新浪乐居讯 (编辑 唐晓辉)业内人士称，很多地方都以商业地产项目为政绩支撑，明明是当地商业环境饱和了，但当地政府依然以商业地产发展为政绩坐标。现有商用已饱和，但政府又批出二十几万平米，以期拉动招商，各地大多如此。目前全国，仅北京上海商用面积是健康的，其余二线城市，已成病态。目前哈尔滨商业经济已驶入飞速发展的快车道，哈尔滨石亮&甄昊元工作室策略总监甄昊元认为，2013是哈尔滨商业地产年，用井喷来形容商业地产的市场供应情况也许很恰当。
哈尔滨商业地产现井喷 综合体到底应该怎么卖
“有选择的出售”模式要求开发商有付出才有收获，即为了销售有选择的持有部分优质物业，确定合理的物业组合方式与合理开发模式，最终可以实现销售与运营的双赢，但关键在于如何把控“合理性”。综合体到底应该怎么卖？世联地产给出了3个方向。
以佛山三水广场为案例剖析，三水广场位于三水新老城区交汇带，总建设面积12万㎡，是集商业、办公、公寓、酒店于一体的、以商业开发为核心的城市综合体项目。项目在实现商业物业价值和集中商业运营上都取得了巨大的成功。其成功经验可归结为三点：1.合理分期规划，利于资金周转——三水广场分两期开发，项目一期仅开发一个集中商业体(4万平方米)，项目二期开发塔楼(含办公、公寓、酒店)和裙楼商业，并开设地下停车场，体量约8万平方米。2.持有大面积主力店，控制散铺销售比——整体商铺销售比例控制在10-15%内，有机会从容的进行主力店招商，并留足经营商家品牌重组的调整空间。3.合理定位物业配比，商业外的其他物业全部出售，平衡现金流——商铺销售火爆，一期散铺带5年返租期，均价2万元/平方米；二期散铺不带返租期，均价4万元/平方米。
哈商大经济学院院长赵德海：未来商业发展应向区域性商圈发展
哈尔滨商业大学经济学院院长赵德海分析说，由于道路交通、车流人流的压力，目前哈尔滨市城市中心商业区基本已趋于饱合，如果再增添新的商业项目将会给城市发展和人民的生活带来新的压力。哈尔滨市已提出了“北跃、南拓、中兴、强县”的发展战略，商业发展也应依据这一整体战略来进行规划和调整。未来哈尔滨市商业发展更应向区域性商圈发展，在优化中心商业业态的同时，大力发展居民区业态。
网友吐槽：房价一沾综合体边立涨1000
普通市民不会考虑政府的政绩或者综合体空置问题，他们更关心的是房价。哈尔滨网友“爱哭的哈士奇”就吐槽说：“建那么多综合体不就是为了抬高房价么？抬吧，反正你们不抬我也买不起，抬高了还是买不起。另有网友李小姐称，哈西附近的楼盘的几大卖点：校区房，商业发展潜力，接近哈西万达商圈和西客站。越接近万达或者西客站的就越贵，沾了商贸综合体的边均价就敢贵1000。著名画家张晨初在微博上调侃，不整综合体，都不好意说自己是开发商。可以看出，现在商贸综合体扎堆已经是普遍问题，前景令人堪忧。
图为哈尔滨万达城效果图
甄昊元： 投资商业地产需注意的三要素
甄昊元建议投资者选择商业地产的时候，需关注以下要素：1.区域的商业增长潜力如何？考察这一区域的固定人口、流动人口生活和消费形态；考察这一区域的人口密度、交通情况；考察这一区域商业总体配置、看是否能形成互补的或者丰富的商业活动；2.地段：选择距离更接近商业核心的项目、选择处于相邻两个大型商业体形成的商业街上的门市、选择靠近交通枢纽、车站的商业项目和铺位、选择便于停车的位置……好地段即便贵一些，也能保证更好的收益和流动性，无论是自己经营还是出租转让都能获得更多的利润；
3.规模和流动性：商业项目多数单价较高，因此总价较高。由于我们的金融服务体系还不完善，过高的总价就限制了商业项目的转让。同时，商业产品还要考虑其 规模，太小的规模往往过于局促，无法满足商家需要。作为投资型的商业产品，要注意其规模和总价的平衡。哈尔滨当前市场，总价在100万以内的产权式商铺 (包含地上和地下商业)、总价在300万以内的社区商服、总价在500-700万元的临街门市和综合体门市、总价在100-150万元的写字间和LOFT 写字间，都具有较好的变现能力。当然如果地段特别优秀、人气特别旺、产品品质好，更高一些的价格也能有较好的回报。
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