直播：中国(广东)首届县域房地产发展论坛之一
陈鸿宇：县城发展城镇化比较滞后，粤东还有57个百分点，粤西37个百分点，有很多农民进城之后的户口也没有进去，没有办法市民化，县域财源困难，人才短缺，外贸增长比较困难，加上人均建设和城镇建设用地指标也比较困难，为什么把用地指标卖给珠三角，很多没有土地有项目没有土地，就卡住了，我建议珠三角产业土地指标卖给粤西北去，减少土地利用率，不要再粤东密集，转移指标，贷款也比较困难。可以这样说我们的金融机构，把县域作为抽水机，只要存款没有贷款，邮政储蓄网点很多也是一样，抽走储蓄资金，十八届三中全会一条我们的金融改革要重新把钱还给农村，还到县域里面去。
县域经济综合发展力，我一直不提综合竞争力，为什么？县与县之间不存在竞争，竞争什么？台山跟开平竞争干什么？因为都是兄弟，你发展我发展，我台山也不跟你中山竞争，你发展我们得益都有好处，所以叫做综合发展力，区块的竞争被迫就是资源竞争，作为你们跟一个省委常委所在的地级市竞争吗？有必要吗？没有必要，争夺大项目他拥有有政治权利争项目你争得过吗？所以提综合发展力。
排名？排名不是说排谁高低，中央说不要搞GDP排名，要综合排名，知道什么落后，只要指标体系设计是合理的，不是只关注GDP，而是关注环保，生态，政治、经济、文化、社会这样排名就有意义，可是缺陷在哪里，怎样努力，看到有什么经验要坚持，好的要发扬，不足吸取教训提供一个参照坐标。
综合发展力的指标设计是这样，最高综合发展力，要看发展实力和发展活力，什么是实力，总量，像一些大县，老县，普林，潮安，台山，开平，连江，阳春等这些都是人口大县，在民国政府的时候这些都是甲等县，人口接近一百万，土地大，财政实力也比较强，早就有这种基础，这些县都在公路干线里面，不是山区，但这些县不一定发展很快，发展活力有一些很小但招商引资，地理条件很好，接受转移一下子就过去了，给他一个大项目一个县突然就变成一个明星。
我们可以看到我们局长同志在这里，清远的清新县，广东的寒极最冷，清新这边这吸引很多的佛山、广州的产业转移，离广州、佛山30、40公里，不仅房地产，工业也上来了，上来很快，成为明星县，总量不一定很高但现在也搞起来，我们要看总量也要看增长，既要看总量还要看人均，规模指数就是讲总量，水平指出讲人均，增长指数讲速度，不能只看一个方面，广东省某几个机构做某一些非珠三角，粤东西北谁最有竞争潜力，如果放在这个项目，总量就可以突然翻一番，三年第一，第四年就没有了，而且速度，红利不分化就没有了。
我们按照三个评选两个，两个评选一个，规模指数考虑10个指标，GDP第一、第三、第二增加值，地方财政，固定资产投资等10个指标体现县域发展基础和总量，当然你这个县人口，这个县有基础，历史好，有条件，规模指数肯定大，所以台山就比较大，开平比较大，这些都是大县。
还有水平指数，不仅看规模总量，还是看人均，人均GDP，人均财政收入，职工平均瓶子等等6项人均。
增长指数，前面总量的增速10，人均增速10个，总20个，GDP增长率，第一、第二、第三产业增加值，增长率等还有看新增这些东西如何。这里有一个增长指数的问题，我们就把水平指数拆掉，水平指数和总量一起用，水平指数跟增量一起用，这边考虑发展实力，这边考虑其他，所以两个平起来就是综合发展力。
去年这个情况，跟我们县域房地产白皮书一样，这个数据没有公布，下旬才公布，9月份才能拿到县的统计材料，统计局给的时候都要非常正式，不应用什么公报或者大家公布这一块这些都是省里面经过核准。
说说关于实力，总量加人均这一块，发展实力2012年实力，增城，四会，从化，博罗县、高要，惠东、鹤山，开平等，台山排在第10位，前15位非常厉害增城第一，四会第二，博罗第三，这里发展实力，我们看数据，增城首屈一指数据3.0，其他都在2.5、2.4，台山市2.2，在零点几的百分点，非常小，15个市在这里，我们说一个特征，颜色越深说明实力越强，白色就是珠三角这一块，一些城区就不算了，我们看环珠三角这一块发展实力比较强，粤东有一块，梅县也上来，这边离江门这一块相当不错，除了恩平稍微差一点一概，其他都不错，阳东也不错，粤西这一块比粤东好，实力比较弱就是河源和梅州这一块，阳山等这一块比较弱。
发展活力增长速度比较快，有潜力，增城第一，四会，博罗县，惠东，从化，电白，开平，潮安等前15位，我们可以看到，比如说揭东、台山，这是有名但在这边没有，这一年来增速没有人家跑那么快，不是说不快而是没有那么快，所以没有进入前15。
总体来看这也是环珠三角，颜色比较深，很多是小县，小县上得快。
最后，综合发展力，就是两个指数结合起来，我们看看排名，增城、四会，博罗、从化、高要，惠东，开平、鹤山、潮安、阳东，电台等，台山在再一次回到10位左右，也是相当不错的，我们看指标这个数据，值得注意就是四会，四会的指标逐渐在逼近增城少一点几，已经追赶到少将近零点九左右，追得很快，其他就是5.2、5.7，台山5.38。
我们看到分布的结果，总体上珠三角外围的交线，环珠三角这一块发展比较好，第二显示包括粤西这边高州等，揭阳发展比较快，老的像潮安，揭东、陈海发展比较快，为什么南澳岛有一个深颜色，因为太小了，太小了一算就算下来了，这边的经济也可以。
粤北山区还是可以，颜色最浅就是河源这一块，从紫金这一块，包括梅州梅县最好，梅县，平远都比较好，粤东这个角落也是有一些问题，如果房地产去这里开发就要适应当地经济发展情况，看看它是否有潜力，是否有活力，实力，综合发展前景如何。
这是去年情况，把双高，活力高，实力强的作为第一个，这边这个角落，右上角这一块，有20个县市比较好，实力比较强，活力有一点不足，在活力方面要努力下功夫就是下面这九个县市，还有14个县市这是属于活力比较强，上得比较快，但要鼓励他们以点带面，带下来，就有14个县市，没有讲到就不好意思，其他有潜力的就放在左下角这里。
我们还谈山区，我们把肇庆，珠三角山区五市，云浮，韶关、清远、梅州，河源，山区这几个县市，原来清新是，现在不算，29个了，29个我们看的一下，2012年29个县县GDP为2353亿元，这个数字等于去年的顺德，占全省4.43%，2012年实力排名排十名，英德第一，梅县，新兴，仁化，佛冈，连州、南雄、乐昌、乳源，云南十强。发展活力上新兴，梅县，英德等都上来了。综合发展力排名英德，新兴，梅县南雄，仁化，翁源，乐昌，平原，罗定市为山区五市前10名，罗定第一次进入前十名，平原第一次到第9名，原来有一些老罗就下去了，这跟整个工业化周期也有很大关系，经过转移或者寻找新产业有一点困难，特别环珠三角，河源，清新都面临不同问题。
强产业，抓改革，重金融，扩就业，老民生，这些都是老生常谈，所有规划，广东省的遵循十六大报告所提的要求，十二五规划明确提出三点。
以壮大规划规模，增加财政提高人民生活为目标，将发展县域经济和保护生态相结合，推动工业化，城镇化，农业产业化三化并举。后来提出工业化，城镇化，和农业现代化，十八届三中全会提出工业化，信息化，新型工业化，信息化啊，城镇化，农业现代化四化同步，当时我们没有提信息化，三化并举，也是依托园区抓民营经济，促进县域功能分局这一块。
强化产业集聚，产业链化发展。县域产业很多是有产业没有形成链条，省里面提出要继续抓园区，抓园区集中做可以腾出土地发展公共服务，包括房地产业，抓园区如何做？一个要坚持以人为本产园城相融合发展道路，使园区靠近城区，我们走过一条非常产政融合发展道路，东莞、佛山，很多地方村落在哪里工业在哪里就造成就今天居住环境劣化，工厂没有办法拓展态势，后来做成产园融合，做成园区，但园区没有居住，没有公共服务，就是外地工，这个地方环境社会，治理非常麻烦，非常容易出现问题，一到晚上本地人都跑光都是外地人，不是不好，而是这个时候怎么治理，没有服务进去，所以要以人为本，产园城相融合道路，这就是房地产业未来重要发展契机。
城镇化依托产业，产业园区依托城镇化，公共服务要进去，居民要进去，这个时候有人有产业才是好规划，不要学广州，有房地产居住没有产业，有产业，有高端产业但没有高端人群进驻，这些问题都要注意，还要抓住园区体制机制创新，园区落后，不是说招商引资不够，而是体制机制没有跟上，没有相对充分授权，我扶贫园区支持你，广州对梅州，佛山对湛江要带团队过去，人家苏州对宿迁，无锡对徐州，都是一对一带团队进去，这个地方归你了，你要开发，要做有利润留下来就一起共同发展，大家要有共同利益，没有不行。
延伸产业链，当地企业要产业集群，要跟本地经济切合起来，园区还要搞二三产业，立足县域发展休闲农业，搞好生态环境，解决就业非常重要。
机制体制创新，给县扩权，给镇扩权，其实说到底也就是说这个问题，事权财权要统一，叫我办事，不能叫我配套，你只点菜我来买单，县没有那么多钱，请多给一点钱，给权，人权，事权，要给我知足权，给不了你就事权上收，改革很重要，县域改革应该走在前面，改革不是说只是省人，而是改革要为老百姓干事，我不同意大部制从县开始，我觉得要从国务院开始改，下面要有人去干活，公务员队伍形成资源充裕应该重心向下，去充实老百姓所要的民生，公共服务，保证公平竞争，食品药品生产安全和监督这方面，要有人。
金融生态，金融生态很重要，县域经济发展没钱，有金融跟不上去，因为发展法制环境不好，县域政府不要说保护本地经济，一发生纠纷，保护自己就叫法院谈判，法院谈判就不再来了，一次过以后不敢过来了，所以要考虑我们如何做金融。
加快县域新城市化的进程，有几条，县域城乡体同步发展，我们要就是大中城市和小城镇发展，他们是什么？空间结构是大中小城市和小城镇小城市，村落要协调发展，中国特色城市化道路，工业服务业也要交错，城乡间要交错，要夹山，夹水，夹工，夹农，夹第三产业，还要夹城，夹镇，夹村落，不要搞僵化的职能分局，这个搞工业，这个搞农业，看起来很漂亮，最后都不结合县域实际。
还要尊重农民意愿，降低门槛，让他们自由选择，不要强迫农民进行选择，不要强迫愿意当居住不能当居民，不愿意当居民的要去当居民，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，这个地方门槛比较低，公共服务应该说比较充裕，不像广州、深圳，一个农民市民化程度相当高，这个地方不要那么高，为什么不让人家进来。
推动农民居民就地城镇化，城中村，城区跟周边就地城镇化，不一定都要搞很大的园区进城，这个时候我们的非住宅性的房产资源要相结合，把网络下升，还要引导，我们的城镇化道路是多种多样。
解决就业问题，解决民生问题，民生全覆盖，该政府做，兜底都要兜底，不该兜底都要地方承担，保证民生得到解决
发言完毕，谢谢。
主持人：这边征求会员的问题，有一个问题想请教您，刚才你从总体方面给我们对广东省县域经济的总体发展的情况介绍，您帮我们分析发展的问题，同时给我指出发展过程当中存在发展潜力和机遇，房地产业在座都是房地产业的同行，如何跟县域经济发展相结合，走一条符合当前经济发展的道路。
陈鸿宇：在座都是行家，比我们内行很多，我对房地产业缺乏研究，我觉得要对每一个县的县域经济，具有什么，发展特点，有什么特色，有什么优势，有什么资源要素要做全面深入客观分析，我赞成会长所说，一切不一刀切，广东66个县级市，每个情况都不一样，还要分区，所处的地方不一样他所处时期不同，对房地产有什么需求，要分析这是否有需求，有多大的需求，还要掌握十八届三中全会所提出新型城镇化，对于广东的县域经济的影响，因为新型城镇化有什么特点？有什么目标，新型城镇化对于老城区需要扩容提质的转型问题，你是做什么方面的房地产比较适合，是住宅，住宅在地级市或者在县里面，在县城在镇需要做什么房地产，非住宅的房地产，不仅要养老，休闲的房地产，还要跟基础设施有关的配套的这一块，也是我们应该做很多内容，地方还要掏钱，分析每个县情况都不一样，肯定要具体情况具体分析。
主持人：谢谢，下面有请原省国土厅副厅长、广东省土地学会理事长 沈彭，带来：对集体建设用地改革的思考。
沈彭：十八届三中全会提出要建立城乡统一的建设用地市场，要建立市场就要对农村的土地制度，建设合理改革，重点要改革集体建设用地流转问题，现在我省有4块地，给大家介绍一下让你们了解一下情况。
原省国土厅副厅长、广东省土地学会理事长 沈彭
农民承包经营地，这是农业部门管；集体三林地，这里林业部门管，这中央有明确流转政策，核心就是只能同农用地转为农用地，不能变成建设用地；农村集体建设用地；宅基地，宅基地也是属于集体建设用地只不过块头比较大单独列出来这是国土部门管的，这两块地虽然中央没有明确流转政策，但对住房的流转现象比较普遍，亟待规范，现在就集体土地流转，改革问题，原来准备四个意见，时间有限就讲两点。
集体建设用地流转顶层设计需要做什么工作？十八届三中全会提出来改革就要实行顶层设计和摸着石头过河相结合，在集体建设用地改革方面，顶层设计需要做什么工作？我认为要解决好五个问题。
一、要消除法律法规对流转障碍。现在障碍集体建设用地流转的有五个方面，一个就是土地法43条规定，任何单位和个人要使用土地建设政策必须要申请国有土地；土地法63条规定，农村集体土地不能出让、转让，租用非农民建成，房地产法第2条规定，在中华人民共和国规划国有土地内的土地使用权，开发房地产，教育房地产，实行房地产管理，必须要遵守本法，只有国有土地才能开发房地产。房地产法第9条规定，规划之内，集体土地转为国有土地，国有土地才能出让，也就是说在城市规划之内，对集体土地要制止，不能有使用权。担保法第37条规定，农民宅基地不能抵押，这些方面如果不加以消除，那么集体建设用地要入市比较难。
在顶层设计的时候一定要从法律法规上建立比较系统的调整，加快对土地法房地产法，担保法的修改工作，同时法部，集体加强用地管理条例，打通绿色渠道，这是第一个顶层设计需要做。
二、保证集体建设用地能够参与城镇化建设。现在的政策不是这样，集体建设用地是不能参与城镇化建设，这次十八届三中全会提出来集体经营型的建设用地可以出让，这意味着什么？就是说土地全能是相同，集体土地跟国有土地同等入市，同地同地同权，说明集体建设用地同国有建设用地的权能是一样，在一级市场可以出让、租赁。在二级市场可以转让、租赁，抵押，这就说明集体建设用地可以参与城镇化建设，集体加强用地能否开发房地产？《决定》里面没有明说，在顶层设计的时候就应该把这个问题明确下来。
能否开发房地产，集体建设用地？我认为可以，为什么？理由有三条：一、既然集体建设用地和国有建设用地的权能是相同，国有建设用地可以开发房地产，为什么集体建设用地就不能呢？二、要建立统一的城乡土地市场，如果这个市场集体建设用地没有，只有国有土地一家独大，怎么统一？统一市场基本要求我认为应该统筹，国有建设用地和集体建设用地，统筹存量的土地和增量土地，形成统一的、开放的，有序的市场体系。三、集体建设用地参与开发房地产有利于市场的竞争，有利于把人才，吸引到县城和中心县来，加快城镇化建设的速度。
这个问题里面还有诉求要讲清楚，在符合规划，用途管制的前提下，县城和中心镇规划之内的农业用地可以转为建设用地，计划流转。两个条件一个要有用地指标，一个要按年度用地计划，逐年有计划的流转，不能盲目流转，这是有条件设置。
总之，我的看法就是允许集体建设用地参与进来，使农民、农村得到三重收益，能否实现这个梦？关键在看顶层设计者的胆量、机会，这是顶层设计的问题。
三、保证集体建设流转的效率，大头归农村和农民。大家知道几十年农民给城市收了很大的红包，为城市化工业化建设积累大量的资金，十八届三中全会提出，集体建设用地可以参与城镇化建设，这就大大释放农村土地价值，给农村更好的积累，也为农民发展给一个很好的信号。
这个问题在顶层设计的时候也还要特别关注这个问题，因为中央给农民一个大红包，你要设计好，落实好，土地收益方面我认为土地出让，收入还是按照原来的规定，归中央，省市县，集体建设用地出让的收入大头应该归农村，集体和农民，具体我认为是农民，农村集体和农民占60%，乡镇20%，县一级占20%，这样就享受两个待遇，国有土地有，集体土地也有，这是应该的，因为县一级的任务比较高。
如果解决了这个问题，顶层设计认可了，解决了这个问题，城镇化的建设钱从哪里来就解决了，有人测试过2011年全国有1.9亿农民进城没有市民化，这些人23.7%在县城这里务工，8.9%是在镇务工，如果要把这批人市民化，那么县人均就需要投10万块钱，镇人均就要投8万元，总投入县要投2.3万亿，镇里面要投七千多亿，两个加起来需要三万亿，这几年国有土地总收入多少也是三万亿左右，如果集体建设用地按照国有土地收入50%为计算，哪怕收入也就是1.5万亿，所以要建议中央省市要给农村让利十年，如果让利十年，收入就是刚才讲15万亿，这15万亿不但可能解决城镇化的经费，农民也很快可以富起来，这是顶层需要考虑问题。
四，每年保证50%的农地转用指标给集体建设用地使用，现在国家每年征地800万亩左右，如果有50%给集体建设用地市场，起码可以起到三个作用，一个就是稳定了农村和农民的收益，50%的指标到集体建设用地就不是证的问题，而是转，因为他还是集体建设用地，通过转得到了补偿，关键使农村集体土地可以利用它去贷款、经营，使土地居住人变成工厂，产生资金，使农民年年都有分红。
相对稳定了集体土地的面积，因为年年都要征地，都要把农村集体土地变成国有土地，国有土地的面积越来越大，农村集体土地的面积越来越少，被征地农民越来越多，加上补偿偏低，安置又不少，所以产生很多社会问题，如果可以把这个指标保证解决了，那么对于稳定集体土地的面积，就可以取得很大的作用，不用年年减少800万，现在你可以给50%指标，我每年减少400万，我农民这里就增加了400万，这样有一个很好的计划。
50%的用地指标可以增加城镇化建设的用地指标，所以顶层设计如果可以把这个问题解决了，那么农村可持续发展就解决了问题。
顶层设计还要解决就是需要城乡土地制度改革要互动，现在我们谈的是要改革集体建设用地，国有建设用地同时也要改革，目前问题比较多，主要就是范围太广，补偿偏低，形势混乱，农民有意见，主要要从四个方面改革，缩小范围，提高补偿标准，扩大安置渠道，规范征地形，把两个使用权，国有土地和集体土地一起进行改革，如何使这两个改革能够衔接，使城乡土地市场很快融合？这也是顶层设计要解决问题。
二、摸着石头过河，地方政府要抓好五个落实。一个要落实好土地的登记，发证，确权工作，这个工作是非常重要的基础性工作，几十年来，我们的集体土地产权是模糊不清，农民为什么那么大意见？因为财产权没有保障，2011年开始全国就开始搞土地确权，发证登记工作，对集体土地所有权，使用权，包括集体建设用地使用权都一块登记，发证，从目前情况来看，土地所有权基本上解决了，基本上发证，集体建设用地因为情况比较复杂，难点比较多，所花的经费比多，所以进度慢一点，发证中等县完整这个工作需要1700万，一个贫穷县拿出来这笔钱是不容易的。广东稍微好一定，集体所有权的登记发证，登记140多万宗，发证率99.5%，集体建设用地和宅基地发证率也达到96%和94%，所以地方政府要加大力度把这个工作抓落实好。
二、落实好城镇化建设用地指标的规定工作，大家听很多人讲城镇化建设，需要用地，哪里有指标，我说指标是有的，只要我们把工作做到位了，土地的供需矛盾可以解决，现在集体建设用地的面积是城镇建设用地面积的5倍，据有关资料显示，全国城镇低效率用地土地还有三千多万亩待开发的，还有650万亩没有真正使用，农村闲置的宅基地用地还有5000多万亩，这些加起来我们盘活起来足够你使用很多年了，当然也不可能百分之一百的盘活，这些地面积都不小，但我们调查，绝大部分来说还是集中在县城，和中心镇周边地区，只要我们政策明确，工作到位，这些工作还是做好，地方政府首先要把县城中心区，规划区的集体用地手管，跟国有土地一样，参与城镇化建设，也可以采取置换的办法，在县城中心区外，集体建设用地把它开发成地，用从数量的指标参与城镇化建设。采取城镇办法，通过减少农村的建设用地增加满足城镇的建设用地。实行三旧改造，集约节约用地，创造新的用地指标，还要利用好每年新增加的用地指标，如果把这五个问题解决了，我们的指导思想明确了，定期盘活存量用地，巧用空置地，城镇化土地供应矛盾可以解决的。
三、地方政府还要落实好土地流转收益分配政策。集体建设用地流转收益分配是关键，新一届政府一定要把这个问题做重点问题抓好，集体建设用地流转收益大体上三个部分，一个就是农民集体的收入；二就是土地开发费用，包括农村集体的设施投入，用地者的投入，还有国家对基础设施配套的投入；地方政府和中介组织所得的相关税费。
农村集体收入主要就是地租，还有土地法带来的土地增值，地方政府应该及早考虑，建立收入分配制度，颁布分配的相关规定。
还要落实规划，采用县城和中心镇的规划，县城的城镇化最大特征就是重视中小城市的建设，注重进城农民的市民化，所以大中城市就要转变理念，要适当控制人口，适当控制规划范围，对城市规划要认真建设审查，要做好县级的工作，使他不能再扩大了，县城和中心镇的规划也不能摊大牌，还是要认真考虑规划，否则太多就成为问题了，像东莞几个镇都接近一百万人，这不是规划出现问题，而是外来工太多，所以造成东莞的开发强度是最高，44%，香港才21%。
就这些，谢谢。
主持人：谢谢沈理事长，由于时间关系，提问就不提了，谢谢，请就坐，三位专家为我们剖析新国家政策对市场的影响，让我们对今后房地产发展的总体方向有清醒的认识，再一次以热烈的掌声感谢三位专家。
上午论坛到此结束，下面继续，午餐后再会，谢谢大家！
