?
?对于土地开发强度已接近五成的顺德来说，“三旧”改造是谋求发展的必由之路。为了理顺“三旧”改造的管理架构，顺德出台了《顺德区城市更新(“三旧”改造)实施办法》(下称《办法》)。昨日，区三改办相关负责人对《办法》进行了解读。新的实施《办法》将有助破解过往利益分配机制不足，相关主体改造积极性不高等问题。其中，对于工业升级提升改造项目，最高可享受政府1000万元的奖励。
??利益难平衡致成效不显著
??目前，顺德土地开发强度已达到47 .8%，要谋求发展，必须以“三旧”改造的方式，在存量土地再开发上做文章。在昨日的解读会上，区政务委员林胜初介绍，过去顺德在“三旧”改造上做了一定工作，但总体成效不那么显著，效果也不是那么好，“究其原因，有市场原因，也有政府的原因，关键还在于政策方面的原因”。
??据介绍，顺德“三旧”改造推进多年，但一直存在动力不足，相关主体积极性不高问题。这直接反映在利益分配机制上存在不足，需探寻多方利益平衡点，以最大限度调动各方积极性。此外，包括控规未覆盖项目推进受阻，旧改实践早已突破传统的“三旧”范畴等，都是改造过程需要破解的问题。
??在这样的背景之下，顺德根据实际情况，参照周边城市一些好的经验，在广泛征集意见建议的基础上，对“三旧”改造政策进行了全面修订。林胜初举例，过去一直都很支持企业进行“二改二”、“工改商”的实践，但政策方面却没有体现到，本次办法就充分考虑到这些内容，让旧改工作更具备可操作性。
??64个项目正推进改造
??昨日解读会上，区三改办通报称，目前顺德共认定“三旧”改造项目和城市更新项目198个，面积约15796亩，已完成项目76个，面积约2631个，正在改造项目64个，面积约5000亩。据区国土城建和水利局副局长霍兆华介绍，目前顺德正在推进的旧改项目就包括容桂华口的聚龙工业区、四基工业区，伦教的华南机械城，勒流的黄连工业区等示范项目。其中，龙江镇将作为全区村级工业园改造创新试点来推进。
??而在“二改三”方面，正在推进的示范项目包括大良德胜河北岸、勒流滨水生态区启动项目、龙江新华西村、乐从钢铁市场改造等。
??对于刚刚发布实施的“旧改”《办法》，顺德区委书记区邦敏在上周区政协召开的“三旧”改造重点提案督办会上也有过解读。他认为，新办法理顺了“三旧”改造的管理架构，明晰了法律边界，也加大了基础设施建设力度，让顺德更具有市场活力。区邦敏希望，要吸引社会资本参与“三旧”改造，加强区镇联动，提高改造效率。同时，完善政策制度，以确保改造的活力。
??亮点
??工业升级最高奖励1000万
??●内容：在鼓励“工改工”产业提升，支持“二改二”增加容积率不增收出让金的基础上，新实施办法规定，拆除重建类工业提升改造项目“允许改造为商品厂房”，不限制规模，放开了有关限制。此外，办法还简化了拆除重建类工业升级提升改造项目(不含商品厂房)，按竣工验收的建筑面积对土地使用权人基于每平方米100元、最高不超过1000万元的奖励，同时可以按规定申请分期奖励。
??●解读：林胜初介绍，顺德是一个实体经济发达的地区，在整个“三旧”改造过程中，必须重点推进“二改二”，以支持实体经济的发展。但在改造过程中，企业有动力，有需求，政府却不能予以优惠，企业很难推进，现在我们通过灵活的政策奖励，提升了企业改造的积极性。另外，在“二改二”的过程中，企业商品厂房原本是不能分割出让的，只能出租，这样很多厂房只能放在那里荒废。现在一般性生产工业用地建成后，容积率达到1 .5以上的，工业生产使用部分可自用、出租和分割或分拆后出售。
??统一容积率增加补缴优惠
??●内容：办法加大了“工改商”补缴土地出让金优惠，以协议出让方式转变土地使用功能缴交土地出让金的优惠标准，由原土地评估差价的60%调整为40%；加大了“商改商”增加容积率补缴土地出让金优惠，不再区分容积率3.5以下和3.5以上，分段计收出让金，统一按评估差价的40%，而此前二者分别按60%和100%计收。对于村居集体提供土地进行连片工业园区改造的，对于土地整理工作给予每亩2万元、最高不超过500万元的工作经费支持。此外，针对伦教、勒流、龙江、杏坛、均安等经济欠发达地镇街，对原土地使用权人的补偿标准，由最高不超土地成交价50%，提高到不超60%。
??●解读：林胜初称，顺德第二产业很强，但生产性服务业却是短板，办法这么调整也是为了支持顺德整个服务业的发展，支持新兴产业。此外，调整后，改造利益进一步向镇街及村居集体经济组织倾斜，向原土地使用权人倾斜，向改造主体倾斜，从而实现多方共赢。
??集体用地改造可由2/3成员表决
??●内容：办法对于连片的旧村居改造项目，现状居住用地面积占80%或以上的，允许以协议方式转让；旧村居改造也可以采用“政府回收公开出让”、“集体经济组织带建筑物公开转让”的方式实施。
??而对于纳入“三旧”改造的集体经济组织权属用地，可经由集体经济组织成员会议或成员代表会议2/3以上同意，由农村集体经济组织申请将其所有集体建设用地转为国有建设用地。
??●解读：林胜初透露，过去对于旧村居的改造，需得全体村民表决通过才能实施，此次调整，在突出规划统筹引领的条件下，也让落实工作更加灵活，“因为三旧改造的面积可能就是三五万、三五千，面积小的就依据实际情况，由村民代表进行表决”。区国土城建和水利局副局长潘民权也介绍，办法调整之后，既明确了由村居集体经济作为改造主体，又提出了灵活的改造政策。
??鼓励优化避免大拆大建
??●内容：办法大力鼓励就建筑物的合理活化利用。根据具体情况，可选择综合整治类、功能改变类、局部加建类或历史文化保护类改造方式，合理利用就建筑物，宜工则工，宜商则商。
??●解读：林胜初称，“三旧”改造不一定要大拆大建，该保留也要保留。伦教的678项目就是修旧的很好案例，可以丰富城市的内涵。另外，像乐从这种要进行整村改造的，更要注意对一些农村旧建筑的活化和保护。区国土城建和水利局副局长霍兆华则提到，对于一些私人承包的私房菜、旧村祠堂这一类，办法是鼓励业主根据实际情况去进行升级改造的，但到底属不属于“三旧”改造的范畴，接下来还要研究认定细则。
??镇街享认定审批权限
??●内容：办法简化了“三旧”改造项目认定条件，取消了项目认定规模控制。进一步向镇街下方项目审批权限，除涉及“工改商”、“工改商住”的项目外，其他基本下放到镇街进行认定审批，进一步扩大镇街的审批权限。
??●解读：霍兆华认为，下放权限是为了方便业主单位办理审批，但并不是所有权限都下放，而是有针对性的下放。对于下放到镇街部分的权限，区三改办也都会进行培训，不至于一放就乱。林胜初也提到，这其实是明确了区镇村三级关系。区一级必须统筹各项工作，出台文件、政策，落实资金支持；镇一级则是旧改主战场，要做好改造的土地整理，特别是村级工业园；村一级则要全力支持工业园改造推进，特别是做好村民的表决工作。
??“工改商”预留至少15%公益用地
??●内容：办法鼓励通过产业提升改造、改善市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境综合整治；要求自行改造的“工改商”项目，其用于建设公益性项目的用地面积比例不应低于15%，并且规定应配置但未落实的土地须全额收取土地出让金作为异地建设费。
??●解读：区三改办主任助理劳璐均介绍，三旧改造的一个目的是提高土地的利用率，另一个就是城市功能的完善和城市空间品质的提升。而现状工业规划用地，往往是位于城市的中心区域，因此有必要留出公益性用地来完善旧区功能配套。
??采写：南都记者 卢凯阳
??实习生 谢舒琪
