■今年，东莞别墅市场进入了新一轮的供应高潮 本报记者 程永强 摄
2013年，东莞别 墅市场进入了新一轮的供应高潮。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，前5个月别墅供应量达到了53.8万平方米1413套，成交面积同比大幅增加1.9 倍；与之相反，别墅成交价格却下跌了近两成。业内人士分析认为，今年别墅供应井喷，而需求却表现一般，导致东莞别墅供求失衡，也造成了别墅价格难有突破。
记 者了解到，为了在竞争中突围而出，开发商纷纷在产品上进行差异化创新，在建筑和园林风格上做文章，以此来“收买”购房者的心。“优胜劣汰，物竞天择”，在 这个竞争与突围的过程中，涌现出了一大批具有标杆意义的别墅项目。每个别墅项目的定位都不一样，不一定售价最高、面积最大，但一定独具特色，有其过人之 处。
关键词 价格
1-5月别墅价格 整体下跌近两成
目前，东莞楼市别墅价格不一，有高的如中信·御园670-870平方米独栋别墅售价35000元/平方米起，也有低的如观音山1号392-473平方米双拼别墅均价6800元/平方米，但从整个东莞别墅市场层面来看，别墅价格总体呈现出明显的下跌趋势。
合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，2013年1-5月，全市商品房成交整体均价约为8544元/平方米，同比略涨1%，其中别墅成交整体均价下跌19%，而公寓和洋房成交整体均价分别上涨9%和7%。也就是说，前5个月，东莞别墅价格跌幅高达近两成。
同时，据东莞市房产管理局公众信息网数据显示，今年5月别墅成交211套，合计6.76万平方米，环比上升约62%，同比增长约47%；另一方面，别墅成交均价14393元/平方米，环比减少3.23%，同比下跌13.45%。
东莞中原地产策略研究中心总监车德锐表示，因为别墅类型不同，叠加别墅和独栋别墅等价格差别就很大，导致别墅整体成交均价波动明显。今年1-5月别墅成交整体均价下降，主要是因为主力成交的都是低价的联排、叠加等类型的别墅，拉低了别墅成交整体均价。
业内人士分析认为，别墅面积渐趋小化，置业门槛趋低化，将是未来东莞别墅市场发展的一个趋势。
关键词 供需 供应井喷或造成供需失衡
“今年别墅供应井喷，前5个月供应量达53.8万平方米1413套，成交面积同比大幅增加1.9倍，而需求则表现平稳，同比略有增加。” 合富辉煌市场研究部副总监李兴旺告诉记者，“东莞别墅市场供求失衡，也是造成别墅价格难有突破的重要原因”。
据 悉，5月东莞新增别墅供应面积已达到30 .74万平方米，这一数据创下东莞2006年以来的别墅单月供应之最。共有9个别墅项目获批入市，其中，碧桂 园·柏丽湾等4个为全新项目。而9个别墅项目，一次性推盘套数平均都超过了90套，平均面积高达4.05万平方米，亦创下历史单月最高。
这一别墅供应高峰延续至6月。据了解，已有多个别墅项目在6月开售，其中最引人注目的莫过于保利生态城。6月23日，保利生态城开盘，首推170-400平方米原山别墅。保利生态城潜在别墅供应高达3.97万平方米，必将拉高东莞6月别墅整体供应量。
车德锐表示，现在是每年的传统别墅推盘旺季，此前楼市调控从严，开发商多主推中小户型的刚需房，别墅市场也被压抑。到现在，地方版“新国五条”温和落地，影响日渐消弭，开发商捂盘的情况明显减少，大量别墅项目将在下半年入市。
其 实，今年的别墅供应高潮早有迹象。瑞峰置业副总经理姚丽军告诉记者，2012年东莞市商品房新开工面积总量中，别墅新开工面积达93.43万平方米，占全 市新开工的9%。去年庞大的开工量决定了现在的供应量。有业内人士认为，由于工程进度影响，大量的别墅项目还将在下半年入市，库存将持续高涨，预计东莞别 墅市场供求失衡的现象还将持续相当长的一段时间。
关键词 创新 创新产品差异化竞争
“东莞不怕没人买别墅，就怕没有好别墅卖”，这是记者在进行采访时经常听到的一句话。随着别墅库存持续高涨，竞争日趋激烈，使得一些开发商为了销量不得不迎难而上搞创新。
丰 泰地产选择在建筑材料上做文章，如丰泰·橡树溪谷、丰泰·旗山橡树郡、丰泰·观山碧水等，不仅在进行前期规划时，就已经采用低能耗、能循环利用的低碳材 料，而且还考虑到了别墅与景观的融合以及别墅的朝向问题等，用创新节能体系来实现别墅的低能耗。而本土知名房企联华国际则把创新的重心放在了别墅的功能性 上，如联华·皇马郦宫采用4 2立体空间结构，地下负一层5.6米挑高设计，在扩展地下花园空间之外，还让私家车拥有一个私密的空间，地下负二层赠送 350平方米超大空间私家会所。
此外，还有一些开发商在产品面积段上力求做得更为“精致”，如海逸豪庭在2012年以160平方米的三房别墅首次把小别墅产品引入东莞，而今年光耀·叁渡松山湖项目更为“疯狂”，打造出了100-140平方米的别墅产品。
业内资深人士分析认为，东莞别墅项目竞争日趋激烈，没有差异化的创新产品，难以“收买”购房者的心，因此，如何通过创新手段树立鲜明的产品优势，成为获得市场成功的关键所在。目前市场上的别墅项目也充分认识到了这一点，并将各种创新理念积极付诸实践。
关键词 风格 别墅风格百花齐放
从 上世纪90年代初到本世纪初，欧式风格在东莞风靡了很长一段时间，特别是西班牙风格，更是风靡一时。记者了解到，至今在东莞的别墅产品中，西班牙风格还是 比较多，但风格越来越多样，新古典主义风格、美式风格、英伦风格、东南亚风格、后现代风格，甚至是纯中式风格都纷纷出现在楼市中。
5 月4日，宝安·山水江南开盘，推出230-490平方米苏式园林别墅，将中式建筑精髓与现代居住理念相结合，突出阔宅院、花窗棂、灰砖墙面、实木宅门等中 式建筑元素，在东莞现有的房地产建筑风格中格外突出。实际上，目前市场上的别墅项目已经囊括了多种风格，如万科·朗润园采用了纯法式风情；碧桂园·柏丽湾 则将西班牙经典建筑与实用主义进行了融合；皇庭·壹号公馆的别墅风格为意大利风情，园林则设计为西班牙风情。
有行内人士分析，目前别墅产品扎堆上市，再加上高企的库存，竞争压力大大增加，要想从中脱颖而出，取得较好的销售业绩，还必须从项目产品自身入手，打造不同的别墅风格，定位不同的消费群体，寻求错位竞争。
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上半年东莞别墅之最
成交总价最高：中信·御园
中信·御园，不愧为“黄旗山下唯一纯别墅盘”，670-870平方米的独栋别墅，在面积上已经相当占优势，而不菲的35000元/平方米左右的售价，又在成交总价最高别墅的竞争中加上了一枚重重的砝码。
最终，中信·御园一套758平方米的独栋别墅力压群雄，成为了今年上半年的成交总价冠军，其单价为32395元/平方米，成交总价达到了惊人的2456万元。
成交单价最高：海逸豪庭
海逸豪庭正在主推四期“御峰”组团，263-886平方米高尔夫山湖独栋别墅，前花园60-90平方米，后花园150-550平方米，特设户外或室内私家车库，还有特大露台，产品相当不错。
俗话说“一分价钱一分货”，买好别墅，那就要花大价钱。海逸豪庭一套447平方米的别墅摘取了今年上半年东莞成交单价最高别墅的头衔，43130元/平方米的价格，总价也达到了1928万元。
成交面积最大：绿茵·温莎堡
虽 然目前绿茵·温莎堡正在热卖110-145平方米的洋房，但也卖别墅，建筑面积还不算小，最大的别墅足足有1000多平方米。因此，今年上半年成交面积最 大的别墅桂冠就戴在了绿茵·温莎堡的头上，它有一栋1067平方米的别墅顺利出售，堪称别墅中的巨无霸，其单价为13119元/平方米，总价为1400万 元。
赠送比例最大之一：皇马郦宫
皇马郦宫创新性地打造了4 2立体空间结构，370平方米的外表，可享930平方米的内核，实现了买一栋别墅享受两栋别墅的空间实用率。
地下双首层空间的赠送使得别墅的使用率高达250%。其中地下负一层5.6米挑高设计，在扩展地下花园空间之外，给爱车也准备了一个专门归属；地下负二层附赠350平方米超大私家会所。
