??阳光家缘数据显示，8月（1-27日）广州市（不含南沙、从化）中介网签的3951宗，环比上月下降4.0%。广州市二手住宅中原成交均价为23224元/平方米，环比下降2.9%，8月成交量在连续4个月保持高位状态后，有小幅下滑，成交速度略放缓，但依然表现良好：一方面8月前的利好政策效应有所减弱，且6-7月份成交接近5000宗高位水平，8月份为成交淡季的惯性下滑；另一方面8月股市大跌，17-26日上证指数连续呈现下跌态势，在25日跌破了3000点的关口，股市急跌影响了资金的正常流转入房地产，对楼市成交造成了一定的影响。部分意欲抄底股市，期盼高点抽离后再入手楼市的客户资金被套牢，股市的惨淡的气氛也在一定程度上影响了客户的置业氛围，但长期看投资楼市仍然资产保值增值的稳妥途径。
??受环境影响，8月业主心态不一：对于希望8月再次抄底股市的业主而言，则会尽快售出物业获得资金转入股市；而对于一些拥有优质物业且不急于出手的业主，看好“金九银十”，心态坚挺。8月份客户看房量和成交速度有所放缓，追价意愿有所减弱，但8月26日央行连续第5次降息，房贷利率为近20年罕见低位水平，这对刚需客户而言是支付成本降低的实质性利好，中原研究部预计“金九银十”成交量会再次回升，成为今年成交高峰后逐渐走缓。
??一、 8月市场热点：别墅及非普住宅成交回暖，但有所放缓
??随着政府对改善型住房的支持，一些别墅及大户型的住宅产品也备受追求品质居住的客户追求。8月份中海花湾壹号和龙湖牛奶厂项目的天宸原著相继召开了新闻发布会，广州市场豪宅更加受到关注。
??近郊别墅量价上升空间大
??从阳光家缘统计数据显示，截止到8月25日，中介促成的别墅交易量为30套，总体呈略微走高的趋势，8月有所减缓。对豪宅市场而言，豪宅客群并非价格敏感型客户，影响其购买决策的往往是整体市场环境和楼价的预期，而目前市场的整体走暖促成了交易量的上涨。但总体来看由于二手别墅稀缺，价格较高，因此转手率并不高，并以周边区域成交为主，花都和番禺成交分别占比为5成、4成，例如面积同是在500平方米左右的别墅，在天河汇景新城别墅价格7600万，而珊瑚天峰则要2300万。别墅属于自住兼具投资型产品，市中心别墅稀缺，价格相对高，配套成熟，生活方便，通过中原成交的别墅也集中在番禺、花都、增城和萝岗等外围区域，其中广州雅居乐、碧桂园凤凰城、花都雅居乐以及珊瑚湾畔成交相对活跃。中原地产研究部客户研究主任熊小洪表示，随着别墅用地限制，别墅产品相对稀缺，中心区域房价的坚挺导致较低的转手率，从而使得近郊的别墅价格会进一步走高，具有较高的投资价值。
??非普住宅：8月股市下跌，成交受影响
??中原研究部根据阳光家缘成交统计，面积在144平方米以上的非普住宅总体成交量占比约为全市的6%-8%左右，在今年3月-7月成交量都呈环比走高态势，但在8月成交量下降。随着上半年国家政策对改善型住房的支持，以及连续的降息政策使得大户型洋房客户出手更快，一方面是购房成本的支持，另一方面也是对未来房价心理预判上涨加增了客户入手步伐。但8月股市下跌间接影响了大户型客户的置业热情，8月非普住宅成交环比下跌17.68%，而整体市场成交仅下降3.99%。
??从中原成交的非普住宅统计数据来看，1-8月总体成交均价呈走高态势，8月份成交均价相对1月上涨7.75%。成交较为活跃的星河湾、珊瑚湾畔、珠江帝景价格均有上涨，其中以珊瑚湾畔上涨13.8%名列榜首，这珊瑚湾畔地理位置处于洛溪岛沙溪村，交通方便，但价格尚处于豪宅洼地。
??8月份非普住宅成交量大幅回落，成交价也下降，中原研究部客户研究主任熊小洪认为8月股市下挫，很多投身股市的财富人群资金被套牢，不能将资金辗转楼市，股市不振也影响财富阶层的购房氛围，房价自然有下跌迹象。不过从股市和楼市的长远表现来看，股市变化的不确定性以及楼市长期的稳健表现，投资豪宅和非普通住宅都可以得到稳定的升幅。随着“金九银十”的到来，房价的预期上涨依然会带领非普住宅成交量价上涨。
二、分区点评
??1、天河区：股市下跌影响客户购房决策
??8月份，天河区中原成交均价为30654元/平方米，价格环比结构性下降1.31%，阳光家缘中介网签成交量环比下跌了5.1%。由于7月看房客户有所减少，8月份成交也相应有所下滑，8月股市大跌，不少客户资金被套，影响客户是否置业的决策，也影响整体购房氛围。8月26日央行进行第5次降息，降息对首次型刚需买家有较大的利好，刚需买家对成本支出更为敏感，而高端改善型买家则是受房价预期的心理影响更多，因此受降息影响相对较小。目前业主心态较为平稳，反价现象少，随着旧盘源的不断消化，新放盘源价格有所上升，业主心态普遍坚挺，但一些急需资金的业主，例如移民或者经商企业家，会降价出售。本月天河北为热门成交板块，其中汇景新城（31878元/平方米）依然是热门推荐楼盘。
??2、越秀区：降息利好，学位房成交逆势上涨1成
??8月份，越秀区中原二手住宅成交均价为27869元/平方米，价格环比结构性上下跌0.19%，阳光家缘中介网签成交量环比上涨10%，为唯一逆势上涨的区域。本月越秀区成交活跃的依然是东风东路板块，成交均价为31096元/平方米。越秀区成交相对活跃，这是由于学位房这一核心优势支撑了越秀区楼市交易的稳定性，政策环境宽松，降息在成本上给予购房者的支持，使得即使越秀区房价坚挺，但购房者也趋之若鹜。目前业主心态稳定，放盘价未见太大变化，仍相对保持平稳，如遇实在客户有少幅议价空间，但幅度不大。目前购房客户，多数是为了学位而买房，部分客户看楼已有很长一段时间，见楼价不降反而略升的情况下，加紧入市步伐。
??3、海珠区：广纸规划利好，客户看中江南大道南板块
??8月份，海珠区中原二手住宅成交均价23317元/平方米，环比结构性下降5.28%，阳光家缘中介网签成交量环比下降11.66%。历年8月为二手成交淡季，海珠区也不例外。目前成交的客户主要以旧有盘源为主，这批业主放盘已有一段时间，一方面考虑到价格上涨空间有限，只要客户给到心理价位会果断出手，尤其是“卖一买一”的置换型业主。受地铁广佛线年底开通、广纸规划出炉等利好影响，不少客户对江南大道南板块前景看好，目前江南大道南板块的均价为21471元/平方米，随着规划的利好，这一板块的物业有一定的升值空间。此外，“金九银十”的到来，央行的5次降息，贷款利率已达历史的最低位，预计楼价会再升，不少客户决策有所加快。8月份股市的“跳水”行情也阻碍了少数客户置业的步伐，例如客户本已经交付一套保利百合花园物业3房2万元的定金，后来因为资金被股市套牢，而不得不暂缓购买。
??4、荔湾：客户观望情绪加重，笋盘多
??8月份，荔湾区中原二手住宅成交均价为22034元/平方米，环比结构性上涨1.51%，阳光家缘中介网签成交量环比下降9.69%。本月成交较为平淡，主要是新增客户减少了。政策环境宽松，但业主心态分为两种情况：一是需要资金周转急卖的，放盘价低于市场价；二是不急卖的，放盘价较高。而客户观望情绪在8月份有加重现象：一方面是股市下跌，资金被套；另一方面是希望将资金抄底股市，待赚到更多的财富再入手楼市。目前市场上“一卖一买”置换型客户仍比较多，市场上有很多笋盘，但需要有一定的附加条件，例如，富力广场一120方物业，豪华装修，业主刚开始的放盘价为380万，后来一降再降，现在已经是330万，降价幅度大，但目前尚未有客户接手，主要原因是需要帮业主赎契，存在一定风险。
??5、番禺区：业主调高放盘价，客户亦有追价意愿
??8月份，番禺区中原二手成交均价为18050元/平方米，环比结构上涨1.65%，阳光家缘中介网签成交量环比下降11.53%。总体来看，番禺在8月市场总体表现仍然较为活跃。本月一些优质物业的业主心态强硬，放盘价一调再调，主要原因：一、“金九银十”通常是楼市的成交旺季，有更多的买家会选择这个时候买房；二、银行降息，成本降低，会刺激买家下决定。但也有少数拥有多套房的业主降价出售物业。近期股票大跌，为了能在股市里抄底，部分业主不惜卖房套现，以求利益的更大化。受市场不断升温影响，本月番禺客户追价意愿增强，担心“金九银十”客户增多，价格会水涨船高，加快出手步伐。例如，珊瑚天峰一170方单位，放盘价为322万，刚开始客户要求降10万，后来要求降5万，再后来以原价322万成交。降息对豪宅客户影响不大，因为降息每月减少的成本仅有几百元支出，豪宅客户更看重楼市走向对物业价格的影响。
??6、白云区：贷款成本降低，业主意欲返价
??8月份，白云区中原二手住宅成交均价为18001元/平方米，环比结构性下降0.69%，本月阳光家缘网签成交量环比下降10.40%。8月份成交要比第二季度平淡些，一方面是不急卖的业主认为目前政策宽松，客户贷款成本较低，看楼客户也较多，因此一些优质物业的业主出现反价现象，但幅度不大，总价约增加2-5万。但客户对于购楼价较为冷静，特别是长时间看楼的客户，觉得广州楼价由去年到现在，不会出现大升大降情况，比其它一线城市的价格相对较为稳定，只要看合适的盘源就会出手，例如云裳丽影、合一国际等楼盘综合素质较好，价格合理，受客户欢迎。在同和板块，刚需买家占主力，对价格比较敏感，而5次降息增添了其置业动力。
??四、下月预测：房贷利率历史最低，“金九银十”可期
??8月26日央行自去年11月份以来第五次降息，五次降息累计下调贷款利率140个基准点。这也是央行自今年以来第四次降准。目前5年以上的商业贷款基准利率为5.15%，1年内为4.6%，为近20年来历史最低的贷款利率水平。以商业贷款，年限30年，贷款总额为100万，以基准利率计算，购房者相比较5次降息前（2012年7月利率），月供少893元，总利息少支出32.0万元。央行降息的初衷是为了促进全国货币的流动性，降低社会融资成本，直接利好房地产市场，直接受益者为购房的普罗大众。
??从今年二手网签中介促成交易量来看，呈现持续高位状态，回顾利好政策，从这五次降息前后广州市场二手成交数据来看，除了第一次降息，其他降息后成交量都有所上涨，虽然降息并不是唯一影响成交量变动的因素，但为主要的直接影响因素。通过降息前后成交量的对比看出，降息与其他影响因素综合起到的作用在逐步递减的过程中，由最初的环比上涨96%，到第四次仅为2.21%，这也是由于前期降息已经释放了大量的需求。中原研究部客户研究主任熊小洪预计第五次降息对成交量提升作用依然存在，但给到客户的惊喜有所减少，同时加上“金九银十”到来，预计降息和其他因素对整体市场成交量的拉升作用在2%-5%左右。在价格方面，股市的风险以及楼市的回暖令得业主心态会更加坚挺，成交价会微幅上涨。
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