新浪乐居讯(编辑 杨坤)
地产发展的“黄金十年”
说到楼市，现在的人们首先想到的会是房价，如果说到房价，人们则会说，十年前的房价怎么样怎么样……而房价，正以最直接的方式反映了楼市十几年间的发展，这个过程，或许能用“震荡”来形容。
举一个简单的例子：改革以前，房子是公有的，按行政级别配给，级别越高，面积就越大；进入90年代的，福利分房全面停止，而开始正式施行住房商品化，将房产市场全面打开，这也标志着，从此，中国房产市场进入一个崭新的时代。
也正因为福利分房到商品房的转变，使得它们有了根源上的区别：即从“公有分配”变成了“拿钱买卖”。从此，房地产业可谓是“一发不可收拾”的迅速成长起来。在房地产市场发展的这一阶段，由于原本被封闭的需求突然间开放，以及被抑制的一代人的购房需求得到释放，也促使市场需求得到迅速提升。然而，近几十亿的土地市场并没有完全满足购房者的需求，于是，在当时(1998年)政策的影响下，再一次扩大市场，并且实现了银行贷款买房，这就提前释放了购房者需求。之后的十几年，地产市场可谓蓬勃发展，业界将那个时代称为房地产的“黄金十年”。
这一时代一直延续到2004年，在这一年，《八三一土地大限》出台，这标志着土地财政的形成以及土地供应的垄断，房价也随之开始“震荡”。
政策出台 影响楼市发展
2004年之后，一系列的重要土地政策也不断涌出市面：2005年，“国八条”出台；2006年，国务院发布《关于切实稳定住房价格的通知》以及《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，开始涉及稳定房价以及土地调控；2006年底，国务院再次发令：关于《修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》，其中，修改了土地使用税；2008年，国家税务总局、财政部、国土资源部共同发布通知《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》，旨在强化土地税收的征管力度，促进土地集约节约利用；2009年，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行，五部连发《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，进一步推进城市和国有工矿棚户区改造工作；2010年，国务院办公厅发文：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，指出，增加保障性住房和普通商品住房有效供给以及加快推进保障性安居工程建设，另外“国十条”出台，其中出现“限购令”；2011年，国务院办公厅再次发令《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，并逐步解决城镇居民住房问题和促进房地产市场平稳健康发展；2012年，国土资源局称：“我国土地供应政策调控基调不变，并且，在继续应保尽保保障性安居工程用地同时，严厉打击违法违规，强化住房用地供后监管。促进已供住房用地开发建设，尽快形成住房有效供应。”
然而，正是因为这一系列的土地政策影响，让地产市场时而“热闹非凡”时而“爆冷异常”。但是，在跌跌涨涨的振幅下“步履维艰”的房价，却在这“震荡”下“一路高歌”。并没有完全实质性的降低多少。
物业形态逐步多元化 二手房或引领未来市场
由于调控政策的不断演进以及对于居民舒适居住的要求，保障房、廉租房、公租房等“经济型”房源不断推进，再加上未来房源商业化的趋势等等，物业形态多之又多。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰撰文认为，参建保障性住房对房地产企业来说有三方面好处：首先，因为是政府回购，所以企业不用担心销路，而且可以省去营销宣传费用；其次，在当前政府严厉紧缩开发贷款的情况下，参建保障性住房仍然可以得到银行的优先授信；另外，由于保障性住房户型单一，面积较小，在设计、施工、管理和个性化需求方面也都相对容易。
保障房建设之外，旅游地产也在前段时间热了一把，赚足人们眼球，但中坤投资集团董事长黄怒波近期在一场房地产论坛上，曾针对“旅游地产”表示无奈，他说：“现在是个企业就要做旅游地产，把旅游地产做成传统的住宅地产，就是把这个细分行业毁了。”黄怒波说，做旅游地产，没有“熬”的精神不行，没有文化传承也做不了，否则旅游地产就做成普通的房地产了。在他看来，旅游地产从长期发展回报上，应该是下金蛋的鸡，但是想养大挺不容易的。黄怒波总结道：“要把旅游和地产的关系掌握好并不容易。景区门票、文化演出、宾馆收入，一定是复合型的，另外还有别墅销售，这样才能够万无一失，但要有耐心。”
此外，在大型商业综合体、城市商圈和购物中心为代表的商业物业短期商业面积供给量过大，并且在从事商业地产专业人才相对缺乏，而商业地产项目定位同质化以及项目运作经验不足都是目前商业地产的现状，固然，商业地产在未来的发展趋势则会逐渐成熟、专业，另外，国外的一些商业地产运作经验将进一步被国内开发商学习和采纳，随之，商业地产面积在城市中比例加大，由此也可以推断出，商业物业在未来会成为一种趋势。
除此之外，二手房的市场也会逐渐被打开。
随着土地市场的不断饱和，新建房源定会逐步减少，在众多房源之中，二手房市场则会被“完全打开”。故此，未来的房源市场一定会成为二手房的市场。而二手房市场正是人们所关心的房价的真实体现——由于时间沉淀以及政策影响，原本趋于泡沫的房价定会逐渐平稳下来，体现出房子最原始的价格，所以说，未来的市场是二手房的市场。
业界观点直面楼市未来 “白银期”是否会来
房地产事业发展至今已有几十年头，由于一些因素影响，整个楼市市场成为了影响人们生活的一个比较重要的因素。也正是由于这些“不确定性”的因素存在，业界在楼市方面也有各自说法。
楼市在叹息“黄金十年”一去不返之后，开发商开始寻求新一轮的投资机遇。旅游地产、教育地产、养老地产等诸多形式的地产方式开始出现在世人面前，一轮新的地产转型也逐渐开始。由于开始进行城镇化建设，越来越多的非住宅式地产浮出水面，面对今后或许更多的投资机会，地产业或许能够再造一个“十年”。
素有“地产大炮”的华远集团总裁任志强不止一次称房价的大涨和未来发展的繁荣，他曾表示：“房地产在中国目前还是一个朝阳行业，这种朝阳至少会持续到2030年左右。根据他的观察和得出的结论，从城市化率来讲，中国三四线城市的城市化率其实30%都没达到，二三线城市的城市化率也才刚刚达到50%，一线城市基本上住宅变成高端，已经接近60%的城市化率了，因此可以说，城镇化仍然是中国未来发展过程中的重要组成部分。尽管今年中央政府有这么严厉的调控措施，但是单行业能保持15%以上的投资增长率的只有房地产，到目前为止中国房地产依然是支撑中国经济最稳定的行业，比任何一个行业的波动性都小。”此外，在10月份举办的第三届地产金融创新峰会上，他还列出了房价暴涨的四个理由：“一：土地负增长之后房价必然暴涨；二：限购令未限住需求，供需矛盾导致房价暴涨；三：北京、上海商品房库存量已经少于六个月，若降至三个月将引发恐慌；四：限购令堵住二手房补充市场供应的路”。
但万达董事长王健林在这一问题上则不同于华远任志强，他在一次访谈中提到：“2012年是中国经济的标志性一年、转折的一年，就是由高速到中速，但并不是低谷，下半年的形势会好于上半年的形势。下半年的形势，不管是经济形势还是房地产形势，会好于上半年，但是，永远不可能像2009年那样火了。2009年、2010年那个年代过去了。”
此外，绿城集团董事长宋卫平也曾表示，假如真的无路可走，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产。
当然，无论是“朝阳说”、“过时说”还是“脱手说”等等，这些说法都是目前业界人士在一定数据对比中所做的参考性见解，因为没有人会预知08年的地产大反弹、11年的地产萧条，以及将来房地产的真正走势。至此，中国楼市发展可谓是“一波三折”。但无论是如何波动发展，还是平稳前进，过去的几十年所谓的“黄金十年”已经过去，而未来地产“白银十年”是否会真的到了，我们只能翘首以盼。
