克莱2013年11月12日——中国房地产销售量动能渐失，或于2016年见顶
考虑到“住房限购令”的逐步细化和执行力度的加强，我们认为2013年房地产市场的继续上涨主要依赖末端刚性需求，而不是投资性需求。2013年初至9月末房地产销售量已经上涨了34.5%，2014年增速或将有所回落。
另外，随着中国房地产市场结构性改革的不断深入，2013年至2017年投资性需求将逐渐降低。我们预测中国房地产总销售量2014年和2015年增速分别为7.2%和5.1%。
【图片】中国房地产销售量动能渐失，或于2016年见顶
住宅刚性需求是中国房地产市场目前最大的需求端。考虑到以下因素，我们认为中国2014年房地产市场销售增速会有所下降：
1)中国房地产市场销售量与流动性之间存在高度相关性，未来中国中性偏紧的货币政策将为房市降温。
2)存款利率自由化可能使商业银行失去提供低利率房地产抵押贷款的动力和能力。
3)大中城市银行已经取消房贷8.5折的优惠利率，这将使20年期按揭贷款总额增加8.2%，相当于房价上涨6.5%。
4)中国家庭收入增速已经从2011年的14.1%下滑到2012年的12.6%，2013年3季度家庭收入增速仅为9.5%。家庭收入增速的降低会抑制刚性需求群体的购买力。
我们正处于房地产市场周期的哪个阶段？
自去年11月以来中国房地产市场正经历着三个阶段性变化：
1)增长与复苏：2012年11月至2013年2月。房屋销售量和销售额都出现加速上涨，总销售面积同比增长38.3%。
2)增速下滑：2013年3月至2013年末。房屋销售量和销售额仍在上升，但增速明显放缓。到2013年9月底，房屋销售量过去7个月增长了28.6%。
3)维持低增速：从2014年初开始。销售量和销售额增速维持在10%以下。
(独家整理： 第一财经研究院机构策略项目组)
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