●传统酒店管理公司：淡季无收益，退回给业主自己打理
●新网络服务公司：自助互联网模式，全国撒网找客户
对于已经收房的12000多户惠东滨海业主来说，如何解决自10月之后旅游淡季的公寓闲置问题又不影响其自由入住时间？实在是很伤脑筋。途家网以及项目物业管理公司此前都开始进行一些尝试，但是现实证明这些尝试都无法解决其淡季的客源问题。与此同时，在管理公司和业主签约后，无法随时入住也成为很多业主吐槽的焦点。近期一家衍生在碧桂园十里银滩的中介公司，宣称正在探索一种新模式在淡季时解决业主的闲置度假公寓问题。
淡季如何保证收益是投资惠州滨海物业绕不过去的一个问题。 资料图片
目前只有4月-9月赚钱
迅速崛起的惠东滨海旅游市场在2013年暑期再度升级，海量增加的人群进入湾区迅速催热了片区的旅游市场，也成为酒店客房顺势涨价的理由，6-8月喜来登的滨海客房，要价甚至超过6000元，但在10月之后，这一价格回落到1400元上下，高昂的酒店房价也顺势催生了酒店式公寓的红火，金融街巽寮湾海尚湾畔酒店式公寓因为生意红火，收益超出预期，还特意多拿出100万让300多位业主每人多分了2000元的额外收益。
这并不能让已经收房的12000多户巽寮湾滨海度假公寓的业主感到安心，在当前湾区的配套、交通尚不足以支撑起自住的现实面前，更多的业主把投资和偶尔居住作为购买巽寮湾度假公寓的终极目的，在度过收益良好的暑期之后，随之而来超过半年的淡季的空置期成为绕不开的坎。
惠州某旅行社地接负责人的观点证实，巽寮湾冬日的海水比较凉在海边有些冷，不适合四季度假，所以在10月之后，这里即成为淡季。此前不管是途家还是项目的物业公司托管的房源收益更多也仅来自旺季，更准确的说法是从4月到9月。
淡季，有专业公司帮你上网找客户
近期，一家在巽寮湾宣称专门在淡季替业主打理物业的公司引起了行业的关注。更准确地说，这还不能称之为一家公司，其公司的网站显示为碧桂园瀚诚酒店，常规的网页模块尚未添加完毕，所以负责人杨先生称之为服务项目。在受访中，杨先生信心满满，他的信心来源于巽寮湾区较长的淡季空置期。
杨先生表示，他在十里银滩拥有一套公寓。旺季暑假时期，孩子想去海边玩，但公寓先前已经租给了管理公司，无法入住。到了淡季，管理公司又要求退回来。于是他便考虑以一种模式来取代这种对业主不方便的模式。
“和一些品牌管理公司相比，这套模式最大的特点是减少人力成本的刚性开支。”他说，度假的核心方式即是提供房源，酒店管理公司代管的模式有正规的服务，有系统的模块，但基于度假物业分散的事实导致其刚性成本加大，在旺季期间租金有保证，但淡季时一般都空置，自己的这种模式是基于通过简化运作流程方式，以自助方式降低运营成本。
“即IT在线模式，在互联网上选房、付费，到现场来只需到管理处拿钥匙，可以自己打扫卫生，退房钥匙交到前台，让这种简化高效的模式成为竞争力。”杨先生解释。在他看来，淡季才能显示出其模式的特点。
当前巽寮湾的酒店式公寓的返租模式中，主要存在于旺季，回报率超过7%，主要的运作模式是管理公司把房间当成酒店客房出售给进入湾区的游客，之后按照约定和业主分成。但上述模式在淡季就没有收益。按杨先生的解释，得出其运作模式的核心竞争力：即淡季时候和客户签订合约，争取尽可能的把客房租出去，执行和客户‘客户六成，公司四成分账’的约定，且业主不限居住时间。
此外在上述方案的设想中，杨先生的模式的竞争力在于委托管理的业主不受此前酒店管理公司的约定，“他自己的房子，随时来住就行提前一个电话搞定，你想我们给你洗床单、干洗衣服、打扫卫生都是按项目收费。”
淡季如何保证业主收益，杨先生并没有做出系统的解释，“拓展渠道主要是走外围市场，我并不保证给客户的具体年回报率，但是我只要房费的四成即可，我们会在深圳、香港的企业、社区进行广泛的拓展，全国找客户。北方的旅行团、会议都会是拓展的对象。”
杨先生的公司已经开始接受房源委托，但他没有透露目前接受委托的业主数量。“不太多。”他坦白说。
淡季想赚钱至少要三五年之后？
这种模式的运行方案开始让巽寮湾的业主摇摆不定。
来自深圳的周先生说，和酒店管理公司签约最麻烦的即是其限定条款，在适合滨海度假的季节，业主无法随时入住，淡季又全部空置没有收益。“如果可以随时入住，并且能够保证淡季让空置期缩短的话，哪怕不保证收益率，‘六成四成分账’这个方案也可以考虑。”但也有一些业主质疑杨先生这种松散约定，他们怀疑在淡季是否真的能让空置的公寓有收益。
截至发稿时，南都记者在该公司的网站上看到，上述服务的网站模块正在添加，但正式上线时间没有显示。
惠州资深地产策划人范忠洲表示，这种模式是可以尝试的，理论上也是可行的，如果能在淡季让空置期减少一半左右，业主的全年收益率也很可观，此外也免去了酒店管理公司的附加协议，来往自由，但是关键在于其拓展的渠道，“我并不看好近2年的这种模式能给空置期带来多少收益，但在未来3-5年多个项目的配套落成后，这种模式或许就有较大的价值。”范忠洲说。
滨海线物业也开始注重秋冬淡季营销
延伸对话
周阿仁，世联地产惠州事业部总经理
南方都市报：很长一段时间都是碧桂园以低价抢占市场，怎么看待华润小径湾等新盘入市创下价格新高？
周阿仁：滨海线物业的价格高低基本上都是要看海景资源、装修、软装和家私家电这几个要素。碧桂园今年卖的物业基本上都是离海有点距离了，所以一直是以低价策略销售。华润小径湾项目首期海资源不错，之前对外还宣传单价到1.5万元，后来开盘单价1.1万元左右，是意料之中的事情，也可以说是他们的无奈之举，原先的期望值比较高，但实际上客户的接受程度和蓄客量证明还是比较有限的，因此压低价格，以出量为主。
南都：未来滨海物业就是低价和高价两种分化？
周阿仁：高价要怎么界定？关键还是海景资源，一线和二线海景差别就很大。可以看到，滨海线物业经过4年的发展，已经出现了分化，各自的定位越来越清晰。比如是否是第一居所，比如挖掘旅游度假以外的资源，即使是旅游度假资源也有所细分，这都是最终影响到楼盘策略、客户群体的重要因素。
另外，开发商自身的情况也会导致不同，每个开发商所擅长做的事情并不一样。比如碧桂园从城郊大盘发展起来，擅长做生活配套、控制成本，就能有低价优势。华润、合正擅长做精品，那么就可能高价一些。总之是结合开发商的优势自己也会做出选择。
南都：从现在销售来看，不管什么价格开发商报出的成绩都不错。
周阿仁：首先是整个滨海线经过近几年大规模的开发，国内一线开发商进驻，使得片区的知名度和影响力都越来越大。其次生活配套、各项规划开始兑现，包括游艇会、五星级酒店业开了3家，使得度假的氛围和成熟度都在提高。
事实上，今年滨海物业的销售大势要比之前的市场好一些，客户群体更为广泛了。在去年以前基本上以深圳客为主，每个楼盘所占的比例都非常高，一般都能达到八九十；从去年下半年到现在来看，深圳客还是主力，但是比例下降到了六七十左右，来自东莞、广州等珠三角以及全国的客户越来越多。这也是为什么今年新兵入市竞争更加激烈的情况下，但普遍销售都还不错的原因。
南都：今年夏天将进入尾声，预计接下来滨海线市场会怎样？
周阿仁：夏天一定是滨海线的旺季，但是从我们这几年操作的经验来看，滨海线物业也开始注重秋冬季节的营销，并不会随着夏天结束而进入停滞阶段。
从配套方面，有些项目就很注重四季的分配，夏天来可以亲海，秋天可以爬山、垂钓、越野。冬天则有温泉资源，其实对旅游资源的深度挖掘，也会带来持续和相对稳定的客流。长远来看，滨海物业对资源的纵深挖掘也会越来越多，未来可开发养老地产、养生地产、会议商务旅游等，吸引的客户群体也会更为广泛。
采写：南都记者 蒋奇政 王莎莎
