国内一线城市房价一直很坚挺，让投资者形成了一种思维定式：那就是买房就买大城市的房子。因此，很多投资者青睐于悉尼，并大量投资公寓项目。
最新的澳洲悉尼公寓报告显示，去年最后一季，澳洲悉尼有280个计划住房项目，向市场推出了总共34457套公寓；而海外投资者买走了澳大利亚悉尼24%的新房公寓，在2015年中国买家超高美国人，跃居澳大利亚海外投资第一位人群。
做房产投资，考虑的不是投资到大城市，也不是买建的高、大、上的CBD公寓；考量投资悉尼公寓前景，还应该结合市场整体走势，考察公寓市场的历史数据及供给和需求作为研判依据。
JLL的一份报告显示，悉尼内城公寓价格似乎在步墨尔本CBD公寓市场的后尘，部分地区在去年最后一季跌了19%。该报告称，在去年第三和第四季，CBD十公里范围内的内城城区，如Rosebery，Potts Point 和CBD，房产价格都出现下跌。其中，Rosebery的新公寓和再售公寓价格跌幅高达19%，CBD跌幅高达12%，PottsPoint的跌幅为9%， Ashfield的跌幅为4%，North Sydney的跌幅为2%，Lane Cove的跌幅为1.2%。
而且，从历史上看，悉尼房价在2008年-2012年间，其他首府城市中位房价横盘整理期间，而悉尼确实有小幅度的下跌和调整。尤其是在2012年，悉尼房价整体下行。从2013年初才开始恢复上涨直到今年；然而，和大家想象的不同，最被看好的，悉尼最豪华的区承受了最大的跌幅。Woollahra，Mosman，WaverleyCouncil下跌幅度最大。外圈区域包括Blacktown。Penrith和Gosford跌了2.5%。价格下跌幅度最猛的区集中在那些昂贵的“内圈”区域。下跌最猛的20个区中，有10个在内圈。
公寓价格下跌说明了市场供过于求，其中，悉尼内城南区也是130亿澳元Green Square项目所在地，开发商Crown Group，Meriton和Mirvac也在建公寓。如果所有的项目都在内城开展，到2020年将新增45800套新公寓，这给本来就供过于求悉尼公寓市场雪上加霜。
为什么澳洲第一大城市悉尼的房地产却是如此差异化呢？答案正是悉尼是澳洲最大城市这一事实本身，地理位置原因造成悉尼的土地稀缺，发展商都被批准盖高层公寓住宅。以笔者亲自经历看：13 年前在Waterloo 附近的新房两居公寓售价60万澳元左右；6年前Waterloo 附近的新房两居依然是65~70 万澳元左右；到了2013 年初的新房两室售价在70~75 万澳元左右而已；扣除最快增长的过去两年，从2002年到2012年这十年，为什么房价的变化只有20~30%？
13 年前的60万两室公寓是低密度的5~7层公寓；6年前的是15~20层两房；而现如今的两房是高耸入云的30 层以上的公寓了。对于投资者而言，要的是房产的投资价值。而房地产之所以增值的要素是土地价值部分，而非建筑物本身。因此，发展商把楼层越盖越高，住户越来越多，每家每户所分得的土地价值部分就越来越少了。购房者所支付的房价中，建筑物价格占到了大多数。发展商通过盖更多楼层来提高了单位利润率，为了尽快卖出，当然可以把价格制定到大家都认为可以接受的价格了。因此，从投资价值而言，悉尼房地产市场是发展商赚钱和投资的市场，而非个人投资者通过房产投资来获得长期资本增值溢价的地方。
此外，澳洲多数银行近期开始宣布停止对海外购房者的借贷。同时，印花税也由3%提升至7%；负扣税制度可能也会仅仅限定在新房而非二手房上。未来这些政策一旦都尘埃落定，当地投资者购买二手房退税意愿大大降低，这也会进一步令悉尼公寓房价整体走低。
综上，对于房价走势的认识，来自于投资者对于市场的理解程度；仅凭投资者主观的意志和国内购房的经验，是不会对澳洲市场做出正确的推断的。国人如果期望在澳洲房地产投资中跑赢大盘，掌握主动，把握趋势，就更应该深刻了解澳洲本土投资者判断和分析市场的方法、角度和标准；而不是紧紧盯着大城市，紧盯着CBD的公寓等根本不适合海外投资者介入的资产类别。
本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局专家资质、国际注册高级理财规划师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei；Royce-APE 。
