预计到2030年，长沙交通布局图上会出现10条主路线2条支线路。余志雄 摄
2009年，长沙正式启动轨道交通建设，预计到2030年，长沙交通布局图上会出现10条主路线2条支线路。到2020年末，长沙轨道交通通车里程将达到234.3千米，成为中国修建轨道交通最快的城市。
长沙，这座日新月异的未来之城，一直将“交通先行”作为兴市战略的重中之重。2013年，可以说是长沙的地铁元年，地铁成为各方关注的焦点，关于地铁建设的最新消息也是层出不穷。而各个开发商，特别是地铁沿线楼盘更是围绕地铁大做文章。曾有业内人士分析，参考北上广深等一线城市的发展轨迹，地铁开通前后，周边不动产的升值空间不可同日而语。
本期会客厅，我们一起探讨变身地铁之城之后的长沙房地产发展，地铁对楼市影响力大小如何？对于哪个区域的影响最大？什么样的地铁盘最值得投资？
地铁将带动高铁新城迈入发展快车道
徐伯庸(湖南茂华置业有限责任公司副总经理)：长沙即将变身地铁之城，会对房地产市场产生多大的影响？之前，我认为地铁对长沙的影响不大，因为一线城市的交通堵塞非常严重且城区面积大，这两个因素叠加导致时间成本很高，地铁的优势就凸显，而长沙城区面积不是很大，再就是交通的拥堵也不是很严重。
但这几年明显感觉有变化：车辆快速增加，城区面积加速增长。可以说，长沙的地铁，在合适的时间出现了。
至于是商业项目还是住宅项目更受益？肯定是都受益。但商业有其特殊性，影响的因素比较复杂，不会单纯的因地铁辐射半径产生大的变化。住宅项目的受益度会更高，先不说投资价值，主要是出行方面影响深远，这个不用多说，因为在一线城市已经非常明显。
哪个区域在地铁开通后发展更迅猛？我觉得应该是武广片区。因为从一线城市来看，地铁更多的是带动城市组团和新城的发展，对于新的成长区域会有更大的作用。随着自身配套设施不断完善，加上地铁网络的逐渐形成，相信高铁新城将步入发展快车道。
最值得出手的地铁盘是什么样的？我觉得只要是地铁盘，特别是综合品质高的地铁盘，都要比非地铁盘更值得出手。
杨延斌(嘉宇中央公寓营销经理)：我们项目的广告语有三个字是不会变的，即“地铁口”。我们项目的商铺卖第一期的时候，地铁只有规划概念，卖1万余元/平方米。当地铁开工之后，商铺卖到4万元/平方米左右。地铁对于市中心的商业可能会有更大的影响，本来商业一楼的价值最大，由于与地铁口对接，负一楼的商业价值可能比一楼的商业价值还要大。所以，现在很多商业综合体会要求和地铁站进行无缝对接，尽量有一个出口和地铁出口连接起来。
从区域角度来说，无论是哪个区域，在地铁开通之后的发展都是非常迅猛的。高铁把全国的物流、资金流、人流、信息流集合到长沙，但到长沙以后还需要一个分流，如果没有地铁，高铁把资源带来了，而城市消化不了这些资源，实际上对城市的发展也没起到多大作用。所以，地铁对城市整合过来的资源有一个再优化、再整合的作用。地铁对资源的重新整合，使得高铁新城受益更明显，形成真正意义上的立体交通。
要想升值潜力最大，最好是正地铁口，步行5分钟即可到达的楼盘。地铁口的楼盘，最好有一定的商圈氛围，出了地铁口以后不能感受到一片荒凉。因此地铁口周边的楼盘要有更好的居住氛围，有了住宅才能够养活商业，商业又能够让住宅价值得到有效地提升。
步行5分钟到达的地铁楼盘最具升值潜力
郑天骄(亚和房地产代理有限公司主委)：长沙即将变身地铁之城，对楼市的影响会有多大？个人认为应该分为两个方面，一是对供应会有什么影响？二是对需求会有什么影响？从供应来看，1号线、2号线正在施工，主要是通过老城区，延展到近郊，因此我觉得哪怕是地铁修建带来了老城区的拆迁，它的土地供应其实是比较有限的。而近郊的土地供应，政府部门每年有规划，是一个循序渐进的过程。所以，从土地供应方面来讲，不会因为修一条地铁供应量就猛增。
从需求来看，城市化进程没有停止，需求就在不断增加。无论是刚性需求还是投资需求，大家对地铁沿线楼盘的需求，明显会增加。
如果供应量不变，需求循序渐进的增长，对价格肯定是有影响的。以前经常开玩笑说，长沙地铁刚刚只挖了两个洞，长沙的房价就涨了很多，记得地铁施工之前，长沙房价4000多元/平方米，现在已经到达了7000多元/平方米。地铁开通之后，价格会不会有大幅度的增长？其实要打一个问号。毕竟，长沙只有这么大，城市建设虽然说很快，但不能与北上广深相比。所以，价格的增幅会有，但我觉得应该会比较平稳。
哪种项目更受益？我觉得商业相比住宅来讲，应该受益更多。地铁对人流的吸纳力很强，有了人气就有了商业的发展，有了商业的发展就带动了小范围区域内的繁荣，有了繁荣人气就会旺，商业就会升值。
在置业推荐上，个人觉得步行5分钟内到达地铁口的楼盘升值潜力最大，包括小户型、写字楼、商铺等。10-15分钟之内到达地铁口的楼盘也算不错。步行超过15分钟以上的楼盘，不能算是真正意义上的地铁楼盘。
吴喜贵(达美D6区策划经理)：我们对深圳的地铁有过研究，深圳地铁在开通前后，周边项目升值幅度达20%。至于商业项目还是住宅项目谁更受益？以我们项目为例，项目包括商业、住宅和公寓等，从客户的接受度来看，感觉商业项目受益更大些。
从区域大板块来讲，地铁对每个区域都有支撑作用，尤其是地铁热点区域，支撑作用会更大些。
什么样的地铁盘升值潜力最大？对于建立在地铁资源之上、有更多城市配套资源的楼盘而言，升值潜力最大。投资者或者购房者对于这种楼盘是非常青睐的。
地铁开通后
外地来长购房量会井喷
刘卓(万科环球村、万科金域华府项目经理)：个人认为长沙即将变身地铁之城，其带来的改变应该是刚刚拉开帷幕，未来将是暴风雨式的影响。
比如地铁开通后，高铁新城到五一广场只要15-20分钟，这将改写区域格局，也是对长沙楼市的重新洗牌。此外，近两年外省人口进入长沙置业的比例大幅攀升，个人觉得，地铁作为长沙市的一张新名片，对于其他市州的辐射应该会起到新一轮的更大的刺激作用，会出现市州来长沙购房的井喷。尤其在高铁新城，现在确确实实感觉到外地人口购房的比例大大提高了。
具体是商业项目还是住宅项目更受益？对于商业项目，地铁有几个大的作用，比如说它节省了出行的时间成本；二是它有一个人流聚集的效应，地铁口周边商业的聚集效应会比较强。
从区域上来讲，相对于传统的城市中心，地铁能够起到的作用更多是缓解交通压力。比如，五一广场经常堵车，我住在五一广场要出行，可能会放弃开车，选择坐地铁。如果在近郊或相对交通不便的位置，地铁的作用可能会被放大。所以，单就地铁而言，近郊区域的得益程度会更高。如果说到哪个区域的发展会更受益，这取决于每个区域本身的资源优势，取决于政府对该区域的定位，等等。
许华伟( 中建地产长沙公司营销管理中心总经理)：地铁在一个城市的发展过程中分几个阶段。第一个阶段是地铁只建一两条线路的时候，可能仅仅对地铁沿线人群的交通与出行有改善，这个时候更多的是住宅项目受益，新城区发展受益；第二个阶段是修建第三四条线路的时候，地铁沿线楼盘已经涨过一轮价，这个阶段，对商业项目会有比较大的促进。因为商业会布局在地铁交叉口及人群聚集地。这个阶段，住宅、商业交互发展，带动周边项目升值；第三个阶段是地铁形成网络的时候，地上交通越来越堵，周一到周五很多人不选择开车出行。这时人们的出行和生活方式会改变，住宅和商业价值的最大化提升也将出现。因此，从以上层面来说，长沙要变成地铁之城，还有很长的路要走。
从区域来说，我个人认为地铁的开通对梅溪湖区域的发展利好更大。为什么呢？因为地铁通车后，整个河西到河东传统中心的交通会有一个很大的改善。但一条地铁不一定使一个片区发展迅猛，只是梅溪湖将更好地承载地铁开通之后的发展优势。
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