前段时间楼市持续低迷，这给临近偿付高峰期的房地产信托增添不少压力。
面临开发商可能偿付无力的情形，为了避免“坏账”风险，信托公司往往“另辟蹊径”寻找下家接手。
坐落于上海静安区陕西北路威海路口的科恩国际中心大厦，于1993年开发，2002年竣工，是开发商科恩投资集团在上海的第一个落地项目。就是这个写字楼项目，短短两年内先后向两家信托公司进行了资产抵押，成为业内此类资金交接的一个缩影。
2010年4月，一份名为“安信信托-科恩国际商用物业资产收益财产权信托项目”的产品对外发布募集。根据产品计划内容，该信托分为两只发行，一只规模为2.7亿元，另一只则为2.3亿元，均自2010年4月6日起发行，期限为24个月。
根据协定，安信信托拟接受科恩国际中心大厦置业(上海)有限公司(下称“科恩国际”)委托，将其名下的科恩国际中心大厦中2层商场，建筑面积为 2738.71平方米；11至17层、20层、22层部分办公楼，建筑面积为13009.50平方米，即总建筑面积共15748.21平方米商用物业作为信托基础财产，设立该信托产品。
这部分被设定为“信托基础财产”的商用房产，按照房地产评估价值设定为5.8048亿元。其中的2.7亿元信托受益权设为优先受益权，向社会投资者出售；其余为信托劣后受益权，由科恩国际持有。该信托的预期年收益率则根据投入资金额的不同，设定在8.5%至10%不等。
租赁收入或资不抵债
一位不愿透露姓名的信托业界人士认为，一般来说，此类商用物业的信托产品，其间的还款来源通常得自其租赁收入或销售收入。
《第一财经日报》记者获取的一份科恩国际中心大厦租金报价表显示，一楼商场的租金报价为10元/平方米/天，写字楼部分低区租金报价为3.8元/平方米/天；中区租金报价为4.5元/平方米/天(11~20楼)；高区租金报价为5元/平方米/天(21~29楼)。
如果根据以上租金报价粗略估算，科恩国际大厦已予抵押的商场及部分写字楼租赁收入约为每年3000万元。然而，信托的还款要求并不仅限于此。“开发商在向信托借款之后，通常会在规定期限内进行一次利息偿付，而利息额往往是在信托对外承诺的比例上再提高3个百分点。”上述信托业界人士称。
这也意味着，科恩国际中心大厦的开发商需要在信托发行之后1年，向安信信托支付11.5%~13%的利息款项。如此一来，仅就租赁收入来看，可能无法满足信托的偿付要求。事实上，这只信托产品发行之后半年，关于开发商偿付无力的坊间消息始终不绝于耳。
原本限定两年期限的这只信托产品，本来应该在今年面临偿付。耐人寻味的是，据记者查询得知，科恩国际中心大厦的资产抵押接受方却悄然“变身”为华融系。 2011年5月，即距离安信信托发行期满1年后，科恩国际中心大厦却被再度抵押予华融资产管理公司，作价2.695亿元；同年6月，华融国际信托作为该大厦资产抵押的另一方介入，作价2亿元，两项抵押期限均在2013年到期。
冀望楼市回暖
中金公司提供的研究报告统计显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。这也意味着，从2012年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰，“开发商无力偿付房地产信托的现象并不鲜见。”业内人士认为，就信托来说，为了保障投资者权益，会采取将抵押财产迅速销售还款或寻找其他资金方接手的方式。“事实上，也有资金方会看好中国房地产市场未来两到三年的长远发展前景。”一个有迹可循的情形是，不少基金开始悄然进入，且积极寻找有利可图的项目期许抄底。
清科研究中心分析师认为，在房地产大跃进时期，不少良莠不齐的项目纷纷进入市场，但对于资金实力不足的中小房企来说，仅仅将赌注押在未来政府救市或市场回暖上，显得非常盲目。“基金的接盘虽然能解决房企资金短缺一时之渴，但非根治之法。解决房企流动性困难的根本还是政策扶持以及去化率的上升，否则流动性风险不过是一场击鼓传花的游戏。”
福布斯：中国到处是空房 5年后房价降40%
美国《福布斯》双周刊网站10月28日刊发题为《在中国，没有一座城市没有可怕的大片空房》一文，作者为美奇金投资咨询有限公司创始人杨思安。文章称，在中国，现实和经济分析似乎相差得太远。但是，鉴于中国政府内部在经济数据与投资推广之间存在的混乱，在“经济是否在增长”这样简单的问题上出现分化可能也是不可避免的。
《华尔街日报》在最近一篇报道中写道：“目前在北京和上海这样的大城市，存在住房供应短缺的状况，这就导致房地产价格迅速上涨。”而路透社则写下了这样的句子：“中国需要更多住房。”对一些人来说，这几乎是不可理解的。人们的所见所闻与此截然不同。
过去两年杨思安不停地在中国各地旅行，可以说从未见过一座城市、城镇或村庄没有大片空房。杨思安的一位曾两次行走约1500公里的同事说，他没有一次看不到成片的空房。在北边，与西伯利亚接壤的满洲里决定成为旅游胜地，建造了成千上万座空荡荡的别墅。在南方，一位同事在云南山区拍摄的视频中，连续15分钟都是空空如也的高楼。在北京的南四环和上海的浦东和徐汇区，也有成片成片堪比鬼城的小区。
文章称，根据中国政府2010年的报告，当时中国的住房自有率接近90%。世界平均水平为63%，美国为65%。报告还指出15%的中国人拥有不止一处房产。
总的来说，城市越小，拥有多套住房的比例就越高。在河北省一个中等城市，当地一开发商说，那里的住房自有率高达200%。辽宁锦州一个开发商说，该市至少一半人口拥有多套住房。许多城市的白领，尤其是银行、金融和房地产行业的白领通常有四五套住房。
文章指出，现在，住房供应严重过剩。而房价也在趋同，大致在每平方米5000元至1万元之间，具体取决于房子的豪华程度但与什么城市及当地的平均收入无关。河北一个贫穷的小城市房价达到每平方米1万元，跟沈阳和哈尔滨等相对富有的城市房价差不多。
这并不意味着在中国，住房已经成为新型可交易商品，就像手表和珠宝一样。人们买了房子往往空着，因为出租会使住房贬值。
文章称，中国的房地产繁荣已经成为将财富集中在地方政府手中的最有力的工具。问题在于，房主们大多不知道他们坐拥的房产根本不值房子的报价。所以他们远远不像自己认为的那么富有。
文章指出，现在不可能确切知道房地产泡沫何时破灭，但是它总会破灭，五年后来到中国的人会幸运地发现房价比现在低了40%。
但这不是与房地产有关的唯一悲剧。随着房地产开发热潮，越来越多的高楼替代了村庄和社区。人们因此变得越来越疏远，很多人没有工作。今后十年，这些城镇化住宅项目将成为犯罪和贫困的温床。
