新浪乐居讯(编辑 王小婷 李力)2013年4月26日，由苏州新浪乐居主办的第三期“乐居下午茶”活动在九龙仓国宾一号宴会厅如期举行，本期下午茶围绕时下最热门的“城镇化”问题展开探讨。亨通地产副董事长总经理张峰雨和平江港龙城市商业广场项目总经理聂亚军两位嘉宾就 “城镇化会推高房价还是会抑制房价”的主题进行了深入的分析。
另外，来自苏州房地产业内的众多媒体也如约而至，与嘉宾互动交流。除此之外，本期下午茶还特邀了三位新浪乐居网友参与到论坛活动中来，让购房者与地产精英展开直接对话。
乐居下午茶第一期：2013楼市预测 寻找苏州楼市预言帝
乐居下午茶第二期：“新国五条” 是要喊破嗓子还是甩开膀子
第三期“乐居下午茶”在九龙仓国宾1号顺利举行
城镇化之下房价继续涨 古城将成房价洼地
无论是已经城镇化成熟的娄葑，或是正在城镇化进程中的越溪版块，还是城镇化起步伊始的元和版块，城镇化的发展都不可避免的伴随着房价的快速上涨。而在“新型城镇化”建设呼声越来越高之时，未来的房价走势无疑成为了购房者最关心的问题。
在2013年社科院发布的《中国城镇化质量报告》中，苏州城镇化质量已经远高于全国平均水平，位列第九位，位居江苏省首位。然而苏州的房价相较全国重点城市而言却低了很多，在江苏省内也远低于南京。
对于这一现象的出现，张峰雨认为，“房价高的地方一定是被政策和资本所推动”，比如北京拥有政策资源，而上海拥有资本资源。所以虽然这两地城镇化水平并不是最高，但房价都处于高位。而苏州“在乡下和市区所获得的公共资源是平等的，购房者不会像在北京上海那样挤向中心地带”，所以房价会远低于一线城市。【亨通地产张峰雨：城镇化拉动苏城房价 】
此时，聂亚军从经济层面进行了更深入的分析，在他看来，苏州作为万亿级的俱乐部其GDP水平很大程度上靠外资贡献，与苏州形成鲜明对比的是同样作为地级市的温州。由于拥有着机具资金活力的民营经济，其房价更加拥有支撑力，这也形成了苏州高城镇化下房价却并不高的原因。【港龙聂亚军：城镇化下苏州环线、轨交盘房价被拉升】
很多业内、媒体及购房者参与本次论坛
而在这样的城镇化发展和经济支撑之下，苏州房价将会做何变化呢？张峰雨很肯定的表示，“房价会继续上涨”。在城镇化发展进程中将会出现两种形式，导入型和导出型城市，“而苏州就是导入型城市，人口越来越多，价格就一定会继续往上走”。张峰雨的观点引得现场业内纷纷点头表示同意，他也补充道，“具体而言城镇化之下苏州房价将会出现分化”，拥有湖景资源的金鸡湖、独墅湖和阳澄湖将会有很大的上升空间。而古城区将来更多的是发展为文物和旅游中心，因为“我非常不看好古城区将来的房价走势”。
亨通地产副董事长总经理张峰雨
城镇化进程下本土房企夹缝生存 “房企要玩复合型地产”
然而，在苏州高速发展的城镇化进程中，受其影响最明显的并不是房价，而是直接参与建设环节的房企。
从造楼到造城，房企面临着产品调整与营销策略转换的关键时刻。
“我认为在城镇化进程中，房地产的开发方式必须做出变革”，在张总眼里，曾经中国国内的开发商分为住宅与商业两类，未来中国一些高度城镇化的城市中成片开发的现象将消失，这2种类型将走向兼容。“随着地产往边缘方向推进，房地产最终会走向复合型，而住宅也将不再是房企的单一选择。”张总认为，养老地产或许将成为苏州城镇化下的另一个“受益者”。“目前这个时代，想赚钱开发商就需要做兔子，谁跑得快，收获的利益也最大。但是现在很多开发商都当起了兔子，在这关键时刻，哪个开发商整合的资源最多，哪个就是胜利者。”
虽然很多房企都审时度势的做出了调整，但面对如今的房地产市场，聂总却深感惋惜。“我看了上市房地产市场前20强的销售额，占据了中国整个房地产销售额的20%。”在中国数万房企中，这样的趋势仍在进一步加剧。“放小到苏州企业，在激烈的市场竞争和高速的城市化进程中，很多本土房企已经不再适应市场发展，淘汰也成了他们最终的宿命。”既然有人走，就会有人来。聂总表示，龙湖25亿强势进驻苏州就是最好的证据。“想要顺应形势首先房企应找到自己的定位。”
中环或成苏州投资“金腰带” “购房者也可考虑地铁交汇口”
平江港龙城市商业广场项目总经理聂亚军
不管是机遇还是挑战，苏州城镇化这把“双刃剑”在鞭策开发商不断自我调整的同时，也在一定程度上给人居环境带来了巨大变革。
从拥挤的苏州市中心到现代气息浓郁的园区、吴中，购房者的购房区域正不断发生变化。但是，随着区域选择的日趋多样化，很多购房者已经开始迷惘：未来究竟应该在哪里买房最合适？对此问题，聂总给出了明确的答案：中环线与地铁交汇处。
“随着城镇化建设的不断发展，苏州由于有控保要求，所以市中心的有一条明确的9米线(市中心建筑高度不得超过9米)，在这条线的阻碍下，市中心人口密度很难再增加了。”随着需求的旺盛，苏州或会形成“空饼现象”，“人口将集聚在东南西北各条环线的5-10公里内。也就是说未来中环线将成为购房者的最佳置业点之一。”
“随着地铁1号线的开通，和多条线路的施工建设步伐加快，城市之间的距离越来越近。而且近几年来多个区域的政府机构也正逐步外迁，那么轻轨线路交汇处和政府外迁地点周围也将是投资的好地方。”
随后张总补充道，城镇化的进程将无可避免的促使产业进行变革，“目前苏州很多区域，特别是园区都在向服务行业转换，而众多产业的转型升级也决定了下一步地产的发展方向，这些产业转型升级的地方也将是投资或买房的最佳选择之一。”
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