N王 沁
眨眼间，半年时间已经过去，虽然期间楼市利空不断，新政频出，调控难度不断加大，但楼市“不为所动”，反而节节攀升，演绎了一波“量价齐升”的牛市行情，房企也因此取得了骄人的业绩。
统计数据显示，今年上半年，市区累计成交各类商品房13905套，与2012年上半年的6690套相比，猛涨107.8%。其中，商品房备案金额为109.2亿元，同比猛涨74.17%；备案面积为138.58万平方米，同比猛涨60.65%；平均月销售均价为7868元/平方米，同比涨8.5%。
楼市表现如此抢眼，无疑是对调控的一拳重击，调控成空调已成不争的事实。那么，在此背景下，下半年楼市将会怎么走呢？中央是否会再度出台调控政策呢？
上半年销量飙涨107.8%
今年以来，尽管调控日趋严格，但楼市走势一反常态，表现出人意料，无论住宅地产，还是商业地产，销量都一片红火，整体而言，市场走出了一条大阳线，呈现出爆发式增长态势，在成交套数、面积、金额方面都创下了2010年以来同期的新高。
据统计，今年上半年，市区累计成交各类商品房13905套，同比飙涨107.8%。其中，商品房备案金额高达109.2亿元，同比猛涨74.17%；而备案面积为138.58万平方米，同比上涨60.65%。
2013年1月份，市场成交稳定。2月份，由于春节假期，市场成交减缓。但3月份，在“国五条”新政的刺激下，市场热度瞬间膨胀，走出了一波爆炸式行情，成交量急剧攀升，单月成交商品房2792套，创同期历史新高。
经历了3月份的疯狂后，4月份，楼市成交有所放缓，但成交量依然保持在高位。随后的5、6月份，市场平稳运行，月成交量在2300-2500套之间，虽然楼市运行平稳，但成交量仍然高企，同比有大幅提升。
今年上半年，市场走火的不仅是住宅地产，商业地产也演绎了一波牛市行情。统计数据显示，在成交的13905套商品房中，虽然普通住宅达到8891套，占比63.94%，但商业类用房成交并不低，高达4886套，占比35.14%。
而过去两个月，商业用房更是呈现大幅增长态势。据统计，5月份，市区商业用房销售火爆，成交1138套，比4月猛涨46.08%。到了6月份，商业用房成交再度发力，合计成交了1105套，占比高达47.9%，几乎占据市场的半壁江山。
房价整体“稳中有升”
今年上半年，市场销量虽然飙升，但在调控背景下，房价并没有疯狂式上涨，而是呈现一种温和上行的态势。据统计，今年1-6月份，市区商品房均价为7868元/平方米，同比增长8.5%，创下过去两年来新高。
从曲线图来看，今年上半年，房价基本上是震荡上行。今年1月份，受去年年末行情影响，房屋均价翘高，达到7907元/平方米，而后受春节影响，房价有所回落。但3月份，受新政刺激，房价再度走高，达到7860元/平方米。
3月份，市场高潮回落，房价再度调整，跌至7527元/平方米，但跌幅不大，是市场波动的正常调整。而后，随着市场运行的平稳，房价也基本上一路平稳上行。总体而言，今年上半年，房价走出了一条阳线，尤其6月份，房价创下今年以来新高，达到8764元/平方米，同比上涨11.25%，以一根大阳线结束上半年行情。
市场人士指出，限于房地产调控的压力，虽然过去半年市场销量一路飙高，但房价并未出现实质性的上涨行情，而是一种反弹性的价格回升，说白了，房价上涨只是房企收窄促销的结果，就像潮落潮涨一样。
去年下半年以来，由于市场一路回暖，房价逐月走高，这种价格上行的态势在今年表现得更明显，到6月份，市场均价达到8764元/平方米。
名义上看是房价上涨了，实际上，是市场去化过快，导致市场库存迅速变小，房企资金快速回笼，资金压力荡然无存，自然就减弱了房价的优惠力度，甚至取消了价格优惠，从而使房价回涨。
下半年楼市将怎么走
今年上半年，市场销量一飞冲天，销售套数增长107.8%，销售面积增长60.65%，这是过去两年来少有的行情。既然市场行情走向这么强势，那么，今年下半年，市区楼市是否会继续惯性演绎类似的行情呢？
市场人士指出，从销量上来看，今年下半年，市场行情或将有所回落，因为在当前的行情下，下半年调控松动的可能几乎很小了，信贷政策不松动，很难刺激销量再次释放，一是目前市场库存去化差不多了，刚性需求的再度释放有一个延缓期；二是虽然住宅供应量仍不小，但结构不合理，中小户型占比偏少，而且被市场挑选得差不多了。
事实上，住宅销量回落的势头已经显现，比如5月份，市场成交商品房2515套，超过4月份的2502套，但住宅仅成交1296套，远低于4月的1723套，而6月份这种趋势仍在继续。统计数据显示，6月份，市场累计成交商品房2308套，其中住宅仅1156套，继续走低。
从价格方面讲，下半年，房价或稳中有涨，但涨幅不会太大，为什么会这么说呢？一是调控政策不会松动，若房价涨幅过快，不排除下半年出台更严厉的调控政策，而这也是地方政府不愿看到的，这种温和式的行情更适合当下经济形势；二是由于上半年市场消化过快，房企资金压力大幅缓解，在营销上也不会过多地做价格文章，促销力度的收窄也会使得房屋实际成交价回升。
当然，不排除四季度房企为了冲年度业绩，再度加大促销力度，即便如此，也难改年度均价微幅上涨的局势。
