“双城三线双提升”，是东城力争在全市率先实现高水平崛起这一战略目标指导下提出的发展思路。“双城”是指东城将继续发挥城市建设的基础作用，转变城市粗放型发展的观念，全面推动东城中心片区和黄旗山东南片区两大都市新城建设，形成“双子”效应，带动整个城市品质的提升。
东城街道党委书记黄少文表示，对于东城来说，未来城市发展的新方向就是在黄旗山东南片区环城路、八一路、旗峰路、东莞大道合围的区域内，建设一个高档次的生态型山水园林新城。
如今这座生态新城已经邀请国内著名规划设计单位雅克设计机构在进行高标准规划，这座新城将重点结合市中央生态休闲区建设，利用黄旗山和同沙的山水资源优势，建设一批高档写字楼、园林式住宅、休闲绿地等，打造一个基础设施配备齐全、商贸休闲产业繁荣、现代宜居品位较高的都市新城。
东城方面表示，希望通过该片区的规划改造，推动同沙地区由单一功能向复合功能转变，实现其文化、生态、经济价值的最大化，探索出符合东莞城市“三旧”改造阶段性特点的发展路径，将黄旗山南地区打造成为东莞城市更新的示范地区。
高水平崛起需要高水平城市载体
随着经济的快速发展，特别是近年来产业转型升级步伐的加快，东莞在科技创新、都市休闲、文化教育等方面的多元化需求递增，对城市职能提出了更高的要求，城市转型升级迫在眉睫。因此，如何通过提升城市化质量，进一步完善现代城市职能，激活经济发展活力 ，将成为下阶段东莞经济发展和产业转型升级的攻关点。
东城作为过去发展的明星地区，其经济规模虽处于各镇街的前列，但发展动力有非常明显的路径依赖，第一，与东莞其他镇街类似的集体经济与加工工业经济发展模式；第二，凭借区位优势，以增量土地为依托的房地产开发。很显然，无论是外部经济环境、市场条件，还是东城自身的资源结构，都要求东城未来必须改变发展模式，积极创新，与时俱进，因地制宜，寻求适合自身资源特点的发展路径。
因此，东城适时提出“双城三线双提升”的发展策略，在黄旗南片区内建设一个高档次的生态型山水园林新城，重点结合市中央生态休闲区建设，利用黄旗山和同沙的山水资源优势，建设一批高档写字楼、园林式住宅、休闲绿地等，打造一个基础设施配备齐全、商贸休闲产业繁荣、现代宜居品位较高的都市新城。
利用自然资源打造生态旅游区
黄旗山南地区拥有规模化的、以村集体资产为主的存量土地；拥有一定规模的增量空间；更拥有黄旗山和同沙水库共同组成的优质资源环境。据了解，规划区是中央休闲区的重要组成部分，地处市区内环境质量最优越区域，黄旗山、同沙水库、水濂山森林公园等连片优质山水资源在此聚集。西侧紧邻城市中央商圈，东侧邻近 “香市”名镇寮步。因此，规划区将通过大量的优质生态资源的差异化定位与互动，构建规模化、品质化、多元化的区域生态休闲景观，并学习惠州巽寮湾、深圳华侨城等地的经验，在同沙开发建设一个顶级的生态旅游区。
结合资源条件和城市阶段发展需求，同沙地区将摒弃传统过度强调保护而使用方式单一的资源利用模式，采用创新的思路打造一体化的产业链、消费链和文化链，形成“集品质化居住、商务办公和休闲消费功能于一体，人气聚集、充满活力的复合式开发新区”，最大化实现其文化、生态、经济等各方面的综合价值。
区域交通优势提升片区价值
东城规划部门相关负责人介绍，从大区域层面看，东莞市位于珠三角东岸，是广州、深圳两大城市地理连接的中转枢纽。规划区地处东莞主城区的东南部，北邻黄旗山公园，南抵同沙生态园，对外交通便捷，是连接周边区域的重要节点。可通过莞深高速公路、东部快速路、环城南路、松山湖大道等抵达珠三角各主要城市和东莞周边镇街。
随着主城区发展战略从“三位一体”到“四位一体”转变，同沙生态园地区的战略价值日益凸显。黄旗山南地区作为东城与同沙生态园地区之间联系的重要通廊，逐步实现了从边缘到中心的区位提升。
同时，该片区交通条件不断优化，是区域轨道环圈的枢纽站点。环同沙生态园地区未来将陆续建成轨道交通R1线、莞惠城际轨道和莞深快铁，从而形成东莞市域范围内独一无二的“轨道通行环圈”。黄旗山南地区是东莞未来地铁R1线和莞惠城际铁路的交会枢纽，更是轨道通行环圈内的重要环节，未来该片区将成为东莞市区内轨道交通发达的核心地区之一。
通过“三旧”改造探讨集体资产参与城市经济活动之路径
据了解，该规划区内共有火炼树、立新、牛山、光明、同沙等五个社区，并辖同沙科技园。常住人口3.2万人，其中包括户籍人口1.1万人；外来人口2.1万人。水域与非建设用地494.11顷，占31.6%，主要为山地、林地、政府储备地，少量推平未建用地。各社区转居型自有土地基本告罄，转型空间需求主要转向通过“三旧改造”来深度挖掘存量土地潜力。
因此，存量资源的创新性利用是规划区未来发展的关键突破点。而就改造的困境而言，“村改居”政策实行虽有8年时间，但受体制和法律制约，政府基本不涉及也难以涉及村集体资产的管理和运营，亟待对相关政策进行更深入细化的研究和与创新。
集体资产有其固有特点：在现有政策下，集体资产的市场流转受到很大限制，不能作为一般资产进行抵押或担保。同时投资方式单一，过度依赖物业租赁收入，在目前租赁市场低迷的背景下面临资产缩水的隐患。
一方面，产业发展对空间资源需求十分庞大；另一方面，集体资产迫于政策门槛，难以扩宽投资渠道，大量存量资源无法进入市场化运作环境。对此，亟需通过政策创新，使集体资产能实现更为充分的市场对接，以提升其接纳和组织项目的能力。
对东城而言，黄旗山南地区是城市未来着力打造的亮点，更是下阶段城市更新发展的重要探索示范平台。东城希望，通过黄旗山南部地区更新实践，同时探讨一条全面盘活、提升集体资产完整参与城市经济活动之路径。
