2013杭州楼市的五大猜想(2)

　“屌丝”精装修

　　能否成为成品房的主流？

　　近期即将开盘的楼盘中，杭州碧桂园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)引人注目，作为碧桂园在杭州的首个项目，又身处下沙大学城北这样一个竞争激烈的板块中，这个楼盘初亮相就打出下沙首个精装刚需房的旗号，而价格又与周边毛坯房价格不相伯仲，立刻引发了刚需市场的震动。

　　多年来，杭州楼市中的精装修产品一直与“豪宅”、“高端”相挂钩，不少精装楼盘给出的装修标准高达5000-6000元/平方米，有个别豪宅标准甚至更高。在这样的市场氛围浸染下，杭州购房者的概念里普遍也觉得“精装=豪装，否则不如不装”。也正因为这，到目前为止，杭州市场中价格平民的精装刚需产品几乎是个空白，近两年单价在万元左右的装修成品房能够数得出的也就是万科·良渚文化村的七贤郡以及马上要开盘的杭州碧桂园。

　　省钱、省力、省时的装修成品房为什么在杭州刚需市场难觅踪影？记者问了一些业内相关人士，不少人还是表示，很多购房者对标准较低的“屌丝”精装修不太认可，不如自己装有品质，而且毛坯房比起装修成品房总价还是要低，对开发商来说，更好出货。

　　正如万科始终强调他们的产品不是“精装修”而是“装修成品房”，当中就划定了两者的区别。在七贤郡和杭州碧桂园的样板房里记者也发现，这类针对刚需人群的产品装修用材的确不如一些标准在3000元/平方米甚至更高的项目楼盘，例如高标准的楼盘厨具、卫浴设备用西门子、TOTO，刚需楼盘就用方太、美的或其他合作品牌，里面的橱柜也可能选用定制产品而非直接引进品牌产品，但整体来说，该有的都有。“其实总体来算，买低标准的装修成品房费用并不会比自己装来得贵，而且省了很多工夫，交完房添置点家具就可以入住。”杭州碧桂园相关负责人说，“根据我们这么多城市的业主反映，装修成品房的后期维修也比自己装来得方便，例如管线铺设等就比自己装来得合理，出现问题，一个电话找物业来维修就可以。对年轻人来说，这样的装修成品房比毛坯房有吸引力。”

　　人的需求总是慢慢被培养出来的，一个其他城市普遍接受的产品，总有一天也会在杭州普及开来。当越来越多大鳄带着强调方便、定制概念的装修成品房进入杭州后，也许现在人们眼中的“屌丝”精装房能成为一种新的趋势。

　　哪些板块将会大热？

　　今年下半年，土地市场最耀眼的莫过于北部软件园 (相册 户型 样板间 点评 地图搜索)板块。7月，万科掷13亿元拿下城北商住用地，近邻北部软件园；8月，方正房产和德信置业出手，以5.79亿元和5.45亿元，拿下祥符东宅地；10月，重庆黑马宝嘉房产以9.78亿元拿下了祥符东的31号宅地；11月，滨江集团以16.55亿元包揽北部软件园的北面“姊妹地块”。以万科、滨江为首的大牌房产企业纷纷落子北部软件园，板块明后年将迎来房源上市高潮。

　　北部软件园板块，又称祥符板块，主要指三墩以东，石祥路以北，上塘高架以西，通运路以南的区域。今年上半年，北部软件园楼盘在楼市回暖行情中扮演着重要角色。板块内，方正·荷塘月色率先扛起降价大旗，随后周边楼盘华盛达·阅城、德信·北海公园发力，以降价或者首次低开的方式撬动市场。有关数据统计显示，北部软件园仅靠以上这三个楼盘就卖掉了大桥西五成的房子，可见板块市场认可度和开发商营销策略的灵活性都很高。

　　据悉，今年年底和明年年初，北部软件园又将迎来两个新项目推出房源。即将开盘的天鸿·香榭里将是刚需追捧的新盘。香榭里的开发商于2009年拿了该地块，楼面价仅是周边楼盘楼面价的一半左右，此次楼盘首开，定价更有灵活性；另外，香榭里主力是90平方米左右的小户型，约占项目的七成， 这一大特点将为板块吸引更多的刚性需求，烘热人气。板块内另一个新盘耀翔PARTY LIFE预计将在明年年初推出，主打刚需市场，主力面积80-130平方米之间。

　　大鳄齐聚的北部软件园板块，未来发展可期可待。板块还有更大利好的是，有消息称，万达广场或将落户北软，意向地块计划12月底前出让。万达广场是由国内著名地产企业大连万达集团在各地投资兴建的商业大楼，所建之处，往往称为当地的地标性建筑。一旦万达入驻北部软件园区块，周边住宅项目的价值有得到进一步提升。

　　除了北部软件园是下半年土地市场的重要看点外，临近年底，土地市场还跑出一匹黑马板块——普福。11月27日，江干土地市场迎来大爆发。继远洋、万科之后，又有保利、铁建、中大这3家大型房企进驻江干区普福板块，原本默默无闻的普福板块，一下子成为关注焦点。尤其是铁建和保利等央企今年在杭州第一次拿地，就把目标放在了普福，可见该板块未来前景被看好。

　　普福板块紧邻城东新城，位于城东新城东面，该区块拥有相当完善的交通体系。在其南面即为德胜快速路综合交通枢纽下出口处，其西面即为沪杭甬高速公路。该地到火车东站直线距离3.2公里，到达萧山机场也仅需20分钟的车程。其南面，穿过德胜快速路，即为地铁1号线的七堡地铁站，且离地铁一号线九和路站也相当近。地铁一号线开通后，板块价值进入上升期。

　　此前，万科已于8月27日以楼面价7189元/平方米拿下普福地块。目前板块内唯一在售的商品房项目为远洋心里 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，该楼盘首批房源于9月22日推出，当日销售约9成；随后10月份，远洋心里二次加推热销势头不减。从目前配套来说，普福地块居住氛围并不十分浓厚。但未来一两年，普通板块将有万科、保利、铁建、中大等大牌房企先后推盘，实力雄厚的房企必将迅速提升板块价值。

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