制目标造成了较大的压力。有关主管部门为应对这一局面，或将开始对现房价格也纳入管制范围，以及对精装修计价产品进行独立监测。其中，现房限价的技术准备预计两个月左右的时间内就可以完成。
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