今年2月底，惠州市发改局、公安局起草提交市政府审定的《惠州市居民户口准入基本条件(征求意见稿)》(下称《条件》)，对惠州市购房入户的条件范围进行限制。这一新政当时被认为可能会对小户型产品的销售带来影响。
时隔半年后，近日，记者从惠州市公安局和惠城区公安局了解到，《条件》涉及到的内容仍处于酝酿阶段，没有具体实施。而记者走访市场发现，近两个月来，小公寓租赁市场非常火爆，销售也有所上升，受轻轨等利好消息影响，很多业主都调高了报价。
市民
买？租？毕业生面临两难选择
大学毕业后，小李开了一家摄影工作室，以每月1200元的价格，租了一间60平方米的公寓作为生活和办公场所。
小李说，自己也想过，既然每个月都要交租金，为何不咬牙拿出一笔首付，干脆自己贷款买下一套房子呢？但在他向家中提出借10万元作为首付时，家人却拒绝了。“家人是赞成我买房的，父母也答应支持首付，但他们不赞成我购下这样一间小公寓，而是希望起码买下一间两房单位，以后可以结婚生子。”最后小李还是选择了租房，并准备等自己收入稳定后，再买一套面积更大的房子，然后成家立业。
与小李不同，廖女士几年前在三环南路光辉国际购买了一套小公寓。廖女士说，自己刚到惠州时想报考教师证，但根据教育局要求，在惠州报考教师需要有本地户口。出于这个原因，她在刚工作不久、资金还很少的情况下，首次置业选择了一套小公寓。如今李女士已卖掉了那间小公寓，与丈夫一起购买了一套面积更大的住房。
市场
公寓租赁火爆 新房变化不大
近日，记者走访了几家二手中介机构。同安地产的置业顾问黄先生告诉记者，近两个月来，小公寓租赁市场非常火爆，销售也有所上升，受轻轨等利好消息影响，很多业主都调高了报价。“公寓原本就是比较难卖的物业，价格上涨了，可能更加难以打动买家了。”黄先生表示。
而新房市场方面，据合纵联行房地产顾问有限公司10月公布的一份惠州房地产市场数据报告显示，上个月新房套均面积为45平方米的一房占比仅2.31%，是所有户型段中最小的一部分。而中原监测数据也显示，今年前三季度，市场的供需仍以中等户型为主。从面积段来看，整体呈橄榄形分布，60平方米以下户型上市1.3万套，成交8000多套，供求比为为1.56，仍处于供过于求的状态；而其他面积段的户型，均处于供求相对平衡状态(供求比在0.9～1.2之间)。
据了解，很多小公寓买家都是考虑出租或转手出售的投资者，而通常考虑物业的投资价值会采用租售比来衡量。按中介公司提供的一套江北2011年入住的公寓住宅为例，普通装修，带家电，面积为55平方米的一房公寓租金约为1100元/月，房价在7200元/平方米左右。按此比例折算，大约需要30年才能全部收回购房资金，其中还不考虑由于房屋折旧导致的使用价值下降和提供给租用者使用的家电的投入，租售比为1:360，远低于国际标准。
对此，恒轩地产的营业经理洪建新认为，从他们代理的物业成交情况来看，近几年来，惠州小户型投资者只要选择正确的片区，就基本上有所获益。小公寓业主可考虑在物业满5年后酌情出售，降低税费成本。
业界
微小户型仍非惠州楼市主流
中原地产惠州公司研究中心高级主任叶晓燕认为，什么样的户型受欢迎，影响因素是复杂多样的。除了房价外，居民的居住习惯、居住需求、城市的土地供给、产业发展同样是非常关键的影响因素。相对来说，微小户型有总价优势，但无可避免地也承担着高密度、低舒适等种种劣势，城市化水平提高，房价上涨，会促使一部分年轻人的置业观念改变。
但从惠州目前的城市发展程度来看，微小户型仍不是房地产市场的主流户型，在以刚需为绝对成交主力的惠州，居住功能仍是客户非常看重的一个要素；而从购房者的居住需求、居住观念来看，两代居、三代居是最为普遍的居住模式，因此，在较长时期内，微小户型的市场发展有一定的局限。即使成为主流，也只能局限在城市化水平高度发达的城市中心区域，微小型产品以市场补缺者的角色存在，在短期内不会改变。
叶晓燕认为，开发商在做产品开发前，要摸透市场、找准定位，对于微小户型的产品需求进行针对性的市场调研，合理设置产品比例，以防后期销售不畅。对于购房者而言，微小户型产品可作为投资或自住兼投资的物业，因此在选购时应注重项目的区位、地段、升值空间等。
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户口准入基本条件
把小户型排除在外
今年2月底，惠州市发改局、公安局起草提交市政府审定的《条件》，提出了“购买合法批建的成套商品住宅房，面积达65平方米以上；购买合法转让的‘二手房’，面积达65平方米以上，且房产地址没有户口；有合法批建的自建住宅房，面积达65平方米以上”才能纳入到惠州市买房入户的条件范围。当时，这一新政在惠州房地产市场被解读为购房入户或自建房入户提高门槛，有可能会对小户型产品的销售带来影响。
近日，记者从惠州公安局和惠城区公安局均了解到，《条件》涉及到的内容目前仍处于酝酿阶段，还没有具体实施。某楼盘销售人员许小姐告诉记者，这一新政他们也有所了解，但认为即使实施，对现有的销售情况影响也不是很大。她解释道，很少有公寓买家会咨询入户问题，因为购买公寓用来自住的比较少，大部分是用来投资，即使自住也是短期暂时居住。
名词解释
租售比
租售比通常是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法，认为是每个月的月租与房屋总价的比值。
房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1∶200到1∶300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。
