??近期，隨著一系列樓市利好政策的出臺，珠海的樓市也明顯出現回暖跡象，不少樓盤漲價試探市場，部分全新樓盤更是定價創下所在區域的新高。橫琴自貿區掛牌、城軌修通等一系列利好會給樓市帶來怎樣的刺激？下半年樓市走勢如何？是該出手買房還是等候更大的救市政策？南都會客廳這次就邀請了地產界“三朵金花”來一起討論。
?貸款利率再降空間不大
??南都：央行半年內三次降息，這對珠海樓市的影響如何？預計還會有更多房地產救市政策出臺嗎？為什麼？
??李湘梅：降息和3.30新政出臺後，從我們市場監測到的數據來看，四月份開始，整體成交量有很明顯的上升，五一小長假的的成交勢頭也都比較火爆。例如我們五洲·東方墅專案，五一前後，103m 2別墅區洋房成交量極大提高。按照李克強總理的講話來看，現在是要讓房地產市場化，減少政府干預，所以說不會有太多的房地產救市政策出臺，政府只是要表明一個態度，至少在很長一段時間之內，房地產還是國民經濟的支柱產業，市場信心應該可以一直保持。個人認為今年下半年是買房的好時機，再觀望的話有可能要支付更多的購房成本，因為珠海的房價還是比較堅挺的，並且有小幅上漲。
??江碧桃：5月11日央行第三次降息，接著這個週末大暴雨，政策對珠海樓市的影響暫時還沒凸顯。不過觀察前兩次降息，特別是三月底救市政策出臺之後，剛需、改善、投資需求同時釋放，珠海四月及五一市場成交一派火熱。金灣和市區表現尤為突出，量價齊升。預計下半年政策將持續寬鬆。
??謝敏儀：降息無論對於珠海開發商或者購房者來說都是利好。其實樓市利好政策對於一線城市效果會更為明顯，根據集團研究中心的統計，深圳4月成交同比增幅超過三成，4月至5月10日當日新推認購率高達92%。可以看出一線城市對政策的敏感及反應迅速。
??目前購房政策已是非常寬鬆，仍然有一些購房者在猶豫未來會不會出臺更優惠的政策，其實我們認為這種可能性不大，2008年經濟下滑嚴重的時候利率最低5.94%，目前利率已低於2008年，救市政策深度和廣度比2008年有過之而無不及，預計目前利率已近底線，未來再降的空間不大。
?現在開發商沒以前那麼著急
??南都：樓市利好政策下，你們所接觸樓盤近期的價格情況如何？是不是有不少樓盤也借機漲價？
??李湘梅：從我們瞭解到的西區和坦洲樓盤來看，價格都有小幅上漲，香洲主城區專案漲幅稍大一點。這也說明目前開發商的市場信心還是足夠的，如果成交不理想，開發商也沒底氣漲價。目前銀行的額度也很寬鬆，不管是開發貸還是房貸，向房地產流入的資金都很充裕，這對房地產行業來說是好事。
??江碧桃：斗門、唐家這些供應量大的片區，其實還是以走量為主，價格並沒有明顯上漲。而市區因貨量不多，新開盤專案普遍漲價，且漲價幅度不小，前山已經定價2萬/平方米。新區不限購、首付比例下調、利率下降等政策同時降低了剛需、改善、投資客戶的門檻，客戶心裏“今年不買房，一年又白忙”的信念越來越強。珠海絕大多數開發商都在努力把握機會賣房，提高去化，守價為主。特別是庫存量較大的開發商。而市區開發商，專案關注度高供應稀缺的優勢，對價格期望偏高，導致成交一般。目前客戶投資管道較多，股市、住宅、寫字樓、商鋪等等，住宅專案合理定價才能吸引投資客戶。
??謝敏儀：據瞭解，在目前政策如此寬鬆的市場環境下，做降價促銷的樓盤是比較少的，也很少會出現借機大幅漲價的專案。開發商應對主要分為兩種派別，市區專案保價意識比加強，價格會有一定漲幅；西區專案則走量意識比較強，會保持原價或者加大優惠趁機出貨。對於目前市場環境,開發商普遍心態樂觀，也看好後市發展。
部分新推樓盤價格預期過高
??南都：樓價是市民最關心的問題，最近珠海部分全新樓盤的價格都定得比較高，前山定到2萬左右，航空新城普遍1萬出頭，你們覺得這樣的價格是否有點高？市場真能承受這麼高的價格嗎？
??李湘梅：前山定到近2萬的均價，這與主城區地塊稀缺有關，決定房價的首先是地段。航空新城的價格過萬也不是今年的事，去年有的專案就單價過萬了，也照樣賣得很好，整體來說，西區的發展在提速，交通、醫療、教育、市政配套都在加快完善。以我們五洲·東方墅專案的成交客戶分析來看，市區外溢客、投資客的比例都在逐步加大，並且客戶對於專案50萬方智慧墅區的規劃和6萬平社區自帶商業配套的認可度是極高的，所以我覺得西區房價的上升空間是較大的。等到輕軌延長線完工，金海大橋、香海大橋開通，種種利好兌現，西區的房價到1.5萬的均價也不是不可能的。
??江碧桃：個人感覺珠海部分新推樓盤對於樓市的預期稍微高了些。特別是剛需為主的前山區域，定價可能略微超出消費者的接受層面。航空新區專案除了區位優勢吸納自住客戶外還借著橫琴概念吸引了部分投資客戶，加上片區地王頻出，客戶價格接受度較高，成交良好。
??謝敏儀：在2014年底的時候，我們預測珠海房地產市場會分化，隨著市區發展，地稀價高，樓價也節節攀升，產品及區域也會越來越分化，西區承擔越來越多的居住功能，引導客戶向新區分流。
投資橫琴只能做長線
??南都：橫琴自貿區掛牌之後，你們所接觸的樓市火爆程度如何？現在到橫琴買樓還是不是投資的好時機？
??李湘梅：大家都覺得橫琴是下一個澳門，所以橫琴的樓價目前是以澳門作為標杆，包括澳門單牌車可以自由出入的政策也來了，預計澳門很多居民未來都會往這邊居住。橫琴這邊的環境比澳門好，專案性比價也更高。但橫琴現在有個問題，就是這邊的專案太多，所以競爭也比較激烈。現在，橫琴樓價賣4萬元/平方米，以後還會有上漲的空間，但是還需要時間。如果要達到澳門10萬元/平方米的價格的話，需要橫琴所有大的建設兌現了才有可能，最主要還是要解決人流和配套的問題。
??江碧桃：橫琴自貿區消息公佈以後，島上無論是舊專案還是新專案都只是炒作了一番，並沒有借此漲價，開發商都有庫存壓力，都在想方設法出貨。新專案不斷面世，橫琴樓市不再是過去的獨家買賣，市場份額被多家分薄；加上受澳門樓市調整，政府重申預售條件等影響，澳門客戶成交趨於理智冷靜。橫琴不再是去年年底的逢開盤必清盤的火爆情況。現在4萬元/平方米的均價，一手二手貨量都較多，短期內溢價空間有限且出貨困難，投資橫琴只能作為一個長線投資。
??另外，目前橫琴的消費主體是澳門客戶。儘管澳門經濟正處於調整期，但隨著下半年多個大型旅遊博彩專案計畫落成，2015年澳門樓市仍將穩健增長。同時，橫琴“兩地一檢”、“免稅島”、“澳門單牌車”、“大橋時代”利好條件不斷成熟，島內經濟發展態勢良好。4萬元/平方米的均價較澳門樓價仍是窪地，未來將吸引更多澳門自住客到橫琴置業。
??謝敏儀：自貿區掛牌之後，橫琴市場很受關注，但由於掛牌後橫琴新推專案比較少，目前供應量比較少，當然就沒有之前火熱了。事實上橫琴目前的價格已是珠海新高，橫琴與澳門50米濠江之隔，面積是澳門的3倍，2013年橫琴房價只有澳門房價的三分之一，根據我們最新的價格監控橫琴今年4月份均價已超過4萬元/平方米，已接近澳門房價二分之一，預計未來仍然會有一定的漲幅空間，但橫琴市場亦容易受澳門市場影響，增長速度會有所減慢。
??由於受到橫琴熱度及與其他區域價格差的因素影響，促進了其他區域房地產市場，市區新入市專案、靠近橫琴的灣仔、保稅區，與橫琴以金海大橋相連的金灣區都受到市場較高的關注度。
目前的市場環境有利於購房者
??南都：對於下半年珠海樓價的走勢，你是怎麼看的？買房合適嗎？
??李湘梅：現在是最好的時候，再降息的空間也是有限的，而且現在整個市場的量都在上升，不管是坦洲還是西區的成交量都有微漲，可能漲得還不算很快。但是隨著下半年各個樓盤行銷動作的加快，價格還是會有上漲的空間的。
??江碧桃：個人認為，下半年珠海市場還是以去庫存為主，整體價格穩定增長，市區新推專案有望拉高整體價格。其實在珠海，只要你是剛需，有真正的購房需求，一直都是合適買房時機。就算是去年全國房地產成交萎靡，珠海也沒有出現樓價下跌的情況。更何況現在央行降息，月供減少，更是剛需入市好時機。
??如果是投資，就需要篩選區域篩選專案了，像灣仔片區和西湖城區，這兩個區域靠近新區，距離主城區也不遠，投資自住都適合，可以多關注。而像前山新盤2萬，價格已經走高，短期內溢價空間有限，成交的更多是自住客戶。
??謝敏儀：最近5年珠海房價基本保持每年5%-6%的增長率穩定增長，預計下半年價格走勢仍然是比較穩定，上揚機會比較大。從珠海政府及金融機構對目前的政策落實情況看，下半年政策環境仍然走寬鬆基調，目前的購房條件、市場環境有利於購房者，如果有購房需求的客戶是可以考慮入手的。
