福州崛起新造城运动 分析城市格局如何改写

　　新城，一向是城市扩容的前沿阵地。

　　提及新城，人们首先都会想到金山、五四北。在福州市区还是二环内的时候，这两个新兴区域承接分流了福州市区大量的居住人口。

　　如今随着大福州的城市范围不断向外扩大，金山、五四北的新城地位已被取代。在更外围的贵安、闽侯、永泰，十多个超千亩大盘，因其大规划、大面积、大配套成为名副其实的新兴之城。

　　正是因此，福州造城的规模和数量正在被刷新，市场也对新城前景寄予厚望。

　　然而，在福州加速城市运动的今天，仍有许多问题急需正视、解决——作为二线城市的福州，不断涌现的超级大盘能否被市场消化？主流的“大房企、大面积、大规划、大投资、大配套”是否是造城的唯一条件？在诸多二线城市出现“新城”变“空城”后，福州如何避免走老路？我们邀请业内人士、专家学者、开发商一同解析。

　　焦点1 福州吃得下这么多大盘吗？

　　记者：去年福州全年楼市成交21139套，签约面积则逼近250万㎡。而存量房达到18641套，面积为242.81万㎡。新开工楼盘和待售房源数量更是远远超过这个数字。在此基础上，超级大盘入市，市场供求关系会怎样？

　　张旭东：千亩大盘的兴起是当前全国城镇化发展以及福州城市扩容的必然趋势。随着外来人口涌入，福州城市密集度急剧提高，外扩推进城镇化迫在眉睫。但福州市区的可用土地面积不足，城市经济与社会的持续发展已经遇到瓶颈。

　　另一方面，福州城市经济的快速发展以及对外来人口吸附力的持续增强，必然导致房地产市场需求的增加，千亩大盘的合理有序开发可以有效地承接这一市场需求。

　　蔡俊：目前的大盘都是在福州周边郊县拿地，主要是看重福州整个后市的发展空间，随着城镇化的推进，福州对周边城市的吸收辐射能力越来越强，需求也会连年增长并逐步释放。

　　从近期看，这些大盘的体量有些大，但是大盘前后至少需要5~10年才能逐渐开发成型，其房地产体量也是逐年释放。如果这批大盘短期内集中推出，放量一定过大，肯定要打价格战来去化。

　　陈清福：目前这种综合性大盘刚兴起，市场普遍对这种“大项目、大房企、大面积、大规划、大配套”的项目很有兴趣，因此市场反响很好，“谁先做，市场就是谁的”。目前来看容量不是问题，但竞争将越来越激烈。

　　郑佑和：作为一个千亩大盘，目光肯定不仅仅是放在福州本地的购买群体上。像贵安新天地的客户群就不局限于市区、周边县市，更有宁德、三明等其他地市的客户，随着福州城镇化的推进，省会效应会进一步扩大，也将会吸引更多外来人口，而大盘的目标就在于此。所谓商机就是要瞄准入市机会。第一个入市风险虽大，但市场也一样很大。

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