提要：站在房地产转型风口，一米好地冯印陶用互联网实现城市改造
冯印陶，一米好地·新空间众筹创始人/CEO，1年时间，从3人到30人的团队，60余个旧房改造项目，3200万融资额，众筹如何改造我们的城市，冯印陶有话要说。
澳洲拼搏的成长故事，梦的缘起：
在甘肃长大，妈妈是上海人，爸爸是甘肃人，南北融合的教育环境塑造了冯印陶爽朗与精明兼备的性格。大学就读于东南大学计算机系，任学生会主席，后在澳洲墨尔本大学研修了计算机硕士，毕业后进入澳洲顶级银行（投行），从银行数据分析员，一路做到项目实现经理，对银行金融产品的设计到推出拥有深刻的系统性经验，带领大型国际化团队。
7年「中国人在澳洲」的励志奋斗史的经历，让冯印陶原本可以享受钓鱼、晒太阳、喝咖啡、海边兜风的生活，然而一颗不安分的内心，以及逐步被点燃中国梦，让冯印陶希望回国做些什么。2014年初时，看着互联网金融在国内的蓬勃发展，以及中国房地产市场从增量市场到存量发展的转型，冯印陶觉得时机到了，于是便开始着手创办目前的一米好地。
为什么能够做一米好地？
或许在几年前，一米好地的存在基础与环境相对较弱，但是2015年，是一个很好的风口。主要的理由有三个：
1、旧房改造与城市更新时代到来
1）增量房开发逐步进入瓶颈期
中国房地产市场发展进入深水期，房产供给侧逐步进入饱和，一二线城市市中心可供新建开发的土地进入枯竭期，新建楼盘主要集中在中外环。
2）市中心存量房内在价值严重低估，亟待改造升级
市中心存量房因建造年代久远，房型结构不合理，施工工艺不成熟等原因，其内在价值被严重低估，开始逐步进入需集中改造升级的窗口期。国际大都市如纽约、伦敦、巴黎、东京所经历的旧房改造历程，中国也将在未来50年内逐步经过。
3）改造开发商逐步发展壮大，共同繁荣改造市场
这些老旧物业的持有方因其视野局限、改造能力缺失、不具备运营能力等原因，无法充分释放物业内在价值。而越来越多中小微型开发商，甚至个人（主要以独立设计师为主）开始将目标聚焦在租下这些物业，以二房东的身份进行改造，在赚取租差or运营收入的同时，逐步带给城市更新的面貌。
“在澳洲买的是二手房，改造的全过程都是自己DIY的，从一开始破败不堪的房子，到极富设计感与生活感，房产改造让我认识到设计的重要性。而国内经历了房地产市场蓬勃发展的15年，从一开始只是为了满足住/办公/购物的功能性，到现在国人开始注重舒适感、艺术感与美感，改造对于国内房地产来说，是一个大趋势，而我想把握的就是这个大趋势。”冯印陶这样说。
2、金融产品互联网化的趋势
金融产品随着互联网的发展，开始逐步被技术嫁接，显现互联网化的特点，从简单的支付互联网化（如支付宝、微信支付）、货币基金互联网化（如余额宝）、信贷互联网化（如P2P、蚂蚁借呗、蚂蚁花呗、京东白条）以及出现的权益类产品互联网化（如招财宝、娱乐宝等），金融产品的互联网化开始由简单向复杂进行延伸扩张，投资、转让、退出、获益，均可在线上完成。随着移动互联时代的到来，操作方式更为便捷。
3、社群时代+文艺复兴时代到来
无论住宿空间、办公空间or娱乐空间，对于60、70后来说可能仅是一个以功能性为主导的场所，但对于80、90、00后来说，空间不能仅仅具有基本的功能属性，它必须美观、时尚、艺术感，同时，最好能够附加一定的社交元素，将一群价值观、世界观、人生观一致的同类人聚合到一处，并带给他们符合他们精神诉求的感觉，这便是社群时代与文艺复兴时代的空间发展趋势。也是改造空间的存在基础。
一米好地，从0到1的奋斗：
2015年2月，冯印陶回到上海，3月正式开启项目，一米好地最初入驻在上海知名的联合办公空间，团队3人。这个空间是由一栋80年代的市中心破旧写字楼改造而来的，在设计师的巧思下，打造成了极富设计感的loft办公空间，冯印陶找到了这个空间的承租方（二房东），了解到因为设计的注入，为这个空间带来了巨大的价值，租入价格与租出价格间，会有一个巨大的租差收益，而这个租差收益也是冯印陶最想把握住的，有关一米好地众筹的核心：“改造提升空间价值！而这个价值可以通过众筹改造款来进行共享！”
改造的空间，必须有承载的功能，一米好地先瞄准的是年轻人感兴趣的空间市场，这个市场才刚刚兴起，如青年公寓、联合办公、精品酒店、民宿、新型商业空间等，一年来，攻城略地，目前一米好地的合作项目有：青年公寓领域的魔方公寓、YOU+青年公寓、优客逸家、iShareHouse、乐活家、小马公寓等；联合办公领域的P2联合创业办公社、无界空间、WEPLUS、桔子空间、德必Founder、Linkplace、悟空间等；酒店公寓及精品酒店领域的亚朵酒店、源涞、溪瑞诗；以及云·SPACE秀场、WORKCAFE办公咖啡等新业态地产业态。伴随着项目的增多，融资金额的增加，一米好地的团队也从2015年年初的3人变成了目前的30人。
房屋买卖的众筹很无趣，我们做的是改造房产的众筹
冯印陶认为，中国的房地产市场发展已进入深水期，房产买卖的众筹已变得风险性很大，而且变现的难度短期已非常大，而且需要注入的资金又较多，不适合进行众筹。所以一米好地选择的是在改造领域进行众筹。一米好地主要的众筹模式有两种，一种是收益权众筹，一种是租约贴现众筹。
收益权众筹模式：空间运营方租入房产，通过设计改造改变房产结构、内部装修与装饰，并成功对外租出，形成租差，然后便可发起众筹，众筹投资人共同分摊改造所花费的改造费用，获得的回报是整个租入租期内（通常为3~10年）部分租差的部收益。分红以季度作为单位。同时，一米好地运用互联网的力量帮助项目发起方进行项目的宣传推广以及品牌露出。
租约贴现众筹模式：空间运营方通过一米好地募集资金将已有的租约提前折现，将项目租约期限内应收账款的88-96%一次性支付给运营方。投资人将按照购买期限获得定期资金回报（通常为3-12个月的短期投资）。
一米好地众筹模式在互金行业中有何优势？
“一颗老鼠屎坏了一锅粥”，冯印陶在面对e租宝、中晋等互金巨头出现旁氏骗局，跑路等行业乱象时，吐露了这样的心声。“投资人开始认为互金行业都不太靠谱，风险很大，所以开始有一些负面与悲观的情绪。然而并不是所有的互金公司都是拿着一些虚拟项目在做融资的，这个行业的发展还是在不断朝着良性的方向上努力着”。
相较p2p来说，一米好地的优势在哪？冯印陶如实说：
1、众筹标的为改造后的房产，而房产为固定资产，公司会跑路，而房产不会跑路，一米好地会披露每一处房产的地理位置、改造运营方、以及租入与租出情况，确保项目信息的透明、公开、可查询。投资人可以到现场看房产，可以知道改造的公司与改造的设计师，可以了解改造背后的故事，这些都增强了项目的可信任度。
2、一米好地对每个项目都会做详尽产权调查、财务调查与法务调查，确保房产所有权信息、使用权信息、财务收益信息，租入合同与租出合同一米好地都会做收集，包括租赁者的身份，一米好地都会做留存与记录。确保项目还款来源的实质可靠性。我们会对项目方B端把控好，每一个资产会做一个分析和打分，判断产权是否清晰，结合市场情况做一个评估。从操作层面，一米好地会要求B端交4%－5%的保证金，建立一个法律保证基金。
3、一米好地上众筹项目的发起方，都是国内知名的青年公寓、联合办公以及酒店品牌的领军企业，或者是知名的独立设计师。大品牌拿出自己部分项目进行众筹，获得流动性支撑，而并非所有项目，一米好地会对众筹比例进行限定，保证整个项目的现金流足以支撑还款。独立设计师以自己名义进行众筹，一米好地会对设计师进行自媒体的宣传曝光，投资人都能看到，众筹标的也为单套房产的改造，众筹金额一般在5万~20万之间，设计师不会为了20万跑路，以牺牲名誉为代价，这是从人性上进行判断。
一米好地的未来
随着一米好地融资能力与品牌推广能力的加强，众筹的改造项目体量也会越变越大，从单套的房产众筹开始逐渐延伸至整栋的改造，之前只能依靠房地产私募基金才能做的改造类项目，或许未来一米好地也能够消化。此外，一米好地也会逐渐开始与政府积极接洽一些城市级别的改造类项目，从社区的改造、街道的改造、绿地的改造逐步延伸到更广阔的公共空间，而这些众筹项目可能带来的并不是实际能看得到的物质回报，而是实质上的居住环境与公共环境的质的提升。
城市更新，是一米好地未来的发展方向与终极目标，我们认为，人们的城市应该有人们共同来创造，众筹资金来改造人们身边的环境就是一个非常好的路径。
澳洲拼搏的成长故事，梦的缘起：
在甘肃长大，妈妈是上海人，爸爸是甘肃人，南北融合的教育环境塑造了冯印陶爽朗与精明兼备的性格。大学就读于东南大学计算机系，任学生会主席，后在澳洲墨尔本大学研修了计算机硕士，毕业后进入澳洲顶级银行（投行），从银行数据分析员，一路做到项目实现经理，对银行金融产品的设计到推出拥有深刻的系统性经验，带领大型国际化团队。
7年「中国人在澳洲」的励志奋斗史的经历，让冯印陶原本可以享受钓鱼、晒太阳、喝咖啡、海边兜风的生活，然而一颗不安分的内心，以及逐步被点燃中国梦，让冯印陶希望回国做些什么。2014年初时，看着互联网金融在国内的蓬勃发展，以及中国房地产市场从增量市场到存量发展的转型，冯印陶觉得时机到了，于是便开始着手创办目前的一米好地。
为什么能够做一米好地？
或许在几年前，一米好地的存在基础与环境相对较弱，但是2015年，是一个很好的风口。主要的理由有三个：
1、旧房改造与城市更新时代到来
1）增量房开发逐步进入瓶颈期
中国房地产市场发展进入深水期，房产供给侧逐步进入饱和，一二线城市市中心可供新建开发的土地进入枯竭期，新建楼盘主要集中在中外环。
2）市中心存量房内在价值严重低估，亟待改造升级
市中心存量房因建造年代久远，房型结构不合理，施工工艺不成熟等原因，其内在价值被严重低估，开始逐步进入需集中改造升级的窗口期。国际大都市如纽约、伦敦、巴黎、东京所经历的旧房改造历程，中国也将在未来50年内逐步经过。
3）改造开发商逐步发展壮大，共同繁荣改造市场
这些老旧物业的持有方因其视野局限、改造能力缺失、不具备运营能力等原因，无法充分释放物业内在价值。而越来越多中小微型开发商，甚至个人（主要以独立设计师为主）开始将目标聚焦在租下这些物业，以二房东的身份进行改造，在赚取租差or运营收入的同时，逐步带给城市更新的面貌。
“在澳洲买的是二手房，改造的全过程都是自己DIY的，从一开始破败不堪的房子，到极富设计感与生活感，房产改造让我认识到设计的重要性。而国内经历了房地产市场蓬勃发展的15年，从一开始只是为了满足住/办公/购物的功能性，到现在国人开始注重舒适感、艺术感与美感，改造对于国内房地产来说，是一个大趋势，而我想把握的就是这个大趋势。”冯印陶这样说。
2、金融产品互联网化的趋势
金融产品随着互联网的发展，开始逐步被技术嫁接，显现互联网化的特点，从简单的支付互联网化（如支付宝、微信支付）、货币基金互联网化（如余额宝）、信贷互联网化（如P2P、蚂蚁借呗、蚂蚁花呗、京东白条）以及出现的权益类产品互联网化（如招财宝、娱乐宝等），金融产品的互联网化开始由简单向复杂进行延伸扩张，投资、转让、退出、获益，均可在线上完成。随着移动互联时代的到来，操作方式更为便捷。
3、社群时代+文艺复兴时代到来
无论住宿空间、办公空间or娱乐空间，对于60、70后来说可能仅是一个以功能性为主导的场所，但对于80、90、00后来说，空间不能仅仅具有基本的功能属性，它必须美观、时尚、艺术感，同时，最好能够附加一定的社交元素，将一群价值观、世界观、人生观一致的同类人聚合到一处，并带给他们符合他们精神诉求的感觉，这便是社群时代与文艺复兴时代的空间发展趋势。也是改造空间的存在基础。
一米好地，从0到1的奋斗：
2015年2月，冯印陶回到上海，3月正式开启项目，一米好地最初入驻在上海知名的联合办公空间，团队3人。这个空间是由一栋80年代的市中心破旧写字楼改造而来的，在设计师的巧思下，打造成了极富设计感的loft办公空间，冯印陶找到了这个空间的承租方（二房东），了解到因为设计的注入，为这个空间带来了巨大的价值，租入价格与租出价格间，会有一个巨大的租差收益，而这个租差收益也是冯印陶最想把握住的，有关一米好地众筹的核心：“改造提升空间价值！而这个价值可以通过众筹改造款来进行共享！”
改造的空间，必须有承载的功能，一米好地先瞄准的是年轻人感兴趣的空间市场，这个市场才刚刚兴起，如青年公寓、联合办公、精品酒店、民宿、新型商业空间等，一年来，攻城略地，目前一米好地的合作项目有：青年公寓领域的魔方公寓、YOU+青年公寓、优客逸家、iShareHouse、乐活家、小马公寓等；联合办公领域的P2联合创业办公社、无界空间、WEPLUS、桔子空间、德必Founder、Linkplace、悟空间等；酒店公寓及精品酒店领域的亚朵酒店、源涞、溪瑞诗；以及云·SPACE秀场、WORKCAFE办公咖啡等新业态地产业态。伴随着项目的增多，融资金额的增加，一米好地的团队也从2015年年初的3人变成了目前的30人。
房屋买卖的众筹很无趣，我们做的是改造房产的众筹
冯印陶认为，中国的房地产市场发展已进入深水期，房产买卖的众筹已变得风险性很大，而且变现的难度短期已非常大，而且需要注入的资金又较多，不适合进行众筹。所以一米好地选择的是在改造领域进行众筹。一米好地主要的众筹模式有两种，一种是收益权众筹，一种是租约贴现众筹。
收益权众筹模式：空间运营方租入房产，通过设计改造改变房产结构、内部装修与装饰，并成功对外租出，形成租差，然后便可发起众筹，众筹投资人共同分摊改造所花费的改造费用，获得的回报是整个租入租期内（通常为3~10年）部分租差的部收益。分红以季度作为单位。同时，一米好地运用互联网的力量帮助项目发起方进行项目的宣传推广以及品牌露出。
租约贴现众筹模式：空间运营方通过一米好地募集资金将已有的租约提前折现，将项目租约期限内应收账款的88-96%一次性支付给运营方。投资人将按照购买期限获得定期资金回报（通常为3-12个月的短期投资）。
一米好地众筹模式在互金行业中有何优势？
“一颗老鼠屎坏了一锅粥”，冯印陶在面对e租宝、中晋等互金巨头出现旁氏骗局，跑路等行业乱象时，吐露了这样的心声。“投资人开始认为互金行业都不太靠谱，风险很大，所以开始有一些负面与悲观的情绪。然而并不是所有的互金公司都是拿着一些虚拟项目在做融资的，这个行业的发展还是在不断朝着良性的方向上努力着”。
相较p2p来说，一米好地的优势在哪？冯印陶如实说：
1、众筹标的为改造后的房产，而房产为固定资产，公司会跑路，而房产不会跑路，一米好地会披露每一处房产的地理位置、改造运营方、以及租入与租出情况，确保项目信息的透明、公开、可查询。投资人可以到现场看房产，可以知道改造的公司与改造的设计师，可以了解改造背后的故事，这些都增强了项目的可信任度。
2、一米好地对每个项目都会做详尽产权调查、财务调查与法务调查，确保房产所有权信息、使用权信息、财务收益信息，租入合同与租出合同一米好地都会做收集，包括租赁者的身份，一米好地都会做留存与记录。确保项目还款来源的实质可靠性。我们会对项目方B端把控好，每一个资产会做一个分析和打分，判断产权是否清晰，结合市场情况做一个评估。从操作层面，一米好地会要求B端交4%－5%的保证金，建立一个法律保证基金。
3、一米好地上众筹项目的发起方，都是国内知名的青年公寓、联合办公以及酒店品牌的领军企业，或者是知名的独立设计师。大品牌拿出自己部分项目进行众筹，获得流动性支撑，而并非所有项目，一米好地会对众筹比例进行限定，保证整个项目的现金流足以支撑还款。独立设计师以自己名义进行众筹，一米好地会对设计师进行自媒体的宣传曝光，投资人都能看到，众筹标的也为单套房产的改造，众筹金额一般在5万~20万之间，设计师不会为了20万跑路，以牺牲名誉为代价，这是从人性上进行判断。
一米好地的未来
随着一米好地融资能力与品牌推广能力的加强，众筹的改造项目体量也会越变越大，从单套的房产众筹开始逐渐延伸至整栋的改造，之前只能依靠房地产私募基金才能做的改造类项目，或许未来一米好地也能够消化。此外，一米好地也会逐渐开始与政府积极接洽一些城市级别的改造类项目，从社区的改造、街道的改造、绿地的改造逐步延伸到更广阔的公共空间，而这些众筹项目可能带来的并不是实际能看得到的物质回报，而是实质上的居住环境与公共环境的质的提升。
城市更新，是一米好地未来的发展方向与终极目标，我们认为，人们的城市应该有人们共同来创造，众筹资金来改造人们身边的环境就是一个非常好的路径。
