新浪乐居讯(编辑 李申伟)一场大雪之后，南京版楼市限购令落地已过两年。回顾“被限购”后的南京楼市发现，限购令的作用逐年递减，政策效力正在衰退。《《乐居看房团3月2日5线起航
2011年2月南京楼市限购令出台之初，对当年的房价和新房销量确实产生一定的影响。到2012年初，由于2011年的商品房去化持续低迷，全市库存量一度攀至5.5万套的高位。
但到了新一年，市场强力逆转。2012年一季度后，南京楼市逐步转暖，并在往年的淡季7、8月份火热起来，月销售套数此后一直稳步增长。2012年全年，南京新房成交量为7.32万套，同比增长近九成。根据国家统计局、南京市房管局等机构的数据显示，2012年 12月南京新房均价约为11807元/㎡，同比2011年12月底上涨了1.3%，限购令落地两年，房价不跌反涨，限购令对楼市的调控作用正在减弱。
不单是南京，限购令在国内其他城市的效果也大相径庭，那么，是哪些因素制约了限购令在楼市调控中持续发挥作用呢？【热点专题：区划调整后 原下关区某大盘一天进账约2000万】
如出一辙 楼市再次受惠宏观经济政策调整
2012年楼市面对的“机遇”和2009年似乎如出一辙。进入2012年，宏观经济增长放缓。2009年以来上中下游全面扩张到2011年全面收缩，造成上下游产能过剩和严峻的库存消化压力。在产能严重过剩造成需求端减产和新订单萎缩的情况下，宏观政策面临巨大的调整压力。
2012年2月18日，央行宣布，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这次降准向金融系统释放资金4000亿元左右。同时，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，并重申个人住房贷款利率浮动区间下限是基准利率的0.7倍。这些利好消息，给楼市买卖双方都带来不少影响。
6月7日，央行宣布降息25个基点，这是央行三年来首次降息。这也被市场看作是国内货币政策将从稳健向宽松开始转变的信号，购房需求开始释放。次日深圳楼市更是再现了千人排队买房的场面，各地楼市成交量也有所攀升。
7月5日晚，央行再次宣布降息消息。自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。【热点专题：差强人意 南京限购令执行两年政策效力衰退】
降息的节奏之快也令出乎专家的意料。业内专家普遍认为这有利于楼市复苏，同时对房价也有较大影响，在流动性宽裕后，政府很难精准控制资金流向，在楼市复苏的现状下，必然会有部分资金或明或喑流入房地产。不少刚性购房者在这种利好的情况下，也纷纷出手，开发商也趁此机会大幅去化跑量。正如专家预测的一样，这轮宏观政策的调整直接催化了2012年的楼市回暖，也减弱了限购令的调控作用。
花样百出 各类限购令松绑和规避行为不断
宏观经济政策的调整之外，受困于限购令等楼市调控下的财政收入问题，不少城市在限购令的执行过程中也屡屡传出为其松绑的消息。
2011年10月底，宁波住建部下发通知，对于已用商业贷款购房的购房者，可将剩余贷款全部或部分转为公积金贷款。而这种调整的直接后果，就是使贷款利率从基准7.05%以上降到4.9%。
这种利用住房公积金做“微调”文章随后也在常州、重庆等不少城市中流传互仿。
自11月12日开始，成都房管局网签合同管理系统显示，商品房限购初期审核，调整为由开发企业对购房人和家庭成员进行限购标准审查，然后上传至房管局备案。【热点新闻：爱与不爱从此再无下关白下】
成都政策放松带来的利好是显而易见的。监测数据显示，成都市主城区11月14日至20日商品房成交约1700套，较前一周上涨约16%。
虽然成都购房资格审查新政很快停止，但其中释放的政策“风向”，或多或少地改变着开发商和购房者的心理预期。进入2012年，上海、厦门、珠海、佛山、芜湖、河南等多地都出台过类似的“微调”，虽然都很快“夭折”，但是地方政府为限购令放松的心理已是众所周知。这种政策上的动向也推动了市场各方的积极入市，而与此同时，自限购令落地以后，各种规避措施、绕限购行为更是花样百出，这直接削弱了限购令对楼市应有的调控作用。
房产证除名、假离婚、“借壳”买房、代办补交社保、通过中介骗取购房证明……这种现象一方面显示了限购令执行过程中存在的种种问题，另一方面也表明限购令本身存在着一定的“执行难”问题。而自限购令出台后，就因其“一刀切”式限制显得局限性明显，饱受争议，进行结构性限购调整也被业内人士屡次呼吁。宁版限购令执行逾两年，实施效果如今显得差强人意，未来，它又将何去何从？
