2天时间，首次在上海公开拿地的恒大斥资47.9亿元在上海连拿5地
新浪乐居深度报道记者 @谢敏敏/文
11月4号下午2点半，上海浦东房地产交易中心5楼，福建房企正荣的一位工作人员面对媒体的追问一言不发，情绪不佳。在刚刚过去的土拍现场，正荣作为最后的两名争夺者中的一员数度举牌，惜败。正荣上海公司总经理章建波随后出现，等待第二快地的竞拍结果，这块地他们并没有参与竞拍。乐居深度报道汇总》》
这两块地最后均花落恒大。2天时间，首次在上海公开拿地的恒大斥资47.9亿元在上海连拿5地，土豪式做法引来猜测无数。
“表面上看似疯狂，但背后是整个集团深思熟虑的结果。”克尔瑞上海事业部高级分析师万寅升说。
恒大有备而来。恒大集团上海公司在2009年就已经成立，期间在长三角地区发展了无锡、启东、浙江等地的项目。多位知情人士透露，恒大一直以来都想进入上海市场，自去年下半年开始动作频繁，如今算得偿夙愿。
此番入沪，恒大采取的是“外围包围城区”的战略。财经评论人、上海春之声集团董事长朱大鸣评价恒大此举“有眼光”：“现在进入上海的门槛非常高，几个亿根本不行，上海水太深，有钱也不一定能进入。中心城区的开发成本太高，在有轨道交通的外环区域拿地，是进入上海市场的不错选择。”
神秘的上海团队
对外界来说，成立于2009年的恒大地产上海团队低调神秘。在上海拿地之前，他们早就在浙江、江苏等地开发项目，但在土地市场鲜少如此高调。
“他们公司有自己的规定，管理严格，所有采访要报集团总部，只有许家印等几个人才能公开发言，一直很低调。”一位上海地产媒体人这么说道。
在恒大地产集团上海公司总经理陈科俊仅有的两次媒体专访中，他是这么描述上海团队的：“恒大地产集团上海公司成立于2009年7月，是恒大地产集团实施全国战略、布局华东市场所迈出的关键一步。”语言严谨而公式化。陈科俊出现在4号的上海拍地现场。
截止到2013年5月份的公开数据是，上海公司在上海、无锡、宁波、衢州等城市拥有9个项目。
彼时所指的上海项目，是恒大于2008年斥资14亿元从上海穗华置业有限公司手中收购的源深路1号项目，占地仅3.4万平方米，名为“上海恒大华府”。“ 项目拆迁基本完成，马上要动工，不出意外的话明年入市。”万寅升说。
穗华置业的法人代表就是陈科俊。但查阅上海市工商局网站，此次拿地的恒大上海盛建置业有限公司无记录。此次耗资近50亿元，是恒大地产首次在上海公开市场夺地。
克尔瑞研究中心总监薛建雄表示，恒大在2007年之前就有入沪的愿望。“恒大的投资一直很稳健。在07年之前上海地价比较低的情况下，一直在跟郊区政府谈，可惜碰到08年经济调整没进来，09年后地价涨的太厉害，失去了低成本进入的机会。之后，他们就在嘉兴、启东做了大项目，对长三角市场有更深的了解后，才敢以竞争性的姿态进来。”他说。
2012年以后，恒大进入上海的动机变得明显。2012年5月11日，恒大集团董事局主席许家印赴上海投资考察。另据媒体报道，今年上半年许多次来上海洽谈投资事宜。
据了解，在今年11月14号的松江一地块拍卖现场，同样出现了恒大的身影。
在上海地产圈资深人士孙华良的印象里，恒大去年就打算快速进入上海，甚至考虑收购浦东的两个项目，最后因为没谈拢告终，“去年下半年开始筹备拿地，今年上半年打算出手的，现在这个时机我都觉得慢了点”。
复旦大学地产运营研究所长蔡为民曾经批评恒大在江苏启东项目的营销策略，“铺天盖地的宣传，我笑他们简直把全上海的濒危媒体都救活了，但定位不准，买的人越来越少”。但是对于恒大的此番入沪，他给予了肯定的评价：“在一线城市买地是安全的，尤其是在有地铁支撑的区域，有强大的购买人群。这是深思熟虑的结果。”
“销售不是问题”
恒大一口气拿下的5块地，两幅位于嘉定区，三幅在松江，均属外环区域。“都是比较火热的区域，消费力充足，总体来说是为现金流考虑。”万寅升说。
此番布局广受好评。万寅升认为，这有利于形成联动效应：“松江三幅地块在产品选择以及开发周期上，都可以形成高效的区域联动效应，未来在上海西北区域也将形成自安亭到马陆的恒大产品联动。”
嘉定马陆项目的楼板价是14598元/平方米，溢价率达82%，据克而瑞数据，该板块目前在售楼盘的成交均价是17322元/平米。“这块地上午拿的，我觉得是为了起一个震慑作用，以高姿态来告诉竞争对手其势在必得的决心，将来售价应该是超过2万一平的，下午几块地则是一个平衡。”万寅升说。
随后，恒大拿下松江区佘山北居住社区地块、松江中山街道两块地和嘉定安亭的地块，，成交楼板价分别为12460元/平米、12903元/平米、12461元/平米和9938元/平米，溢价率则分别是149%、137%、126.59%和98%。
佘山北区域是保障性住房建设基地，另外两幅松江地块的所在区域商品房现售均价是19760元/平米，加上建安成本，恒大的这5个项目未来均价超过2万元几乎没有悬念。
业内认为，此次拿地项目主要适合做刚需产品，可以发挥恒大的强项，销售不成问题。“以其拿地的区域的本地客户和通过轨道交通导入的外来客户为主，基数很大。”万寅升说。
恒大一贯采取快周转战略，“最快的话明年10月份全部会上市，但我预计没这么快，有可能在后年3月份推出”，孙华良分析说。
朱大鸣建议恒大在上海继续“快进快出”的战略：“销售业绩如何关键看开发商的心态，据我所知很多房企现在对利润要求不高，就8个点、10个点左右，快地快出，这样的话就有一定的市场，且恒大拿地的几个板块虽然距离市区远，但是有地铁，也会吸引很多人前来。”
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