新浪乐居讯（编辑 罗金婷）近段时间，关于房产泡沫正在破灭或即将破灭的预言层出不穷。这让刚在广州南沙区入手一套40平米公寓的王平感到很是担心。自从广州在2010年开始实行限购以来，手有闲钱的他，也成为“不限购大军”中的一员，现在他名下的公寓已经有6套。
一直以来，王平对广州乃至全国的房地产动态都保持着敏感。哪里有新盘，价位多少，他都能如数家珍。不过，今年以来广州商业公寓的推盘量，让他感到诧舌。
王平的诧异不无道理，从今年7月底开始，广州开始出现公寓取代小户型的现象。在较偏的番禺、萝岗等区域，也有大量的商用性质公寓，尽管这里有大把住宅可以选。国庆黄金月，在推货量较大的楼盘当中，公寓的总体供应量有近3000套之多，占据了半壁江山。目前，商业公寓占广州新建商品房的销售比例高达20%，但同时，面积与小公寓相近的住宅小户型在市场上却是凤毛麟角。
面对着楼市出现的大量公寓取代小户型的怪现象，究竟原因何在？
广州南站一商业公寓开盘现场
回报率高过住宅五成
“公寓之所以受市场追捧，除了其入市门槛低之外，其保值及升值能力也被不少投资者看好。”中原地产项目部总经理黄韬告诉记者。
王平是做服装批发的小老板，2010年广州限购细则出台不久就购买了位于龙津路的一套40平方米的商用公寓，当时总价60万左右，去年以80万元出售，两年时间赚了20万。从此，王平对投资公寓开始情有独钟。
这两年，王平辗转多个楼盘，他也明显看到，越来越多的人参与进“不限购大军”。在这些人中，不少是有自住兼投资的打算，但也有只想用于出租获益的用途。
公寓大潮来袭，投资客积极入市，公寓产品投资性价比究竟有多高？
在合富置业提供的成交数据显示，公寓的回报率基本都高于住宅，在租售行情最热的珠江新城，公寓的回报率可达3.6%-4.6%。中原地产写字楼部副总监刘伟伦说，广州公寓的投资回报率为5%左右，一些好地段、综合素质较高的产品，回报率可超过5%，“比如越秀区的东方国际公寓，回报率就刚好超过5%。”
今年10月，在番禺及南沙的公寓项目开售现场，王平遇到不少精明的师奶。“总价六七十万元一套的公寓，她们都说买得很放心。以后跌价，她们就拿来自住，又或者是给儿子结婚用，以后楼价若涨2000元/ 平方米或4000元/平方米，那就赚了，她们都非常精明。”王平说。
事实上，投资客涌入公寓市场与近年来公寓产品价格上涨密不可分。记者了解到，此前在广州市中心区域的一些高价公寓产品现时的价格涨幅都超过20%。而像番禺华南板块近两年来公寓价格涨幅更是接近一倍。
开发商的正面交锋
顶着“不限购”名义横冲直撞的投资新宠在近段时间来形成了不小的市场规模。以往仅作为市场过渡性质的产品现时已经成为部分房地产商钟情的开发对象。
对于商业公寓日渐增多，有房企的策划人士揭露出其中的玄机，这是由于商业公寓不受限购限贷甚至是双合同的影响，且部分公寓定价甚至要较住宅产品更低，因此，这对于首次置业的年轻人而言负担更轻。而且，一般来讲，首次置业者对公寓水电费、管理费高的细节问题，关注本身就不足，加上一旦看到公寓售价要较住宅低，就会觉得很划得来。“刚需”族的蜂拥入市，进一步激发了房企开发公寓的积极性。
其中，敏捷地产可谓广州商业公寓的供应大户，已开盘的项目有4个，即将开盘的有3个。 在番禺区，经过几年发展，更是进入了商业公寓的大比拼时代。去年，华南板块在万达广场等重点项目的推动下房价大幅上扬。而在今年，焦点则集中在汉溪长隆板块。
去年12月，奥园地产以34.1087亿元竞得汉溪长隆九块商业用地，成为番禺商业地王。随后该集团又宣布所竞得的商业用地将与保利地产共同开发。这导致如今，在这地王之上形成了奥园、保利两家在汉溪长隆板块PK的局面。两个项目的公寓产品都“不约而同”地选择了LOFT设计。
无论是广州市中心还是近郊区域，近段时间都进入了公寓项目的集中推货期。其中增城、花都、番禺、白云这些区域更是新盘频频。
政府规划的力推
公寓的大肆兴起与地方政府的力推也不无关系。背负着土地出让的任务的广州近年来为了促进商业的繁荣发展，相继规划了多个新型商务及金融区，在这些区域或板块，都不约而同地加大了商业用地的出让力度。
以番禺区为例，政府为加快在该区域打造“广州第四商圈”，从去年9月到今年5月，已出让了该区域内的四宗地块，更让人咋舌的是，仅8个月的时间，地价从4834元/平方米疯涨至高达14194元/平方米。
商业用地之中的必备产品就是公寓。这使得番禺成为公寓的扎堆之地。黄金月期间，番禺公寓产品的总货量达到近3000套的规模。
无独有偶，定位为“现代商务、商贸服务业新都会”的广州南站区域，首个面世的项目奥园越时代主推产品仍然是商业公寓。
“过多的商业公寓对于推动当地商业氛围提升是不利的，不管是针对广州南站还是未来的国际金融城，政府其实更希望广州能有一个更纯正的商务区。”中原地产项目部总经理黄韬认为。
广州市政协委员、新城市投资控股集团董事长曹志伟表示，无论在报建还是房产证申报上，都没有公寓这个概念，只有住宅、办公与商业3种明确的用途，公寓只是一个打“擦边球”的概念，其背后反映的是地方政府出于土地出让压力与开发商之间的利益妥协。
尽管不少专家对商业公寓井喷可能导致负面影响表示了忧虑，但市场实际表现依然走向火爆。
“我们认为这里的楼价以后一定会涨上去，政府不都要向南发展吗？”在刚入手南沙公寓的王平看来，回报收益不一定靠租金。如果南沙真能按照国家级新区的规划发展，楼价肯定会涨，获利会更多。对后者产生收益，他的信心更大。
