??主持人：各位嘉宾、媒体朋友大家下午好，欢迎来到中国大饭店参加由新地产策划机构和《地产》杂志主办的香河：彩虹门外，新京最佳生活地、暨2015新北京居住区域价值高峰论坛活动现场，我是今天活动的主持人，地产杂志策划部负责人周筠，我谨代表主办方感谢各位的莅临！
??首先，我简单介绍一下本次论坛的背景。新一轮国家领导班子对大力发展京津冀这一全球最大城市群组有着坚定的信心，协同发展战略已经展开，北京首都功能以外的优质资源将逐步落户以香河为首的京外区域；中观层面，北京市市长亲自督导的通州新城建设，也在2015年将随着它的地标建筑“彩虹之门”的正式动工宣告进入加速阶段。
??这些区域发展推动力从根本上拉动了本轮通州及其周边区域房价的攀升，但是我们必须看到的是，就像在天安门周边不可能批复新增住宅用地一样，非首都功能下的新北京的核心版图就一个“巴掌大小”，真正有在新北京居住需求的人们又该如何选择呢？由此，一个关于“新北京”居住首选地的课题开始令人深思：当通州“变成”北京，那么未来的“新北京门户”又在哪里呢？
??从理论上判断，它必须像现在的通州一样，有着与新北京核心区有着完美的距离、拥有自身完善的产业基础、具有吸引国际投资的开放平台、自身具备生态宜居特征、品牌开发商扎堆看中等关键词。
??那么，它到底在哪儿呢？
??下面有请今天与会的嘉宾为我们带来精彩解读！他们是：
??北京城市规划协会秘书长高毅存老师
??北京市房地产协会秘书长陈志老师
??首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池，赵老师
??世联集团副总裁许昊欢迎许总
??地产中国网主编谢红玲
??《地产》杂志主编张文豪
??感谢以上嘉宾的到场。接下来就让我们进入今天的第一个主题，对于这个区域来讲，也是进行了新一轮的增长周期，在这个过程里面，我们的主题色调，红色，到底是不是吻合这个区域价值增长的曲线，我们讨论一下。首先问一下高老师，因为高老师作为城市规划方面的专家，在关注运河核心区板块的时候，我们发现一个比较有意思的点，虽然规划了五大功能区，但是没有特别的强化居住功能，而是把商务配套，未来的文娱配套强调的比较明显，这个是出于什么考虑的，从城市规划的角度，对未来整个城市区域的发展和对周边的带动作用有哪些，有请高老师。
??高毅存：各位朋友大家好，刚才主持人说了大家今天各抒己见，不代表官方，随便聊聊。大家知道通州作为城市副中心已经不是第一天的事情了，很早很早以前就有了，所以也不是空穴来风，为了把通州作为北京城市副中心，肯定有道理，第一是在两轴两带的一个轴上，代表着这个城市的发展方向。再一个，通州作为2004年北京城市用地规划，当时确定11个新城，3个重点新城，通州就是这三个重点新城的第一个，所以通州在所有的北京的外围组团当中，作为龙头老大，应该是当之无愧的。
??通州不仅仅有现代，而且有历史，大家都知道通州是大运河的北码头，是当年的皇家粮道，南边的漕运过来卸货然后运到北京城，是大运河的北端，交通非常的方便，可以说是北京最早的物流中心。
??通州还有很深厚的文化底蕴，那边还有古塔，庙宇。所以通州相比顺义和亦庄，这两个都比较新，通州的历史积淀比较深厚。通州作为北京城市副中心，好长时间就在酝酿，大家也都知道，一直也没有这么具体化，最近炒的比较热，实际上之前大家都听说过，有一些媒体记者也问到了，其实我们在04年，当时在一次会议上跟北京市的领导都谈到了这些问题，北京的土地越来越稀少，中央外迁不由我们这些做具体工作的人来定，但是我们要不在北京一个最好的位置给中央预留一块地，将来想迁的时候就没有机会了。所以这个当时是我们提出来的，作为城市规划工作者在会议上提出的，后来我们感觉北京城某种意义上采取了我们的意见，另外我们大家知道通州有一个地方写了中央行政预留地。
??刚才主持人提到五大功能，单单没有强调宜居，通州肯定是综合性的大区域，百万人口的区域，所有的功能都应该被强调，但是通州有它自己的特殊的增长点，大家知道有宋庄文化村，这里面聚集了一大批具有才华，国内外的艺术精英，这本身就是通州自然生长的，并不是靠行政命令搞起来的，有自然生长，生命力，有活力，有创造力。
??所以为什么把宋庄文化作为一个发展的重点在这个地区纳入五大功能之一，是有根源的。而且它是有未来发展前景的。
??再有，通州作为北京的东大门，将来一部分行政职能搬过来，所以它作为国际上的机构驻地，这个功能应该也是毋庸置疑的。大家都知道几个使馆区，都在东三环，东四环的范围，由于这个范围是我们城市的CBD，交通各方面经过都不尽如人意，所以在相对来说环境好一点的北京的地区，如果说给国际组织机构，联合国的各种粮农组织，环保组织办事机构，是不二的选择，既交通方便，又有文化，同时自然环境又好，有山有水，山离的不是很近，但是这条河确实给通州带来了不少的水乡的特色，水的文化。
??居住，这个板块不用强调，就会很热，所以在这五大功能当中，其他的几大功能强调的是，而且从目前来看，通州的几个板块，台湖板块这些都成长的非常快，非常的成熟，所以没有必要再把五大功能里面居住功能再进一步的强调。这个事情本身就有一点过热了，这个消息一出来，通州的地价肯定要上涨。房价紧跟着，面粉涨价，面包毫无疑问也会上涨，所以不强调是正确的，现在不但不应该强调，还应该适当的降温。什么事情矫枉过正，有时候大家都不看好，所以就冷落了，冷落的通州，一听到这个消息呼啦啦都起来了，这不是好事，就把通州弄的跟今天的CBD一样，有什么好的，所以大家还是保持理性。
??比如说一些大型的央企，国际组织机构有一天真的搬过去，还毕竟是北京的副中心，卫星城，主城还是党中央所在地的北京老城。北京作为国家行政中心，首都，地位是毋庸置疑的，通州虽然有发展，但是还是北京的副中心，地位多少年后也不会发生变化。
??主持人：感谢高老师的知科普从历史的环境到现在的情况以及未来的展望，我发现可能是因为我们做市场的，比较敏感，在这里面提到了国际组织机构未来也将落户通州，这是其他的媒体报道的时候，或者我们之前的材料里面比较少透露的信息 。高老师也一再的强调冷静或者理智，我们发现在通州整个房地产市场发展的历程当中，确实依托了比较好的自然环境和历史优势，包括产业形态，未来当通州变成一个新北京的核心板块以后，其实我们需要更新，或者寻找下一个北京的门户所在地，这是必然的。
??目前为止我们发展整个京津冀板块，北三县还是最热门的热点区域，接下来我们请行业协会的专家，陈志老师从买房人的角度，刚需未来的疏导方向和刚需的居住需求如何满足的角度谈一下通州和京津冀联系线上北三县的发展谈一下。
??陈志： 前两天有一个采访，说了燕郊，我的定位就是尴尬，为什么尴尬，重新回到高老师刚才对北京定位、调整的这样一个话题上，通州作为一个副中心，或者是作为离北京最近的卫星城，这个规划早就定了，如果大家对通州的地理位置，这条河清晰的话，我们可以看到，东西走向的京燕的高速，在五河交汇区向东南方向的河切过来，往东去，从京燕那条路向南潞城的位置，留的是北京的行政服务预留地。接下来就是健康、医疗，一大片的预留地，再往南，国家行政服务预留地，就是高老师说的，这三大块现在基本上都留着呢。医疗健康这块，早就开始引入了，企业为什么不去拿，不知道。但是地确确实实在那，健康医疗服务的产业的引入早就开始了。大家都不去炒，我也不知道为什么。
??刚才高老师说了一些过去的想法，我们如果从经济地理的角度去看，我们先说向北还有预留地吗，还有可以征用的土地吗，还有适合作为行政服务中心的地吗？显然是没有了。我们现在房子沿着八高基本上过六环了，几条线亚运村往北，四五环已经铺的很远了，基本上联成片了，所以往北、昌平的方向基本没有地了。
??往西有吗，也没有，因为我们的六环就在山边，门头沟就在六环边上，几乎没有土地。再过去就进山了，而且浅山区，限制开发区，限制性的可以做部分的利用，但是绝对不会大规模的使用。现在首钢那片，还有八平方公里等待着改造，那条路要打通，所以往西也没有。
??往南会吗，确实往南有一大片预留地，那是北京经济发展的预留地，我在很多的媒体面前都说过，那是欠南城人民的一块地，一个承诺，此前说了支持南城发展，但是现在南城的发展投资欠缺，虽然我们看到二机场，那是国家层面的，当然了也有北京市投入的内容在里面。我们以后会看到南部地区中轴线，我们原来的南苑机场整体的拆迁，我们看到临空经济区，二机场带动大兴地区的发展，带动亦庄马驹桥，带动台湖，这个发展是未来北京经济增长的亮点，也是京津冀发展的重要方向。
??我们京津冀发展当中，北部地区还是环境保护区，生态涵氧区，是这样的逻辑，向南向东才是我们的发展方向，北京市很早预留了这块地，放在通州顺理成章，根本不用想为什么。所以放在通州是必然的一个结果，那其实如果有远见的开发商可能会朝那边有动作，但是恰恰没有，只是看到了眼前的蝇头利益，所以我们媒体过度的炒没有太大的意思。
??我在热炒一开始就说这个事情是真的，十年前就有，不用去炒，理性的去分析一下。
??我们再看现在的逻辑，现在要考虑的问题就不是当时设定这个规划考虑的那么简单了，现在又增加了两大块内容，一大块内容是京津冀纲要给我们的任务，纲要大家谁见过，谁看到过细节？我们燕郊的，北三县的领导谁见过，谁知道河北省以后在这个地区投入多少，不要慌。
??第二句话，北京要重新修规，原则就是疏解非首都功能，我们修规还没有结束，北京未来的定调、定位，只是原则性，方向性的有了，具体的细节没有，怎么发展，还需要看到修规的结论，大家千万不要为了一些消息自嗨起来，过一段时间下去以后，我们又突然觉得很失落，其实这样不是一个理性的判断。
??我们回到主持人的设问上说，刚需置业，我们先说整体现在的房地产市场的形态，六月份结束了，估计过几天国家统计局会公布相关的全国七十个大中城市的房价走势的情况，我们现在对北京的情况已经梳理的差不多了，我们的结论就是现在北京的刚需，刚性需求，我不太爱用这个词，我们叫做初次置业的，或者是中低收入的家庭，解决住房问题的家庭，他们的方向，北京的自住房和相对比较低的商品房，叫普通商品房，这是他们的选择。
??当然，我们也意识到，在京有许许多多非京籍的人群，我在一个活动上说过，北京的限购被北京周边的几个城市，香河、武清、固安等等这些区域带来了一些机会，因为我们有一些溢出的效应，有一些需求因为限购的问题到北京的周边置业了。当然这里面有大量的投资性需求，我们不叫投机，也去了，如果我们说现在这类需求未来的方向，我个人认为仍然会在北京，不会到河北去，大家不要觉得这个话很奇怪，因为明年北京限购满五年，会有一部分需求释放，北三县也好，固安也好，廊坊也好，会怎样期待呢，有很多的需求可能在明年在北京市场上得到释放。这是第一个问题。
??第二个问题，全国现在是分化的局面，一线城市，二线城市相对偏好，三四线偏差，什么原因？当地过度的土地依赖和单一的经济增长结构，为什么说是单一的，当地的二三产业配比不合理，特别是有一些城市，三四线城市都是二产，很少一部分三产。服务业不行，我们现在大城市一二线城市靠的什么，靠的是三产，我们经济结构当中占比最多的是三产。所以大家意识到了，我们的经济聚集能力超强的是这样的一线城市，或者一线半这样的城市。我们说经济密度，经济密度决定了人流，这些城市决定了进入人群的收入。这些城市的三产发达，这些城市的配套服务，投入充分，所以才会向这些城市聚集。
??我们再说一个特别简单的现象，我们可能在座的大家基本上都是大学毕业的，不管是什么样的学历，我们回想一下我们在学校学的东西，适合在偏远山区用吗，除非学林，学牧的，除此之外都是在大城市可以用的，就意味着我们必须要在大城市寻找自己的发展。
??现在大学很多的学科的设置是为了就业，我们的每一个学生可以在毕业的时候都要签订各种各样的东西，你的就业率，大学都是很看重的。为什么会这样？因为我们的教育体制，教育导向就一定要保证我们的毕业生能充分就业，就业是我们国家的一块内容。
??所以现在的一线城市，二线城市有超强的聚集能力，大量的人口介入，毫不奇怪，这是我们多年来体制、导向，种种因素扭曲下来的一种结果。所以三四线城市也不用多么难受，就放低身段，减低发展速度，不要过度依赖土地，现在去库存就慢慢的去，靠中央财政的转移支付。所以我觉得这是发展方向，我们想未来，北三县会不会发展，同样需要回答，会。有人说你这个话和前面是矛盾的，我说不是，随着京津冀发展，协同目标制定，特别是河北省政府不断的增强自己的投入能力，现在很多人都不愿意在当地，有这种落差在，有这种虹吸现象，未来随着北京的一些功能的疏解，随着河北财力的聚集，随着我个人看到的一些中央的企业向外去，而不是在北京城里面，那么北京周边的一些城市可能是中央企业的一些选择，我叫可能是，也可能是更远的一些，更深的一些离北京相对偏远的河北地区，而就是就近。
??所以我为什么说燕郊尴尬，燕郊是深入北京腹地的一块地，如果燕郊可以发展，为什么北京不发展平谷，顺义，为什么发展燕郊，如果通州的覆盖能力能够直接覆盖到燕郊，就直接覆盖到平谷去了，道理就是这样的。所以现在燕郊已经过度饱和了，我们不希望再让燕郊过度的炒作，房价又来一轮百分之几十的快速上涨，燕郊不具有投资功能，谁去燕郊接盘呢，大部分都是因为解决居住问题，特别是早期在燕郊置业的家庭，或者是早期看到燕郊还有投资价值的，现在燕郊不断增加的供给，不断恶化的城市，其实没有太多的提升，我们都是开发商在建设，道路各方面，早晨到北京的不愉快，这种拥堵，我们也看到北京地铁什么时候通过去，现在仍然是悬而未决的结论，即使六号线通过去了，你们坐在上面往北京城开的时候，你会有怎样的体验，我相信还没有到通州呢，就已经是沙丁鱼罐头了，我们不主张这种潮汐式的住燕郊在北京上班，所以我们更希望一些城市功能疏解出去以后，给当地带来的投入，当地带来的投入，带来的第三产业的新生，带来的各种各样的经济增长的机会，带来更多的就业和人口的进入，这才是我们希望看到的，所以我觉得我们真是没有必要过度的炒作京津冀，炒作北京关于城市副中心建设的话题。
??至于河北、至于北三县带来多少的利好，如果我们能够把眼光放在中观一些，或者宏观一些，心态就应该很平和，机会存在，只不过是眼前而已。
??主持人：谢谢陈老师的发言，大家听的都是非常的认真，里面无论是理论上还是数据上支撑都很多。刚才陈老师提到，以燕郊为例，现在可能是整个区域发展的负面的典型，以它为例我们可以想见未来区域的发展、价值的提升，是跟产业更合理，配套更完善的区域发展是有关的，一旦我们在过度依赖土地的价值，以这种发展方向为基础的话，那其他的地块或者是区域的复制，也可能复制到燕郊的负面的影响。接下来我们有请赵老师，从学术研究的角度为我们讲述一下未来新北京的城市定位大战略，有请赵老师！
??赵秀池：今天给大家分享一些观点，我们是城市经济，房地产经济，区域经济一直围绕着这个专业在招生、研究，房地产专业是93年第一年招生，城市经济同时在93年招研究生，现在区域经济是博士点，所以我们学校也都在这个行业里面工作。
??我自己在教学和研究也都是围绕城市经济和房地产经济，这几年一直做的课题也是人口疏解的课题，主要有三个观点，第一个观点就是大北京发展战略是未来北京的必然选择，大北京就是京津冀协同发展，这个背景，我们从09年的时候北京市常住人口达到1755万，提前十一年突破了北京2020年1800万的人口控制目标，所以当时的交通拥堵，环境污染，大城市病越来越严重。当时网上也说的很难听，首都叫首堵，人口爆炸这些词都出来了。这些年北京有效调整人口一直是北京市政府的工作重点，这些年我们也是重点建11个新城，3个重点新城，就包括通州，所以人口疏解方向是从中心城区向新城疏解，而且近年来这些人口疏解工作也是有一定的成效的，以通州为例，通州作为三个重点新城之一，离新城最近，有八通线，又是长安街的延长线，已经是当之无愧的首都功能核心区人口疏解的重要的承载地，09年到2014年通州人口的增长速度远远高于北京市区的人口增长速度，09年刚才我们说了，突破了北京2020年的发展目标，我们从09年算起看看人口怎么变化，09年北京通州区的人口是109.3万，增长到去年是135.6万，五年间人口增加了26.3万，人口增长了24.06%。
??在此期间首都功能核心区，东西城只增加了10.2万人，人口仅仅增长了4.83%，如果我们用2014年和2013年相比，这种趋势更加明显，首都功能核心区人口保持不变，通州的人口增加了3万人，增长率2.26%，这充分体现了北京市严格控制人口，旧城固守，新城增量的方针。
??据北京市统计局最新的统计，北京市人口不断的向外迁移，呈现由二三环向四环外聚集的特征，五环外人口占全市的51%，尤其外来的常住人口，65%的外来常住人口在四到六环之间居住。
??尽管北京市人口的分布，有了一定的改变，更多的人口在往新城聚集，但是不能否认的是，北京的人口规模并没有控制住，去年北京人口数字是2151.6万，在基本突破2020年1800万的目标之后，五年间又增加将近400万人，这是我们为什么说北京的房价居高不下的原因。
??所以北京人口的调控，不仅仅是北京的问题，而是京津冀发展的问题，更广义的角度来看，应该是全国经济发展不均衡，全国的优质公共资源不均衡，北京的功能与优质公共资源太集中所至。
??当时我们做过一个课题《加快优质公共资源均衡配置，促进中心区人口与功能疏解》在这个课题里面，梳理了北京的人口，优质公共资源的配置各种数据，人口高度在核心区聚集，为什么呢，就是因为这些公共资源太集中了，所有的功能也在核心区，当时我们也做了调研，对北京市居民居住意愿有抽样调研，38.58%的人不愿意到区县就业和居住，90%的中心城企事业单位也没有迁到远郊区县的打算，郊区的优质公共资源太短缺了。在北京的范围内，我们中心区和新城还有这么大的差距，你让北京人从东西城到亦庄，昌平，或者通州他们都不愿意，何况京津冀协同发展，你把北京人疏解到河北去，所以这更是不现实的事情，所以我们说河北的灯下黑都有数据的，人口的数据，源源不断的在北京聚集，09年到2013年，我查的统计年检上，河北人口从7034万增加到7333万人，增长率才4.3%，而北京增加了396万人，增长率22.6%，相对数更有可比性。
??其实北京已经是城市化的后期，城市化率已经86.3%了，按照城市发展规律人应该往外走了，但是我们发现，河北的城市化率是48.1%，应该是城市化发展的快速阶段，但是人口并没有聚集，原因是收入差距的问题，北京市人均可支配收入4万多，河北的是2万多，这两个一比较，前者是是后期的不到2倍，2010年做这个课题的时候，也对外来人口来北京做了一个调研，调研他们为什么来北京，81.18%人来是为了工作，打工来了，52.33%的人因为在北京可以找到更好的工作，收入高，一个是就业的问题，一个是收入的问题。
??还有一个刚才我们说的优质的公共资源的吸引，北京有最好的医院，你疑难杂症都要来北京，有最好的教育，上学的话也是来北京，北京招生升学率高，高考分也低，同样是北京和河北的两个人见面，一个考400，一个500，考400多的上了大学，500多的没有上大学，教育资源的不均衡，人可以来北京，解决户口，相对带来很多的福利，一个户口绑了一百多万的福利，包括教育资源各方面的配置。
??北京人口控制不住的问题，房价控制不住的问题，不仅仅是北京的问题，而是你刚才说的京津冀，全国的经济发展资源不均衡的问题，原来我也写过这样的一个段子，人往高处走，都往北京流，一约收入高，二约教育高，好处很不少，但是问题多…逃离北京城，事事皆无忧。
??要解决北京的问题，人口的问题，房价的问题，你必须未来大北京的发展战略，京津冀一定要协同发展。
??第二个观点，刚才说北京迁不迁通州，各种谣传，前一段时间他们非要让我写一个文章，我说我是学者，如果没有文件，我就成谣传的，我写了一个假如北京市政府搬到通州会有什么样的影响，首先会使北京的发展重心向东迁移，行政中心的办公、楼宇都会过去，会给通州的楼市带来利好，房子不好卖，商务楼宇包括住宅促进去化，也会促进京津冀协同发展，捱着河北、天津，你把北京政府搬过去了，可以促进京津冀协同发展更方便了。也会使离通州较近的河北地区，像香河等地会优先受益，大北京的概念首先是交通先行，交通一体化，所以我们发现买房的时候都是城铁所到之处先上涨，或者我在北京工作，有的在香河、廊坊买房子的非常多，假如北京市政府迁到通州，对河北是一个利好，捱着通州的区县更是利好。
??有名额就买通州，没有名额就去燕郊、香河、大厂买房子，有一定的道理，北京市还在限购，房子非买不可，就可以选择在通州的附近买，如果北京市搬到通州去，北京的基础设施，公共服务水平也会提高，也会带动周边的区域发展，所以通州的房价随着人口的不断增加，不言而喻，肯定房价有水涨船高之势，相对来说河北又很近，有一个性价比的问题，房子便宜，所以是个优选之地。
??第三个话题，楼市有风险，投资请谨慎，股市的风险已经看到了，一开始大家赚几倍的时候没有感觉，但是这几天有不少人跳楼了。风险确实是有的，但是楼市业内公认的黄金十年以后过去了，我过去04年、05年之前你要买房子，房价起码涨了十倍左右，都是这样的概念。
??现在是不是要买呢，就要看你是自住的需求还是投资的需求，如果是自住的需求，还是要买，刚才陈老师也说了，一线城市人口在增加，关键是看这个城市的规模有没有增加，人口增加了，住房的需求就在里面，如果供给不足，房价会涨。刚才我们说的香河尽管有一些利好，要不然投资，确实要琢磨，投资的需求起码要把银行的利息赚过来，一百平米的房子在北京起码300万了，如果你不买房子，存到银行，按5%的利率，一年的利息是15万，如果你买了房子做投资的话，你把这个房子租出去，有没有十五万的房租收益。反过来十五万的利息除以十二个月，一个月的利息就是一万多，反过来我不买房，拿利息租房，用的完吗，所以你是买还是不苗，这个道理在这里放着，你就赌是不是升值，有没有超过银行利息收益的问题。
??所以在选择是否要投资的时候，区域的问题，城市发展的问题，人口的问题，各方面都要权衡的考虑自己做决定。
??主持人：感谢赵老师的精彩陈述，我在里面听到了一个关键词，优质资源的外迁，因为我们谈到疏解非首都功能的时候，很多的媒体或者媒体圈的朋友，包括地产圈的朋友都会用到资源外迁的词，但是北京市占有的优质资源才是这个城市的核心价值所在。我有一组小小的数据，我自己本身是西城人，其实北京市的西城区，除了动物园批发市场大家挂在嘴上说是高能耗，低产生的产业，还有其他的工业设施以外，要搬出去，这些低端高能耗，低收入高污染的词出现在媒体上非常高的频次。但是其实以西城区为例，除了动物园批发市场给城市带来并购的问题以外，还有70多所学校，这16多家医院。加入北京市政府动迁了，这些优质的资源也会带走，首经贸如果从东三环搬到丰台，那么我刚才说的我注意到其实大家对未来北京的定位这些学校和医院也会搬过来。那么和河北接触的小城市也会有一些发展，但是对比燕郊，香河表现的特别的安静，今天我们做这个话题有一点担心，香河到底对买房者来说，认知度有多高，但是会不会一提到北京市东边，第一反映只有燕郊一个地方，香河为什么这些安静，两位媒体的大佬能不能谈谈，为什么香河成为了安静的美男子，原因在哪？
??谢红玲：这两年香河真实的变化，我确实没有到现场去看，但是也巧合，昨天刚刚去北戴河，开车走京哈，经过了香河，从我上京哈高速，到香河出口，大概是30分钟，可见这个区域确实是非常非常好。为什么香河成为了安静的美男子，是不是美男子，确实很安静。这两年楼市的起伏不断，通州也是众矢之的，从三万到两万，现在又爬上去，这一轮被中心之后，又变成了一个非常被聚焦的地方，作为通州的邻居，香河还是不太敢冒头，势头不是很明显。
??还有一个大家知道的常识，不管是板块还是一个区域也好，他要想被关注，要热闹，一定要有炒作的大的事件，这几年很多的新城都是开发商领唱，我也查了一下，现在进香河的大开发商真的不少，除了刚才已经点名的万科，还有绿地，万通、鸿坤，首创、孔雀城都在这里，但是目前缺少一个站起来领唱的，也可能是时机不成熟，也可能是还在等一些机缘。
??包括这次我们就区域论区域，还是没有明显的挑头的领头羊，我想到的原因就是这三个。
??张文豪：刚才听了启发很大，我觉得香河如果按照赵老师的说法可能是一个小鲜肉，但是按照陈老师说的不要炒作通县来看，可能还是一个小小鲜肉，七八岁的男孩，还要等很多年。但是香河我觉得综合来说会发展，发展的前景，以现在的香河来看，到最后可能就认不出来了，关键是时间的问题，是小，还是小小鲜肉。
??刚才红玲说的也是一个问题，当时的土地出了一点差错，这几年通州的房价波动也很大。还有燕郊位置也不错，但是陈秘书长说了，燕郊很尴尬，燕郊位置很好，但是提供不了一个很好的模式，所以我也基本同意这个说法。
??但是香河终归来说，是很好的，我们说天时地利人和，天时很容易说，现在我们的习总书记主动推动京津冀和大北京的发展，因为一个国家的老大特别重视这个事情。再有地利，香河在北京和河北之间，赵老师说到北京2000多万，天津1500万，河北1000多万，加起来已经是欧洲人口大国了，放在国际和全球来说，香河这么一个县处在这样的位置都是很难得的。地利的第二点，香河在建国之后，和河北、天津，京津冀这三个地区的亲缘关系非常好，49年以后分别在行政上隶属于北京、天津、唐山，现在是廊坊。你看这四个地方京津冀都全了。香河有一个别名叫四亲县，大家为什么没有听说过呢，因为我刚起的名字。
??这两点是确定的，地利和天时是确定的。不太确定的就是人和这部分，怎么做？为什么安静，安静是一个好事，大部分还没有动，不安静的，燕郊已经动了，动了已经很难再说这个价值了，关键在怎么做法，有一个原则，就是与北京的可交换原则，你不能是一个偏北京，外北京，小北京，你专门承接北京溢出的效应，北京不溢出了，你就歇了，河北与北京相邻县的发展，房地产这块是非常非常的脆弱，就是因为他们没有产业。
??所以缺乏内部的造血的功能，所以在这个时候早动不是好事。最大的原则就是与北京的可交换原则，北京特别想要的，北京又做不了的事情，这是他们的第一选择，说的意思是北京人特别想要的，北京又基本上很难做到的，不管是在三产上，在规划上，甚至在房地产产品具体的户型和产品的设计上，都要注重这个原则。这样比便北京一旦感冒了，你就比感冒更严重。
??我不同意几个说法，刚才说北京的公共资源特别好，这个是没有问题，但是你这个北京的资源，为什么这么好，就是因为大部分是不可复制到外地的，北京有清华，你说我在香河搞一个清华。可交换性一定是你有，我没有，北京人特别想要的。
??我就特别提出一个问题，为什么不让盖高尔夫球场，这个事情我特别的奇怪，我觉得像北京，远郊地区就应该鼓励盖高尔夫球场，因为只有富人才打高尔夫，你这个地区一定是吸引富人，香河成为有一个定位，叫做养老，养老首先也是养富裕的老人，富裕的老人才能带动三产。曾经有一个企业家朋友说你是搞房地产的，我说我不是搞房地产的，我说我是看着别人搞房地产的，他说你能不能建议开发商搞这样的房子，我们有一些朋友，关系不错，我们退休以后想能不能做几套房子，我们常在一起吃饭、喝酒，家里人常在一起，有没有这种产品，我说好象没有，你想他们要求什么，大房子，有庭院，孩子宠物在一块玩，你在北京市内这种房子不能盖。我不知道究竟什么原因不让盖高尔夫球场，可能有环保的原因，但是环保也是可处理的，现在的清洁产业都是热门的。
??陈志：比例说打药的，处理的东西都排到地下河道了，认真做不是不可以，但是成本高，开发商就不背了，就是这样的原因。过犹不及，或者说矫枉过正，干脆就算了。
??张文豪：一个是监管的问题，一个是成本的问题，但是我想在玩高尔夫，一百万一个会卡是经常的事情，这样的收费可以覆盖，如果北京挑一个城市来说，打高尔夫球的人士北京是最多的。
??还有一个占耕地的问题，我感觉可能就是可交换性，涉及到几个因素，香河也好，燕郊也好，固安也好，这些地区的发展大家都看到了路径在哪，但是都拐不到这个路径上，有几个问题，一个是规划的合理性，最后都要搞住宅，像燕郊搞的密密麻麻，还有产权、土地的问题，还有一个经济发展能不能创造机会，刚才陈秘书长说了，土地财政，没有一些有活力的产业。
??陈志：历史上的郡县制和高度的政治集权制产生的结果，这就是，地方都是竞争GDP。
??主持人：台上的各位嘉宾探讨主题方向的时候，为我们开了一个很好的头，我们也希望在座的许总可以帮我们做一个承上启下，我们希望把今天的话题由京津冀大北京战略到香河发展的趋向引导整个市场的环境里面。我拿到一个数据，不知道准确不准备，6月份整个燕郊板块的均价在9900元一平米，但是到今天下午一点的时候，最新的消息是京华时报发布的，燕郊某一个楼盘已经涨到了16000块钱一平米，这是非常可怕的数字了，刚才台上的嘉宾说到了这种依托房价快速增长是非常不合理的，我们可以预见未来的泡沫被通州的过山车更猛烈一些，大家是不是从市场的层面考虑一些更优质的资源和板块，有请许总谈谈。
??许昊：每次参加这样的会议，听专家的意见和见解会给我们很多的启发。听了各位专家前面的发言，包括今天的开发商和业内交流，比较热的词就是京津冀，北京市政府搬迁，通州会面临新的发展。现在的开发企业最重要的在北京的事情就是拿地，坐在一起都会把话题引到这里。很重要的话题可能是你准备好了吗，我们在探讨这个事情是真的还是假的，而是你准备好了吗。过往的房地产发展模式，单一的热潮，肯定是不行的，或者是单一的睡城的开发，心里我们看到很明显，比如说燕郊的尴尬，还是过往的一些房地产开发的模式。
??比如说我们回到香河，香河我们刚才说了四亲县，这么好的天时地利的优势，未来无论是政府还是开发商，包括我们置业人群，应该怎么样去仔细的研究，详细的规划。拿出适合自己发展的模式，包括我们现在看到的，无论是自然的条件、交通的条件，土地的储备，以及我们能够看到的香河正在引进的产业，已经有了非常好的基础，在这个上面怎么样有一个更好的发展呢？
??从开发企业来讲，其实我们也看到了一些优秀的企业，万科，包括富力也在进入这个片区，华夏，这些都是长期在大北京的区域深耕的，在产业地产方面都比较有心得，而且是领头的企业。
??如何发力，肯定不是照抄原有的模式和方向。这个片区不管是小鲜肉还是小小鲜肉，首先这是一个价格的洼地，价格还没有炒起来，在这个基础上做规划还是有空间的。我也是今天又查了一下，直接突破一万五了，又到了一个历史的高点。大厂也差不多要过万了，因为我们市场的人也在做香河的项目，我们的售价在6000多，7000，这个价格的洼地还在，但是我们是不是简单的炒作它，简单的把价格跟风一样的上行，这个可能就是准没有准备好，是走老路还是有一个新的模式，真正的让香河区域升级。
??主持人：感谢以上嘉宾各自的主题发言，为我们今天的论坛奠定了一个良好的理论基础，那么接下来，我们将进行开放式话题的讨论。刚才上半场的主题发言环节里，嘉宾分别从不同角度解读了“新北京新核心”的概念，那么就引发我们关注一个对直接受益者来说，但最为关心的话题：开发商面临这种趋势的时候，他们应该考虑哪些？北京市确定搬迁东部以后，拿地的时候要考虑什么，是不是不应该像以前一样，提供土地我们就拿，不考虑其他的因素？还是说我们要完全的冷静下来，从产业发展更合理化的角度，除了给区域带来一些居住配套以外，还要带来产业的利好，当然了，这个不能完全指望开发商去做，但是可以指望开发商提一个醒，未来的路怎么走，拿地的时候是不是应该考虑这些因素进去。
??张文豪：前几年正好和华夏幸福基业内部有一个讨论，开发商要做一个机敏的机会主义者，这个地方是有机会的，但是要防止小小鲜肉，房地产是一个快速的生意，也是一个选择时机的生意。在拿地的时候要注意一些问题，这个地又要好又要相对便宜，当然了，这个很难。拿土地的时候要把风险考虑在内，不要拿地王，第二个要关注政策，像新发展的地区，因为落实程度也有先后顺序，重点非重点，这个研究一定要非常的到位。
??还有一个，大家都说三四线城市竞争激烈，供应量那么多，需求就那么一点，这个东西你就不做了，你的任务是在这个地区哪怕有不大的需求量，但是你也要争那个第一，把最有确定性的利好和筹码揽到自己的手里。
??还要研究人，刚才我说和北京可交换，有两个原则，一个是资源方面，北京没有什么，我做什么，还有一个是研究北京需求者的情况，并且根据北京对于产品的需求，哪些产品能够摆脱你对市场的平均线的β指数的依赖，股市波动二，你这个公司波动八，你这个公司就不靠谱，股市波动一，你波动一，你的β指数就是零。所以产品研究上，一定要做到这个市场上哪怕最后一批需求者，都可以到我这里买。
??主持人：其实这个话题真的是对陈老师的一个命题，你对行业的发展担负起非常重要的指导意义。
??陈志：你指的开发商是北京的开发商还是周边区域的选择上？
??主持人：刚才休息的时候，台上的嘉宾也提到了这一点，包括未来的核心区在内的，运河核心区和核心的板块，已经没有可批复的住宅用地了，至少今年单价超过三万的全部是商住的房子，大家可以看一下这个，所以给陈老师的话题整个行业的发展，开发商怎么可以更健康、可持续的发展下去？
??陈志：我讲一个大白话，开发商为什么要在房地产行业当中可持续呢，这就关系到转型的问题，无外乎经营的模式，内容、方式的变化，包括你经营的产品的对象。如果这个市场都不好，需求也都很紧张，或者说供给过剩，竞争极其激烈，风险极其大，刚才文豪说了，特别是房地产和政策风险 关联很高的情形下，能力又不够，资金不足，杠杆率又没有，为什么一定要在这个圈里面混，提一个问题，大家思考，我们只针对有能力的，或者还是理性的。我同意文豪刚才关于波动的说法，你不能做过大的波动，所以我们从拿地的角度看，我给开发商提的意见，必须关注大势，如果大势都看不清，何谈细节，何谈微观，大的趋势都不清楚的话，我们就不用在这个行业里面混了，你必须要对大的形势清晰，你说我只盯个股，未必有戏，所以大势一定要清楚，大势不错，你的个股微观上大体不会错在哪里，不会有过大的问题。所以我想拿地这是要看清大势。
??就北京而言，土地供给有边界，不可能像过去那样无限制的，城市摊大饼，六环、七环，不可能，这就要求我们必须要有清晰的判断。第二个，宅地供应一定会，或者已经开始收缩了。我们只要把这几年的土地供应做一个梳理，宅地供应在整个的土地供应当中是下降的，毫无疑问，而且一定意识到北京有大量的中低收入人群，大量需要保障房用地，自住房用地，其他方面的用地占地都很大，纯商品房用地会逐渐的下降。第二，我们说混合拿地的时候，过去的投手现在也不行了，比如说自住房拿地我可以把一些容积率在自住房当中做的提高，做4、5，做的更高，我堆起一个高高的居住感，舒适感极差的一批房子，然后把其他的容积率腾出来，给那些做低密的，高端的，禁止了，意味着你不能通过容积率做文章了，这样的地你要看清楚，还是就乐于为北京市做贡献，自己要算清帐，高价地这两年都是这样来的，现在一限制会不会再出高价地，不知道，各种设计师都有很多招，别墅、类别墅，联排、叠拼，各种各样的招数，偷面积等等，不管怎么做都是钻政策的空子。
??北京的市场刚才简单的介绍了一下，现在还可以，但是北京的市场未来几年会怎样，我们虽然说还会是一个进入的过程，但是进入的量和速度绝对不会再像过去那样快了，这是我的判断。北京的总体供应我一直在说，大家可能从来在这个角度上过多的关注，我们是接近平衡，接近饱和的状态，接近临界点，特别是住宅。我们的商业是过剩的，各类的商业，办公，类住宅产品，供给是过剩的。园区现在也不是一个很好的方向，所以要不要拿地，我个人的看法，如果你还有意愿，还有愿意给北京人民做贡献的动力，可以继续拿，如果能力不够，各种风险看不太清楚，我们可以缓缓，为什么说缓，我们还是那句话，非首都功能的疏解，怎么疏解，具体的招数在哪，具体的措施在哪，现在还没有看到。
??纲要如何落实，说的再白一句话，纲要的落实，非首都功能的疏解，至于北京而言是利好还是利空，还没有完全判断清楚。谢主编的记者问我开发商为什么积极拿大兴的地，我说没有为什么，只有大兴最近出地，这一系列的问题没有办法回答，只有那有地了，不到那拿就没了，说明开发商还是有意愿的。
??京津冀同样是这样的，看一看纲要是什么，河北的动作，未来的发展，大的蓝图刚在原则上，纲要仅仅是原则性的提法，具体到区域的，甚至我们到那块地的详规都没有，有哪些机构会迁到香河，产业布局如何，不知道，琢州以后会怎样，所以第一步先看市政，市政怎么划，各种路怎么勾，最近先消灭断头路，所以大家在房地产投资上，北三县也好，北京周边也好，我特别同意文豪说的观点，一定叫对应北京没有的资源进行互换，我们现在看到全国的分化，差异化，其实我们看到一些地方，好的产品，并不是一平米的交易都没有，还是有的，人家为什么会吸引需求，这是我们开发商要考虑的问题，一定是站在消费者买房人的角度去想，不是站在我开发商，我现在就想两三年赚这个钱，就要把这块地拿下来，成为什么什么样的企业。那个时代已经过去了，或者说我们行业当中说的黄金时代已经过去了，白银时代其实一下就过去了，不存在了，我们进入的都是困难期，全国总体的住宅供应是过剩的。所以一定要有差异化的产品，一定要针对客观的，有真实有效需求的群体去做，或者我们去其他的城市寻找更好的资源，所以一定要做精，做好，真正的能够承接北京可以出去的北京没有的资源的需求。未来的发展我建议大家看看，慢下来，不要着急。
??主持人：谢谢陈老师，这个建言还是挺让开发商茅塞顿开，现在还是很着急的，尤其是整个经济大势不明朗的情况下。刚才两位发言人提到了一个是对北京未来发展战略的不确定性和不明朗的角度，能不能请赵老师和高老师稍微帮我们透一下，虽然这个纲要我们都没有看到办到，但是上周我们在另一论坛上听刘国正老师说已经拿到手里了。我们猜想一下，未来对北京周边区域的带动作用，两位简单的说一下。
??高毅存：关于刚才说的纲要，确实京津冀大北京的整体规划没有出来，出来的是纲要，纲要也已经讨论了很长时间，意识形态上的事情不太一致，地方利益和局部利益，整体利益之间还有一个博弈，所以要平衡不是一件很容易的事情，可想而知。作为北京市的整体规划，牵涉到大北京，要把利益平衡一致，还要想到二十年以后的事情，所以可想而知，这个事情急不得，毕竟牵涉到这么人的命运。
??大家知道中国的发动机有三台，一台长三角，一台珠三角，一台京津冀，但是实际这三台发动机只有一台半，长三角已经掉了一半，珠三角是我们的一倍，三台发动机，大北京是最弱的，因为北京就是一家独大，老的行政中心，产业不行。上海有常州、昆山，不是啊光靠上海，珠三角也是一样，是一群人，而不是一个人，北京就是一家独大，天津还是发展的比较偏。
??所以大北京怎么发展，形成真正的第三极，有很大的难度，所以北京要另辟蹊径，我个人意见，在今年的四月份，五月初召开北京市整体规划修编的时候，04年到现在十年了，一般二十年是总规的期限，十年要做一个调整，很多的情况都是当时始料未及的，像大北京的人口，远远比做04总规的时候预计的多很多，当年的上限是1800万，现在没有到十年就触及到上限了，当时的估计和现在都不能相比，有很多情况的变化，包括互联网，物联网，很多的经济、科技都在迅速的发展，人的思想不跟上这种变化，要滞后就要出问题，所以必须调整，及时的跟上这种产品，所以大北京的整体规划战略构想也从这里出来。
??习总提出的疏解非首都功能，老早之前其实从中央到地方就有这种呼声，就是要把一些功能疏解到北京周边，让北京中心减压，不要都集中在中心，不可承重，造成环境的问题，人口的问题，住房、就业、上学一系列的问题。提出京津冀的构想是非常迫切的，不是说疏解出去的都是不要的，有很重要的资源也要疏解出去。我个人觉得那些大型央企，保利、中粮，你说他们在北京可以有一个机构，但是没有必要把所有的下属机构都放在北京，外围也有这种战略结点，比如说北三县或者再往北一点，上次的动员会上我说北京周边应该有20座左右的新城，原来11个新城，远远没有满足北京的空间战略发展，大家都看到了，五六环实际上把几个卫星城摊到大饼里面来了，周边的远郊区县都在六环边上。这个大饼真的是越摊越大，原来规划好几条绿色通道都没有了，北京有这么多的央企，很多比北京的权利还大。
??所以我说北京应该更放长远一些，比如说周边的燕郊、固安，或者像张家口，天津，京津塘、保定是不是都可以作为北京的卫星城，你做北京的总体规划不是单单考虑这1640多平方公里，还要考虑到周边，这些区域规划都是跨区域的，不是说上海市市长就不管别的地方了，你做长三角整个地区都要协调 ，要协调这几个节点上的城市的利益，北京也是这样，你不把轨道交通修过去，冬奥会就办不成，所以就要考虑北京和张家口这样的城市之间的联系，大家知道2019年还要办园博会，地点初步定的是延庆，这个园博会据说是很高级别的，相当于昆明的园博会的规模，全世界的园艺花卉景观博览都要到北京来，这是非常有必要的。所以我觉得从这个意义上来讲，京津冀给北京找一个很好的出路，北京原来自己关门找不出解决的办法，大北京实际上能找到自己的出路，同时也重新给自己做一个定位，自己来保持原来首都的必要的功能，但是把一些周边城市通过这种疏解带动起来。
??因为我在国外待过一些年，实际上国外的城市是什么状的，是网络状的，大家注意看报纸，大城市连绵带，有一点像银河系，美国的西海岸是一个大城市连绵带，东海岸也是一个大城市连绵带，每个城市，自己都不要太大，到了千万人口的大城市运转就非常困难了，一般就是百万左右，同时像美国最优的城市是在二十万人到五十万之间，这些人口规模是最理想的。
??我做过统计，美国百万级人口的增长基本上人口都是负增长的，但是二十万到五十万这个档次的小城市，人口在迅速的增长。发达国家在城市化后期，人口聚集的趋势会产生变化，不再像纽约、洛杉矶，旧金山这些大城市聚集，而是像圣地亚哥，硅谷这些有生活质量，房屋更便宜的区域发展。为什么中国不是这样，原因很简单，因为我们还是处在城市化的中期，我们刚刚过了50%，还有将近一半的人在农村生活。
??现在大城市里面苦不堪言，又买不起房，但是他们不愿意走，好不容易到这里来了，但是若干年以后这个情况会发生变化，就像发达国家，发达国家人口趋势最后是向中小城市流动，那个时候大城市的就业机会，发展机遇将逐渐的减少，而中小城市面临着发展机遇，这个也符合规律，财富逐渐走向均衡，人口也逐渐走向均衡，大城市网络状连绵的分布，甚至一个小镇跟大城市的生活质量都不会有区别，到时候不会担心是乡村生活，那时候的小城镇也有大城镇生活的质量。
??主持人：谢谢高老师，对未来整个区域的发展提出了更高的要求，城市带的概念也是在京津冀整体规划里面再次强调的。因为现场的时间关系就不展开讨论了，最后请台下的嘉宾，每个人用一句话对香河这个区域做一个寄语吧！
??谢红玲：做通州的邻居，香河原来可以这么幸运。
??许昊：迎接区域升级，香河你准备好了吗。
??高毅存：香河真是一个美丽的地方，我刚才说了，我对香河的印象很好，北运河其实是经过香河的，我在河边看了，天蓝，绿油油的庄稼，香河是近水楼台先得月，将来会有很好的发展机遇。
??陈志：不急，再看看。未来其实还是很广阔的。
??赵秀池：香河未来还是要做到宜居宜业，不要做睡城。京津冀一体，河北人更急，香河楼市起，人心向往之，梦想变现实，未来都期冀，政府来主导，市场更给力，一亩三分地，放开没问题，顶层来设计，一定达无敌。
??张文豪：北京的城镇化要达到很合理的模式，实际上要比长三角和珠三角要困难，所以行政力量在京津冀这块起的作用是不容忽视的。还有一个你说燕郊也好，固安也好，香河也好，还是守着大北京，很大很好的条件，香河这个地方以后要定位成生活的胜地，并且发展与自己相符合的产业。
??主持人：通过本次论坛上各位嘉宾的发言，让我们在场以及未来看到相关新闻的读者、开发商、买房人对香河有了更新、更全面的认识，也对这个区域有了更美好的期许和未来提升的足够信心，我们有理由相信，在不远的未来，香河真的就像我们主题背板定义的这样，成为新北京居住地的首善之选！活动最后，我仅代表《地产》杂志、财讯传媒感谢各位的莅临，并恭喜本次论坛活动圆满成功！谢谢大家！
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