2012年郑州市非住宅商品房销售136.99万平方米，相比2011年下降16.47%；截至2012年12月底，郑州市非住宅商品房库存面积已达到421.59万平方米，预计消化周期为3年。
面对超高的库存量和销售持续下滑的趋势，正常的理解可能认为价格会有所下降，然而事实恰恰相反，2012年郑州市非住宅商品房销售均价14312元/m2，相比2011年上涨11.47%；
虽然实际销售价格在逆势上涨，但笔者认为郑州市非住宅商品房价格必然大幅下降，只是时间早晚的问题，理由有三：
首先，造成大量积压的根本原因在于市场需求没有那么强烈，短期内不会出现需求的井喷。
郑州在全国来说属于三线城市，对外来投资的吸引力不足；郑州本土企业绝大多数属于中小企业，真正有实力的企业并不多；郑州生产制造业基础薄弱，大量中小企业还停留在手工作坊阶段；人们的办公理念还相对落后，对高档写字楼的认识不足……
虽然政府通过政策在引导企业往写字楼里搬迁，但在住宅小区里办公的公司规模、实力有限，大多处于创业期，让它们一下子搬进高档写字楼，恐怕很难承受高昂的租金和物业费，搞不好还会伤害这些羽翼未丰的中小企业，所以住宅禁商也很难成为写字楼的出路。
其次，产品定位与市场需求不符，造成高关注度&低购买率。
郑州目前开发的非住宅项目主要有写字楼、商铺、工业园三大类，其中商铺的销售还不错，主要库存量为写字楼和工业项目。
先说写字楼，这里援引河南财经政法大学教授刘社的话“这里面有一个严重的误区，大家都在提5A、甲级标准，生怕自己盖的写字楼没有人家的档次高，同质化非常严重，销售情况却不好”，同时绿都集团董事长赵岩也非常赞同刘教授的说法，“大家都在建高档写字楼，实际上郑州市场对高档写字楼的需求量有限，市场很容易饱和”。笔者曾经采访过一位年盈利能力在500万的企业老板，问他能承受的写字楼租金，他说“预期的是1.5元/天，上限是2元/天”，然而大部分在售写字楼项目预期的租金收益却在3—5元/天，所以说5A甲级写字楼固然是好，但令人咋舌的价格却让人望而却步。
再说工业项目，笔者曾考察过郑州市场上在建、在售的工业项目，产品形式普遍为商务独栋 产业大厦。商务独栋是一块看似华美的蛋糕，但销售状况却并不像它的外表那样光鲜，不仅郑州如此，全国亦然；产业大厦实际上就是写字楼的代名词，然而工业项目大多处于偏僻的市郊，虽然在价格上有明显的优势，但销售并不理想。对于企业真正需要的标准化厂房，目前在建的却寥寥无几。
第三，销售周期拖得越长开发商的成本越高。
现在企业的融资成本普遍在20%以上，销售周期的拉长无疑会造成开发成本的提高，笔者曾经和国内某著名的产业地产开发企业一位高管就此问题沟通过，据他讲“销售周期每拉长一年，仅仅因资金带来的成本上升就在500元/m2以上”。目前郑州大部分非住宅项目的开发企业都不是实力雄厚的地产大佬，有一部分甚至是首次涉足房地产开发，所以如果不能快速的回笼资金，不知道他们能撑多久！
鉴于上述原因，笔者认为：
1、政府要充分重视非住宅市场超高库存量的情况，对城市综合体和大型商业地产项目在全市范围内统一规划，把握开发总量，避免造成开发的盲目性；
2、开发企业要理性判断市场形势，合理调整销售价格，适当降低利润预期，创新营销手段，以最大程度的消化库存为目标，以求得资金的尽快回笼，毕竟生存才是硬道理；
3、在下一步的开发上，开发商要深入市场调研，调整产品形式和结构，只有开发出企业真正想要的产品，才能把需求转化为销量。
备注：本稿件由郑州中工房地产营销策划机构提供
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