第一篇 市场背景篇
一、政策法规
2013年6月全国房地产相关政策列表
二、市政动态
1、市内14条道路密集开工 将有4个项目开工
2、北园高架"断头路"下月将贯通 西延线"牵手"二环西高架
3、轨道线串起三大火车站 所有站点都有公交衔接
4、城市环境综合整治取得良好效果
5、济南西站东广场南综合体9月底前完工并交付使用
6、济南"西进"将再添通途 长清黄河大桥项目获批
7、城市规划催动巨变 汉峪片区打造齐鲁金融城
三、市场资讯
1、济南全力推进住宅产业化
2、济南写字楼供需两旺 整层购买成消费主力
第二篇 市场分析篇
第二章、土地篇
(一)土地供应分析
1、土地供应走势分析
6月份济南市土地市场供应面积回升
2、土地供应结构分析
6月份土地供应以住宅为主，槐荫区供应量最大，用地规模均在10万㎡以下
(二)土地成交分析
1、土地成交走势分析
本月土地成交为零
第二章、商品住宅市场
一、市场综述
2013年6月，济南商品住宅市场供应量为100.67万平方米，较上月有所下跌，环比下跌21.84%；成交量为58.73万平方米，环比上涨2.41%。
从本月供应来看，供应量较上月有所回落， 6月济南普通住宅市场新增供应量为96.20万平方米，环比上月下跌19.03%，成交量为55.18万平方米，环比上涨4.35%，成交均价为7728元/平方米，环比上涨3.45%；公寓产品本月供应为4.12万平方米，环比下跌48.75%，成交量为2.62万平方米，环比下跌31.41%，成交均价为11488元/平方米，环比上涨5.55%；别墅市场本月供应为0.35万平方米，环比下跌82.41%，成交量为0.93万平方米，环比上涨24.00%；成交均价为12432元/平方米，较上月上涨1.80%。
二、商品住宅供应市场走势解析
(一)商品住宅批准供应总量走势
本月济南房地产市场商品住宅供应量较上月有大幅上涨，6月普通住宅市场新增供应量为96.20万平方米，环比上月下跌19.03%；公寓产品本月供应为4.12万平方米，环比下跌48.76%；别墅市场本月供应为0.35万平方米，环比下跌82.41%。
(二)商品住宅批准供应区域分布
普通住宅
6月份，从普通住宅批准预售的区域分布来看，本月历下区为主力供应区域，供应总量为33.10万平方米，占济南市供应总量的34.41%
公寓
本月仅历下区有公寓供应，供应项目分别为东都国际和力高国际。济南公寓市场供应一直有限，主要集中在商业，教育，交通等各种配套较为成熟的历下区。
别墅
本月仅历下区和高新区有别墅供应，供应项目分别为东岸嘉园和天马相城。
(三)商品住宅批准供应形态分布
本月普通住宅、公寓及别墅均有供应，其中普通住宅供应量为96.20万平方米，始终是房地产市场的主力大军，占比为95.56%，公寓和别墅一直作为补充类型存在。
(四)商品住宅批准供应项目分布
从新增供应的项目数量上来看，本月共有52项目有新增供应，基本为后期加推的项目。
三、商品住宅成交市场走势解析
(一)商品住宅成交总量走势
从本月成交情况来看，本月普通住宅成交量为55.18万平方米，环比上涨4.55%；成交均价为7728元/平方米，环比上涨3.45%；本月公寓成交量为2.61万平方米，环比下跌31.67%；成交均价为10884元/平方米，环比上涨5.55%；别墅成交量为0.93万平方米，环比上涨24.00%；成交均价为12432元/平方米，较上月上涨1.80%。
普通住宅
2013年6月济南市普通住宅成交表现为量价齐涨，成交量为55.18万平方米，环比上涨4.55%，成交均价为7728元/平方米，环比上涨3.45%。
公寓
2013年6月济南市公寓成交面积为2.61万平方米，环比下跌31.67%；成交均价为11488元/平方米，环比上涨5.54%，呈量跌价跌涨走势。
别墅
2013年6月济南市别墅成交量为0.92万平方米，环比上涨24.00%；成交均价为12432元/平方米，较上月上涨1.80%。
(二)商品住宅成交区域分布
普通住宅
2013年6月，济南市7个行政区域均有普通住宅产品成交。其中槐荫区、市中区、历下区的成交量依次占据前三位。
公寓
从本月区域成交结构来看，区域成交量受单体项目影响较大。历下区成为本月公寓成交的主力区域。
别墅
2013年6月，济南别墅市场仅市中区有成交。本月别墅的主力成交项目为市中区的中海国际社区，成交27套。
(三)商品住宅成交面积结构解析
普通住宅
本月主要以80-100平方米两室和120-144平方米三室户型为主。随着市场回暖的发展趋势，济南市场的刚性需求得到持续释放，改善型需求也有明显的向好趋势，本月成交面积段成交贡献占比最大的为120-144平方米的改善户型，成交1301套，面积17.36万平方米，面积占比31.46%，本月改善型大户型成交量较大，这些项目均价一般较高，也拉高了本月住宅成交均价；其次为本月80-100平方米的成交面积段，共成交1831套，成交面积16.64万平方米，面积占比约30.15%，其市场占有量相对上月来看有所下跌。由此可见，除一直占比较大的刚需户型面积段，改善型市场需求也成为市场主力支撑，未来成交潜力也较大。
公寓
6月济南公寓成交面积集中在40-60平方米面积段，主要受祥泰广场，万豪中心，卓越时代项目成交产品的影响，上述几个项目产品都具有面积小，总价较低的特点，赢得了有投资性需求的消费者，因此成交量较大。
别墅
本月济南别墅成交面积集中在300-400平方米的户型，成交量占成交总量62.32%。济南别墅市场，优质、区域性占据优势的别墅项目较少，相应的供求变化会直接影响济南别墅市场的起伏，由于本月中海国际社区别墅产品成交了27套，且单套成交面积大部分集中在300-400平方米的面积段，影响了总体市场别墅成交结构。
(四)商品住宅成交单价结构解析
普通住宅
济南普通住宅市场按单价的成交面积构成来看，普通住宅成交单价段走势与总价段走势基本一致。本月8000-10000元/平方米单价段成交量最大，达20.71万平方米，占全市成交量的37.54%，该单价段涵盖了若干中档刚需产品和大部分改善型需求的产品，成交量较大，也拉高了本月普通住宅的成交均价。其次是6000-8000元/平方米及4000-6000元/平方米价位段，占比分别为34.22%和19.66%。
公寓
从公寓成交单价结构来看，本月济南市公寓成交单价在10000元以上区间的成交量占据榜首。
别墅
从成交单价来看，6月别墅均价在12000-16000元/平方米价位段的成交量最大，占比为61.59%，主要是主力成交项目中海国际社区对整体均价影响较大。
(五)商品住宅成交总价结构解析
普通住宅
6月普通住宅成交总价集中在50(含)-80万元之间，该区间成交量占本月商品住宅成交量的38.95%，其次为总价在100-150万元之间房源，占本月商品住宅成交量的27.71%。目前，市场上主力在售项目多分布于城市近郊，价格相对偏低，套均总价多维持在50-80万之间， 如绿地国际花都、外海中央花园等项目，另外本月改善性住宅市场表现突出，100-150万元价位段之间的房源，户型设置合理，产品配套良好，也受到了市场较高的欢迎度。
公寓
本月公寓成交总价在各个区间均有分布，但成交总价仍然主要集中在30(含)-50万元价位段，小户型公寓总价较低，大多在此价格区间段之间，并为大多数购房者接受，因此成交量最大。
别墅
本月别墅成交总价在400(含)-500万元总价位段的成交量最大，成交面积0.51万平方米，占本月别墅总成交量的的55.39%，别墅成交主力成交项目中海国际社区的总价大多分布在这一区间，其次，300(含)-400万总价位段的产品成交量为0.19万平方米，占总成交量的20.23%。
四、成交均价分析
(一)普通住宅市场
6月成交均价较上月有所上涨
历下区成交均价最高、天桥区次之
小于60平方米户型均价最低、大于180平方米户型成交均价最高
(二)公寓市场
成交均价较上月有所上涨
历下区成交均价最高
小于40平方米户型公寓成交均价最高
(三)别墅市场
别墅成交均价环比上涨2.18%
本月仅市中区有成交
400(含)-500平方米以上面积段成交均价最高
五、热点板块
板块解析——济南市市中区
市中区位于济南市中南部，东邻历下区，西靠长清区、槐荫区，北倚天桥区，南接历城区。 辖区面积280平方公里，辖17个街道办事处，102个居委会、77个行政村，户籍人口58.5万人。市中区作为济南市的中心城区，是全市的政治、经济、文化和金融中心。作为政治中心，辖区驻有山东省委、济南军区等重要党政军机关；作为经济中心，基础设施完善，总部经济发达，驻有国内外大型企业区域总部130余家；作为文化中心，驻有山东财经大学、济南大学、山东大学南校区等高等院校和山东新华书店集团、山东出版传媒股份有限公司等大型文化传媒企业，拥有江北地区最大的文化市场——英雄山文化市场，同时也是老商埠核心区所在地，历史文化底蕴深厚；作为金融中心，济南金融商务中心区是全市金融机构种类最为齐全、数量最多、分布最为密集的区域。2011年11月，济南金融商务中心区被确定为全省10个服务业综合改革试点区。
目前，市中区由于受到政府南控等各项举措，导致本区域内房地产资源日趋紧张，土地资源也日渐稀缺，市场需求量日渐增大，辖区内各大项目销售情况较好，如中海国际社区、鲁能领秀城、华润中央公园等，并且本月融汇爱都新项目入市，使得本区域呈现出一派繁荣的景象。该区域凭借其优越的地理位置、良好的经济条件、宜居的人文环境等众多利好因素吸引了众多投资者与消费者的青睐。
重点项目推介——融汇爱都
融汇爱都项目位于市中二环南路与英雄山路东南角，鲁能领秀城南侧，英雄山路东侧。
融汇爱都由香港融汇集团投资、山东融汇建设开发有限公司建设，项目坐落于二环南路与英雄山路东南角(鲁能领秀城南侧)，城市交通便捷；属南部中央传统居住带及城市生态经济区交汇处，可尊享丰富的大区域配套，地段位置稀缺。项目规划总建筑面积约42万平米，涵盖了高端住宅、风情商业街、生活会所及学校等多种物业组合，致力于将项目打造成济南首席亲子文化社区。项目一期总用地面积约7.06万平米，总建筑面积约28.89万平米，共规划10栋楼，总户数为2064户。规划建筑形态为高层及小高层住宅。包含88-99㎡两室、100-137㎡三室，户型结构方正，布局合理，通透全明，居住舒适，还配备了济南首家医疗电梯。
该项目本月30号首次开盘，推出7#、10#楼，共计480户，户型面积为80-95平方米两室，110-115平方米三室。
优惠信息：交2万抵6万。
6月市中区区商品住宅成交情况
本月市中区普通住宅成交成交量为1025套， 12.17万平方米，成交均价8166元/平方米；别墅成交28套，0.93万平方米，均价12432元/平方米；公寓成交89套，0.51万平方米，均价9577元/平方米。
六、项目解析
表2-24 济南2013年6月普通住宅成交面积及金额Top10
数据来源：CRIC
解析：
从6月份成交排行前十的项目来看，TOP10项目成交金额和面积分别占到市场总量的46.48%、47.05%，集中度依然明显。中海国际社区、绿地国际花都、华润中央公园三项目领跑市场；西部有绿地国际花都、绿地爱丽舍、恒大雅苑，刚需市场竞争依然激烈。
第三章、办公市场
本月济南办公市场供应面积为6.98万平方米，成交面积为2.24万平方米，成交量环比下跌59.16%成交套数为198套，本月办公物业成交均价12735元/平方米，环比下跌6.39%。
一、市场供应量分析
2013年6月济南办公市场供应面积为6.98万平方米，供应套数486套，本月供应项目仅有东都国际广场，天业中心。分别占市场供应量的75%和25%。济南办公产品供应一直延续震荡趋势 ，受单个项目影响较大。
二、市场成交量分析
本月济南市场办公市场成交套数为198套，成交面积为2.24万平方米，与上月成交面积持平，成交量较上月有所下降。
三、成交均价分析
本月办公物业成交均价为12735元/平方米，较上月下跌6.39%。
第四章、商业市场
2013年6月商业用房市场新增供应量为3.3万平方米，供应套数为327套；成交面积为1.59万平方米，成交249套，成交均价为17392.7元/平方米。
一、供应量分析
2013年6月商业用房供应量较上月大幅下降，本月新增商业用房供应量为3.3万平方米，供应套数为327套。
二、成交量分析
本月商业用房成交套数为249套，成交面积为1.59万/平方米，较上月小幅度上涨3.2%。
三、成交均价分析
本月商业用房成交均价为17392.7元/平方米，环比上涨16.89%。
第三篇 区域数据篇
一、历下区
二、市中区
三、槐荫区
四、天桥区
五、历城区
六、高新区
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