胶州湾东岸、西岸、北岸三城联动，构建起青岛未来海湾型大都市的空间框架。根据规划，东岸老城区重在做优做美，延续青岛百年历史文脉，彰显山海城特色，着力加快城区改造提质和内涵式发展；西岸城区重在做大做强，着力加快城区扩容，打造海洋经济特色鲜明的新区；北岸城区重在做高做新，高水平打造科技型、生态型、人文型新城区，有效疏解老城区发展瓶颈。新的城市总体规划，为2013年楼市带来许多新利好，为青岛的居住模式带来许多新意。
高新区：开始起步
近年来，红岛高新区以良好的规划、路网和各项配套设施的日渐完善使得众多开发商看好这一区域的房地产市场升值潜力，世茂、招商、雨润等企业纷纷进驻，同时也吸引了众多置业者的关注，这里已发展成为岛城炙手可热的置业新兴区域。
银海世邦市场研究中心统计显示，2013年以来，高新区累计签约住宅房源超过580套、近7万平方米，而2012年1季度，区域住宅累计签约还不足10套，区域规划的利好以及入市房源的增多是高新区签约量大幅上涨的主要原因。
据银海世邦市场研究中心分析，该区域签约项目主要来自世茂红墅湾和星雨华府。世茂红墅湾的叠墅产品与其他别墅项目相比面积较小，总价较低，仅105万/套起，而项目位置较温泉、少海等别墅板块距市区更近，可作为第一居所使用，市场认可度较高，2013年以来累计签约达130余套，近两万平方米；星雨华府的小高层、高层产品均价不足6000元/平方米，中等户型房源较受到刚需和改善型置业者的青睐，2013年以来累计签约超过160套。此外，世家御园、东风小区等项目的中等户型房源销售也较好。截止到3月23日，高新区可售住宅房源约990余套，主要集中在世家御园、东风小区、星雨华府等项目。随着区域价值的不断提升以及众项目新房源的推出，高新区住宅市场或将继续快速发展。
另据了解，该区域内青岛蓝色生物科技园商住配套项目也将于今年亮相，为该区域新添一个大盘项目。
西海岸：库存压力巨大
西海岸代表的是未来城市的发展方向，这里将再造一个青岛港，再造一个青岛的经济总量，再造青岛的一个新主城。
去年末，经国务院批准，山东省调整了青岛部分行政区划，胶南市和黄岛区合并成立新的黄岛区。这次调整，把青岛西海岸2096平方公里的土地纳入了城区，约占青岛城区面积的2/3。近年来，保利、万科、世茂、海信、海尔等大开发商都先后进入这一区域。青岛网上房地产数据显示，合区之后的黄岛区一手住宅存量超过3万套，占全市总数的四分之一强，库存压力巨大。但另据调查发现，受区划调整等利好影响，部分楼盘的优惠幅度大大减少。
保利海上罗兰、万科青岛小镇在西海岸均实现了热销。 2012年海上罗兰累计销售超过1300套，认购金额超过19亿元，占原胶南市场的1/4；其中，海上罗兰别墅销售210套，占原胶南别墅市场的45%。2013年，海上罗兰将陆续推出四期16栋瞰海高层，户型面积80-140平方米。
据了解，2013年万科青岛小镇主力产品建面约是260-300平方米的联排别墅，价格约在1.4-1.5万/平方米，这一产品在今年供应量相对充足；次主力产品是建面约140-180平方米叠拼产品。万科小镇项目靠近黄岛区的核心区，并占据山景资源，是主打高性价比的项目。
小港湾：老城再现新生机
小港湾，青岛的母亲湾，她见证了青岛百年历史的沧桑和巨变。随着老城区的改造，这里将再展青岛的流风余韵。
据了解，伴随着山东半岛蓝色经济区战略的快速实施，小港湾迎来了发展的新机遇，在市北区委区政府的强力推动下，这里正加快推进邮轮母港建设，打造以海洋旅游、海洋运输、海洋科技为支撑的海陆资源互补、产业互动、布局互联的蓝色经济产业基地。
未来十年，大港码头和中港码头将被打造成为邮轮停泊区和油轮服务基地，在这里将按照国际标准建造一个10万平方米的大型邮轮停泊区，将打造成中国北部区域邮轮母港。而建成后的双塔楼将成为承载小港湾航运金融、交易、研究、海事商务等不可或缺的全方位、综合性商务和服务中心，亦可引进并兴办产、学、研相结合的港航经济研究机构，为港航经济发展提供相应服务。
以“青岛新街里”为标志的旅游休闲度假区，将重现老青岛的旧貌，如以前的贸易货栈、怡和洋行，同时保留老里院，尤其是一些具有鲜明特色的建筑，将转换成酒吧、咖啡厅等现代服务业态。建成后的新街里是一个既保留浓郁传统风情又不失现代感的商业街区，还是一个现代文明与历史缩影的融合体。
不仅如此，在原馆陶路上，以青岛历史建筑和现存历史优秀建筑为依托，建有德国风情街。可以说，经过一系列改变之后，这里将注入新的生机，并继续保持青岛独有的格调。
和记黄埔晓港名城一直是周边片区改造的代表性项目，2012年以高性价比产品吸引中高端人群向这一老城区回流。在售项目和记黄埔晓港名城约在每平方米12000-13000元，是去年青岛市场罕见的定位于改善型市场的热销盘。
相信，随着这一老城区改造的深入，会有更多“青岛情结”的中高端人群来此置业投资。
滨海新区：新海岸新海居样板
市北滨海新区位于海泊河以北、杭州路—四流南路以西、李村河以南、规划海岸线前沿以东围合区域，占地面积约18平方公里。今年以来，以欢乐滨海城为核心的后海湾区重点项目建设加快推进，目前，保利地产、绿地集团、鲁信集团及中海、大唐、中铁建等国内知名企业相继落户。其中，青岛数字文化体验中心、颐和广场城市综合体、海信环湾大厦、鸿海佳园星级酒店等9个高端商业项目已开工建设；奥润五星级酒店及高端写字楼、滨海乐园等7个项目已确定开发主体，正在积极筹备开工；华创—国电蓝德总部基地、专汽地块、汉河厂区改造等9个项目正在积极筹备招拍挂。颐和广场、环湾大厦等商业商务项目正在开展招商；欢乐滨海城滨海岸线已完成初步规划设计方案。环湾大道、跨海大桥、海底隧道将实现无缝对接，城市公交线路、地铁5号线将相继驶入欢乐滨海城中，构建起贯穿青岛西部的重要交通大动脉。
去年8月份，海信湖岛世家一期项目率先开盘，一期推出的460套房源，基本售罄。预计今年5月份将推出二期产品，以89平方米和116平方米产品为主。目前，湖岛世家价格水平约在1万元/平方米，是周边价格水平的标志性楼盘。近期，颐和广场项目已推向市场。在滨海新区，保利·香槟国际将于年中推出，“香槟系”是保利地产旗下成熟产品品牌系列，融合纯正法式香槟精髓与青岛滨海人居文化，打造的全新欢乐海居样板。
保障房项目瑞海馨园今年将有1000户居民入住，近期周边生活等配套明显不完善。正因如此，一位相关业内人士透露，今年这一片区各楼盘推盘量都不会太大，慢慢地推盘，聚集人气，应当是几个项目选择的销售策略。
新都心：主城区新商务商贸中心
青岛新都心位于长沙路以南、清江路以北、南昌路以东、黑龙江路以西围合区域，为青岛市主城区的中心，青岛首条地铁M3号线贯穿其中，规划面积约3.98平方公里，现有各类项目48个，规划建筑面积约460万平方米，总投资约300亿元，其中商业办公面积约200万平方米，已列入青岛市“千万平米”商贸区建设规划，拟利用3—5年时间打造成为现代化的商务中心、商贸中心和居住中心。
目前，新都心已逐渐从项目前期阶段进入开发建设阶段。2013年新都心将加快推进和达中心城、万科广场、凯德广场等9个在建项目建设；确保完成长沙路成片企业搬迁、蚌埠路9号等6个项目招拍挂工作；力争实现小水清沟村改造、重庆南路249保障房等13个项目开工建设；全面启动大山二期、重庆南路综合体项目等5个项目的土地整理工作；顺利完成地铁保儿站城市综合体、核心商务区B3等6个项目的招商工作。
过去几年，新都心主唱的是“住宅”，今年和达中心城、万科广场、海尔时代广场等商业综合体项目将会亮相，写字楼等散售商业物业产品集中入市，新都心作为城区重要商务商贸中心的定位将显现。 (记者 张则涛)
