不少便利店都升级了就餐区域，方便上班一族等在店内解决午饭。
租金上涨、居民消费习惯趋向“更懒更近更快”，不少商家根据市场“善变善新”
近段时间来，细心的市民会发现，越来越多的大型超市，如华润万家、百佳、永旺等，都开到了郊外的社区里，或者住宅小区林立的地方，社区居民买东西越来越方便了。另一方面，超市大规模的社区进程，令原本扎根社区、写字楼区的便利店倍感压力，为求生存，7-Eleven、喜士多等纷纷升级就餐区，提高相关配备。在便利店的冷柜里挑个盒饭、关东煮，买杯饮料，用微波炉加热，然后在门口的就餐区坐下吃一顿简单的午饭，已逐渐成为上班族解决工作餐的新方式。
超市巨头们加大社区化步伐
“近年来，广州大型购物中心租金不断提升，加上网购的冲击，还有同业竞争，大超市的日子越来越艰难。可以说，社区化是大超市无奈之举，也是新形势下重获生机的一大出路。”提起近年来广州超市格局的变化，广州商业总会秘书长罗志杰深有感触地说，最近三年，广州大型购物中心的租金涨了不止一倍，动辙上万平方米的超市，已很难生存下去。
广东省流通业商会执行会长黄文杰也指出：“一个大型超市能忍受的铺租很低，最多只能占销售额的6%，近三年来大型超市营业额基本持平，现在铺租急涨，不得不另找出路。”黄文杰解释道，三四年前，广州超市的月租在30—35元/平方米，有些便宜的单价才20多元，贵的也就40元左右。如今行情大不一样，月租普遍涨到70—80元/平方米，就算是普通行情，这三四年也涨了一倍多。目前广州核心商业的租金，就算是大型超市最喜欢的负一层、负二层，也要200-300元/平方米/月以上。贵租金加上人工、水电等的压力，大型超市改变运营方式已非常必要。
谈及大超市社区化的趋势，罗志杰还指出，这种趋势也跟居民的消费习惯相关。以前广州的第一代大超市，像东圃的万客隆(现更名卜蜂莲花)、好又多开业时，大批市民都从老城区涌到那里去购物，生意好得不得了，当年的万客隆没有办会员卡的甚至都不给进。但现在大家习惯不是网购，就是就近消费。以前大超市的辐射范围可达方圆几十公里，现在有两三公里就已不错了。把超市开到社区，正迎合居民的消费习惯变化。并且，社区超市都特别重视生鲜鱼肉菜品的经营，这一定程度上也挤压了传统农贸市场的生存空间。
社区便利店纷纷扩建就餐区
受大超市进社区影响最大的，除了农贸市场，就是社区便利店了。罗志杰指出，大超市开进社区后，便利店的优势不再，但因24小时营业拉高成本而价格相对较高的特性却被突出。为求生存，抢占早午餐鲜食市场，自然也就成为了便利店的选择。记者采访发现，早在去年，喜士多就已开始在许多店面增设就餐区，卖起盒饭、汉堡、三明治、关东煮，也增加了现磨豆浆等。为了做足午餐生意，该便利店还拥有自己专门的便当工厂，制作配送一条龙。
而在最近两三个月，广州的许多7-Eleven都相继装修，就餐区比原来扩大一倍以上，鲜食产品品种更丰富。有些店还设立了“哈烧区”保温柜，放置加热好的饭盒，顾客不用排队等待微波加热就能买热饭菜。
白领邓小姐表示，“便利店的饭盒十一二块就有得挑，但快餐店差不多的东西却要十七八块。早上出来，社区门口就能买份早餐，中午在公司楼下的便利店又能解决午餐，我现在都成了便利店的常客了。”记者采访还发现，除了午餐时坐满人外，下午四五点放学时段，便利店的就餐区也会挤满学生，各种饭团、甜品和面包非常畅销。
“大超市的社区化改变了便利店的市场，主攻鲜食、即食产品，将成为便利店以后差异化竞争的重点。”罗志杰指出，“就餐区提供了能坐下来休息的地方，不吃饭也能喝杯冰饮、叹下空调。如果发展得好的话，生鲜区的营业额能占到便利店单店单日业绩的25%—30%。这个数字对便利店的生存发展来说，已能起到关键作用。”值得一提的是，除了升级用餐区外，越来越多便利店也开始出售电影票、演唱会门票、线上游戏点数卡、交通卡充值、节庆日应节礼品等各种新业务。
黄文杰指出，不管是大超市还是便利店，都只能根据市场变化“善变善新”，不断挖掘老百姓更喜爱的多元化服务，才能拓宽发展空间。
商业地产商学院
广州商业总会秘书长罗志杰
如何制定购物中心的合理租金？
近期，广州购物中心“去百货化”之风越演越烈，有的购物中心内就不见百货踪影；社区购物中心也主打餐饮、休闲娱乐，不再引入主力百货。租金过低和租期过长的百货公司，开始受购物中心经营者诟病。另一方面，日益攀高的租金也令百货业对购物中心望而生畏。
诚然，对购物中心的经营者来说，租金收入就是生命线，可租金定得越高，就会给招商带来越大困难，商场的业态结构也就越难平衡。究竟购物中心的租金水平应该如何制定才合理？实际操作上应该注意哪些问题？
众所周知，在租金拟定这一问题上，教科书的基本教条有“成本导向法”、“需求导向法”和“竞争导向法”三种。在实际运营操作上，对购物中心来说，最靠谱的应该是“市场导向”，也就是“竞争导向”的方法，其他的仅作参考就好了。
要以市场为导向，第一步就要做好市场调研，选准参照标杆。同一商圈、同一业态、相似规模且运行状况良好、稳定的项目，当然是最好的标杆。假设是天河商圈的购物中心，规模大约10万平方米，那最大的参照标杆首选天河城。
第二步是要了解商圈内各个业态的租金水平，例如主力百货店、超市、电影院、餐饮店、服饰店、珠宝店等。
第三步是了解上述租金的走势，判断走向。由于租金是动态的而且租赁合同有一定的周期，我们在定价上也就需要有一定的前瞻性。做好调研后，根据自己所在购物中心的业态配比和布局落位，就可以得出大致的租金水平和总额。值得一提的是，在实际操作中，还要考虑购物中心自身所处的生命周期，上述做法比较适合处于筹备期或成长期的项目。通常新的购物中心在培育期通常都要承受招商压力，其租金比成熟期要大打折扣，因此在定价上也就应该有所平衡，适当降低期望值。
