??“楼市热地”效应日益显著 但内有激烈竞争外有惠州抢客 新项目一时恐难卖上价
??上周，石龙一宗商住地块以楼面地价2808元/平方米的高价被本土开发商拍下；与此同时，香港品牌房企新鸿基也在石龙举办其入莞首个项目的命名仪式，产品则将于年内上市……石龙的“楼市热地”效应日益显著。不过随着供应量的增加，石龙楼市也面临着尴尬：区域内竞争激烈，区域外又有惠州价格洼地抢客，新项目一时恐难卖上价。
??5月15日，位于石龙西湖管区的一宗商住用地挂牌出让，地块总面积为27226平方米，最大容积率为2，最终被东莞市智钊装饰设计工程有限公司以15290万元斩获，折合楼面地价为2808元/平方米。
??据了解，该公司属于嘉宏集团的子公司，嘉宏集团是东莞50强品牌民企之一，这是该集团近年来在石龙拍下的第三宗商住地块。东莞中原地产市场研究部分析，嘉宏在石龙三度拍地，除了出于对石龙有种家乡情结外，也是企业向“地产热地”扩张布局的表现。
??就在同一天，香港房企新鸿基地产也在石龙举行了其进入东莞的首个项目的命名仪式，新鸿基将其命名为“珑汇”，拟打造130米高的大型滨江住宅，并宣布产品将于年内上市。
??据了解，这也是第二个香港房企在石龙打造的住宅项目，另一家香港房企嘉华地产打造的嘉华·星际湾项目已于去年开盘。
??与周边镇相比，目前石龙地价较高，其商业氛围浓厚、拥有新火车站、未来轻轨R2线与新火车站对接及拥有丰富江景资源等对开发商有着相当大的吸引力。近年来，其楼市价值不断升级，成为一块楼市热土。
??■业内分析
??供需平衡轻轨利好令石龙楼市可期
??此次竞拍，仅嘉宏一家开发商参与。东莞中原地产市场研究部相关人士分析称，西湖是石龙的老城区，本地人对这一区域的认可度不高，购买力较强的本地人往往倾向于到新城区买房，购买力不足的一些购房者则倾向于去惠州石湾购房，这种现状增加了开发商在石龙西湖拿地的顾虑。
??不过，业内人士认为，虽然目前石龙楼市的供应量较大，但供需比仍属比较平衡的状况，加上未来轻轨R2线与新火车站对接的利好，石龙楼市仍可期待。
??■记者观察
??未来供应量大恐新项目卖不上价
??据东莞中原地产市场研究部介绍，2009年，石龙住宅全年供应量仅为7.23万平方米，而2014年全年供应量已达14.72万平方米。从成交来看，2014年石龙住宅成交量仅有9.4万平方米。在需求较弱的情况下，石龙的库存压力仍大，未来区域竞争将十分激烈。
??据了解，石龙仅有12万常住人口，本身购房需求较弱，而一江之隔的惠州石湾楼价洼地优势明显。目前，惠州楼盘售价多在每平方米四五千元左右，而目前石龙的住宅均价为每平方米七八千元，这不仅极大地分流了石龙本地的购房需求，也导致石龙市场的消化压力较大。
??对于石龙新项目来说，如何定价是一个难题。嘉华·星际湾的洋房均价为9616元/平方米，由于价格较高，消化速度较慢，据合富辉煌东莞市场研究部的统计，从去年开盘到今年4月底仅签约65套。海伦堡的洋房价格约为6732元/平方米，去年开盘至今签约499套。
??最新拍下的商住地块2808元/平方米的楼面地价也不低，若按目前的“地价约占房价三成”计算，那么该盘整体均价将达9300元/平方米左右，与目前的房价对比，将有一定的出货压力。据了解，新鸿基·珑汇也希望走高端豪宅的路，“户户有超大阳台，几乎是80%以上户型有江景”。不过项目负责人也透露，首批推出的产品将有较大的价格优惠。
