RET睿意德是中国大陆专注于商业地产的深度服务机构，成立一年多的时间在全国布局了六个分公司，团队曾参与服务过北京长安街沿线70%的购物中 心、为京城85%的高端购物中心提供顾问、运营、招商等全程服务。他们所担任顾问与招商的新光天地，更是创下中国商业地产项目营业额最高的纪录。目前在郑 州的项目有金林中心、绿地千玺广场、万科城、乐丁广场、湾景国际、悦澜湾、上街都汇广场等。
伴着“我们要在郑州复制北京新光天地成功”的豪言壮语，RET睿意德以强劲之势入主中原，不仅短时间博得了众多楼盘的青睐，更在郑州刮起了一股“金 林”旋风，创下了热销的传奇，12月10日，我们很荣幸邀请到RET睿意德郑州公司副总经理李雪鹏先生做客大河网直播间，与网友零距离探讨商业地产的现 状、发展和未来。
未来电商和实体商业谁主沉浮？
在马云和王健林的关于电商和实体商业的赌局中，李雪鹏先生认为在有限的可预见的未来之内，电商不会取代实体商业。两者也不会完全割裂开来，无论电商还 是实体商业，都有自己的运营优势和劣势，实体商业的优势在于拥有一个看得见摸的着的实实在在的场所，而电商的优势就在于提供某类商品的大数据和便利。大多 数人都离不开社交的需求，比如，你和全家要一起出去吃个饭，你和朋友要喝喝咖啡谈一谈个人问题，或者和你的商业伙伴要去茶馆谈一些生意，这些都是电商是给 予不了的。以后电商和实体会慢慢的走到一起，实体商业如果想继续生存的话应该乘上电商这列高速列车，抓住这个机会。
首先是注重体验性，我们看到的体验型业态(例如餐饮)占比在逐渐的增加，零售业态占比在逐渐降低。第二个是主题性，如果你要有足够的吸引客户的主题 性，把目标客户的需求真正的激发出来，让他们走出门，像北京侨福芳草地，上海的K11等，把很多艺术的元素放到购物中心里面。未来的实体商业将越来越像社 会的一个包含游乐的综合空间，是一个全家人一块去放松娱乐的地方，甚至有适合老年人聚会的老年大学等。
商业地产的现状：总量不够局部饱和
李雪鹏先生认为，全国来看商业地产总量没有达到真正能满足所有人需求的量，北上广深等一线城市存在局部饱和泛滥的现象，主要体现在以下三个方面的失衡：
一线城市和三线城市结构上的失衡。大家都认为一线城市购买力强，品牌资源、开发商的资金资源都在往一线城市涌，三四线城市比较缺乏；而阿里巴巴之前做 过一个统计，淘宝上的电商百分之三十几都是一些三四线城市甚至更小的地方的消费群体，这些人有商业需求但找不着实体商业去逛，只能在电商上去完成。
集中商业和社区商业之间的失衡。大家都想做一个大的城市级的商业综合体，很少有人能想到商业更强调的是一个区域里面人们的生活需要，社区型的商业规模和业态分布最能符合老百姓居家过日子的需要，也才是最接地气的。
高端品牌和大众化品牌的失衡。我们一直在做前期策略顾问的工作，经常有开发商说我们要在什么地方做一个全国最大的购物中心，这里面一定要引进至少要有 LV这种国际一线品牌，经常会忽视城市是不是发展到一定阶段等因素，这种“眼高手低”在导致后期招商难的同时又使得真正“门当户对”的大众品牌无法进驻。
郑州商业地产分布不均衡 发展空间很大
郑州商业目前存在一定的失衡，郑州有商圈的概念，花园路商圈，二七商圈，碧沙岗商圈等，但在东边无论是购物中心还是集中商业几乎没有，真正的高端人群 集中的地方缺乏相匹配商业设施。当然，郑州的交通状况影响了很多对购物的潜在需求，郑东新区的人群不会为了去西郊买个东西堵一个多小时的车程，郑西的人也 不愿耗费这么久去郑东跟朋友吃饭；不过随着地铁的开通将会带动郑东新区的商业氛围，同时西边传统商圈的氛围也会得到相应的改善。
郑州商业同质化比较严重，大家都喜欢以快时尚为主，一定要有主力店、快时尚、ZARA、HM等，实际上未来的商业肯定是丰富多彩的，其实现在很多的购 物中心都在尝试去主力店化，一定要根据项目所面对的客群来做好项目前期的精准定位。如果项目是针对小范围的区域人群，那就没有必要引进一线品牌进来；如果 客群是孩子，可以多一些儿童的职业体验、亲子、童装、玩具等业态，如果客群是年轻女性，那么定位就是买手店，化妆品集合店等等，所以快时尚不是购物中心唯 一的标志。
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