在房价疯涨之外，上海房租一路上扬，压倒性优势高于北京，成为全国租金最高城市。
近日，58同城房产数据显示，2016年上半年上海一居室、二居室、三居室租金均价分别为3398元/月、5133元/月、6796元/月。其中，静安区以均价8798元/月排名第一、卢湾区8720元/月排名第二。
近年来，随着中国城镇化的持续发展，流动人口总量不断增加，城市租赁市场需求在不断增长，尤其是一线城市。58同城房产数据表明，一线城市，租金逐年超过5%的幅度上涨，而租金不断高企的上海租赁市场，今年上半年同比去年增长6%，部分区域涨幅远高于平均涨幅。
“不过，上涨幅度随着供应的增加有逐年收窄的趋势。”58同城房产专家表示，“上海的租金主要取决于需求与消费层面。”
需求与供给的拉锯
从市场角度而言，流动人口、房屋供给量、交通配套、市政规划以及租房市场的规范成熟度等都会影响消费需求，从而对租金产生影响。
流动人口数量和增长率决定需求量，直接影响房价高低。每年春节过后、毕业季、开学季等重大时间节点，会带来流动人口数量增长。每每流动人口回流或增加，都会刺激城市租金上涨。如上海租赁市场，3月份至7月份，是租房高峰期，租金持续上涨；8月份之后随着毕业季、开学季结束，租金开始回落。此外，随着常住人口逐年增加，租房市场需求相对稳定增长的情况下，住宅租金维持在一个较高水平。
房价上涨和交通配套一定程度上影响租赁房屋供给量，影响租金变化。房价上涨一方面容易引起民众心理恐慌，引起购房售房热，城市租售比以及投资回报率也会相应增长。部分二手房源也会租转售，造成短期内供给的减少。需求上涨，供给下降的情况下，直接刺激租金的上涨。
而通往远城区郊区的轨道交通、配套设施是否发达，也能决定供给量的大小。如果郊区的住宅路网发达、配套设施便利，租金较低的近郊租房可以加入租赁队伍，增大市场租赁房屋供应量，平衡市场租金。
至于市政规划对房屋的影响，主要在于片区规划。郊区的建设可以分流市区人群，从而减轻市内租房的压力，平衡居住市场。如北京大型住宅区天通苑、回龙观的建设，以及中关村、高新技术园区的建设，则很好地分流了市内人流，降低了整体租金价格。
消费水平是租金的决定性因素
继8月上海新房均价首次破4万之后，9月继续再创历史新高。对于房价的持续上涨是否催生房租上涨，民众存有担心。
对此，58同城房产专家认为，房价上涨对房屋租赁的影响，要分短期和长期来看。短期来说，房价上涨会导致租赁供求失衡加剧，租金上涨幅度增大；长期来说，房价的疯狂不会造成租金的疯狂，因为租金在需求之外，更受消费层面的影响。
房价上涨导致投资性购房比例增加，尤其像上海、北京、深圳这些房价有上涨空间的热点一线城市。可以说，在一线城市购置房屋的人中，很大一部分是非自住型的刚需。投资性购房大幅上升必然会增加租赁市场的供给。在短期内，房价上涨势必会造成租金上涨。但对于租客而言，有个承担极限。在工资水平不涨的情况下，租房压力大，只会导致两个结果，要么逃离不堪重负的北上广，要么转移到房价较低的郊区乃至是附近城市。最终导致需求降低，届时，租金将整体呈下降趋势。
所以，房价上涨长期来讲，房价的疯狂不会造成租金的疯狂。因为供给虽然相对增加，但整体需求可能减少，进而抑制租金上涨。
可以说，一线城市房价跟人均收入关系非常小，因为面向的是投资市场；但是租金是日常需求，面向的是普通消费者，取决于收入和需求。
“上海的房价取决于投资层面，租金取决于消费层面。租金走向主要与城市流动人口的收入有关。”58同城房地产专家说道。
年轻群体注重租房品质
既然对于租赁市场而言，租金走向与人口流动以及人口收入相关，那么，是哪些人在租房？他们的租赁需求是什么？
以上海为例，58同城房产数据显示，主要的租赁群体为毕业生、工作5年以内的年轻群体、蓝领农民工等。他们的租房需求主要是合租和一居，这两种需求超过租房需求的50%。
年轻群体在住房选择上对于租金的要求会较为宽松，更注重隐私空间和住房品质；农民工在住房选择上主要考虑租金，对于住房质量要求不高。58集团高级副总裁叶兵表示，“如果价钱合理，我相信，大部分年轻人会选择一居室。但在租赁市场上，一方面，一居室房源量整体偏少，一居室房源一直处于供不应求状态；另一方面，一居室的租金都较高。”
为此，针对年轻群体需求，58同城推出符合年轻群体的品牌公寓馆。从房间隐私空间设置、房源品质、住房选择上都给以很大的提升，如配备的家电如空调、洗衣机、电视、厨房用品均选用知名品牌产品；人性化服务，包含代收快递、季度保洁等在一定程度满足了用户的租后需求。此外，还设置了健身房等公共活动空间，为租房者搭建了一个休闲娱乐、互动交流的良好平台。
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