??進入6月淡季，西區樓市勢頭依舊止不住。據不完全統計，6月份西區有近20樓盤漲價。部分專案漲價幅度甚至達到千元。在樓市整體處於借政策紅利消化庫存的情況下，西區樓市依舊上漲，背後的原因是什麼？進入三季度後，西區樓市是否還將上漲？
政策紅利
樓市政策影響大環境 獨享特定規劃紅利
業內人士認為，西區房價上漲，首先自然是政策利好推動。樓市政策是顯而易見的原因。“2014年西區樓市整體上不是太好，因此客戶一直在觀望。但隨著”9·30“新政，”3·30“新政及央行幾次降息等利好接連出臺後，2014年積壓的客戶群體接連入市，便促成了今年西區房價的上漲。”珠海中原行銷副總監高玲飛說。
樓市政策影響的是整個大環境，特定的規劃利好則是西區所獨有的紅利。珠海市天慶房地產開發有限公司總經理助理何淼認為，西區定位於橫琴後花園，而年初金海大橋確定動工的消息更是對金灣片區的房價有直接的促進作用。“金海大橋修通後，從三灶到橫琴也就是10分鐘的距離。這自然會帶來大部分外地人——尤其是澳門人——進行置業。”何淼說。
據瞭解，當前金灣不少樓盤正是以金海大橋為重要賣點進行銷售。像三灶的山海一品一開盤便已賣出了11000元-12000元/㎡的均價。此外，諸如鴻泰西岸中央、旭日海岸等專案也是開盤即售價過萬。
實際上，橫琴利好的推動在2014年年底就已顯現。2014年年底，中海以4050元/㎡樓面地價拿下金灣一地塊。4050元/㎡的樓面地價也是該年西區的地王。此外，保利在2015年1月份也競得金灣區一地塊，樓面地價為3500元㎡。
客群變化
交通瓶頸逐步打破 主城區客戶置業增多
最早的時候，西區的客群以本地客為主，即西區的園區高管、政府公務員、大企業職工等。但隨著東西城區交通瓶頸逐步打破，加上配套逐步完善，西區也吸引了越來越多的主城區客戶置業。
離主城區最近的湖心路口無疑是最為受益的板塊。該片區聯通金灣高速立交，與主城區的車程約25分鐘。因此是西區各板塊中主城區客群比例最高的區域。“湖心路片區吸引的主城區客戶主要來自前山、南屏。當前華髮水岸的價格已去到15000/㎡。相比之下，湖心路片區一萬元，這個價差是很合理的。”高玲飛說。“當前西區的本地客當然還是最主要的客群，像湖心路片區還是占50%，但主城區客戶的比重也已上升到30%左右。隨著主城區新盤越來越少，所以市區客戶已沒太多選擇，便更多地外溢到西區及坦洲置業。”
據記者統計，當前西區均價超過萬元的專案也大多集中在湖心路片區。前兩年當時代山湖海、保利香檳國際在售時便已是西區的價格標杆，售價從五六千一路攀升到萬元。當前，片區內的五洲家園、電力家和城以及新開盤的鴻泰西岸中央等專案均已突破萬元均價。
此外，由於生態宜居以及橫琴後花園的定位，西區也有一定比例的外地客戶。業內人士透露，像三灶這樣離金海大橋最近的片區，澳門客占比達到20%。“當前在售專案價格多在11000元——12000元/㎡，而橫琴樓市的價格已超過4萬元/㎡。因此，西區是絕對的價值窪地。”某業內人士指出。
供應短縮
西區整體推貨低迷 庫存量局部不均衡
除了政策面的外因影響以外，市場的供需也在短期內對西區樓市造成了直接的影響。今年以來，西區整體推貨低迷，是造成開發商接連提價的重要原因之一。
據珠海中原統計，今年前五月，西區整體推貨套數僅為2120套，這其中山海一品就占了1000套。其餘開發商諸如時代傾城、鴻泰西岸中央等都是小量地推了一兩百套。
“去年市場庫存量比較大，因此今年開發商更多是接著政策利好小量快跑地推盤。”高玲飛說。
珠海大家地產總經理陳志則指出，當前開發商推貨少，一方面是因為工程節點的原因，另一方面則是對後市看好。“當前西區利好眾多，因此一些樓盤有捂盤的傾向。他們想要在市場進一步上揚的時候再集中推貨。”陳志說。
另外，西區的庫存量局部的不均衡，也造成了價格上的分化。當前，西區已有十幾個專案均價過萬，但六字頭、七字頭的專案也不在少數。並且，有些價差較大的專案地理距離並不是很大。
“當前西區庫存量其實偏向斗門，金灣區的庫存量其實不大。所以均價過萬的專案很多集中在金灣區。”何淼說。
珠海中原數據也顯示，當前金灣區庫存量為2081套，消化週期僅為6月。處於供不應求的區間。
業內展望
西區房價下半年還將上漲？
●珠海市天慶房地產開發有限公司總經理助理 何淼
近兩月廣州深圳已出現房價上漲的情況。從以往的規律來看，珠海樓市的漲跌會比一線城市慢半年左右。因此，9月份房價迎來上漲是很有可能的。
但是，金九銀十期間金灣推貨將迎來高峰。去年中海、保利拍的高價地塊都預計下半年將入市，加上我們天慶·晉海岸，以及鴻泰西岸中央、旭日海岸都預計在那時推貨。因此，屆時會不會有一定程度的價格戰，也難以預計。
●珠海大家地產總經理 陳志
當前西區開發商對後市看好，因此推貨節奏都比較慢。另外，從工程節點來看，西區大量推貨要等到四季度。三季度並沒有太多的新盤要推出，屆時西區依舊處於供不應求的狀態。因此，我認為三季度西區房價依舊是上漲的。
●珠海中原地產行銷副總監 高玲飛
大開發商如華髮、萬科、時代等都有一定的銷售任務，一些專案今年的銷售目標甚至是十幾個億。小開發商也許會放慢推貨節奏，但大開發商還是以走量為主。三四季度，斗門主要的入市專案有招商依雲水岸、時代香海彼岸等大專案。總體而言，市場會略有提升，但不會有太大的波動。
