商场铺又能“大拆小”了
最小1.5平方米，总价20多万元起
近日，记者采访发现，因商场铺“大拆小”(大面积商铺产权分割成多个小商铺产权)审批有所恢复，淡静许久的主题商铺市场又火热起来。除番禺、花都、增城等郊区外，市中心也有多个主题商铺项目上市。在住宅依旧限购下，这些新上市的主题商铺吸引大批投资客入货。
主打10平方米左右小铺
据了解，今年初因有一些前两年售出的商场铺出现开不了业或开业后生意不佳的现象，引发小商铺业主维权，引起社会关注。针对商场铺出现的问题，广州市房管局等有关单位使出狠招，对商场铺“大拆小”喊停，令市场新增供应大减，主题商铺市场变得极为淡静。
上周末，记者在海珠区踩盘时发现，地铁二号线东晓南站附近的全新商铺项目馨润·港荟推出117间商铺，当天卖掉了七八成。到场的买家有1000来位，客流在门外排成了长龙，其热闹场面是今年以来商铺市场所罕见。除馨润·港荟外，近期准备开售的站西路商圈新项目鞋博汇，本周一刚开放售楼部就吸引不少投资客和周边鞋城的老板到场咨询登记。在大沙头，本月初开卖的盛贤旧货交易市场二期商铺，首批单位一开盘就几乎被抢光。位于老西关龙津路的珑津玉器城，月中推出的二期几百间商铺也很受市场追捧，目前已进入清尾货阶段。
据了解，这些热卖的商铺项目都主打10平方米左右的小铺，甚至还有一两平方米的“米柜”。如馨润·港荟一楼的铺位小的只有七八平方米，单价6万元起；二楼2.5万元/平方米起。而由烂尾多年的西城电器城改造而成的鞋博汇，其商铺面积7-10平方米，总价最便宜38万元。珑津玉器城1.5平方米的“米柜”，总价20多万元起。
市中心主题商铺日渐增多
对近期又热闹起来的主题商铺市场，中原地产天河西南区总经理潘婉霞表示，主要是政府之前一度暂停商场铺“大拆小”审批，而最近两三个月开始有所恢复。据其介绍，最近新获批的“大拆小”主题商铺项目除位于番禺、花都、增城等郊区外，市中心的也日渐增多，这些获批的项目纷纷抢在年底推出市场，抢占年底商业投资旺季。
其实从今年9月开始，在广州一手商铺网签成交数据中，常会出现一些成交价远低于市场价的大宗交易，而类似交易在今年上半年基本没有。有业界人士透露，这正是因为商场铺“大拆小”禁令有所放松，令投资机构对大面积买入商场铺再拆分上市重获信心，引发大宗交易重现市场。事实上，从10月开始，记者也常接到业界人士发出的寻购大面积商场铺的信息。
某代理机构负责人坦言，经过三个季度的“冷冻”，广州商场铺市场已开始走向理性。一方面是大量惨痛教训令小投资者出手更为慎重，选择项目更理性；一方面，因市场变化，更多发展商和投资机构不再只关注卖铺“赚快钱”，而更注重商场的后期经营管理，引入经验丰富的经营团队，加大商场铺自持比例，以获得市场信心。加上市场断货多时，住宅仍限购，资金还是要找出路，这些经过重新包装的主题商铺一上市，受市场追捧也就不难理解。
三类主题商铺获批“大拆小”
有业界人士总结，近期获批的“大拆小”主题商铺项目主要分为三类。
第一类是之前还没有进行规划验收的一手项目。有些裙楼商铺虽然楼上的住宅或写字楼已交楼多年，但商业裙楼仍未进行规划验收，没有拿过预售证。这类项目可以将商场间隔成小商铺后再报规划验收，通过验收后可以申请预售证，作为一手商铺预售，如馨润·港荟、鞋博汇等。
第二类是已经开业经营的成熟商铺。因为已经是“熟铺”，后期经营风险相比新项目要小得多。这类项目在申报时，也就比较容易通过。
第三类是一些由大业主整体买下的二手商场铺项目，这类商场铺要顺利“大拆小”，必须符合以下三个条件：一是必须有过硬的统一经营管理团队；二是业主须保留超过三成比例的面积自己经营；三是项目现场要做好商铺的间隔。比如新近上市的珑津玉器城，买家看铺时都会发现其商场已用线和钉分隔出一个个小小的空间，其实就是商铺的间隔分割标识。
提醒
慎买只有大确权的二手商场铺
对近期的主题商铺热潮，广州市房地产交易登记中心相关负责人提醒市民：买商场铺时，一手商场铺必须申领到预售证才能销售，而且所售卖的商场铺编号、面积等应与预售证上的一致。
二手商场铺“大拆小”再交易，一定要先办好房产证才能交易过户。未办好房产证的二手商场铺按规定是不能正常交易的，办不了二手网签等各种交易过户手续。市民在买二手商场铺前，一定要先查清楚其是否已办好单个铺的房产证，即使整个商场有房产证(大确权)，但单个小铺没有房产证也是不能买的。另外，因为这类商铺大多是经过多时空置或者烂尾，还要留意出地出让时间，商铺的土地使用年限只有40年，买家购买时一定要计算清楚回报。
(作者：李琳)
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