??昨日,广州市住房公积金管理委员会发布了广州市住房公积金贷款有关问题的通知,从今天(8日)起,广州市将调整住房公积金个人住房贷款政策,其中包括放宽贷款申请条件(连续缴存年限由一年放宽至半年)、降低首付款比例等政策。
??仔细研读政策,毫无疑问,整体上趋向宽松,比如“无论户籍,在广州连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款”,这是一个令 人惊讶的变化。另外,“只准贷一次”的规定也被取消。这就意味着去年以来扰攘许久,耗费不少人力物力,差点就通过审批的所谓“史上最严新政”居然就自动消 失了。
??这样的“消失”自然要归功于大局势的骤然转变:在经济步入“新常态”之后,以往的高歌猛进不再,转型又非一日之功,房地产自然而然担任了特殊时期的最佳过 渡工具。“史上最严新政”的方向是收缩货币的流动性,抑制缴存者的购房行为,这与整个国家的政策方向发生冲突,而且也不利于消化广州较高的住宅库存量。
??政策趋于宽松值得鼓掌,但实际上这最多是一个信号的作用:它强化人们对房价继续回暖、上涨的预期,会驱使部分购买力加速入场,其实际的作用有多大,其实还需要观察。
??我们更深入研读政策,会发现一些暗藏的门槛让申请者不太容易拿到足够的贷款,比如通过有关计算公式的调整,部分缴存者因为账户余额的原因,不太可能拿到最 高上限50万元的贷款,但与此同时,如果缴存者账户余额较高,即使经过计算,理论上的可贷款额度远远超过50万元,他也只能贷款50万,因为“50万”是 个人公积金贷款的上限。
??同时,因为实行“认房又认贷”的政策,即使缴存者目前名下无房,只要有过一次贷款记录,都不能享受首套房的相关优惠政策。如果有过两次贷款记录,就不能获 得公积金贷款了。这样的规定自然有合理性,比如有过贷款记录的市民,理论上而言具备较强的购房能力,对其申请公积金贷款确实应该加以限制,以防止公积金这 种低息资金被滥用。
??但是实际生活中很多情况非常复杂,比如有缴存者因为家人生病,被迫卖出曾有贷款记录的唯一一套房子,等各方面情况稳定,又想买一处房子来栖身。这样的情况 该不该按照首套房来享受相关优惠政策?我认为是应该的。政策应该有一定的灵活性,至少让具体工作人员遇到复杂情况时有指南可以去照做。
??又比如,一些夫妻曾以共同申请的方式获得公积金贷款,如今劳燕分飞,无房一方要是再次申请公积金贷款会不会被当成第二套,因而无法获得首套房的优惠?如果 是这样,政策的公平性与合理性又在哪里呢?凡此种种的情况,需要有一个更为宽松、灵活的条款授权具体工作人员相机处理。
??总体而言,笔者乐见公积金政策走向宽松,而且认为这只是走向正确方向的起点,未来更大的改善空间值得期待。不过,由于公积金资金池本身的体量不大,发放的 额度也严重受限,实际上对楼市的推动力非常有限,因此购房者和准购房者也不宜对这一政策信号过度解读,以至于不计代价急急入市,还是应该在全面审视政策之 后,选择最适合自身的购房方案。
