继2013年10月11日深圳的“深八条”、10月23日北京的“京七条””、11月8日上海的“沪七条”楼市调控加码后，11月18日下午5时，广州的“穗六条”正式出炉，一线城市北上广深已全面出台楼市新政。业内人士认为，短时间内广州市场观望情绪将明显加重，市场成交量持续萎缩将成定局；同时，不少房企年度销售目标达成压力不大，因此，市场将难见全面降价，价格坚挺或持续一定时间。
一手楼市
开发商较“淡定” 房价难下降
此次调控新政出台后，记者发现，从广州市场反应来看，一手楼市显得比较淡定，反倒不少二手楼卖家惜售提价，因为其自身换房成本增大。
近日，一手楼方面有多个房企的工作人员告诉记者，他们的销售目前并没有因为新政而做出调整。不过，有不少开发商楼盘以放开“单独二胎”为宣传点，特别是一些有四房或四房以上产品的楼盘显得异常活跃。某国企开发商负责人告诉记者，其广州项目主要面向刚需客、广州客，受新政影响不大。时代地产相关人士告诉记者，他们目前暂时没有因为新政而进行营销战略调整，价格也没有变化。
经纬研究中心许婉婷表示，本次“穗六条”最直接是对市场有效需求量的冲击。二套房首付提高至七成，在当前房价高企且市场存在“阴阳合同”的背景下，买家压力可谓是瞬间提高；而外地人购房门槛提高，对外来人口购房占据较大比重的广州而言，也是非常大的打击；另外，买家降价预期或重启，市场观望情绪将明显加重，市场成交量持续萎缩将成定局。价格方面，因不少房企在今年以来销售业绩良好，年度销售目标达成压力不大，资金链亦相对宽裕，因此短期内难见全面降价，价格坚挺或持续一定时间。但不排除部分小发展商因资金紧缺或出持续开发的资金需求而略微降价或者优惠促销。
欲购中大户型的买家最受影响
相比起购买大户型的资金实力雄厚型高端换房买家来说，二套房贷首付的提升对意向购买中大户型物业的首次换房买家来说，影响将可能会稍明显一些。
来自合富置业的成交数据统计，意向购买90~120平方米以及120~144平方米两个面积段物业买家对房贷依赖度远比意向购买144平方米以上豪宅的买家要高。在今年9~10月这段时间内面积90~120平方米和120~144平方米两类物业的购房个案当中，按揭购房的比例分别高达76%和60%，远高于同一时期面积144~200平方米和200平方米以上豪宅购房个案中分别仅33%和35%的按揭占比。
从总价上分析，今年9~10月内500万元以上高端住宅购房个案当中买家对房贷依赖度最低，按揭购房仅占26%，而400万~500万元总价段的购房个案当中买家对房贷的依赖度也不算太高，约有43%的个案属于按揭购房。50万~100万元、100万~150万元以及150万~200万元总价段购房个案对房贷依赖度最高，在今年9~10月当中均有超过70%的个案依赖按揭购房。而总价在200万~300万元之间的购房个案当中，对房贷的依赖度亦相对较高，按揭购房比例多达66%，相对来说，购买总价300万~400万元物业的买家，按揭和一次性付款的比例较为均衡，接近一比一。
二手楼市
业主换房成本增加 提价卖旧房
由于目前在市中心换房成本较高，不少改善型买家均是采取“卖一买一”实现换房计划的。陈先生(化名)近期才刚将正用于全家自住的2房单位以与市场价持平的210万元放售，在“穗六条”出台前有买家看中，但要求降价到205万元。原本陈先生也想着便宜一点早点卖出去，不过，在得知“穗六条”出台的消息后，陈先生立马改变了主意，加价到215万元且一分钱也不降。
因为陈先生“小屋换大屋”的目标正是同一小区的一套市场价在340万元的电梯楼3房，原本以卖房的钱再加上积蓄，支付6成首付款应该绰绰有余，但首付提升到7成后，陈先生的购房预算变得相当紧张，只有旧房能卖个好价钱，陈先生换房的资金压力才能稍稍减轻。
专家看法
“穗六条”对楼市影响不大
维森置业董事长张维伦认为，此次广州新政最被大家关注的就是二套首付提高至七成，外地人购房门槛提高至“个税或社保需5年内连续3年缴纳”，但是该政策在短期内对买家或是成交量影响甚微。“穗六条”出台后，不符合政策条件的准买家预计为10%左右，政策一下来这部分买家会暂缓买楼，但是时间长了影响就小了，市场并不能完全靠政府来控制，往往是上有政策下有对策。
买家案例
案例1
二套房买家放弃置业计划
原本购房目标：珠江新城大户型住宅
家住越秀区的周女士现在已经放弃了在珠江新城购买二套房改善生活的计划，原因是“穗六条”各种从严的调控措施影响。“首先是二套房首付比例从6成调高到7成，以及更严格的限价。”周女士告诉记者，“以珠江新城一套200平方米的豪宅来说，二手单价每平方米5万元，限价每平方米3万元。我现在只能签600万的购房合同加上400万的装修合同。首付7成420万，即首付要一次性缴纳820万；比原来6成首付要多给60万。”周女士还透露，中介也跟她沟通过“穗六条”关于“从严查处各类住房骗购行为”的条款。
“现在看来，‘双合同’的风险也增加了。即使我拿多60万出来买房，还是有可能因为合同的问题而不能成交。”在采访中，周女士表示自己将暂时搁置购买二套房的计划，但是她最担心，将来一旦政策松动，她再想买房的时候会更加承受不起楼价的上涨。“珠江新城那套房的业主说，明年其放盘价会涨到1500万以上。”
案例2
外地买家为凑社保暂缓回乡创业
原本购房目标：花都区一手住宅
来自汕尾的李先生原本打算在花都买一套200多万元的住宅，把父母和妻儿都接到广州一起住。“来广州在朋友的公司打工两年，再加上父母的支持，钱不是问题。而买了房子把家人安顿好之后，我打算安心回乡创业，做水产贸易。”李先生说，他没想到“穗六条”会突然从天而降，要求非本地户籍居民家庭缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从1年提高到3年。“我的公司是刚刚在汕尾注册的，不能提供广州市的纳税证明。而根据新政我必须在朋友的公司再工作1年以上，凑够了3年社保才能有资格买房。”李先生告诉记者说，他现在十分为难，只能将新公司交给年迈的父亲暂时管理，自己继续留在广州打工。“原本到广州买房就是想父母能够安度晚年，享受更好的医疗保障。现在看到老人家这么操劳，我做儿子的真是于心不忍。”对于“穗六条”的“限外”新规定，李先生表示十分后悔去今年早些时候没有果断出手置业。
案例3
换房买家暂缓计划陷入观望
原本购房目标：卖天河区自住房，买萝岗区别墅
现在家住天河的林伯去年退休后就一直想卖掉天河闹市区150平方米的电梯洋房，改到环境更好的萝岗区买一套别墅养老。
“旧房市价约500万，原本卖掉之后再以儿子的名义做按揭，首付6成买一套别墅没有问题。现在首付涨到7成，要多出将近100万，觉得有些吃力。”林伯告诉记者，除了首付增加经济压力，他还碰到原本看好的别墅项目有可能会被新规“限售”的问题。“总之还是先观望，可能会推迟一两年换房，不着急。”林伯透露，有放盘中介告诉他，因为“穗六条”压制了一部分的买卖需求，未来一旦放开，他持有的天河区住宅可能会再涨价30%以上。
