新政实施导致买房贷款落空 买房人能否要求退房

  案例：

  张先生与妻子马女士名下各有一套房屋。2010年4月12日，张先生与房主宋女士签订《房屋买卖合同》，他向宋女士支付了10万元定金。就在张先生办理贷款过程中，因新的调控政策出台，无法得到银行贷款。为此他要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。房主宋女士认为，两人签订的合同真实有效，自己并无违约行为，买房人不能因贷款未获批准而要求解除合同退还定金，应当补足房款继续履行合同，双方一直僵持至今。

  就此记者采访了刘怀勇律师，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政实施导致《房屋买卖合同》成立后，张先生无法获得银行贷款，属客观情况发生了非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，张先生在签订合同时是无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生要求解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金10万元。