新浪乐居讯(编辑 许骐 王晓雯)9月4日下周三，苏州将迎来“金九”的首场土拍。来自姑苏区、相城区、吴中区3个区域的10宗地块即将“出阁”。昨天，本站就平江新城2幅商住混合用地和活力岛的1块纯住宅用地进行了实地探访。而据知情人士透露，来自四川的“过江龙”蓝光地产似乎有意染指活力岛的宅地。>>>>金九首场土拍落槌在即 姑苏相城4宅地或遭抢
苏地2013-G-63、64号地块
苏地2013-G-64号地块实探（点击查看大图）
起拍楼面价3804元/㎡
业内预计：成交楼面价5500元/㎡
地块优势：
1、地段。虽然属于平江新城，但随着三区合并，该区域可纳入古城范围
2、配套完善。万达、人民商场、万融国际等等，又有轨交2号线、多路公交助阵
3、地块平整，易于开发
地块缺点：
1、紧靠沪宁城铁，噪声大
2、体量小，单拿一块地不能成势
周边配套：
1、商业配套完善。周边有万达、人民商场、万融国际等多个商业综合体
2、在建的轻轨2号线、苏州火车站、汽车北站在侧，交通便利
3、教育：草桥中学、善耕小学、平江新城实验小学
“万科金域平江那块地的楼面价是4053元/㎡，中锐姑苏尚城的是5999元/㎡。但因为这块地离沪宁城铁太近了，所以我估计成交楼面价在5500元/㎡左右。”CRIC市场部经理汪晟斐表示，“由于这两块地的体量都很小，所以一般拿下第一宗地块的开发商都会竭力拿下另一宗。”
而对于整个平江新城的楼市，汪经理认为：“该版块陷入了一个僵持的局面。对于平江新城的价值，各界都很认可，因此区域内的在售项目都希望把价格抬高。不幸的是，购房者似乎并不买账。”
据了解，目前平江新城唯一在售的项目平江怡景正在做特价活动，起价13000元/㎡。而计划在10月开盘的中锐姑苏尚城，预计售价将高于平江怡景，达到15000-16000元/㎡。
苏地2013-G-70号地块
苏地2013-G-70号地块详情（点击查看大图）
起拍楼面价3500元/㎡
业内预计：成交楼面价5500元/㎡
地块优势：
1、交通。紧邻在建的轻轨4号线，距离安元西路站仅300米左右。
2、地块平整，易于开发。
地块缺点：
周边工厂较多。
地块配套：
周边暂无商业配套。
在今年年中，万科豪掷20.8亿拿下相城区元和街道御窑路东、安元路北的苏地2013-G-40号地块。万科的强势进驻引发了人们对于活力岛板块未来价值走向的疯狂猜想，仅隔两个多月，在即将到来的金九首场土拍中，活力岛板块又有一宗6.5万方的纯住宅用地挂牌出让。
据本站了解，此次挂牌出让的苏地2013-G-70号地块位于相城区元和街道安元路南、广济北路东，整体地块比较平整。相比万科竞得的G-40号地块2700元/㎡的起拍楼面价，G-70号地块的起拍楼面价略高，为3500元/㎡。但是G-70地块紧邻在建的轻轨4号线安元西路站，相较万科那块地地段更优越一些，这或许是造成该地块起拍楼面价高出周边地块的主要原因。
CRIC市场部汪经理预测，“这块土地的溢价率估计在50%以上，最终的成交楼面价可能会在5500元/㎡左右”。如果真如汪经理预测的那样，那么相比万科那块地5002元/㎡的楼面价，G-70号地块整体的盈利空间不是很大。
除此之外，目前这块地的软肋主要在于商业配套。“现在看来周围基本没有什么商业配套，离这边最近的文灵路的商业配套还只是停留在规划阶段”，就本站实地走访发现， G-70地块附近都是一些小型工厂，目前交通也不是很方便，离项目最近的只有一个标有“姚祥村站”的公交站台。好在地块紧邻在建的轻轨4号线安园西路站，未来这里的出行主要倚靠的应该会是轻轨交通。
尽管如此，从之前各家房企进驻活力岛板块所购置地块的楼面价来看，5000多的楼面价不算太高，所以还是有不少房企已经“盯”上了这块地。“四川蓝光地产已经对这块地进行了考察。”早前CRIC苏州总经理郭鹏接受本站采访时透露，“蓝光有在近期上市的打算，不排除他们想要借此增加自身的土地储备”
